【绝密】西区沙朗东6盘区域报告.pdf
上次出了中山北站板块区域报告
大家都叫出其他板块区域报告
刚好最近
《中山市西区沙朗东片区控制性详细规划调整》
草案公示了
房叔就顺势理一理沙朗东6盘的区域
一、沙朗东在售项目及产品
二、沙朗东各盘推货节点及价格
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、沙朗东板块竞品分析
五、短期内可兑现配套
六、板块远期规划情况
七、大环境政策利好浅析
八、沙朗东项目户型图大汇总
先来看一张图，下图中蓝色字样的项目，就是沙朗板块目前有货，共有6个盘。时代金沙雅苑和时代优公馆尚未入市，产品未知，暂不统计。
一条京珠线，隔开了中庄翠庭和方直两项目。这3个项目其实属于沙朗西板块，并不算沙朗东板块。
项目 | 产品 | 标准 |
时代美宸 | 98/128平 | 装修 |
美和馨苑 | 94/97/106/109平 | 毛坯 |
华盈四季蓝天 | 71/87/103/113平 | 毛坯 |
心悦湾 | 89/107/127平 | 毛坯 |
中泰上境 | 107/115/135平 | 毛坯 |
新长江顺心居 | 89/115平 | 装修 |
数据来源：房天下、中山乐居 统计时间：2019.05.24 |
从整个板块来看，刚需和改善户型均有，刚需占比更大。交付标准上，板块内以毛坯为主。
项目 | 价格 | 节点 |
时代美宸 | 1.5万/平 | 在售 |
美和馨苑 | 1.15万/平起 | 在售 |
华盈四季蓝天 | 1.4万/平 | 在售 |
心悦湾 | 1.3万/平 | 在售 |
中泰上境 | 1.2万/平 | 在售 |
新长江顺心居 | 1.15-1.2万/平 | 尾盘 |
数据来源：房天下、中山乐居 统计时间：2019.05.24 |
目前，整个沙朗东板块区域售价1.15-1.5万/平。
带装修项目比毛坯项目价格高，个别尾盘价格偏低。
刚需购房者：华盈四季蓝天71/87平、心悦湾89平、美和馨苑94/97平、时代美宸98平、顺心居89平都可以对比看看。
置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的购房者，时代美宸128平、心悦湾127平、中泰上境135平，都是实用四房，其中时代为带装修。
土豪型改善购房者：土豪只能看中泰上境别墅165平，带私家车位。
走出沙朗东，沙朗西还有中庄翠庭、方直2新盘；岐港片区【板块介绍】的美林春天、骏隆盛景豪园；彩虹片区【板块介绍】花海湾、棕榈彩虹都是沙朗项目们的竞争对手。
原因很简单，客群相似，以中山本地客为主。
房叔给大家分析沙朗（东+西）、岐港、彩虹三个片区的优缺点。
板块 | 沙朗 | 岐港 | 彩虹 |
楼盘 | 9盘 | 4盘 | 6盘 |
地段 | 近郊村居多 发展空间小 | 城区内部 发展空间大 | 城区内部 发展成熟 |
商业 | 大型批发市场 | 有大型商场 | 有大型商场 |
交通 | 自驾+城轨2号线（规划） | 自驾+城轨2号线（规划） | 自驾+城轨2号线（规划） |
医疗 | 板块内1二甲 | 板块内3小诊所 | 板块内1三甲 |
环境 | 广丰公园、西区文化公园 | 规划欢乐海岸 | 彩虹绿洲公园、翠景公园 |
出品：中山房叔 统计时间：2019.05.24 |
不同客群关注点会有所不同，外地客更喜欢轨道交通，岐港片区更靠近中山北站。
本地客群会更关注生活配套是否完善、周边环境是否舒适；部分有读书需求的客户，会把教育资源的优劣放在第一位。
按就近入学原则，岐港片区入读高家基小学、张溪郑二小；沙朗、彩虹片区入读沙朗小学、昌平小学等。【学区划分】
城市轨道2号线：中山市城市轨道交通线网规划项目已中标，将由中铁第四勘察设计院集团有限公司作为第一供应商。
▲中山七条轨道交通线路规划图（规划中）
黄圃快线：该线路规划接入广丰工业大道，目前方案出现在《中山市西区沙朗东片区控制性详细规划调整》公示中。
▲右侧红圈为黄圃快线
广丰旧改：卓越当选广丰片区“三旧”改造前期咨询服务企业，开始启动全面改造的第一步。
▲广丰片区改造范围（共计632亩）
北二环快速化改造：将落实为70米干线公路。已出现在《中山市西区沙朗东片区控制性详细规划调整》公示中。
▲顶部黄圈为北二环
多所中小学：根据图示，包含60班九年一贯制学校、54班中学、18班小学等。
▲紫红色区域为学校
西区沙朗板块北接东升坦背，最出名的便是汽车街。西区对沙朗东片区板块的规划也侧重于此。
①重点将金昌工业区打造成中联创智能制造产业园；在沙朗片建设特色商业街区。（西区2019政府工作计划）
②中联创示范园已经发展的子园区有5个，其中就有沙朗汽配产业园。
③产业转型升级需求，高耗能、高污染的二类工业用地不能适应中心城区产业发展需求。
沙朗东片区板块是西区汽车产业的大本营，更有多家设备加工类型企业聚集。
房叔认为，该板块最大难题是产业升级转型，和居住环境的提升。
沙朗东片区板块若想通过产业优势实现腾飞，需在产业升级转型上继续努力，在居住环境和配套上紧追中心城区，才能有效改善板块内的居住氛围。
【时代美宸】
【美和馨苑】
【华盈四季蓝天】
【心悦湾】
【中泰上境】
【新长江顺心居】
房叔开西区群啦
扫我备注“入西区群”
（不拉同行中介微商）
【风范】在中山，有一种王者，叫一路封冠
—房叔大家族—
房叔的大家族又来了一位新童鞋，它就是@肇庆楼市。
虽然他还是个宝宝，但他将扎根肇庆这座土壤，以“真实创造价值，传播带来影响力”为信念，为大家带来有趣、有料的楼市资讯。好内容在后头，长按识别下方二维码，关注我们吧！