超300亿旧改+皇岗口岸重建，河套片区能成为下一个前海吗？
6月27日，深圳市人民政府口岸办公室发布通告称，为落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》对深港基础设施互联互通的要求，进一步提升通关效率、优化口岸通关环境，深圳市政府决定对皇岗口岸进行重建。
而在发布通告的次日，深圳市建筑工务署也对外发布消息称，作为皇岗口岸重建项目的先行项目，皇岗口岸临时旅检场地建设项目于6月28日正式启动。
项目总工期预计约3年半，建成后将是深圳又一座地标性建筑。
引进3条城轨2条地铁
根据通告，皇岗口岸预计在2019年8、9月份开始拆迁撤离现有货柜车出境通道，并将其移至莲塘口岸。
与此同时，皇岗口岸还有一栋老式建筑将会拆除，将与拆除后的原货柜车通道一起，修建一座大型购物中心和一所公立学校，但具体哪块地会用于修建学校，目前暂未定夺。
有消息称，为了满足更加庞大的人货通关需求，提供更便捷的服务，皇岗口岸重建之后，将与福田口岸联通。也就是说，福田口岸也将升级，打造成为河套综合服务枢纽。
▲图源网络
除了规划购物中心与学校之外，该片区未来将引进3条城轨和2条地铁，构筑一个跨境枢纽，具体规划路线暂未发布。目前，皇岗口岸接通深圳地铁4号线、7号线，并在此与香港落马洲支线、香港西铁北环线等形成了口岸经济、地铁经济在这里融会贯通的局面.
其实早在2018年7月，深圳市建设深港科技创新特别合作区领导小组第一次会议就明确，要在皇岗口岸重建时引入相关城际轨道线路，实施站城一体化开发，打造代表国际最高水准的超级口岸、交通枢纽和创新综合体。
总工期缩至3年半
皇岗口岸位于福田区福田街道皇城社区，地处落马洲河套地区，连接对岸的香港落马洲管制站，皇岗口岸是目前中国规模最大的客货综合性公路口岸，是我国唯一全天候通关的陆路口岸，也是全国最大的陆路口岸之一。
▲皇岗口岸实景（图源网络）
据了解，皇岗口岸于1985年5月开始建设，旅检区于1991年8月建成通车，日均通关流量8万多人次；货检区于1989年12月建成通关，是目前深港之间，最主要的货运口岸。
相比毗邻的福田口岸来说，皇岗口岸服务30年之久，并一直保持24小时通关服务的皇岗口岸，在众多口岸中，可以说是“劳模”典范了。它的存在，给深港两地居民带了许多方便。
按正常建设工期，项目至少需要6-8年才能建设完成。但为了顺应深圳大发展的步伐，推动粤港澳大湾区的发展，加快建设任务，深圳市政府高度重视此次皇岗建设项目，将此项目的总工期缩至约3年半，即42个月。新口岸将在临时口岸开通后同步施工。
▲皇岗口岸规划图
河套：深港科技创新特别合作区
除了皇岗口岸的重建之后将成为香港连接大湾区的重要枢纽之外，另有一个规划将会直接拉近深港的友好合作关系，那就是深港河套合作区。
其实，深港两地在落马洲河套地区相关系列合作开发已磨合了20多年。
河套规划始于1997年，深港两地政府为治理深港界河深圳河的污染物，误将深圳河一块1平方公里的土地，规划到了香港一侧，之后被称为河套。河套形成之后，深圳提出河套开发计划，但是却一直未能取得实质性进展。
2017年1月3日，香港特别行政区政府和深圳市政府共同签署了《港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》，明确在河套地区打造“港深创新及科技园”，拉锯多年的河套地区开发有了实质突破。
▲落马洲河套地区区位图
值得一提的是，备忘录明确规定，河套片区约1平方公里的土地中，最重要的53.49公顷划为其他指定用途地带，主要用来发展创新科技、高等教育、文化等产业，创新科技以微电子、人工智能、生物医药和新材料为产业重心。
由此可见，目前河套片区的主要定位是“深港科技创新特别合作区”，据统计资料显示，目前河套地区面积大约87公顷，是目前香港科学园面积的4倍，因此“港深创新及科技园”将成为香港最大的科技创新园区。
2018年9月，深圳市发改委在《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》基础上，编制了《深港科技创新特别合作区发展规划（2018－2035年）》，明确以微电子、人工智能、生物医药、新材料等未来产业为重点产业发展方向，布局相关的科研项目。
2019年，随着粤港澳大湾区规划纲要的出台，河套地区的发展也成为了深港合作关注的焦点之一。
4月2日，在深港合作会议上，深圳市市长陈如桂在介绍深港科技创新合作区规划建设的最新进展时表示，深方园区首批11个重大项目已经开工建设，63个合作项目已经落地，合作区的开发建设正在有力有序向前推进。
据了解，深港两地分别投入500亿元，用于建设合作区。据香港消息，河套区港深创新及科技园土地勘探工作已经展开，第一个供开发的土地将于2021年之前完成。由于看重河套的开发，现两地已将合作区面积不断扩大。
最早深港共建的1平方公里为河套A区，之后香港在A区南侧规划出河套B区，而后深圳在北边划出面积较大的河套C区，并把福田保税区划入到合作区范围。在《粤港澳大湾区规划纲要》中，河套在建立深港科技创新合作区是一个非常重要的布局。
河套C区含有皇岗和福田两大口岸。其中福田口岸被定位为综合服务枢纽，而皇岗口岸将重建，引进3条城轨和2条地铁。目前，政府方面还没有公布具体的方案，但一定是连接深圳交通枢纽和香港的重要线路。
片区房价滞涨多年
虽然河套片区多项利好逐步落地，但河套C区房价却滞涨多年。
拿目前河套C区的皇岗片区房价为例，多集中在6万元/平方米左右，如典型二手代表楼盘，皇御苑一期、二期、三期以及四期和五期，目前价格在5.8万—7.2万元/平方米，租金价格在110元/平方米，今年在售的新房——深物业金领假日公寓（皇御苑六期）均价为8.5万元/平方米。
2000年，深圳全市的新房均在5200元/平方米，皇御苑一期开盘均价在8000元/平方米，显著超出市区均价，目前深圳二手房的均价在57020元/平方米，而皇御苑一期目前整体均价在58214元/平方米，仅高出深圳二手房均价2%，算上税费以及通货膨胀率，该盘涨幅低于大势。
目前挂盘在售均价最高的皇御苑五期，整体均价为71252元/平方米，而7年前开盘均价约30000元/平方米，8年的平均涨幅为57%左右。比起后起之秀宝安、龙华等地当年同时开发的楼盘，相对较慢。
▲河套辐射区小区二手房价
数据来源：链家网
从落马洲河套地区区位来看，皇岗片区最为靠近，其周边商业区和住宅区及香港新界北部乃至更大区域的深港两地，或可产生辐射效应，继2016年深圳房价暴涨之后，福田区的房价普遍在6万-8万元/平方米之间，但福田保税区和皇岗口岸的楼盘均价却依旧低于平均值。
而对比深港首个重要合作平台的前海片区，目前辐射片区房价已涨至8.3万元/平方米（数据来源：链家），作为下一个科技中心区河套片区，皇岗片区和福田保税区片区目前均价均为6.3万元/平方米，现有还是存在一定的差距。
有业内认为，作为深港融合的首要节点区域的河套地区150万平方米的开发用地仅是前海核心区15平方公里的十分之一，再加上低密度规划建设，无商品房规划，后续发展空间有限，区域较为分散，聚合效应有限。
▲河套辐射片区房价
图源来自：链家网
不过从地理位置看，河套地区北面为深圳中心CBD，南边为世界金融中心香港，颇具备地缘优势，加之落马洲河套地区规划和皇岗口岸重建等利好加持，片区改造后将融入福田CBD，且周边还聚集约300亿元旧改项目，是否又能推动片区新一轮上涨，还得经过市场和时间的验证了。
西西 | 文
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