昆明房价一年限涨6%到期了，然后呢？
撰文：《昆明楼市》 首席购房顾问 文锋
掐指一算，昆明的限购政策正好执行一年了，而一年内限涨6%的政策也正好到期。
去年的7月1日，昆明市政府发布了《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，要求从7月1日起：暂停向在昆明市主城五区（包括三个国家级开发区）已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房，而未满18周岁的非云南户籍人士无论是否在昆明上述区域有住房，均不得购买。
同时，昆明市还将在限购区域内实行限价政策，《通知》规定，新建商品住房在申请预售证的同时，应申报预售价格，而预售价格应参照同区域、同项目、同类型、同品质的新建商品房的合同备案价确定。在实际销售时，实际售价不能高于预售价，而且预售价半年才能调整一次，一年内上浮不得超过6%。
那么过去的一年，昆明的房价到底发生了什么变化呢？
首先我们看看国家队的数据，根据国家统计局数据显示，从2018年5月至于2019年5月，昆明新建商品房住房价格从去年7月限购政策出台就同比上涨14.7%，而从8月份开始基本保持在15%的同比上涨幅度，在去年10月份达到峰值，涨幅19.2%。
二手房同样从去年7月份开始每月保持10%以上的增幅，也于去年10月达到峰值，同比涨幅15.5%。
2018年5月至2019年5月昆明新房二手房价格变化（来源：国家统计局）
再结合中国房价行情网及安居客数据发现，昆明的新房价格和二手房价格的同比涨幅也基本都超过6%的要求。
2018年6月至2019年6月昆明新房价格变化（来源：中国房价行情网）
根据中国房价行情网数据显示：2018年7月昆明主城四区及呈贡新区新房价格在13132元/平，而在2019年6月份，昆明新房价格达到了14261元/平，环比上月上涨0.38%，同比去年同期上涨8.6%。
2018年8月至2019年7月昆明二手房价格变化（来源：昆明安居客）
而二手房，根据安居客的房价数据显示，2019年7月昆明二手房成交价在12477元/平，环比上月上涨 0.05% ，同比去年同期上涨 9.62%。
从数据直观表现，过去的一年，无论是昆明的新房还是二手房，昆明的房价一直保持较大幅度的上涨，也基本打破了昆明一年内上浮不得超过6%的政策要求。
那么，在如此趋势下，昆明的调控会不会加码呢？
今年以来，在房地产市场政策不断微调，部分城市房价出现上行态势，各地调控次数明显增加。
2019以来，每个城市都在忙着调控，从长沙、合肥、丹东、青岛、深圳、苏州……简单统计一下，先先后后各地发布的调控措施已超过180次，调控涉及的内容也是方方面面，公积金、土地出让、房贷利率，二手房、限售。
在今年4月份，住房和城乡建设部对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
苏州很快推出调控大招，甚至限定全年房价涨幅5%的调控范围，还对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。
而西安很快就跟上调控升级的节奏。
据数据统计，从2016年4月开始至今，西安新房价格环比上涨38个月，从2018年12月至2019年5月连续6个月涨幅全国第一，在6月份调控也升级了， 要求：西安市外迁入户籍的居民家庭，在西安住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。
暂且不谈西安的调控升级的背后的原因，单纯连涨38个月的时间都觉得很有持久力。而昆明连涨35个月，仅落后于西安1个季度。
根据国家统计局数据显示，昆明房价从2016年7月开始至2019年5月，房价环比连涨35个月，成为新一线城市中，房价上涨最持久的城市之一，仅次于西安。
昆明会不会成为调控升级的下一个城市呢？昆明今年的下半年会怎么样？
从目前高层政策来看，虽然因城施策，一城一策的长效调控机制，但房住不炒的大背景下，调控丝毫没有松动的迹象。不管是一线还是二线三线，房价上涨过快的城市就会有政策跟随。
有业内人士表示，就目前而言，目前的调控措施依然有利于昆明， 整体市场也处于平稳偏上行的状态。
单纯从房价涨幅上看，5月份，环比涨幅前十的城市中，昆明并不在列，排在首位的有西安、重庆、大理、洛阳、大连、无锡、武汉等城市，昆明单有上涨时间，但整体涨幅并没有跑得赢大理。
2019年5月全国房价环比上涨前十城市（来源：网络）
但从开发商层面来看，今年上半年基本也处于试探阶段。与多家房企沟通下来发现，昆明大部分项目并没有达到今年上半年既定的任务预期，而任务值势必会嫁接到今年下半年。
加上下半年新面市的项目，下半年市场只能用此来形容：不仅仅要守着自己碗里的，惦记锅里的，还要抢别人碗里的。
毕竟，业绩就是尊严，摆在开发商面前的，客户不仅不能局限于区域内的，到延伸到全市场，还要拓展到省外甚至国外。
没有撞线的项目，从7月份开始，要么就加快推盘节奏，辅助的营销道具等活动也会更加密集，但所有的活动剑指成交，所有的导向都要为交易服务。
一些文旅项目、 卫星城项目都需要重新在客户拓展上去寻找新大陆新方式了，恰逢暑假旅游旺季，能做多少接触到尽可能多的目标客户是他们急需突围的地方。
当然，今年的下半年也是一个持久战，一些热点区域项目，往往会存在施工进度赶不上销售节点的，货包不足甚至无房可卖会成为另一种尴尬状态，而弹药充足的项目，则会通过调价的方式来对冲客户的观望。
调价是必然的， 但调多少才算合适？
回到文章最前面，从今年7月份开始，限涨6%的政策正好一年到期了。
换句话说，如果限涨政策（不重新提及≈保持现状不调整）继续保持6%的范围，开发商可以从7月份开始基于目前的房价基数最大空间范围（继续提价6%）的调整，而实际的涨幅可以参照过去一年的涨幅水平。
当然，这是最好的方式。
而如果限涨不做限制（不提到台面上来，默默放开）的话，以目前的趋势，昆明的房价应该会继续突破，而随即而来的也将是调控升级的可能。
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