厉害！深圳半年现11宗“整售”，交易额253.6亿元，同比增9成

近期，深圳两笔总金额过亿级的大宗交易回单凭证频现网络。

据“深喉”爆料，2019年6月28日，有同一机构（自然人）买入深圳太子湾商务大厦4号楼、5号楼两栋写字楼，总资金达15亿元，网上晒出的两笔订金回单凭证总金额为1.14亿元。

而据推测，T4和T5这两栋写字楼买家为深圳本土机构。

▲金额为4898万元的回单凭证

用于支付同一楼盘5号楼订金。

▲金额为6527万元的回单凭证

用于支付同一楼盘4号楼首付款。

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上半年大宗交易成交金额253.6亿元

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大宗交易在深圳近年一直处于活跃态势。

据戴德梁行研究院数据统计，深圳2019年上半年共录得大宗交易11笔，大宗交易总额达253.6 亿元，较去年同期上涨超9成。

从整体上看，深圳大宗交易物业类型主要为办公楼，公寓、商业，主要分布在以南山、罗湖福田区为主的核心商务区域。

2019 年 2 季度，深圳大宗物业交易市场成交主要以小资金规模交易为主，共录得成交额 64 亿元，稍好于上年同期的 58 亿元，得益于一季度的两笔大额成交。

其中，今年上半年华侨城大厦打包整售，金额近180亿元，成近年深圳最大单笔大宗交易。这笔交易由中国人寿与华侨城共同出资设立地产并购基金，整体收购华侨城大厦，再共同以业主身份将华侨城大厦整体出租，实现房地产企业去化目标，同时获取租金收益。

该宗地产并购交易涉及交易总金额人民币近180亿元，其中整售交易金额人民币近120亿元，整租交易金额人民币近60亿元，也成为近年来最大一笔写字楼整售个案。

另外，今年一季度位于福田 CBD 的集中型商业怡景中心城的成交也为深圳大型集中式商业物业投资市场打下一剂强心针，各路资本寻求合适商业物业以及与本地业主谋求合作意向增多。

2019年2月20日晚，领展宣布以66亿元人民币收购深圳福田中心的新怡景商业中心。这是近三年来，深圳首次出现整体出售的购物中心交易，打破了中国购物中心物业成交的最高纪录，而过往数年，零售整售市场却一直并不活跃，鲜见这个市场的投资机构参与。

领展称，根据独立物业估值师的估值报告，新怡景商业中心的物业估值为66亿元，估计经调整资产净值，为－14.85亿元，领展需支付的初步价格为51.14亿元。而－14.85亿元将计入新怡景商业中心的现有境内贷款中。

《第一财经》指出，这笔交易是领展有意提升其在内地的资产比例，使其在内地资产占比达到30%，领展因此还在香港卖了不少资产，总成交金额近200亿港元。领展方面称，收购深圳核心地段物业符合公司投资策略，公司将持有此物业作为长线投资。

据戴德梁行统计，除机构买家之外，大宗交易中甚至也不乏个人买家，尤其是一些优质地段的豪宅物业，例如今年上半年，一栋555平方米的南山纯水岸别墅，也被个人买家以4亿元价格买入。

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写字楼成投资者最青睐物业类型

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各项报告显示，写字楼依然成为大宗投资者最青睐的物业类型。

过去几年间，通过收购工业厂房进行旧改，一直是开发商在深圳获得土地的重要渠道，因此，工业厂房类一直是过去深圳大宗物业交易的主力。

然而从2017年年底起，随着深圳史上最严工改政策出台，厂房公寓改住宅产品出售的途径被限制后，工业产房类交易吸引力开始逐渐下降，研发办公物业存量却逐渐呈逐年上升的态势，写字楼开始成为大宗交易的主力。

▲深圳近年部分写字楼大宗交易及交易金额

中商情报网发布的《2014-2018 年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来，写字楼物业的投资年回报率在 4%-10%，写字楼物业带来的租金收入也一直保持着 20%-25% 的年增长率。

戴德梁行方面认为，由于深圳写字楼交易多以自用型买家为主，其更看重物业区位及品质，对资产价格敏感度不高，近些年成交单价仍处于高位。

2018年全年，戴德梁行录得大宗交易总额约280亿元。其中，优质写字楼资产便占据了全年大宗交易总额的近50%。而2019年上半年写字楼交易同样占据了大宗成交物业半壁江山，其中 80%为自用型交易，目前深圳整售型在售写字楼就超过 20个。

由于土地供应紧缺以及拿地门槛高企，深圳许多企业直接收购优质办公物业满足自用需求。

以南山侨城坊Q-PLEX为例，该项目一期由10栋研发用房，1栋公寓以及1栋开放式商业组成，10栋研发用房均为体量约1万-2万平方米的小体量办公楼，适合企业用作总部办公。

其中， 6栋研发用房在尚未开放营销中心之前就已经全部认购完毕，深圳卡为集团、力高地产、南山区政府等均以5亿元左右总价成交了整栋。

戴德梁行方面分析，写字楼是最受欢迎的物业形态，运营难度相对较低，且租金稳定，一方面，众多快速成长的 TMT 类企业有着较为旺盛的办公需求，另一方面，由于房地产调控持续影响住宅销售回现，融资渠道收紧，债务到期还债压力凸显等不利因素令众多房企选择割舍手中稀缺型办公物业，再加上近两年深圳大宗交易频现，市场给出的积极反馈也令整栋或大体量整体出让的物业增多。

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整售成商业物业重要出货方式

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据悉，目前深圳的大宗交易成交物业类型包括写字楼、公寓、商业、产业用房等，买家包括基金/投资公司、政府部门、事业单位及实业企业，个人等。

随着限购限价的政策延续，开发商整售意愿强烈，成为深圳商用物业重要出货方式。大宗交易对于开发商来说，一方面能回笼资金，另一方面还能避开价格管制，资金成本会比较低，即便给予相应折扣，开发商也愿意出售。

“大宗交易多以商办物业为主，一般好的商办物业开发商都不大愿意散售，因为散售长期运营的品质各方面会受到一定影响，开发商又希望多拿一些现金在手上，整售就成了最好的选择，此外，整售对于买方来说，还可以直接面对面跟卖方谈价格。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为。

同时，深圳房地产因其需求旺盛，增值空间大等因素，已变为国内一线城市最核心投资标的，甚至也吸引了不少外资机构。

2018上半年，福田中心区的国际商会中心部分楼层的机构投资项目的成交，这是深圳近年来首宗真正意义上的外资机构投资人进入深圳市场收购成熟优质物业的案例，具有标志性意义。

不过对于外资而言，经济环境的不确定性及当前较高的价格仍是影响投资决策的主要原因。在深圳，目前自用型买家依然是传统大宗交易主力。

▲深圳近十年来大宗交易金额（内资和外资占比）

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，今年一季度，海外投资者主导的广深两地大宗物业投资已达到75亿元，超出了2018年全年的外资在广深两地的大宗投资交易总规模。随着粤港澳大湾区上升为国家战略，各路资本大鳄争相配置深圳核心资产布局深圳。

李宇嘉称，在金融去杠杆的大背景下，资本市场的投资收益率变低，购置大体量房子也是抵御风险的最佳选择之一，另外受到限价因素的影响，开发商定价往往不会特别高，对于投资机构来说也是较好的时机。

不过，戴德梁行方面分析，对于外资及机构型投资者而言，尽管市场供应量增加选择变多，在一定程度上可以倒逼资产价格的回调，但在保证回报率的前提下，目前可选投资标的物业仍有限，外资机构型投资者仍以持续观望为主。

黄思琳 | 文

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