最新报告：大湾区的豪宅，只会越来越贵？

最近，珠江新城楼市涨价的新闻，超级火。

大家都知道，珠江新城是广州著名的豪宅区，本来价格就已经贵得吓人，均价动不动10w往上，几千万的房子，随便涨几个点就是上百万，不是一笔小数目。

在大家的印象中，接盘的人应该是少的，流动性也不会太高。

但是，这样的房子却悄咪咪地，在大家的关注之外，先涨为敬了。

知名财经主持人王牧笛公开表示，珠江新城自从八月之后，均价“一月涨一万，两三个月，已经涨了两三万了。”

这个看起来有点夸张。

于是，局姐翻了一下贝壳统计的，珠江新城中区的二手数据，发现涨价的时间点，远比想象中更早。

三月份是低点，挂牌价9.5万，成交均价不到8万，然后一路上扬，到现在，挂牌价攀上了11万，成交价也9万出头了。

而如果具体到个盘，就更凶猛了。

一个比较极端的例子：昨天，有中介挂出中海花城湾的二手成交价，成功击穿了15万！

局姐在链家上查到，大概一个月前，他家的成交价，是13万。

而半年前，同样北向户型的成交价，还不到10万……

这是什么神仙速度？

不光涨价，卖得也很不错。

今年还没过完呢，广州千万豪宅的成交套数大比分跑赢去年，均价更是创出了新高。

而在湾区的另一边，豪宅网红盘华润城润玺一期正准备摇号，均价13万，最小户型99平，总价最低“只”需要1184万元。

仅仅一天时间，已经有1.3万人报名摇号，抢1171套房子。听说最难抢的，是200平，总价3000万上下的大户型。

额，不是说疫情之后经济受到冲击吗，为什么豪宅看起来好像更受欢迎了？

是有钱人更有钱了，还是豪宅真的可以抵抗周期呢？

于是，局姐把观察的范围延展到湾区。

看完了湾区近三年的豪宅价格走势，我们发现了一些，小秘密。

P.S. 

因为湾区的往年的房价数据非常繁杂，许多数据缺失。在下文中，我们选择了覆盖面较广的安居客作为单一来源。价格可能会有整体偏低的现象，所以……

不要太纠结数据本身哈，我们主要看的，是趋势。

大概两个月之前，我们曾经写过一篇文章《湾区9市，房价的“天花板”在哪？》，分析了大湾区内地9个城市房价最贵的板块。

这些板块，要么是产业资源的密集区，要么是拥有得天独厚的景观资源，要么，有更多核心城市的外溢人口。

那么，在过去的三年里，这些豪宅的房价走势如何，在这一波疫情之后，房价又发生了什么变化呢？

先看广州的豪宅板块。

之前说过，广州最贵的地方，是二沙岛。

这里贴着传统富人区老东山和新一代CBD珠江新城，是四面临水，闹中取静的低密度纯粹居住区。

过去三年，这里的房价走势起伏有点大，低的时候10万，高的时候，13万往上。

究其原因，恐怕是二沙岛的密度低，存量房少，交易量少，价格的随机性比较大。

同时，可以看出来，比起2017年而言，二沙岛2018-2019年的均价是有明显涨幅的，而疫情之后，均价又回到了10万的区间，和三年前相比，涨幅大概20%。

受疫情影响，还挺大的。

和二沙岛走势有着明显对比的，是广州CBD，产业集聚，新贵云集的珠江新城板块。

经过2018年的沉寂，2019年上半年，在整个广州的楼市都偏冷的时候，珠江新城中区的房价起势上涨，疫情之后，市场虽然有短暂的回调，但马上重回了上涨通道。

三年时间，涨幅接近40%。

但无论如何，和广州的三年涨幅16%相比，豪宅板块都是可以绝对跑赢的。

和珠江新城有着类似走势的，是深圳的顶豪商圈——后海。

这儿是超级总部基地，腾讯、阿里、字节跳动，万科、恒大、华润……互联网大佬和房企巨头都在这里安家。

这儿也是顶豪云集的片区，有一众单价20万+的豪宅，深圳湾一号在里面，只能排个中等偏上。

近三年，基本是一路上扬的走势，只不过先是慢牛，从2019年9月之后，转入了飞涨模式。

到了2020年年中，后海均价接近17万元，比起三年前涨了整整一倍。而最近短短的一年里，涨幅接近50%。

后海片区所在的南山区，涨幅相对平缓，三年涨幅不过39%，如果计算深圳全市的涨幅，就更平缓了。

总之，在高能级城市里，豪宅片区确实易涨难跌，跑赢大势。

这是一个绝望的结论：

有钱人不但比你有钱，就连买的房子，升值空间都比你的要大得多。

我们的另一个发现是，产业，对于豪宅房价的支撑，是越来越明显的。

上一Part里，同为广州的顶豪片区，在面对疫情的时候，珠江新城的楼价只是稍微打了个盹，就逆流而上了。

而二沙岛的房价，一蹶不振了很久，现在都没有恢复到疫情之前的最高点。

同样的情况，在湾区其他城市也有体现。

之前我们分析过，佛山房价最贵的行政区是南海和禅城。

在细分板块上，有临广优势，坐拥CBD的南海千灯湖板块，强压配套齐全、居住氛围浓厚、有景观资源的禅城湖景板块一头。

如果我们看近三年的走势，会发现，千灯湖的房价在2018年是跌过的，直到震荡向上，如今，房价相比去年低点上涨了大概10%以上。

而湖景板块的价格走势相对比较平缓。

市场不够好的时候，跌不下去，市场好起来的时候，也没有明显地涨起来，一直比较稳定。

东莞的走势有点不一样。

松山湖就不用说了，一个距离深圳不远，高新产业还扎堆的区域。承接了以华为为首的深圳产业溢出不说，还自力更生，孵化了大量本土企业。

越来越多的高薪人口和停滞不前的住宅土地供应一交手，松山湖的房价一路上涨，三年涨幅轻松超过60%。

而市区的传统豪宅区域南城，拥有黄旗山和成熟的都市配套，三年来，顺应东莞的房价走势，一路上涨。

但是，如果计算涨幅的话，这儿三年涨了大概33%，依然远远落后于松山湖。

总的来说，虽然土豪们偏爱山水之间和居住舒适，但论豪宅的保值增值属性，还是靠近大企业总部更加给力。

看来，大部分有能力接盘豪宅的new money，本质上也是996的（高级）打工人。

如果再往湾区其他城市看一看，会发现一些魔幻的现象。

比如说，在珠海，房价最贵的区域是头顶诸多炒作概念的横琴。

然鹅，这三年，横琴的房价走势，是这样的：

三年房价上涨1.6%，真是……

不但涨得少，而且居然跑输了珠海的大盘！

靠炒自贸区的冷饭，总会被市场教育的。

而中山的房价巅峰——东区，三年过去，居然跌了！

均价从1.51万元，跌到了1.5万元。

当然了，同期中山全市的均价也好不到哪里去，从1.13万元，跌到了1.1万……

唯一让人感到振奋的，是惠州。

抱紧深圳爸爸的大腿，惠州临深板块的价格高点——大亚湾的龙光城，三年走势是这样的：

低迷了两年多，终于靠着深圳40周年“扩容大礼包”的传闻狠狠火了一把。

大礼包落空之后，又等来了深圳地铁14号线迎来批复的大好消息，这条线，可是直接通往大亚湾的。

真是一个利好接着一个利好，不管兑不兑现，啥时候兑现，房价总是涨了又涨。

最终，大半年时间，龙光城的房价涨了30%。

还是那句话，对产业相对弱势的城市而言，抱好爸爸的大腿，比神马都重要。

至于江门和肇庆，局姐也去看了一下房价最高区域的走势，基本都没有太大的起伏，不是微涨，就是微跌。

远离中心城市，又缺乏概念加持，这两座城市的最贵的地段，都是传统意义上景观好、配套好，产业也不差的中心板块。

居住工作两相宜，房价也实在，就是……没啥炒作的空间。

也就没啥额外的增值属性。

所以，总结一下：

1、 在高能级城市里，豪宅片区不但易涨难跌，且在房价处于上涨通道时，比整个城市更早起势。

顶豪片区的绝对涨幅是可以秒杀所在城市，以及所在行政区域的平均涨幅的，保值增值的属性一流。

2、 虽然土豪们偏爱山水之间和居住舒适，但绝大部分新贵还是996的高级打工人。

所以，从豪宅的保值增值属性来看，靠近大企业总部很重要。

3、对于各种产业没有完善，居住氛围还不够浓厚的新区板块，如果一开始就靠概念炒作把房价顶上了天，那就得不停靠新的概念去“奶”。

一旦利好断档，距离房价暂时性崩盘，也就不远了。

（以上为正文，来自局姐）

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