佳兆业未来城：李嘉诚烂尾多年项目易主，能逆风翻盘？

在楼市调控频繁的大背景下，地产圈可谓波澜起伏，近年来不断有地产大佬抛售资产，其中就包括了曾经的亚洲首富李嘉诚。今天，我们就来解读佳兆业集团从李嘉诚手中接盘的一个项目——黄埔佳兆业未来城。

▲佳兆业未来城效果图

我们先来聊聊佳兆业未来城“命途多舛”的前世今生：2003年，李嘉诚旗下子公司——广州国际玩具礼品城有限公司，拿下位于黄埔东路3889号的商服地块，开始了广州国际玩具礼品城项目的规划建设。当时，项目规划为三期，号称将打造成全球最大的玩具礼品集散中心。然而，在2004年一期开局后，因人气不足商场开业时间无限延迟。此后二、三期建设也逐渐搁置，数年间整个项目几乎沦为“空城”，俨然变成烂尾工程。

▲原广州国际玩具礼品城效果图

这个摇摆不定长达13年的烂尾项目，在两年前出现了转机。2017年4月6日，佳兆业旗下子公司——广州市兆盛房地产开发有限公司入股广州国际玩具礼品城有限公司，持股83%，广州国际玩具礼品城项目正式转到佳兆业手中，并易名为“佳兆业未来城”。目前，项目二期已建设为公寓式住宅，三期将规划为写字楼和酒店，一期原有设施将复建为自身商业配套。

佳兆业集团控股有限公司成立于1999年，业务涉及资产管理、地产开发、公寓办公、文化体育、酒店餐饮、物业管理等多元领域，旗下拥有超20家子公司。佳兆业集团的地产开发业绩颇丰：其产品涵盖住宅、写字楼、商业综合体等类型，项目先后进驻北京、青岛、上海、武汉、成都、广州、深圳等众多城市，综合项目开发超100个，如上海佳兆业金融中心、深圳佳兆业E立方、青岛佳兆业悦峰等。集团整体的口碑良好，近日佳兆业更是荣膺 “2019年度中经TOP10品牌房地产企业”称号。

凭借丰富的开发经验，佳兆业能否消化得了这占地30万平的烂尾项目，使其涅槃重生？这不禁让人颇感兴趣。据之前有关媒体报道，佳兆业接盘后一期改造更新并不顺利，目前依然处于复建、招商中。而二期大部分公寓楼栋已建成在售，三期写字楼、酒店尚未动工。下面，就让我们具体解读一下佳兆业未来城的项目价值。

佳兆业未来城区位解读

佳兆业未来城位于黄埔东路3889号，正是开创大道和黄埔东路交汇的地带。从地理位置来看，项目位于黄埔滨江新城板块（以下简称“滨江新城”）的北部，即老黄埔的东部，很靠近云埔工业区。

说起老黄埔，我们头一个想到的就是港口。鱼珠码头、文冲船厂……众多与航运港湾相关的地点，在沿江摆开。黄埔港曾经是华南最大的沿海和远洋交通运输枢纽，后因航运业不景气而逐渐失去其工业地位。然而，随着新黄埔区的成立，以及系列区域规划的出炉，老黄埔也将迸发新的活力，东有滨江新城，西有临港经济区，其优越的区域潜力不言而喻。

▲黄埔港码头

具体到滨江新城，规划方案出台于2013年7月，其定位既是广州东部高品质生态宜居城区、广州市东部片区萝岗-黄埔两区综合服务中心，也是以海丝文化为核心、岭南水乡文化为补充的历史文化旅游休闲区，和以航运服务为特色的滨江商务区。

板块规划上，滨江新城涉及居住、服务、旅游、商务……整体上各种功能区的布局很到位，综合性很强；地理位置上，滨江新城东靠增城区新塘板块，西接广州沿江第二CBD板块，北倚扩容后的广州科学城，南向番禺区化龙镇和东莞市，板块相互辐射的效应明显；交通建设上，板块整体的路网繁密，四通八达，地铁、有轨电车等在持续建设和规划中，内外交通俱优。

滨江新城将在原有基础上，对现有资源加以利用和改造升级，形成文冲航道商务片区、南海神庙文化旅游片区、夏园产业服务片区、沙步生活居住片区、南岗区域综合服务片区、沧联区域综合服务片区等六大片区，佳兆业未来城就在南岗片区中。总体来说，楼盘处在滨江新城和扩容后的广州科学城的交界地带，未来得益于板块经济红利的溢出，区位价值还是不错的。

佳兆业未来城配套解读

客观来讲，相比于北部广州科学城，佳兆业未来城所处的老黄埔区域，城区配套更加完善，商业、交通、教育、医疗、市政服务等都比较成熟。现在，我们来具体看看佳兆业未来城的内外配套。

01

交通配套

对佳兆业未来城来说，其交通优势是挺明显的：首先，楼盘距离地铁13号线南岗站约800m，步行需7分钟，向东可直达增城区，向西在鱼珠站换乘5号线后，可到达天河区珠江新城繁华地带。
目前，楼盘周边的交通路网也算密集，周边1公里范围内的公交站也不少。但总的来说，老城区人流量、车辆量较多，道路也谈不上非常宽阔，高峰期容易出现拥堵。不过，轨道交通的规划建设正在稳步推进中：未来，13号线将和5号线（二期）在夏园站交汇，和7号线（二期）在丰乐路站交汇；有轨电车2号线在楼盘周边设有南岗、东区路口、开创大道南等站点。这样一来，无论是前往北边的科学城，还是东边的天河区、番禺大学城，楼盘业主在出行方式和换乘站点上的选择会更多，同时也有利于交通分流，减少拥堵。

▲黄埔有轨电车2号线站点图

02

商业配套

佳兆业未来城的一期，是在原广州国际玩具礼品城的位置上，自建商业配套，目前正在复建和招商中。从现场来看，原有的设施已经相当齐全，但由于年份久远，加上保养不到位，整体显得残旧斑驳，如同“空城”。如今，一期的商场外部已搭起施工架进行修缮，但看起来进展并不快，复建、招商需要耗费很长的时间。

▲佳兆业未来城一期自建商业配套

在佳兆业未来城的东北边上，有百事佳亨辉广场、汇赢商业广场、创荣时代广场、时代城、祥利来商业城等众多商业中心汇聚成的商圈，距离在1公里内。这些商业配套虽比不上天河珠江新城商圈、萝岗万达广场等的高档、崭新，但其中各种消费、娱乐资源都不缺，门类齐全。对楼盘和周边居民来说，这就是目前日常休闲的一个好去处了。

▲南岗万达广场效果图

另外，在佳兆业未来城东南方、佳兆业城市广场旁边，南岗万达广场项目已于今年3月动工，建成后将为周边居民提供更丰富、更优质的生活服务，和消费娱乐资源，这对楼盘住户来说确实很值得期待。

03

教育&医疗配套

佳兆业未来城周边学校林立，包括新都荟实验幼儿园、宏岗幼儿园、黄埔南岗小学、海地小学、黄埔东区中学、新港中学等等，楼盘两公里范围内的学校数量超过20个，基本涵盖全年龄段教育。但是，由于楼盘是公寓不能落户，想获得地段对口的学位比较难。据媒体透露，佳兆业未来城的业主可选择交4万/年的赞助费，让子女入读马路对面佳兆业城市广场配套的公立学校，相对还是比较费钱和麻烦。

▲佳兆业未来城周边学校

医疗配套方面也还不错，距离项目最近的医院是广州开发区医院（南岗院区），就在南岗地铁站口，居民就医比较方便；稍远一点的还有广州中能建电力医院、暨华医院；寻常小病可往萝岗东区街社区卫生服务中心、荔联街沧联社区卫生服务站等就诊。总体来讲，医疗配套比较成熟，能满足业主需求。

04

环境配套

佳兆业未来城绿化率达到62%，采用园林设计，配置游泳池、跑道、健身中心、儿童乐园、篮球场、足球场、羽毛球场等，楼栋和植被、水系相互交织相融，整体空间甚是开阔，能让住户的生活品质得到较大提升。项目枕靠南岗河，内外水道相通。楼盘外部南有南岗山公园，西有丹水坑风景旅游区，周边的市政公园虽不算多，但内外综合考虑下，整体的环境配套还是不错的。
▲佳兆业未来城内部场景

05

不利因素

（1）周边环境污染

佳兆业未来城靠近云埔工业区，周边有不少工厂，旧有工业痕迹残留，有一定的工业污染。周边甚至有个别工厂偷排乱排，今年7月便有皮革厂向南岗河非法排污被查，就编者所见楼盘前的南岗河段，还是不甚清净。另外，项目自身和周边的建设施工很多，以后三期建设也会持续施工，噪声污染还是比较明显。
（2）商业性质限制

佳兆业未来城属于商服用地，产权年限只有50年，项目二期所建起来的楼房属于公寓式住宅。据销售人员介绍，该片土地出让于2003年，如今的年限仅剩33年，跟普通住宅相比年限缩水不少。而且，公寓式住宅有诸多缺憾，如契税高于普通住宅、水电费和物业费按商业标准收取、无法落户等等，这些先天条件的不足，会导致置业者的购买欲望有所冷却。

（3）车位供应紧张

▲佳兆业未来城地上停车场一角

佳兆业未来城规划住户为2256户，车位配置为2340个，配比能达到1:1。但项目还处于持续建设中，这个配比要等到三期工程完全建成后才能实现，耗时较长。而且，随着生活水平的提高，现在的很多家庭都有1-2辆车，后续入住率上升的话，可能即使是三期建成后，也难保车位供应能充足。

楼栋&户型解读

参考房价：17000-18000元/㎡

01

楼栋价值

佳兆业未来城的居住区是二期工程，规划开发为10幢楼栋，每幢31层，截至目前已建成8幢。据销售人员介绍，目前的房价在1.7-1.8万元/㎡之间，比黄埔区均价要低很多，这主要是与楼盘的公寓性质、剩余产权年限等因素有关。另外，目前已交楼的为1#-3#，其他建成楼栋预计明年交楼，在售的主要是2#15层以下。

各楼栋的居住价值大同小异：采光方面，按照楼盘2.6的容积率和现场观察，楼间距较宽，最宽的能达到70m，基本都能做到采光充足，南北通透，楼栋坐落走向较合理，日照不会受到彼此的遮挡，居住体验良好。通风方面，由于是公寓设计，窗户虽然不小，却没有配置阳台，通风性比一般的住宅有所减弱。车行噪声和灰尘方面，楼栋为一期、三期和南岗河围绕，距离城市主干道有一定距离，车辆来往能造成的噪声、灰尘不大，其噪声污染更多来自项目后续的建设施工。观景方面，大部分楼栋北向都拥有不错的观景面，能观赏园林和河流景色，南向的园林面积较小，观景体验略逊一筹。

02

户型解读

在户型方面，佳兆业未来城的单元面积在76-101㎡间，随面积大小设计为二居和三居，二梯四户配置。无论是二居还是三居，面积只要有所增大，即用于添置新的卧室或卫生间，空间的利用率、实用性都很高。作为公寓，设计装修比较偏现代简约风格，而且窗户还挺大的，采光不成问题，整体的居住舒适度较佳。另外，公寓设有厨房，可明火做饭，这样的配置倒是较接近普通住宅房，适当的设计调整有利于提高住户的生活品质。

（左右滑动查看更多户型）

总结

黄埔滨江新城自规划出台以来，众多房企如万科、保利、中交等陆续进驻，进行住宅开发和商业建设。佳兆业与周边的普通住宅项目相比，其公寓性质所伴随的契税高、生活费用高、无法落户等诸多不足，以及仅剩33年的产权，会让项目楼房的吸引力下降不少。但是，公寓具有“不限购不限贷，户型小低总价”的优点，佳兆业未来城在区位、交通、配套方面都算优良，虽是公寓却也变通设计，尽量向普通住宅靠拢，整体的性价比其实并不差。

客观来说，佳兆业未来城如果是住宅房就挺受刚需客青睐的，但由于是仅有33年产权的公寓房，削弱了刚需客考虑入手的购房欲望，倒是比较适合资金有限的年轻人、想多买房的置业者，或一些投资客购买。以上只是编者的个人观点，各位置业者还是要认真考察，综合考虑各方面因素，谨慎行事。

附

踩盘照片

▲摄/冰角

完

往期精彩文章推荐

（点击以上文字链接阅读文章）

为黄埔人定制的生活服务群

群员来自于黄埔区各行各业的潮男潮女

吃喝玩乐打卡地，自由分享，畅所欲言

求职招聘、房屋租售、生活服务等，一网打尽

当群员的数量达到500

群主大大会给大家发放大额红包雨

还有不定期的商家红包、优惠券、

酒店免费入住机会等大派送

仅限黄埔区群众参加，数量有限，福利先到先得

（注：群员数量已过百，进群需验证，请加运营小哥微信：XIYUECANTING88）

文章版权说明▲本平台原创文章版权归黄埔生活汇所有，如需转载需获得授权。▲如有文章素材侵权请在后台告知，我们将在24小时内处理。
黄埔新闻爆料（有偿）/招聘以及各类信息发布（免费）/探店推广/品牌互推/公众号代运营/商务合作/请各位添加小编号：MWQ7699505，并备注好以上对应的关键词，谢谢合作。

来啦
扫描二维码老弟

戳“阅读原文”进入留言板