海外市场丨美国REITs投资经理如何展望2024年市场发展？
译者按：
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2023年，美国REITs市场受到美联储加息和宏观需求不足等影响，道琼斯REITs指数（DJ Equity All REIT）在10月25日创下13.73%的最大跌幅，全年收涨6.72%。分行业看，数据中心（30.1%）、区域性购物中心（29.9%）、酒店/度假村（23.9%）是美国REITs市场涨幅最大的三个板块。
美国国家REITs协会（Nareit）近日与路博迈（Neuberger Berman）、高盛（Goldman Sachs）、贝莱德（BlackRock）和科恩-斯蒂尔斯金融（Cohen&Steers）的REITs投资经理进行了访谈，展望REITs及不动产市场的未来机遇和挑战。
我们认为其中的以下要点值得关注：
美联储加息导致市场各类资产供应的减少，使得现有资产具备更强的定价能力。 公募REITs市场估值已经基本完成修正，而私募不动产市场的估值修正只进行了一半，预计2024年公募与私募市场的估值差异将逐步缩小。 在经济增速趋势放缓时期，REIT管理团队应始终优先考虑不动产投资组合的主动管理和优化。 AI高速发展下，新型基础设施尤其是数据中心与铁塔基础设施资产将显著受益。另外，AI将提高多处REITs底层资产的经营效率，对REITs板块有整体促进作用。 租赁住房市场需求进一步提升，推动独栋住宅出租与预制房屋板块持续发展。 供应链重构和离岸外包投资持续增加，部分工业领域资产将成为有力的投资机会。
如何看待2024年宏观基本面对REITs的影响？
Brian Jones（路博迈）：
过去两年，较高的利率环境无疑损害了投资者对REITs的信心。我们认为，2024年将是经济增长放缓和利率更加稳定的时期，REITs的市场表现将更多地由细分行业情况和经营业绩决定，而较少受更广泛的宏观经济趋势影响。
Kristin Kuney（高盛）：
我们相信，2024年利率波动会减少，这应该有助于进一步活跃市场交易，并为资产估值提供参考。一个更完善的交易市场可能会揭示公募REITs相对于私募市场的估值吸引力。
美国过去18个月大幅加息使得新开发项目大幅减少，这对于大多数行业现有资产而言都是重要利好，并使现有资产在未来几年拥有更强的定价能力。
Raj Rehan（贝莱德）：
金融市场和国内经济充满不确定性：疫情“重启”的经济在重新调整时继续混乱；全球经济在“战争迷雾”中运行；随着无风险利率出现了实质性变化，金融市场一直在努力寻找方向。预计2024年的REITs市场将充满不确定性，受到经济增长、通货膨胀、美联储的行为、财政不平衡、地缘政治和2024年美国总统大选等众多因素的影响。
Jason Yablon（科恩-斯蒂尔斯金融）：
随着我们走向更为宽松的、适合REITs发展的宏观经济环境，2024年REITs市场将迎来上升期。首先，REITs的基本面依然保持韧性，尽管由于金融环境和供应不足使得整体增速放缓，但预计长期增长趋势仍高于平均水平。事实上，在2023年开年，我们看到很多REITs已从净卖方转变为净买方，这表明REITs的流动性已为其在不动产市场中创造了更为有利地位。我们认为，目前市场上的投资者对大类实物资产的配置仍然不足。
2024年，公募REITs的投资要点相比私募与不动产投资有何差异？
Jason Yablon（科恩-斯蒂尔斯金融）：
我们认为，私募不动产市场的估值修正只进行了一半，而公募REITs市场已经基本修正。公募REITs的价格回升通常要比私募不动产市场领先12至18个月。
我们认为，目前上市的REITs已具备投资价值，而私募不动产的选择性投资机会将在未来12至18个月，甚至未来几年逐渐出现。
我们也坚信，优化不动产投资组合需要同时在公募市场和私募市场进行配置，而之前的市场下行已为公募REITs和私募不动产创造了足够的吸引力。
Raj Rehan（贝莱德）：
与之前的周期一样，公募REITs相对于私募不动产的估值变化反应更快。在2022年，我们看到公募REITs估值下降了约30%，而私募不动产估值却继续上升，这造成了一直持续到2023年的估值差异。从过去周期的经验来看，公募与私募市场的估值差异将逐步缩小，随着公募REITs触底，私募不动产市场估值可能会进一步修正。
我们看到，在2023年，公募REITs比私募市场参与者更充分地发挥资本优势，使他们能够通过资产增值的策略发展业务和推进战略目标。我们预计这一趋势将在2024年持续下去。
Kristin Kuney（高盛）：
在过去的12个月里，我们发现，一级市场资产交易所对应的资本化率（Cap Rate）通常高于私募基金持有资产评估值所对应的资本化率。因此，我们认为在2024年，私募基金将被迫把其资产估值下调至更接近交易发生的水平，公募市场和私募市场之间的净资产收益率差距将不断缩小。鉴于对估值标准的担忧，随着资本化率与市场脱节的情况持续存在，私募REITs可能会继续出现资金外流。
由于公募REITs的融资能力和流动性水平普遍更高，公募REITs可能会以更具优势的价格从一级市场获得资产，这将进一步会增加公募REITs的现金流和股息。
Brian Jones（路博迈）：
虽然利率趋势在2023年四季度有所放缓，但高利率环境的滞后影响应该是私募和公募不动产投资的一个关键区别。在公共方面，随着交易最终开始复苏，较低的平均杠杆率使公募REITs能够进行外部投资。在连续两年总回报疲软后，公募REITs也可能在2024年吸引更多投资者的兴趣，这将公共REIT的价值重置到更具吸引力的水平。我们预计，在基本经济增长不太强劲的时期，行业的回报会大幅度分散，因此公开市场中各种资产类型也可能会引起更多关注。
您认为REIT管理团队在2024年应更专注于哪些事项？
Brian Jones（路博迈）：
REIT管理团队应始终优先考虑不动产投资组合的主动管理和优化，在经济增速放缓时期这将显得更加重要。
此外，资产负债表管理仍应是首要任务，因为灵活的杠杆水平有助于缓释更高利率的影响，并使REITs能够在时机成熟时抓住外部增长机会。
Raj Rehan（贝莱德）：
公募REITs已被证明是一种高效的模式，推动全国最好的不动产运营平台蓬勃发展。我们认为，REITs发展关键的驱动因素有三点：一是资本获取，二是规模效率，三是吸引、激励和留住企业中最优秀人才的能力。无论是通过新技术提高效率，还是保持专注于人员和组织发展，我们鼓励REIT管理团队继续夯实公募REITs的相关优势。
Jason Yablon（科恩-斯蒂尔斯金融）：
在过去的20多年里，REIT管理团队专注于战略发展目标，不断提高信息透明度，并表现出了较为优秀的行为准则。这些都为市场带来了强劲的历史回报。REITs从全球金融危机中吸取了教训，凭借较为平衡的资产负债表、更有弹性的现金流、更低的融资成本，在当前环境下处于更加有利地位。
我们鼓励REIT管理团队继续优先考虑这些属性，同时关注远期愿景。
Kristin Kuney（高盛）：
当和所有REIT管理团队交流时，我们对他们的资产负债表和资本配置策略感到非常满意。对于REIT管理团队而言，有一个不以利率下降或宏观因素为前提的经营计划尤为重要。
此外，在融资相对受限的环境中，资本约束机制也非常重要的事项。我们希望管理团队在资本配置方面具有实践经验，能做出合理的长期决策，为所有利益相关者创造价值。
2024年对哪些资产类别最感兴趣，为什么？
Brian Jones（路博迈）：
我们青睐那些租户需求和底层现金流情况在增长放缓的环境中保持弹性的行业。随着蜂窝服务提供商持续推出5G通信设备，提高现有通讯基站利用率，铁塔行业应具有高弹性现金流。
我们同样看好独栋住宅出租行业（SFR）：该板块受益于千禧一代迈入而立之年、开始组建家庭的人口潮，同时较高的利率和较低的住房存量限制了他们的购房能力。
另外，我们偏好聚焦生活必需品的购物中心板块，因为零售商持续认识到，以商店为基础的零售业仍然是一个重要的高利润分销渠道。
Jason Yablon（科恩-斯蒂尔斯金融）：
我们最热衷于下一代不动产类型，包括独栋住宅出租（SFR）、数据中心和养老院。受益于住宅购买力不足和人口利好因素，我们认为独栋住宅出租业会持续受租赁住房需求推动而水涨船高。
养老院入住率在2020年初大幅下降，但目前在稳步恢复。随着婴儿潮一代人口的老龄化，老年人住房需求将会增长，但供应仍然疲软，从而维持行业的高定价能力。
同时，由于对云计算和AI的投资在不断增加，数据中心REITs处于有利地位，预计将成为AI领域的早期赢家和长期受益者。
Raj Rehan（贝莱德）：
随着时间的推移，预制房屋行业（移动房屋）为中低收入家庭提供可负担的优质住房选择，该领域表现出了弹性和稳定性；预制住房REITs底层资产的入住率和租金增长率超过了其他资产类型，而我们预计这种情况还会持续。
无线运营商的资本投资和频谱部署将在多年内继续推动铁塔REITs高于平均水平的增长。在我们看来，对目前铁塔增长放缓的担忧被过分夸大了：虽然美国运营商暂停了5G部署，但最终仍将重启。
我们预计工业地产领域需求将保持强劲，并将因科技、能源、国防和基础设施等战略性行业的近岸和国内投资而进一步提振。供应链危机和地缘政治紧张局势加剧，促使企业寻求更具弹性的供应链。加之《芯片法案》和《通胀削减法案》（IRA）等政策的推动，工业REITs将迎来发展机会。
影响您2024年投资策略，或您还关注其他行业哪些发展趋势？
Kristin Kuney（高盛）：
尽管现在谈论积极意义还为时过早，但我们持续关注AI的发展是否会对劳动力产生积极或消极的影响。
此外，资产类别之间的转换仍然是一个热门话题，尤其是与较旧的办公资产有关的转换。同时，我们也关注供应链重组和近岸外包带来的行业影响，以及《通胀削减法案》和《芯片法案》带来的大规模财政刺激的影响。这些刺激可能会对美国的某些地区和大都市产生影响。
Raj Rehan（贝莱德）：
随着“滚雪球”式的创新，AI可能呈指数级发展。我们可能正处于这场智能革命的风口浪尖，其对生产效率的提高可能会超出近期的预测。我们认为数据中心行业有独特地位，将会从数字化投资与科技革命中获益。
随着婴儿潮一代人口的年龄增长，他们对医疗保健服务的需求将在本十年末和下一个十年持续增长，成为医疗保健REITs资产有力的需求推动因素。另一方面，步入中年的千禧一代在寻求更大的居住空间，但他们仍需进行住房租赁，这很可能持续利好独栋住宅出租行业（SFR）。
Jason Yablon（科恩-斯蒂尔斯金融）：
AI是一项变革性技术，有可能在数据中心之外的不动产投资领域创造赢家和输家。尽管还处于早期阶段，但我们相信AI具有强大的潜力，可以提高超过一半的REITs产品的投资收益，提高医疗保健、酒店等行业的运营效率，当然也会增加对数据中心和铁塔的需求。
Brian Jones（路博迈）：
无论是使用自动化平台来降低自助仓储或住宅投资组合的人员成本，还是云计算和AI发展推高数据中心需求，技术对不动产行业的影响都在上升。
2023年，REITs之间的并购行为有所增加，这可能会对2024年REITs的估值起到支持作用。并购活动的增加使我们密切关注REITs的治理问题，即管理激励措施是否与股东利益保持一致，以及REITs是否有可能针对股东不友好的收购行为采取收购防御措施。
（原文发布于Nareit，2023年12月）