深度解析丨城投宽庭保租房REIT投资价值简析
要点
● 二级市场：2023年，保租房REITs的二级市场表现位于公募REITs各版块前列，且下半年市值显著修复，在震荡行情中展现一定的稳健性；
● 区域市场：上海保租房及长租公寓供给持续增加，造成短期的出租率及租金波动，长期来看，租赁项目需建立差异化竞争优势，以运营取胜；
● 项目定位：江湾社区、光华社区两处项目的相对租金高于已上市4单保租房项目（最高的为华润有巢REIT，约为周边同品质市场化项目的80%），租金是同地段同品质市场化项目的90%左右（上海市保租房政策规定上限），租金上升空间受限，但也建立一定的高端差异化竞争优势。叠加资产区位具有一定的租赁住房供给稀缺性，具备独特竞争力；
● 分派率：城投宽庭REIT预期分派率4.28%，高于红土创新深安居、中金厦门安居、华夏北保、华润有巢4支保租房REITs 2023年预计分派率，从分派角度看具有一定投资吸引力；
● 运营管理：运管带来的效率提升是保租房REITs核心价值。已上市保租房REITs已体现出保租房项目的运营稳定性，城投宽庭项目作为体量大、市场化程度高的项目，上市后持续关注运营效率的提升。
01
保租房REITs二级表现：
价格走势与分派情况相对稳健
2022年，首批4支保障性租赁住房REITs顺利上市，本周五，第5支产品国泰君安城投宽庭保租房REIT即将登陆上交所。保租房REITs进入常态化发行阶段，助力保租房市场形成“投融建管退”的资产、资金良性循环，也让投资者享受到保租房领域的投资收益，是该类资产的理想投融资方式。
2023上半年，保租房REITs震荡下跌，但下半年板块行情显著修复。从2023全年来看，保租房板块下跌8.66%，二级市场表现处于各版块前列。保租房REITs底层资产的运营稳健性得到投资人认可，在整体震荡的REITs二级走势中具有一定定力。保租房板块全年实际分派率3.26%，分派率位于产权REITs前列。
在震荡的市场行情中，为避免上市后的剧烈市值波动，国泰君安城投宽庭REIT规定“网下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的20%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配份额可自由流通”。
1月11日，原始权益人上海城投控股投资有限公司宣布增持计划，根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。本次增持计划金额合计不超过3.601亿元，累计增持基金份额不超过11,806万份。本次增持的基金份额在增持计划实施期间及届满后6个月内不会通过大宗、协议转让或竞价交易等方式进行减持。此举体现了原始权益人对基金二级市场长期投资价值的认可，以及支持基金平稳、健康发展的决心。
02
上海租赁市场：
供给增加下的差异化
1
存量大
根据上海市住房规划，“十四五”期间，计划新增建设筹措保租房47万套（间）以上；到“十四五”期末，累计建设筹措保租房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右。截至2023年10月，上海市已累计建设筹措46万套(间)保障性租赁住房、供应28万套(间)保障性租赁住房，分别完成“十四五”规划期末总量的76.67%和70%。公开数据显示，2023年上半年上海新增集中式长租公寓规模近4万间，其中3万间为保租房。
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增量多
我们注意到，上海保租房的增量供给正在逐渐入市，各家运营机构的竞争日趋激烈。2023年下半年至2025年间，将有共约21万套长租公寓可推向市场，其中包括15.9万套房源来自租赁住宅用地(即R4用地)、2万套来自普通商品住宅用地自持部分，和大约3万套房源来自存量物业改造。仅2023年7-8月，获发交付许可证的11个租赁住房项目中，即包括10个保租房项目和1个公租房项目。
3
市场影响及城投宽庭资产区位优势
供给增加也影响了租金水平：根据公开数据，上海集中式公寓租金同比、环比2023年三季度均有下滑，不排除季节性波动的因素，但新增供给对于租赁市场的影响需要关注。以华夏华润有巢REIT为例，底层资产有巢泗泾、有巢东部经开区项目2023年三季度平均出租率92.88%，相较于一、二季度的95%、96%有所下降，但三季度租赁收入相较二季度环比提升2.0%，EBITDA环比提升6.3%，体现出较强的运营稳健性。
供给增加更加要求长租公寓提升运营能力，找准目标客群与定位，尽量避免同质化竞争。从租赁住宅新增区位来看，浦东新区、青浦区和闵行区作为租赁住房的主要增量来源，未来合计将占全市总长租公寓房源的57.4%。大部分未来新建R4性质长租公寓房源供应集中于外环外，占总新建套数的67.6%；内中环间、中外环间供应套数将分别占总新建套数的19.8%、11.7%；内环内未来供应套数仅占新建总量的0.9%。因此城投宽庭REIT周边新增租赁住房供应较少，资产具有一定稀缺性优势。综合考虑江湾社区、光华社区项目的备案价格分别为141.2元/㎡·月、145.1元/㎡·月，分别为同地段同品质市场租赁住房租金的89.99%、90.01%，也低于2023年8月上海集中式公寓平均租金151元/㎡·月，是具有较强竞争力的市场化保租房项目。
03
运营为核：
变化市场中的核心能力
在瞬息万变的市场环境中，部分保租房项目竞争力不能局限于低于同区域、同品质市场化租赁住房平均租金，更要提升运营能力，参与到市场化竞争中。
江湾社区、光华社区分别自2022年11月、2023年3月起开始运营，但截至今年9月份，出租率分别达到91.7%、95.11%，平均出租率92.87%。结合上海城投其他运营项目来看，项目开业后均实现了较快的出租率提升，其中：湾谷社区运营3个月后出租率提升至98%，浦江社区运营2个月内出租率达到60.69%，临港社区开业仅1个月出租率便接近40%，截至2023年11月末出租率57.8%。在出租率爬坡过程中，城投宽庭运用多种招租渠道。截至2023年6月30日，两处资产与企业合作的招租方式租金收入占比36%。原始权益人旗下的临港社区项目开业仅1月出租率达到40%，原因之一也是吸引了B端大客户，张江社区也采取同样的营销策略。
截至2024年1月7日，红土创新深安居、中金厦门安居、华夏北保、华润有巢4支保租房REITs 2023年预计分派率分别为4.03%、4.11%、3.96%、4.19%，城投宽庭REIT 2024年预计分派率为4.28%。另外，已上市保租房REITs均超额完成2023年预计可供分配金额目标，反映了保租房项目的稳定性和良好的分红回报。
总结
上海保障性租赁住房建设情况仍在全国遥遥领先，供给乐观，入市项目多。一方面，项目增加带来市场短期波动，另一方面，众多优质保租房项目成为未来REITs储备资产。城投宽庭REIT底层资产具备一定的区位、客群优势，原始权益人及运管机构的运营能力也在多个项目中得到验证。该支REIT上市后，未来持续关注其主动管理带来的资产效率提升，以及持续扩募能力。
作者：杨成琳