昆明楼市的三个时代
近日，克而瑞地产研究榜单发布，俊发、万科和融创分别位列昆明市房企销量榜单TOP3，其中融创云南从2017年的TOP8挤进今年的TOP3，涨幅最为明显。
来自克而瑞2018年昆明房地产企业销售排行榜TOP10
我们不希望仅局限于对过去的一年进行总结，更希望对过去十年或者二十年的发展进行一些评述。
如果从国家全面停止福利分房的1998年开始计算的话，昆明房地产发展也有足足20年的发展时间。
1998年至2008年，是昆明房价涨幅最大的第一个十年，从整体均价不过千到2008年的4600元/平，十年间差不多翻了近5倍。
在经历了第一个全国金融危机（2008年），房地产的发展进入了调整阶段，也为2009年到2018年的调控中快速发展的房地产奠定了基础，房价也从2009年的5000出头上涨到了15000多元/平的历史高位。
当然，在这过去的房地产发展的20年里，也是昆明城市快速发展的20年。
在20年里，以时间为轴，有三个重要的发展时代，其中：
1998年-2008年，典型的造城时代；
2009年-2014年，品牌的溢价时代；
2015年至今，破局时代。
特点：大盘
在1998年之前，基本没有外来房企。官房集团算的大的了，当时开发新迎小区是当年规模最大的小区了， 当时建设部要求户型设计要“三大一小一长一多”，即：“大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室、长阳台、多储藏”，即使到今天，这种户型结构舒适度依然颇受好评。
从1998年开始，国家开始全面停止福利分房，而集资建房又悄悄开始。俊发正好是98年成立的。
而从到了2005年至2008年，外来的品牌房企如世纪金源、万达这样的外来地产巨头，在昆明规模化地生产大批量房子。单一个项目的开发量都可以抵2002年一整年的开发面积。（据相关数据记载，2002年，昆明的商品房成交面积180万平，成交金额已经达到54亿元。）
2008以前代表房企世纪金源、万达、恒大等，大多以项目庞大著称，动辄5年以上的开发周期，上万规模的社区人口，世纪城、滇池卫城等等，而那时候也代表了“配套全”是昆明人居发展最基本的需求。
当然，这些超级大盘中，有的只开发建设到一半，有的还在销售中，而有的早已成了昆明热门的二手房小区。在经过十多年的发展，耐不住岁月洗礼的外立面，显得破旧，加上停车难的致命问题，也颇为拥堵。
如果说，前一个时代属于造城，对于稍大的房企而言就是开疆拓土，大社区大配套，而接下来这个阶段的房企开始有点小姿，谈情怀讲理想，满嘴的诗和远方。
特点： 城改
在经历了2008年的国际金融危机后，中国房市也出现了危机以来最明确的拐点，也改变了过去几年局部过热、整体偏冷的格局，开始呈现涨多跌少的整体性复苏态势。
受全国宏观调控政策的影响，昆明的房地产市场很快跟上全国复苏的节奏。加上昆明从2008年启动城中村改造（一开始336个，后来又增加到282个），从某种程度上也释放了一定的购买力，昆明的房价开始进入新一轮的涨幅。
2010年以后，品牌开发商陆续入昆，那时候昆明的土地供应也基本以城中村改造为主。
这些品牌房企从资金实力，产品研发能力和物业服务能力确实要高于本地房企，依托品牌影响力，产品一落地就有很多拥护者，在项目定价上也体现了品牌的溢价能力。
入昆时间 | 开发商 | 入昆开发楼盘 |
2009年起 | 万科集团 | 万科金域缇香（2010）、万科白沙润园（2011）、万科学府（2012）、万科金域国际（2012）、万科金域国际（2012）、万科魅力之城（2013）、万科公园里（2014）、万科云子（2016）、万科银海泊岸（2017）、万科城市之光（2017）、万科翡翠（2017）、万科金域水岸（2018）、万科翡翠滨江（2018）、万科大都会（2018） |
2010年起 | 海伦堡 | 海伦国际（2010）、海伦先生（2014）、海伦中心（2015）、海伦堡中央广场（2017） |
2012年起 | 中海 | 中海学府路8号（2013）、中海半岛华府（2015）、中海锦苑（2015）、中海龙泉公馆（2016）、中海云著（2018）、中海云麓九里（2018） |
2012年起 | 蓝光 | 蓝光COCO蜜城（2013）、蓝光昆仑中心（2013）、蓝光天娇城、蓝光水岸公园、蓝光林肯公园、蓝光花田 |
2013年起 | 招商蛇口 | 招商海公馆（2013）、招商雍锦湾（2016）、昆钢9个项目操盘权（2017） |
2013年起 | 保利 | 保利宁湖峰境（2007）、保利宁湖壹号（2008）、保利堂悦（2018）、保利阳光城（2018） |
2013年起 | 龙湖 | 龙湖水晶郦城（2013）、听蓝半岛（2018）、龙湖环城南路项目、西南海项目 |
2013年起 | 绿地 | 绿地海珀澜庭（2013）、绿地大城天地（2013）、绿地云都会（2013）、绿地香树花城（2013）、绿地健康城（2018）、绿地中南亚中心（2018） |
2014年起 | 华润 | 华润中央公园（2014）、华润悦府（2017） |
2014年起 | 金科 | 金科阳光里（2014）、金科江湖海（2017） |
2014年起 | 金地 | 金地悦天下、金地九樾、金地中交中央公园 |
从当时看来，品牌房企的进驻，被誉为“大鳄”甚至“狼来了”，很多人还担心给昆明本地房企带来一定的冲击，但实际上，外来的房企不仅提供了更好的产品设计，更好的服务体验，本地消费者对品牌房企的产品也亦加信心。
当然，昆明在这个阶段的房价也从2008年的4598元/平拉升到了2014年的7736元/平的阶段性高位，也算是品牌房企给昆明房价带来的溢价影响。
| 小区名称 | 小区首开价格 | 目前二手房价格 | 周边小区价格 |
万科金域缇香 | 9000+ | 1.7w+ | 丽水雅苑1.5+ |
盛高大城 | 5700+ | 1.6w+ | 金坤世纪1.15+ |
龙湖水晶郦城 | 9200+ | 1.6w+ | 巴士家园1.3w+ |
中海学府路8号 | 10000+ | 1.7+ | 莲花池畔1.1+ |
通过anjuke上的数据简单梳理，品牌房企目前的二手房小区普遍要高出周边小区2000元/平以上，有甚至高出5000元/平。从某种程度上看，这就是品牌本身所带来的溢价部分。
随着越来越多品牌房企的进驻，昆明的城市价值再次得到了肯定。
特点：合作
当然，2014年，房地产行业分化加剧，形成大者愈大、强者恒强的局面。“大鱼吃小鱼”的新一轮行业洗牌已经显现，而“合作开发”将成为过去这几年昆明房地产一大关键词，也逐渐地形成共识。
从这几年下来，一个最大的感触，昆明的烂尾楼在品牌房企接手开发后逐渐减少，而一些核心区域，如巫家坝、草海片区只有品牌房企进驻开发。无论是合力拿地还是合作开发，好的地块资源基本都掌握在大的开发商手里，挤出效应越来越名下，中小企业的生存空间越来越小。
这个阶段就是破局时代，以合作开发、收并购等方式，是房企整合资源入昆发展的模式和思路。而在过去的这些中，房地产的调控和变化也给房企提出了更多的挑战，单一产品化在应对整个房地产调控变化能力上还是会略显单薄。为此，在破局时代阶段，除了拥有足够的土地储备外，在产品上也需要更多元化的布局。无论是绿地、万科、俊发也不断在调整在云南的产品和城市布局，不断契合云南房地产行业的发展方向。
2014年昆明房企销售TOP10
通过2018年昆明房企销售TOP10榜单发现，2018年排名前三的俊发、万科和融创，加起来就有345.97亿元，远超后七位的房企总和，也基本等同于2014年TOP10房企的销售总额，从数据上表明，昆明房地产市场已经进入寡头时代。而融创云南在2018年销售额达105.49亿，较2017年业绩增长199.69%，在TOP10里排名第三，贡献了15%以上的份额。
在深入研究这个数据背后的原因发现，融创从2017年入昆以来，将融创的“十里系”（春风十里）、“九府系”（九雲府）、“台系”（澜玥台）落地昆明，也成为了昆明西北新城、草海片区、巫家坝片区区域内的标杆项目，海豚湾和孔雀镇也成为了区域内的公寓产品的热销项目。加上昭通的融创九棠府和西双版纳的融创西双版纳国际度假区，融创在云南的布局版图逐渐扩大。
融创云南布局图
融创云南打造6个精品项目，而其中，文旅类项目就多达半数，而手握昆明及西双版纳3个文旅项目，在资源上占据了绝佳的战略位置——融创昆明文旅城位居滇池畔、西山下，依托草海顶级湾区资源，引入三大世界乐园（娱雪乐园、海洋乐园、飞行影院）、旅游小镇、酒店群、主题客栈、高端住区、品牌教育资源、医院七大创新业态，打造文旅新名片，成就世界旅居目的地；融创孔雀镇，占据魅力云南第一站，落地复合型高铁门户，不仅强势对接高铁开通带来的昆明城市发展及旅游经济红利，更体现了融创文旅布子的预见性与高占位。
西有海豚湾，南有孔雀镇
融创西双版纳国际度假区，不仅以亚洲最大的水陆两栖综合性主题乐园，造就云南文旅产业发展样板，更推动了云南旅游产业的升级转型，成为云南旅游的代表性项目。融创西双版纳国际度假区建有主题乐园、傣秀剧院、高端酒店群、酒吧街、万达广场、三甲医院、一站式教育等7大顶级业态，并已全面开业。
为此，在2018年8月至9月，融创昆明文旅城创下31天销售35亿元的纪录，日均1.1亿元。同年10月、11月，海豚湾和孔雀镇连续两月单月销售破1000套，领先昆明公寓市场。
当然，融创云南以“地产为基，文旅为核”的发展战略，成功布局云南，也在一定程度上契合云南“健康生活目的地”的规划。
除了文旅布局的前瞻性，融创云南在文旅产品的设计创新、品质把控、文旅自持物业等方面，都演绎出强大的产品力。
融创九雲府合院效果图
以融创九雲府为例，研发团队认为，建筑的形制只是一个盒子，而“舍形取意、观照内心”才是东方美学带来的美好意境。在户型的设计上，九雲府溯源四合院“五进院落”的生活仪式感，采用动静分区、静噪分区、主客分区、家政分流的空间布局，并采取全功能套房和大尺度衣柜的设计，满足全年龄段家庭成员的个性需求；各类生活配套模块的设置，满足了不同年龄段的社交需求。
于品质严控层面，从施工到交付的全过程，融创对品质的要求近乎苛刻。一扇门窗监测点高达3927个；7+1检测体系，一套房子检测细节达2436个；融创澜玥台坡屋顶采用双层防水，达到了1级防水标准；地下室顶板与卫生间顶板均使用防霉涂料、防霉腻子；住宅内实施的渗漏清零行动，每户要抽检卫生间墙面、地面涂膜防水厚度各2次，并对用水房间做4次以上的联合验收。
值得一提的是，融创云南今年还成立了云南首家专业的房屋保养维修公司，设立房屋保修服务中心，从交付前的一户一验全覆盖、预验房全覆盖，到交付时的全程陪验、不满意修复，再到交付后的日常主动上门服务等，融创房修为业主提供高品质的验房、接房、保养维修等全流程服务，免去业主的后顾之忧。
从目前来看，融创看好云南的发展，未来也会继续加大对云南的投资力度，深耕昆明并辐射周边，战略布局版纳、昭通，持续拓展玉溪、大理、普洱等资源型地州城市，发挥融创打造高端精品的传统优势，以大文旅为核心，结合地州资源和民族文化，做美好生活整合服务商。
楼市发展，其实就是一个时代的缩影。过去的20年，过去的两个时代，都是城市发展的变迁，但无论如何，每个阶段都是百花齐放的，可以肯定的是，昆明的规划一点点成型，昆明的人居环境在一点点改善， 昆明的好房子只会越来越多。
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