昆明最强地铁盘

本文关键词：

1、地铁站点如何影响房价

2、昆明“最强地铁站”以及周边项目

（1）地铁盘？

一般来说，地下室/地下商业直连地铁站，且步行距离300米以内的可以叫做地铁上盖物业。

非地下室直连地铁，距离500米以内的叫做地铁盘。

距离500-1000米的叫做准地铁盘。

1公里以上跟地铁没一点点关系了，但昆明地铁本来就少，可以称为地铁概念盘吧。

这不是数学题，标准答案只能当做一个参考。

单纯依靠距离地铁站几百米，是没法买到真正领涨的地铁盘。

比如，我们以白云路地铁站为例，实际上方圆500米范围内仅有以上区域，且实际上拿同德昆明广场的B区来说，B区最外围的那栋房子已经接近500米的边缘。（而我们说的只是直线距离，步行距离肯定还更久）

比如一些大楼盘，从小区最东边a栋步行到小区最西边B栋可能都要10分钟，更别提走出小区外步行到地铁站了。

那是不是这些这样的小区楼栋就不是地铁盘了？

再有，比如呈贡区域，很多地铁站一出站，房子/楼盘/商业啥也看不到，就看到一堆黑摩的，五块十块，送你去想要的地方。

这样的地铁站，存在感不强，圈地功能大于实际使用功能。

地铁站本身属性，比到地铁站的步行距离更重要。

（2）地铁站有五种分类

（原图来自DT财经地铁1公里,昆明楼市根据该图改成昆明版本）

一般而言，公认的住宅价格因素有以下几类：

建筑结构、地理区域和邻里环境。

建筑结构特征包括，建筑面积、容积率、绿化率、是否普通住宅、是否商住混合、是否精装等，对应我们常说的“产品”。

地理区位特征包括与CBD距离、与最近主干道距离、与最近已建成/在建地铁站距离等，对应我们常说的“位置”。

邻里环境特征包括与最近企事业单位/行政机构距离、与最近公园距离、与最近医院距离、与最近商业设施距离、与最近学校距离等，对应我们常说的“配套”。

也就是说，地铁站，只是影响价格的其中之一因素，那么根据上述标准，怎么样的地铁站和地铁盘才是“最强”？

1、300-600米范围内最佳

根据研究表明，以北京为例，地铁线路对房价均值有非常明显的影响。住宅均价随着距离变化，最高值出现在距离最近地铁站点300-600米之间，而不是越近越好。

2、中心区地铁站影响作用强于外围区

从中心到外围区，地铁影响区对楼盘均价呈现呈现下降趋势，地铁对周边地区的影响符合廊道效应。

（放在昆明，可以理解为一环市中心内的地铁站影响作用可能在600米，而三环外的地铁站影响作用只有300米）

3、公共中心与交通枢纽站点影响作用最大

这里我们找到一组老数据，2011年北京不同类型站点附近楼盘均价随距离变化。其中公共中心站点随站点距离变化斜率最大，其次是交通枢纽站。也就是这两类站点对周边楼盘价格影响最大（+交通枢纽型站点周边房价最高）。

（图片来自《北京市住宅价格的影响因素和轨道交通效应》，作者何丹、金凤君）

而居住区型的站点和城市郊区型站点则比较平缓，影响程度有限。

不过，昆明没有真正意义上的交通枢纽。

比如东南西北四个客运站点分布在城市最边缘，除了地铁之外其实没有其他交通作为辅助，既不靠机场也不靠高铁站，火车站、高铁站与机场之间又不互通地铁，这是目前比较尴尬的地方，而其他城市大多还有公交换乘大站。

如果真说交通枢纽，其实昆明交通枢纽旁边的房子还更便宜，此处换为“地铁换乘站点”更为合适。

另外，昆明的地铁分布也向呈贡区域倾斜，只能说这个地铁规划不一定都是按照国际标准来的，有一定的昆明特色。

综上，靠近市中心，地铁站属于“宇宙中心”站点类，且还有换乘线。这样的地铁站，步行距离300米-600米范围内，这样的楼盘属于最佳地铁盘。

参照本文图一中地铁站的划分，我认为这样的地铁站，比如偏远的功能单一站点，甚至偏远的配套普通的居住区站点，都很弱。

当然，这里指的“弱”是影响房价作用弱，对于沿线居民的生活方便程度来说，依旧是利好。

（3）筛选最强地铁站

我们首先筛选换乘站点

这是2017年8月昆明轨道交通示意图（只是示意，后期规划地铁站点暂无法确定，只是大致参考，也是个老版本了），图片制作来自译孔。

九条地铁基本覆盖昆明各个片区，梳理线路起始站、2条以上线路交汇处，且位于中心区，且优先排序是宇宙中心站点。

如果把中心区范围定义在二环内。

从北往南，昆明未来带动房价作用最强的地铁站是：火车北站（2+4+5号）、东风广场（2+3号）、塘子巷（2+6号）、环城南路（1+2号）、苏家塘站（1+7号）、潘家湾站（1+3号）、五一路（3+5号）、弥勒寺站（1+5号）、大树营站（3+4号）、菊华站（4+6+8号） 。

站点周边范围以及周边楼盘如下图红圈标注（部分）：

塘子巷站：

潘家湾站：

苏家塘站：

塘子巷站：

火车北站：

如果说昆明的北市区三环也勉勉强强算宇宙中心（确实是已成型功能全面的次中心），那还可以加上霖雨桥站（2+8号）。

霖雨桥站：

如果把三环内也算上，那还有昌源中路站（算西二环边，3+7号）、大塘子站（算西二环边，4+7号）、巫家坝站（1+8号）、滇池路站（5+7号）、广福路站（7+2号）、东部汽车站（3+6号）。

不过，后面提到的这些三环内的，部分站点真的跟“宇宙中心”完全搭不上边，比如东部汽车站算交通枢纽站点，而除巫家坝站属于商务区站点（规划中的商务区）之外，其他的大多还是居住区站点。

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