科学城地标价值论：限高之城如何崛起真地标？

前言：LG小镇综合体与地标概念

最近，科学城的LG小镇综合体完成项目设计，看着效果图中150米高的主体大楼，不少网友表示很期待。但是，也有街坊认为“太矮了”，要求科学城“树立几栋200米以上的地标高楼”。这不禁让笔者产生疑惑：真正的城市地标难道只以高度为纲吗？科学城要如何打造一座真正的地标呢？

▲LG小镇综合体效果图

所谓“地标”，通俗来讲就是某地区具有独特地理特色的，能够代表该地区整体印象的自然物或建筑物。在城市中的地标，更多的是建筑物，如北京天安门、上海东方明珠、广州“小蛮腰”等。现代意义上的“地标”概念源于国外，是在1859年后才出现的，经过长期演化已向多元化趋变。

在我国，不同的城市或地区，会根据自己的城市特色定义自己的地标：历史底蕴浓厚的城市和地区，以名胜古迹为基础，形成了一批精神层面上的怀旧地标、美食地标、文化地标，如武汉黄鹤楼、上海外滩18号、广州五羊雕像等；作为国家政治中心的城市，则以国家象征性建筑为地标，即政治地标，如北京天安门、华盛顿国会大厦等；而以经济实力著称的城市或区域，则偏向于商业地标的建设，如纽约帝国大厦、广州珠江新城周大福金融中心。

▲广州珠江新城摩天大厦夜景

当然，并不是所有城市、区域都拥有浓厚的文化底蕴，或能作为政治中心，文化地标和政治地标终究比较稀缺。国内的很多城市、城市内各区域更多地从经济考虑，会倾向于商业地标的规划，争相建设摩天高楼，力图打造所谓的“城市新地标”。在强调产业、经济的黄埔区也是如此，如知识城的九龙湖知识塔、临港经济区的保利鱼珠港等，即使是广州科学城也不能免俗。

客观来讲，从广州科学城过往偏重产业开发的历史，以及未来打造“中国智造中心”的规划来看，其城市地标的开发，确实更适合从“商业地标”的角度入手，这也符合科学城的定位和发展需求。事实上，科学城在“商业地标”开发方面早有案例，只是整体效果不甚理想：

科学城“商业地标”开发的困难

在很多人的印象中，科学城并没有一座很明显的城市地标（商业地标）。在要求体现经济实力，以超甲级商务商业建筑为城市新地标的流行理念下，近年来的科学城也在商业地产项目的开发上下了不少功夫，希望能打造成功的“商业地标”，但也遇到一些阻碍：

一方面，自我标榜的商业地产项目多有挫折，地标建筑整体进度缓慢：

城市新地标的开发很难，但自我标榜为“新地标”却很容易。例如在9年前就兴建的号称广州东部新地标、最高195米的松日总部大楼；再如其隔壁的摩登大道总部大楼，在开发时也号称是科学城中轴的标志性建筑。然而，这些所谓的“商业地标”却是命运多舛——松日总部大楼因资金问题中断建设，成为科学城最大的烂尾工程；而摩登大道总部大楼虽然落成，却在招商运营上折戟，不得不“断臂求生”出售给区属国企，俨然成科学城中一对“难兄难弟”。

▲科学城俯瞰图

不过，商业地产项目的开发本身就不容易，何况是从市场突围得到认可，成为真正的地标。从设计、资金、环境、政策到招商、运营，项目本身所遇到的困难和压力，绝不是轻描淡写就能形容完的，单单建设周期就足以熬人了——远如珠江新城的周大福金融中心（广州东塔），从2009年动工到2014年封顶，耗时长达5年；近如刚调整设计方案的科学城凯德星贸中心，从2017年9月签约，到现在还没实质性动工。

▲凯德星贸中心效果图

在商业地产项目越来越难做的大背景下，让项目一帆风顺都不容易。而在商业地产开发尚未进入非常成熟阶段的科学城，想要打造出真正的、特具地方特色的城市地标，确实是任重道远。

另一方面，规划或建成的新项目的高度、设计让部分街坊不甚满意：

从科学城目前规划、在建的的商业地产项目来看，最高的是200米高的绿地中央广场，其他的如科创走廊新光谱项目190米、LG小镇150米、凯得雪松智汇中心100米、雪松第一总部80米。而已建成的商业项目，最高的是奥园广场，其中的写字楼高150米。

▲绿地中央广场效果图

事实上，这样的建筑高度相比于以前已有所突破，毕竟在秉持“限高”政策、区域建筑整体高度较低的科学城，这些项目已经很突出了。然而，在一些人的眼中，能成为商业地标的项目必须是“高大上”的，因而会觉得“科学城最高200米的上限，还是比不上黄埔的其他经济板块”，比如知识城超280米的知识塔。

同时，上述科学城的这些项目，主体楼栋多为比较寻常的方正外形，而诸如凯得雪松智汇中心、宝能总部等设计感较好的项目又不高，整体的设计效果也让一些街坊不甚满意。

客观来讲，科学城过往的商业地标开发确实不甚理想，目前规划的这些商业地产项目在高度、设计感方面也确实有所欠缺。其实，高度和设计并不是衡量建筑物能否成为地标的唯一指标，地标也不是简单的“面子工程”，更重要的是其对城市整体印象的代表性、对城市发展的推动作用，即使是商业地标也必须符合这种要求。那么，科学城该怎样打造一座真正的商业地标呢？

关于科学城打造商业地标的建议

打造一座货真价实的商业地标，绝非易如反掌之事。我们不妨以一些成功的案例为参考对象，来看看科学城打造地标可借鉴的措施：

1.将科学城新名片赋予商业地标，使其具备公众印象、城市定位、文化载体等作用。

美国学者凯文•林奇在《城市意象》中归纳出城市的五大元素：道路、边界、区域、节点和地标。其中，地标是能供人们反复用于辨识、构成城市印象的事物。长年累月下，人们一看到地标就能识别出城市，反过来由城市也会快速联想到地标，就像上海东方明珠。

▲上海东方明珠

既然地标代表的是城市的名片，那么商业地标的打造就必须考虑到城市的内涵。以台北101大楼为例，其形如劲竹和佛塔的外状，体现了一种生生不息的传统建筑意涵，与重视儒道佛传统文化的城市精神是相吻合的。与城市印象、发展定位或文化底蕴相契合的建筑，才具有成为地标的灵魂，辐射、引领区域共荣。

▲台北101大楼

按近期的《广州科学城创新发展行动方案》，科学城将打造为具有国际影响力的“中国智造中心”，向美国硅谷、日本筑波看齐。从未来的发展定位来看，能成为科学城真正商业地标的建筑，就必须体现出一种“以科技创新为本”的城市内涵。

如果能将科学城这种“智创未来”内涵及其意象浓缩在一座商业建筑上，成为科学城最直白的自述，那这座建筑也就具备科学城整体形象的代表性，这对其晋升为地标将很有帮助。打造科学城的地标，就是要打造一个能代表“智创未来”理念的“容器”，它能承载的意义必须比自身体量大得多。

2.在城市黄金地段规划商业地标，使其抢占优越的区位，促进新商圈的形成。

能成为商业地标的建筑，一般都占据了城市区域的重要节点。上海环球金融中心落户于陆家嘴，毗邻浦东新区政府，东临新区腹地，西眺浦西及黄浦江，南向张杨路商业贸易区，北临陆家嘴中心绿地，在其周边形成的一派都市繁华景象有目共睹。

优越的区位，能让地标项目在交通、环境、政策等享受到极大的优势。同时，重要的地理位置与作为城市的特色景观的商业地标相结合后，能汇聚起更为巨大的人流，并吸引餐饮、购物、休闲娱乐等要素集结，推动周边整体商业配套的建设，形成新的商圈，延长商业链，并带动城市旅游和服务行业的发展，提高城市经济活力，如纽约的洛克菲勒中心观景台。

▲帝国大厦附近的洛克菲勒中心观景台

尽管新商圈的建设不只受一个商业地产项目的影响，但如果这个项目能晋级为商业地标，将有效辐射周边，推动整体的商业配套发展，使黄金地段更具经济价值，最终所散发的“磁力”也是不能忽视的。总之，在科学城的核心地段打造商业地标，集聚人流、打造商圈的思路是值得尝试的。

目前，科学城的核心地段开创大道经济走廊，同样靠近区府板块，且落地项目密度高，各种配套建设逐渐完善。虽然这里的地块已出让了不少，但仍然有一些用地尚未挂牌，可以考虑将其列为地标用地候选，引进地产商开发，并督促其完善规划设计，使核心区域的地块物尽其用。

3.将产业集聚与商业地标开发相结合，使其能辐射周边项目，促进产业升级和城市更新。

人气和商业只是冰山一角，产业能量才是重点。尽管地标不是简单的“面子工程”，但商业地标高大靓丽的形象，依然是吸引企业落户的因素之一，而且项目聚集的品牌效应及商业平台，是企业无形的资产。不单本身具有吸引力，商业地标还具有为周边项目增值的功能，辐射方圆数公里内，促进产业集聚。帝国大厦于1931年落成，后来在它周边相继集聚洛克菲勒中心、克莱斯勒大厦等项目，曼哈顿也成为当今世界经济引擎之一。

▲纽约曼哈顿及帝国大厦

同时，商业地标的崛起与产业升级、城市更新是相辅相成的。美国底特律曾经一度没落，但在通用、康博等产业大佬的推动下，文艺复兴中心、康博软件总部大楼等底特律地标崛起或重修，其中文艺复兴中心更是汇聚美国三大汽车巨头（通用、福特、克莱斯勒）总部，代表着美国汽车产业的最顶峰，反过来这些地标也推动着“汽车之城”产业的升级和城市的复兴。

▲底特律文艺复兴中心

在科学城的“科学大道-开创大道总部经济走廊”上，汇聚了IT、电子、能源、生物医药、金融投资等多类产业，呈现出一种向低能耗、高附加值的科技产业链发展的趋势。如果能够将产业集聚、升级与商业地标建设相结合，无疑对双方都有好处。实际上，像LG小镇、凯得雪松智创中心和其他众多项目已具备较明显的产业集聚效应，如果能更进一步从产业的角度沉淀、探索，并改进缺陷，将更有利于推动真正的商业地标崛起。

4.在建筑设计方面精打细磨，使商业地标兼具实用性与观赏性。

商业地标具备城市代表性和产业性之后，则要考虑直观的视觉性。这里的视觉性，包括了建筑的高度和设计感。在不少人的印象中，地标的高度很重要，实际上建筑设计感的重要性也不容忽视，而且它还能在一定程度上弥补高度的不足。比如德国慕尼黑高新科技工业区的“宝马世界”（The BMW Welt），并没有在建筑高度上“钻牛角尖”，而是在设计方面以玻璃大厅与双锥型屋顶组合的手段，赋予其科技与时尚相交融的“高颜值”，使其成为世界汽车爱好者公认的慕尼黑新地标。

▲德国慕尼黑宝马世界

如果能兼顾高度与设计感当然更好，但高度往往受限于政策要求，因此用“颜值”的设计来弥补不足，就显得尤为重要。对建筑的“限高”，是综合考虑地质、城市定位、建筑安全、航空要求等之后出台的规定。

前面讲到近年来的科学城在“限高”方面已有所放宽，实际上这本身也无法一蹴而就。在这一过程中，如果科学城想打造真正的商业地标，不妨可以在项目的设计上精打细磨，以独特的美感区别于其他一般性建筑，达到实用性与观赏性的契合交融，使其能在公众的头脑中留下深刻的印象。

5.让商业地标的业态更加多元化，使其更优于一般的商业综合体。

商业地标之所以能在众多城市综合体中脱颖而出，除了意涵、形象之外，还与其更加多元独特的业态有关。其实，科学城众多商业地产项目的业态已具有较强的综合性，比如开头提到的LG小镇综合体，就囊括了企业总部、办公塔楼、酒店公寓、会议中心、商业设施等业态，能够在一定程度上推动人气的集聚。但是，仔细来看这些项目的业态都是以商务办公、酒店、商业等为核心，这也导致区域项目在业态上整体呈现出千篇一律的局面。

▲日本东京六本木之丘

实际上，国内外很多成功的商业地标，在业态上远比科学城的这些项目丰富得多，如上海金茂大厦除了常规的商务商业之外，还设置有音乐厅、俱乐部等业态；再如日本东京的六本木之丘，也增设有美术馆、学术中心、艺术中心等业态。

从科学城这些商业地产项目的业态整体情况来看，距离标准的商业地标还有一定的差距。因此，在地标项目的业态规划方面还是需要多加研究，使其能区别于一般的商业综合体。

打造一座货真价实的商业地标绝不容易，从成功案例吸取经验也只是初步设想。可能有些人会有“既然困难这么大，那我们为什么要执着于地标呢？经济实力又不只靠它来体现”之类的想法，甚至会觉得“地标太高，会破坏科学城的山水生态”。其实，真正的商业地标也不一定很高，其价值体现在对城市发展的推动作用。

而且，按科学城国际级的“中国智造中心”的定位、向美国硅谷和日本筑波等看齐的发展目标来看，科学城确实需要在区域地标的开发中有所突破了。实际上，已经有网友认为：“科学城的景观、配套有点像美国硅谷，就是缺少核心地标建筑”。
总之，商业地标对科学城来说，具有城市名片、拉动商圈建设、促进产业与城市发展等多方面效益。尽管开发真正的地标难度不小，但也有值得借鉴的举措可以实施，并在实际行动中加以摸索和研究。相信未来的科学城会越来越好，至于具体面貌如何，就让我们拭目以待吧！

完

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