实探：拍地15天龙华地块已动工！周边二手房业主惜售
距离6月24日深圳史诗级土拍过去仅半个月的时间，龙光地产以65.85亿元竞得的龙华宅地（A817-0609宗地）便已动土施工。
同样，被中海地产以54.08亿元斩获的光明明政地块（A510-0151宅地）也在近日被爆出已入场进行勘测土样，再次让人感叹“深圳速度”。
仅半月便破土动工
6月24日，龙华A817-0609宅地经1个多小时135轮的激烈厮杀，最终被龙光地产以65.85亿元竞得。该地块总建筑面积为148300平方米，但同时需要配建22600平方米人才房，意味着龙光将要拿出超15%的建筑面积用来新建人才房。
在近日，据实探发现地块已开始挖土施工，从拍地到现在，不过十几天的时间，开发商就安排了施工人员驻场测量，宗地地标牌显示清晰。
通过现场拍摄图可以看到，目前已有机器在该地块进行现场施工，地面上的绿植基本已清理干净。
早在竞拍前，网络便已流传该地块设计图稿。不少网友表示，龙光此次的拍地行动，实际已早有准备，参考龙光之前开发的楼盘进度，想必本地块的建设速度也不会太慢。
▲网传的龙华地块设计图稿
该地块位于龙华民治街道新区大道与人民路交会处东北侧，处在红山板块与上塘板块交界处，龙华实验学校的正西侧，距离深圳地铁4号线“红山站”不足1公里，地铁1站可抵达深圳北站，宅地周边地产发展较为成熟，片区规划也较为完善。
在拍地结束后，龙光方面对媒体曾表示，该优质地块周边交通便利，规划配套完善，居住氛围浓厚，成交价格合理，符合公司预期。此次拿地将有助于进一步提升公司的市场份额，巩固在深圳的品牌优势，公司将坚持高标准开发要求，把该地块打造成区域标杆项目。
周边二手房业主惜售
本次推出的宗地，是龙华区继2018年成功挂牌出让全市首宗“三年限售”福城地块后，再度推出的住宅用地，除去人才住房、幼儿园等配建面积，该地块可售商品住宅面积98300平方米，可售楼面价近6.7万元/平方米。
有业界人士表示，地块现已拍出如此高的楼面价格，加上建安成本、资金成本以及产品的升级打造，该项目未来售价会在10万元/平方米以上。
从周边二手中介门店了解到，该地块处在的区域二手房均价在6万元/平方米-7万元/平方米不等，目前少数高价楼盘，例如莱蒙水榭春天5期及汇龙湾，均价在9.1万元/平方米-9.5万元/平方米。
随着以红山、上塘为代表的龙华片区配套逐渐成熟，周边二手业主的心理预期也水涨船高。
“我们现在这里有的两房户型面积在60平方米-70平方米左右，单价6万元-7万元不等，总价450万元左右，当然距离地铁的远近也会影响价格。原本有业主在其挂牌的房屋一直未有人问津，现如今土拍结果一出，部分业主也表示暂时不着急出售，准备先捂盘两年，等到龙光的地块项目搭建起来后，到那时再抛售也不迟。”周边二手房门店中介提到。
地块片区4年创3宗土拍楼面价新纪录
本次龙华地块的拍获楼面价格，再次刷新了片区历届土拍楼面价的纪录。
据了解，由于规划前景看好，深圳新增住宅用地稀缺等客观条件，A817-0609所在片区，曾在4年之内创造3宗区域乃至全市楼面价格新纪录。
▲上塘片区区位图
2013年，中海地产以38.2亿元、楼面价格1.46万元/平方米，成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”，溢价率高达91%。
2014年，该地块上项目中海锦城入市，均价32000元/平方米，目前在售均价为79400元/平方米（数据来源：链家），周边二手房均价也在7万元/平方米以上。
2014年，龙光地产以46.8亿元夺得龙华白石龙地王，楼面价格超过2.5万元/平方米，2015年，龙光玖龙玺开盘，均价为5.5万元/平方米，目前在售均价为86923元/平方米（数据来源：链家），周边二手房间均价也在8.5万元/平方米以上。
2016年6月2日，金茂联合电建以82.9亿元的高价拿下深圳首块现售试点的龙华上塘商住用地，楼面地价高达56781元/平方米，成为单价地王。当时周边在售新房均价在5.5万元至6万元/平方米，除去幼儿园可售面积13.7万平方米，楼面价6万元/平方米，成为“面粉贵过面包”的典型。
据媒体报道，在拿地的第二年，两家公司默默地引入了第三方基金。被拉长的开发周期将带来更大的资金压力，叠加融资环境收紧、房地产大调控，电建金茂迫切需要找到风险共担者。
3年过去了，这个让龙华一度沸腾的“地王”金茂府所有物业已修建完毕，却一直未公开出售，预计今年下半年将以现房形式入市。
值得一提的是，金茂在2016年拿下的龙华地块，为现房销售，也就意味着资金成本急剧上涨，以金茂地块为例，至今已3年仍未达可售条件，单纯比正常预售项目多2.5年利息成本约1.1万元/平方米，实际楼面价成本站上了7万元/平方米，不但拉长了供应周期，房价也被相应抬高了。
而6月24日这次竞拍有最高限价，龙华地块楼面价格4.44万元/平方米，比初始楼面价格仅上涨45%，都在现任地王之下，没有出现面粉贵过面包的情况。不过以可售面积摊地价计算，龙华地块楼面价格为6.7万元/平方米，比金茂现售地块5.68万元/平方米高出近1万元/平方米。
有消息称，金茂府已将楼盘报价至12万元/平方米，面对如此高市面的报价，不知未来与龙华地块的竞争中，谁能更胜一筹。
地王收割机
回顾近几年在深圳，龙光频频出现在媒体报道中，此前曾多次拿下深圳区域地王，在业内有“地王收割机”之称。
从整个大湾区的现有拿地情况来看，龙光的确算得上是名副其实的“拿地之王”，例如，在粤港澳本地房企中，龙光地产的土地储备最多，共计1869.29万平方米，2018年，便已基本实现粤港澳大湾区“9+2”城市群全覆盖。
龙光地产（股票代码：03380HK）创立于1996年，于2013年在香港联合交易所主板上市，是内地一家以住宅开发为主的大型房地产开发企业。截至2018年12月31日，龙光地产包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内，土储权益总货值增加至人民币6520亿元，其中大湾区土储货值5356亿元，占总货值比重82%，深圳土储货值1805亿元。
据龙光地产财报显示，2018年深圳区域龙光销售排名首位，销售额主要源自地铁四号线沿线项目龙光玖钻、龙光玖龙玺及龙光玖龙台等项目。仅龙光玖龙钻和龙光玖龙台这两个项目确认的收入就高达241.79亿元，占2018年湾区441.37元营业收入一半之多。
其中龙光玖龙台一期在2018年全年楼盘成交量龙虎榜中占据季军宝座，而龙光玖龙台二期也将于近期入市。
来回顾一下“地王收割机”龙光在深圳的拿地史：
2003年，龙光地产以2.86亿元拿下深圳宝安中心一宗地王。
2014年，以46.8亿元拿下龙华白石龙地王。
2015年，以112.5亿元拿下龙华红山商业地块。
2016年，以140.6亿元的价格成功抢到光明一块商住用地，成为深圳最新总价地王。
据了解，除了今年6月24日龙光地产以总价65.85亿元勇夺龙华红山地块，再次刷新龙华地王之外，2019年龙光还有望孵化深圳侨城东，深圳蛇口自贸区和惠州大亚湾工业区三个项目，对应货值为700亿元。
▲龙光在深圳全市项目布局图（来源：龙光官网）
截至目前，龙光已在龙华片区相继拿下三个地块。主打办公商业产品的龙光玖钻与主打住宅产品龙光玖龙玺均已入市。
为何深圳的招拍挂土地能迅速施工进入状态？对此，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析表示，招拍挂的宅地比较纯粹，前期施工许可证、规划证都已经办结，所以开工速度通常比较快。另一方面，深圳要求尽快增加商品房和人才房供应，加之粤港澳大湾区的各项利好出台，市场呈现供需两旺态势，尤其是在需求比较集中的深圳，不光是龙光地块，其他包括尖岗山地王、光明地块都在加快开工入市步伐。
对于开发商来说，深圳目前价格管制有所松绑，是一个比较难得的机会，明年价格出现上涨，是否会出现限价也不好说，项目入市时间也显得非常重要，比如龙光这块地，开工七八个月后，大概在明年年初就能拿出来卖了。
李宇嘉表示，未来京沪深的供应，大面积将向共有产权、租赁、人才住房转移，在一线城市具备土地储备，才能真正称之为“龙头房企”，限地价、不限人才住房配建面积，可以发现，即便是溢价了45%，也不到周边二手住房价格的一半，加上目前高价房价格管制松绑，以及房贷利率保持一个较低的态势，加快入市步伐也就成为顺理成章的事情了。
西西、思琳 | 文
审读：戴士潮
▼ 往期精彩回顾 ▼