新春跑盘（北市区）：刚需何在
导语：
前天，我们昆明楼市的小团队开始全城跑盘。雨一直下，气氛有点尴尬。
跑盘路线：
盛唐城、碧桂园北城映象、俊发城、江东境界、融城昆明湖。
俊发盛唐城：
作为世博片区的第一大盘，盛唐城自2013年开盘以来就受到极大关注。
项目此前主推的都是高层刚需住宅，一期已经全部交房入住，小编的两个朋友都住在这里，楼下的部分底商已经开业，小吃店、小卖店很多。
12月29日开盘的三期长安郡1、2栋为11层板式洋房，3栋为30层高层住宅（注，此次开盘只是部分房源）。
整个小区处于北辰、世博以及联盟商圈的辐射圈，周边两公里内还有沃尔玛、家乐福、麦德龙等大型知名超市汇聚，商业配套较为完善。
原本以为下雨+上午+非周末，售楼部应该没什么人，可到了之后悄悄数了数，有6、7组客户在看房。
据置业顾问介绍，本月20日，长安郡1、2、3栋所有房源都将开放，共计160套左右。其中，1栋只剩四五套了。
（看来卖得不错，置业顾问还很肯定的告诉小编，要买房得早做决定，年后每平米要涨500元）。
（照片拍摄于1月2日）
小区优势：
1、旁边就是五三三医院，项目配套有5所学校（3幼1小1中），已签约省一级一等幼儿园——市政府机关幼儿园，是片区内唯一一所全公立幼儿园。
2、除了周边成熟的商业配套，项目自身还规划有一个10万方由俊发自持的大型集中式购物中心。
缺点如下：
1、离地铁站较远，大约有1.5公里。
2、属于城中村项目改造，开放式小区、人口流动性大。
（这是11层小洋房123平米的户型）
碧桂园北城映象：
北市区是昆明最早开发的城区，目前也仍然是房地产开发的重点区域和昆明人买房的主要去向，碧桂园北城映象是北市区比较热门的楼盘之一。
该项目位于北京路与铂金大道交叉处前行500米，从地铁站（霖雨桥站）出来，步行大约需要五六分钟就到售楼部了。刚到门口，迎来送往的场景好不热闹。
这个楼盘偏刚需，最小的有72㎡两房，最大的也才115㎡，均价12000元/㎡（面积不大，总价不高，难怪这么受欢迎）。
旁边是碧桂园·KCC·云南映象，对面是江东花城，这一片小区众多，商业配套成熟，中汇沃尔玛也就400米的距离。
年末推出特价房，相较普通房源可额外优惠3-4万元。
（不过，推出的特价房源都是1楼的户型）
优势如下：
1、价格便宜。（相比碧桂园·KCC·云南映象高层板楼均价16000元/平方米，北城映象的价格要便宜好几千。）
2、临二号地铁线。交通、商业配套都很强大。
缺点如下：
碧桂园北城映象是接盘后更名继续开发的项目，因为规划立项较早，所以住宅属于点式住宅（也称塔楼或是筒子楼），这种住宅多为单面采光通风，很多空间为暗室，居住体验相对较差。
（99㎡三房两厅）
俊发城：
从地铁站出来（司家营站），旁边就是俊发城的售楼中心，这时已经是下午三点多了，看房的人有好几拨（大概7、8组），说明大家对俊发城还是很感兴趣的。
这个项目也是千亩大盘，内部规划了11所学校，云师大附中、附小、实验小学现在已经开学。
百合苑、玉兰苑、紫薇苑的业主早已入住。顺着司家营街走，可以看见车流量很大，施工人员、住户和商户很多——已然是个是成熟社区，业主无论出行还是生活都很便捷。
目前在售的蔷薇苑规划有5栋建筑，面积为89-143㎡共十个户型，这几栋开了好几次盘，1月20日还会推出新的房源（户型就这些）。
据小编了解，蔷薇苑去年6月初开盘的价格为12800元/平方米，目前价格上涨1000元左右，均价在14000元/平米左右，现在可以直接定房。
1栋89㎡（1月20号开盘），按之前的成交价1.3w来算，总价在116w。
蔷薇苑1栋31楼143.77㎡带装修，折后总价1992281元，单价1.4w。（注意，这里的折后总价是算上了同时买车位优惠的3个点，不买车位是拿不到这个价格的哟～）
当然，如果你同时买车位，还能一次性付款的话，总价再少八万多1907503元（销售手段真多）！
优势如下：
1、交通便利。除了地铁站，周边还有8条公交线路经过，出行便捷。
2、超大型社区，自身配套和规划齐全，拥有全年龄段教育配套（学校都很不错），社区成熟。
3、户型赠送面积较大，3-5栋平层3梯6户，设计不错，公摊小；
劣势：
1、容积率高，密度大，居住舒适度较差。
2、每一栋楼的1楼全是商业用房或者物业用房，住宅都是从2楼开始。
（建面115㎡户型）
江东境界：
去往项目的时候，走的是小康大道，这条路可谓车水马龙，人来人往。
其实江东境界所处地段位置相当不错——紧挨盘龙江，旁边又都是些发展成熟的小区，还有德润朗悦湾和国福现代城的商业配套，可以说整体居住不仅舒适度高，生活也很便利。
可没想到，售楼部一个看房的客户都没有！一进去，坐在门口的两个接待只顾玩手机，连招呼都没打。
不过，之后接待我的职业顾问还是很客气介绍“小面积的只有66.5㎡的户型了，西南朝向，楼层也不好”。
还有两套工程抵款房，都是1栋一单元29楼的163.21㎡端户，东南向这套总价2405895元，单价14741元/㎡；西南向的总价2307969元，单价14141元/㎡（都可以正常走贷款）。
同楼栋15楼东南向163.21㎡端户，原价2660945元，按揭直接优惠7w，全款优惠11w。
优势如下：
1、位置好，周边生活配套好。
2、紧靠盘龙江，居住舒适度高。
3、楼间距宽。南北向约100米；东西向约80米。（售楼部侧门出去就能看到施工工地，确实比较宽。）
劣势如下：
中途多次调规，将一大户型调整为两个小户型，所以，小户型设计上有一定瑕疵。
融城昆明湖：
这个项目也是个超级大盘，4000多亩，是最北边的楼盘。
在昆明湖瀑布公园公交车站下车后，我还专门去公园转了转，可能是因为下雨，也可能是时间晚了（下午五点多），公园门口除了管理员，没见其他人，冷清得很。
公园出来右转，顺着盘江西路一直走（路宽，车少，完全不堵），两边是一期的配套观景瀑布商业街，很多商家都已入驻，除了商家，也没见到更多的人。
走了大概十分钟，在建的一栋楼墙体上挂着的红色大标横幅，上书“宽景板式大宅，107~220平米热销中”，一旁还有三四个工人在干活。
再往前走几十米，就是营销中心。径直走进去——一个客户都没有，置业顾问可能没想到大雨天的会有客户前来，愣了愣神才过来接待。
置业顾问简单的介绍了一下，【湖珀】第1栋、第8栋、第10栋以及第11栋高层住宅在售，建面约126-218㎡，户型中等偏大，均价14500元/㎡。
另外，【七里香】 还有近五十套房源在售，其中4栋1-2002面积151.29㎡四室两厅，原价2097672元，折后总价2013765元，单价1.33w/㎡。
优势如下：
1、教育配套非常完善。整个项目区域内规划有14所学校，目前，云师大实验中学昆明湖校区（初中部）、云师大附属昆明湖小学、睿博中英文幼儿园昆明湖分园等多所学校已开学。
2、生态环境极佳，与昆明湖观瀑布广场仅仅只有500米的距离。
劣势如下：
1、虽然观瀑商业街已完全建成且有大量的商户入驻，但缺少知名的大型商业，商业配套不成熟。
2、对于普通的塔楼和地段来说，单价还是较高。
3、没有地铁，目前仅有3趟公交车运行，居民出行不便。
（1、2、3栋建面155.2㎡四房三卫）
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