深圳“金九银十”：两日揽金45亿元，2手房单月成交7000套+

继9月深圳住宅供应量达到年度最高之后，深圳“银十”开盘又现良好势头。
上周末两天，（10月12日—10月13日），位于西丽的金众麒麟公馆以及位于宝安新安的大悦城天玺壹号相继开盘，据不完全统计，不到24小时，两大盘便卖出420余套“千万级”豪宅，共揽金约45亿元。据媒体消息，10月12日开盘的金众麒麟公馆主推户型为建筑面积为100㎡-177㎡，均价8.85万元/㎡的854套住宅，售出307套。10月13日开盘的大悦城·天玺壹号，共推售327套住宅以及3套商铺，住宅面积段在115㎡—429㎡，均价为8.89万元/㎡。截至15点25分,销控显示项目已选走105套，其中，1号顶楼复式单位以总价4000万元售出，单价约12.65万元/㎡。除了两盘取得不俗的销售成绩，位于宝安的满京华云朗公馆作为“银十”第3个取得预售许可的楼盘，也已于10月11日获批预售许可，此外，位于光明的绿地新都会和东部冰雪创新城也已于10月13日开放展示中心。除周末已入市的麒麟公馆、天玺壹号外，10月不少待入市的网红盘市场热度颇高，令不少购房者翘首以盼，如香蜜湖片区的深业中城、龙华片区的金茂府、前海片区的招商前海湾、颐湾府等，同样期待市场表现。
“金九”供应量达2019年最高▲▲▲在刚刚过去的9月，深圳新房市场迎来集中供应潮，住宅供应量达今年最高，甚至在“十一”假期之前，也有4个楼盘密集开盘，如万科和雅轩在9月30日晚间开盘，合景同创广场9月30日下午开盘，恒大城9月30日线下摇号选房，佳兆业盐田城市广场三期，也在10月1日开盘，市场情绪回升，开发商推货积极。据深圳规土委官方数据显示，9月深圳有16个项目入市（含加推），含9个住宅项目，共推出5483套房源，供应面积达56.8万㎡，面积环比上升165.3%。官方统计显示，深圳 9月新房住宅网签2823套，环比下跌7.08%，网签面积27.6万㎡，环比下跌3.79%。由于网签数据存在一定滞后性，不能完全反映真实市场，不过从历年的成交数据上看，深圳目前住宅市场整体趋势向好，不过依旧处在调整期当中。据深圳房地产信息网数据显示， 2010年9月深圳成交5422套新房住宅，2015年9月深圳成交4060套新房住宅，是往年交易量较高的年份。2011年9月和2018年9月深圳分别仅成交2016套和2248套，是成交量较低的年份，2019年9月成交量为2823套。此外，9个入市的一手住宅项目，整体开盘销售率约为28.5%，也较8月有所下降。仅万科和雅轩、合景同创广场、恒大城三项目开盘卖出5成以上，其中万科和雅轩、恒大城分别位于龙华、坪山热点区域，合景同创广场虽为宿舍，但拥有一线海景，备案价远低于周边二手房价格。中原研究中心方面分析，部分楼盘开盘去化较低，除了低调开盘，认筹时间短，未启动联动等原因之外，总体看，深圳市场热度并未减少，住宅市场相对稳定，访客指数依旧维持在55.29到60之间，相比2018年同期，仍处在高位。 ▲9月开盘楼盘表（数据来源：深圳中原研究中心）豪宅成交量增加9成  二手房成交破7000套▲▲▲除了上周10月开盘的两项目，大户型在成交方面表现亮眼之外，9月的豪宅市场与二手房市场表现同样引人注目。据中原研究中心统计，9月一手豪宅共成交288套，环比上升93.9%，成交面积为4.07万㎡，环比上涨87.8%，成交均价为101199元/㎡，环比上涨2.9%，其中，1000万-2000万元豪宅成交占比超8成。其中，南山区一手豪宅共成交175套，成交以宝能城为主；福田成交109套豪宅，成交以天健天骄南苑为主。从成交均价来看，福田区成交均价为107280元/㎡，居全市首位。而公寓类豪宅的成交主力为华润前海中心·悦玺。8月31日，景田片区的天健天骄南苑开盘，推售住宅515套，商业72套，均价为105000元/㎡，其中，515套住宅房源售卖近410套，去化近8成。位于景田的天健天骄南苑也成了深圳9月千万豪宅成交量榜首。 二手房方面，9月深圳市场更多受到政策利好影响，成交量重回7000套以上，业主信心强但是仍然理性，反价情况比较少，加上客户也加快购房，成交周期减少。同时新房推盘量大幅增加，也带动了市场人气。从贝壳研究院发布的黄金周各个城市二手房成交数据来看，深圳二手房价格依旧坚挺，一线城市中，深圳二手房的均价走势在14个城市中独树一帜，连续3年黄金周维持上行，2018年同比涨幅为0.85%，2019年同比涨幅为6.3%，不过从贝壳研究院统计的数据来看，在北京、上海等14个一二线城市中，2019年，深圳二手房的成交周期约140天左右，房子却并不那么好卖。60㎡以下住宅网签套数为0  公寓成交套数翻倍▲▲▲在9月的市场变化中，还有两项指标值得市场关注。据中原研究中心统计，9月的一手住宅销售当中，建筑面积在60㎡以下的住宅网签套数为0，市场已连续5个月没有建筑面积在60㎡以下的新房住宅供应了。根据市场监测，深圳住宅使用率一般只有近80%，许多甚至不足80%，建筑面积在60㎡以下的住宅很难做成2房的舒适户型，这也是市场上这类户型越来越少的原因。而10月潜在计划入市项目中，也仅都市茗荟花园有部分小面积住宅供应。从大数据上来看，9月建筑面积在60㎡-90㎡的刚需户型套数占比下降至53.6%，反而建筑面积在90㎡-144㎡的改善型户型套数占比连续三个月下降后上升至41.9%，建筑面积144㎡以上面积段占比上升至4.4%。另外，新房住宅成交金额TOP10中一半的项目成交均价在8万元/㎡以上。如果以TOP10中成交均价8万元/㎡计算，在深圳购买一套建筑面积在60㎡的起步新房，成本价也达到了480万元，以首付3成计算，在深圳购置一套新房住宅最低价格为144万元，可以说，起步门槛相对以前更高了。除了近两年，深圳新房住宅的面积段有不断增大的趋势之外，公寓成交也称得上是一枝独秀。受到不限购不限贷、名额灵活等相对住宅的优势，作为理财投资的主要渠道，房产投资也成为深圳人较为青睐的项目之一。部分优质地段的公寓项目也取得了不错的销售去化成绩。9月，深圳有6个公寓项目获批预售，批售面积为17.48万㎡，虽然环比下降40.89%，但从全年来看，供应量仍处于较高的水平。在9月成交量TOP10榜单中，龙岗的仁恒梦公园以552套的成交量位居第一名，同时受该盘影响，9月总价在100万元以内的公寓成交套数占比上升12.64%至14.40%，该价段成交占比近1年来首次突破2%，创近1年来新高。此外，位于福田核心地段的中洲湾以及位于佳兆业城市广场与金地龙城自在寓同样位列9月深圳商务公寓成交前10名。网签数据显示，9月深圳商务公寓共成交2202套，环比上升103.32%；成交均价为54614元/㎡，稍有回落。业内预计，受“818”深圳先行示范区政策影响，对于房价的支撑力度也较大，全国性的客户也明显增加，大手笔购买物业也增多，如长沙、湖北等地客户出手购买多套、整层物业。
预计10月政策利好依然将持续，部分热点楼盘入市也将带动情绪，成交有望维持高位。

  （部分数据来源：深圳中原研究中心、贝壳研究院等）

文/黄思琳审读/马琳 戴士潮
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