深圳“网红神盘”衰落史

过去一年房地产风云变幻，真切地影响到了深圳楼市。

谁也没想到，仅仅一年，深圳“网红神盘” 华润城，就从万人打新，落得乏人问津的境地。

一年多前，华润城润玺一期入市，认筹500万、转手就赚500万吸引了无数眼球和渴望暴富的人们。而今，却要靠5000元激励经纪人，寻找客户。

500万与5000块，这落差尽显市场冷暖。过去一年楼市的反转，超过很多人的想像。网红神盘的光环褪去，不过是过去几年亢奋的深圳楼市，在房住不炒调控下，回归常态的缩影。

自去年4月以来，深圳严查深房理等炒房团，市场便逐渐沉寂。网红盘不再红，深圳楼市也渐凉。华润城8年翻4倍的暴富神话，终于和上涨的房价、聚集的炒房客一起，归于平静。

那个炒房暴富的时代，也终是过去了。

打新消停

要给深圳的网红盘排个名，近几年排在第一的必是华润城，过去8年它受到深圳人的疯狂追捧。

开年伊始，这个投资回报率最高的住宅项目，却遭遇尴尬。华润城润玺二期，未能续写“网红盘”的辉煌，竟然启动了全民营销卖房。

华尔街见闻了解到，润玺二期全民经纪人推荐新客户购买，可获得5000/套的税前奖励。并且活动时间还不短，从1月12日一直到2022年的3月31日。

去年12月16日，润玺二期线上选房，最终1486批选走1024套房子，还有200多套没卖出去。

本次参与全民营销的，便是这剩下的200多套房子。大多数面积在120平米左右。

有接近华润的人士表示，公司想尽快清盘，所以启动了此次全民营销的活动。

但不少中介人士直言，对于此次全民营销并不感兴趣。“1500多万的房子，才5000元奖励，也太少了”。

中介的不屑，尽显网红盘的落寞。很难想像，就在一年多前，深圳楼市还到处是“万人打新”，拿500万定金也未必买得上润玺。

2020年11月，华润城润玺一期（润四）开盘，1171套房源吸引了超1.5万人填报资料，最终诚意金冻结客户9690批，“万人打新”上了热搜。

虽然前后一年多售价变化不大，并且二手房价仍然倒挂，但很显然，深圳买房人的心思已经变了。

润玺是深圳楼市最后的倔强。从深圳新年以来的销售数据看，不少项目从开盘到现在，去化率普遍低于一成，最高也不过三成。接下来，打折促销必不会少。

和润玺二期一起发售的新楼盘去化问题同样严重，光明的安联尚璟府于1月2日开盘，当天仅成交1套，去化率0.28%；开盘情况最好的龙华卓越柏奕府，去化率也仅为34.54%。

深圳多位开发商人士告诉华尔街见闻，过去三个月退房现象非常多，人们对房价的预期已经开始悲观了，不少之前交了订金甚至首付的客户，都想尽办法退房，尤其是宝安非中心区、光明、龙岗等区域的项目。不少开发商营销总为此头疼不已。

“神盘”往事

10多年前，当华润置地拿下大冲村旧改的时候，没有预料到，这个280万平的超级综合体，会成为全国知名的神盘，集结了如此众多的炒房客。

这几年，很多深圳中产、炒房客们最想买入的房子，便是华润城。这个项目过去8年一共开盘五次，价格从最初的4万/平，涨到了13万/平，二手房价更一度冲到18万/平。

如此严重的倒挂，倒手即赚500万的财富效应，让华润城每次开盘都让深圳全城疯狂，人人血脉贲张。

的确，如果有一种方法，能让人几年暴富，你是不是也不想错过？

8年前买入深圳华润城一期的业主们，就是这样的幸运儿。

2014年，华润城一期开盘，均价4.7万/平，四年后三期涨到了8.5万/平；2020年，11月，华润城润玺一期（润四）的开盘均价为13.1万元/平米。

因为政府对新房限价，华润城新房二手房价格严重倒挂，二手房在2019年已经涨到了12万/平左右，2020年疫情后，最高达18万元/平米。

这意味着，华润城一期业主转手能赚少则数百万，多则上千万。

这种“买到就是赚到”的暴富效应，将全国人民的眼光都吸引了过来。华润城也成为炒房客最为集中的项目之一。

2020年3月，国内疫情刚刚缓和，华润城1-3期的二手房源挂牌价，突然飙升，很多都在18万/平。而在春节前，报价也就在12、13万。

深圳中介协会调查发现，部分业主（联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”高位套现，多个利益方组成的机构化炒房团队利益链，正助推楼市“虚火”。

后来有关部门查出，华润城存在多个“代持”买房人，并给予严惩。

 2021年1月22日，深圳市住建局发文称，对华润城润玺一期12名涉嫌违规申购商品住房人员进行处理，暂停相关人员在深圳市网签和公积金贷款资格等。

2021年4月初，“深房理”被举报违规炒房，市住建局、公安局、市监局等七个部门发起联合审查，其名下问题贷款高达10.64亿元；除此之外，共有44名深圳房地产中介人员为其违规提供炒房便利，现已拉入行业黑名单。

深圳业内人士认为，虽然华润城可能并不是深房理集团炒房的重要标的，但类似这样的炒房团，华润城里的炒房客，也都受到了狙击。

此后深圳楼市迎来了巨变。打新难度提高、购房者被分流以及二手房参考价出台等，购房者变得愈发理性了起来，对于网红盘也不再轻易出手。

上涨不再

 网红盘之所以红，是因为其赚钱效应，依托于房价上涨的预期。而当下的深圳楼市，这个预期已经变了。

过去一年的深圳楼市已很少出现在人们的视野，这个曾经上演了5000万蹲、500万摇的城市，不再疯狂。

新房市场持续冷清。中原数据显示，在去年12月，深圳有23个住宅项目开盘，仅有三个项目开盘售罄。整体开盘去化已连续2个月低于五成。

市场的供应还在持续加强。深圳住建局的数据显示，截至目前，一季度计划入市的商品住宅项目将有13个，合计66.24万平方米，约合6565套。

深圳中原不完全统计，2022年深圳潜在入市的项目达144个，平均三天一个新盘。相比去年全年的125个大增，购房者的选择显然更多了。

加上新盘中不少楼盘是限价的，在去年三次集中供地时价格已被锁定，有头部房企深圳地区营销负责人认为，不少新入市或者当下已推出的项目还会遇冷，在价格上会受到这些待入市项目的冲击。

这意味着，当下很多存在尾盘的项目还会推出更多的营销、折扣，避免项目接下来更难卖出。

购房者的犹豫也体现在房企的销售业绩上。2021年，头部30家房企完成全年销售目标的，屈指可数。

即便是华润置地，在2021年也只是踩线完成了销售目标，全年累计合同销售金额约3157.6亿元，较3150亿元的销售目标，仅完成100.24%，是近四年里最低水平。

尤其是去年12月时还祭出了“网红盘”，靠着突击战才勉强完成全年销售。

深圳市场网红盘的失宠，是个明显的风向标。二手房市场的低迷，更是让这个城市露出了真面目。

在祭出了杀手锏“二手房指导价”十个月后，深圳房地产信息网数据显示，2021年深圳二手房市场成交量创新低，仅为2020年的四成左右，40699套。

二手房笋盘只会越来越多，对一手房的压力也只会越大。

迅速降温的新房、二手房市场，暴露深圳楼市过去得居高不下，只是杠杆催生的“虚火”，刚需需求量被哄抬。

今天，深圳人已不再盲目“打新”，不再坐庄涨价，趋于冷静。

晨星高级股票分析师陈贞玮对华尔街见闻表示，市场的疲软态势将至少延续至2022年上半年，鉴于预售环境不佳，开发商很可能推出激励措施，并考虑买家的低迷情绪，缩减可售资源。

换而言之，在当下房企流动性受阻的背景下，项目打折、网红盘不红的情况仍将持续一段时间。

华润城是深圳这座城市的缩影。过去8年，买入华润城，就是买入深圳，唾手可得百万、千万财富，更是在这个城市奋斗成功的标志、耀眼的身份标签。

但如今，这个光环已褪去了。

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