[税案观察] 司法拍卖之四：交税吧，可这税到底怎么计？差太远了

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接上文

前文说到，小编拍了房屋，又不想包税了，告税务局输了，告国土也输了

怎么办呢？交还是不交？

不交过不了户，可交的话，那税怎么计算呢

情景假设

假设小编拍一土地 ：成交价947,177.00元，成本 232,990.00元，那税应该怎样算呢？

数一数：A、增值税，B、城市维护建设税，C、教育费附加，D、地方教育费附加，E、个人所得税，F、土地增值税，G、印花税

好多税呀，应该怎样算呢？

含增值税收入＝947177元增值税＝（947177－232990）÷（1+5%）×5%＝34,008.86 城建及附加＝34,008.86 ×12%＝4180.07印花税＝456.58可扣除金额合计＝ 232,990.00+4180.07+456.58＝237537.65土增税＝（947177－322,248.67－237537.65 ×60%－237537.65×35%＝ 322,248.67 个人所得税＝70,678.16 

大家觉得小编算得对吗？

估计很多朋友跟小编想得一样吧？可是……

这成交价947,177元，是卖方的脱手价哦？

税费嘛？买家另外给的，那用税后的脱手价来计是不是有点不对呀

咱们用案例来说说

拍卖成交价到底含不含增值税？

案例E:： 

中山市第一人民法院行 政 判 决 书   （2018）粤2071行初823号

案情概括

E先生法拍了一房屋（买家包税），拍卖成交5848346

交税，增值税5848346元×5%＝292417.30，税局说销售额＝拍卖价＝5848346

E先生申请复议，理由：销售额＝5848346÷（1+5%）＝5569853.33元

税局驳回复议申请

E先生提起诉讼，要求退税

E先生观点摘录

1. 按照国税函[2005]869号的规定：司法拍卖不动产和自主销售不动产在纳税环节是一样的，不应区别对待。

2. 根据《增值税暂行条例》第一条规定，被拍卖人应为增值税的纳税义务人，其收到的总成交金额为5848346元，交增值税后，实际不含税收入﹦5848346元-增值税。

PS:E先生是说司法拍卖和平时的销售是一样的，卖方收到的总价格是包括了增值税的，即总价＝不含税销售额+增值税，要还原为不含税价

税局观点摘录

买受人以5848346元拍卖成交，买家包税。5848346元的成交价不属于采用销售额和应纳税额合并定价方法，成交价5848346元为不含税价。

法院观点概要

拍卖已经明确买家包税，也就是说，买家除了要支付拍卖成交价5848346元外，还应承担过户税费。因此，税局认定拍卖成交价是不含税的，拍卖成交价＝销售额，并无不当，本院予以支持

    驳回E先生的诉讼请求

小编:

这个拍卖成交价到底含不含增值税呀？这个案子一出来，引起了很多税友的关注，认为对买家不公平，因为平时，大家都是当成含税价的嘛

不讨论合不合理，细想下增值税的计算逻辑，好象税局也说得对呀，增值税是价外税，价税是分离的，现在买家实付款＝拍卖成交款5848346元+增值税另交，那不是证明了，那个成交价已经是价税分离后的不含税价了

PS：小编又想了一下，如果按E先生说成交价里面已经含了增值税了，那么E先生为什么还要再交一次增值税呢？那不管怎样计算，都是交两次了，更不对呢

如果成交价已经含了增值税了，那是不是税局又得找法院要这个增值税呢，那就麻烦了

那其他税的计算对了吗

也就是说，小编一开始就把增值税算错了

 举一反三，其他的税好象也算错了，增值税是价外税，所以成交价不含增值税，可是......

土增税、城建和附加、所得税.....那可是价内税呀?

买家包税,那些税都变是成交价外的税了,那.......

按案例E的理论,不是都得还原后才能计算?

再类比一下,税后工资?要还原成税前工资来交个税

房地产公司卖房子,卖价是含了土增这些税的哦,再用卖价来计算土增这些税的哦

这样看,从税种的计算逻辑上,好象是要还原计算才对呢

案例F:淘宝司法拍卖的一个土地成交案件,评估价1304350元,评估计算税费828098元,减掉税费后476252元,打7折起拍价333377元.成交价947177元.(PS:评估报告把税费算错了)

小编：感觉这里好难写清楚呀，大家费点神看好了。这是还原和不还原的税费差异对比,很显然，这份评估报告是考虑了税费的还原问题的，所以把税费扣掉后作为评估价。即评估价+税费＝市价场。如果不是评价报告计错了税费，小编按476252元的评估价还原计算出来的含税价是刚好＝市场价的。

反正，一对比，吓到小编，947177元的成交价，要是还原计算，那得一共要给236万元，比不还原多了100万。要是买家是象小编之前那样计算税费，拍下来了，税局要还原计税的话，估计得哭死

小结：好象目前大多数税局都是没有按照还原后来计税的，各地存在不一致。小编前段时间听了国家税局总局一位老师的课，提到这个问题，也是认为该还原计算，这会不会是一种倾向呢？

有朋友说，这个还原很荒谬，简直不合理

而且，没办法还原，计算上就不可行，土增税是四级变化的，而且还原过程涉及多个税种，变量之间会互相影响，永远算不出正确的还原含税价。

是这样的吗？小编最最原始的数学方法测试了一下，发现是能计算的啦。

而且，现在计算机这么先进，放到EXCLE那里，一用公式就出来了，这么一点小问题，难道解决不了吗？

问题不是能不能算，是税局到底要怎样算

下面附上小编的一小部分还原测试的公式推导过程，比较枯燥，就不全列了，有兴趣的税友加微信 cpaljc 探讨

补充一下，拍卖的评估报告大多数是写不考虑税费的，本案例的报告并不代表所有报告，但本节的重点不是说评估，只是借用金额来引证。有兴趣的我们以后再聊聊评估的问题。

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