年终总结会丨张晓丽：保障性租赁住房REITs投资价值与发展建议
在瑞思不动产金融研究院主办的基础设施REITs2023年终总结会（详情）上，北京保障房中心有限公司总会计师张晓丽作了题为《保障性租赁住房REITs投资价值与发展建议》的主题发言。以下内容根据现场发言整理：
截至目前，全市场共发行了5单保障性租赁住房REITs，5只产品的首发规模80.56亿元，占全市场发行总规模的7.78%。截至1月26日，5单保租房REITs总市值76.26亿，相较于初始发行规模有所下跌，但占全市场发行总规模提升了1.72个百分点，达到9.5%。保障性租赁住房REITs市场走势好于市场整体表现，体现了较强的抗风险和抗周期性属性。
华夏北京保障房REIT经验做法
2023年REITs市场跌宕起伏，作为REITs的原始权益人和运营管理机构，唯有通过自身努力，以底层资产收益的稳定性、确定性来应对二级市场的不确定。自上市以来，北京保障房中心就一直努力提高资产运营管理水平，将对资本市场和投资人的上市承诺摆在首要位置，围绕社区治理、优化配租、提升合规、质控等方面开展了大量工作。
我们的主要做法有：一是持续推进公租房社区运营品质+效益的双提升，有效提高了租户的黏性；二是统筹兼顾经济效益和社会效益，创新配租机制，不断完善常态化配租，试点快速配租、专项配租、多区跨区配租等多种模式，更好地提升资产的使用效率和效益；三是兑现上市承诺，积极推进落实租金调整工作；四是加快推进平安社区建设，构建北京保障房中心项目管理处属地街道、社区、派出所、应急消防等社会共治的安全事故预防机制。
保租房REITs的投资价值
结合运营管理经验，我认为保租房REITs的投资价值主要体现在两方面：
一是运营情况稳定，逆周期能力强。宏观经济及资本市场波动并没有给保租房产品底层资产的经营带来过多的负面影响。从已经披露的4只保租房REITs四季报来看，4只保租房REITs2023年收入均超过上市预期，同比业绩均呈现正增长。
二是租金具有安全垫效应，租赁的需求刚性，抗跌属性较强。一方面，与市场租金相比，公租房或保租房在租金定价上有一定优势；另一方面，公租房和保租房的出租对象主要是中低收入群体、新市民和青年人，上述群体的居住和租赁需求更为刚性。
保租房REITs发展建议
未来，随着更多保租房REITs的上市，将会吸引更多社会资本参与到保障房的建设中，期待公募REITs能够为健全保障性租赁住房REITs市场化机制，解决新市民、青年人住房问题，实现住有所居目标作出更大贡献。对于保障性租赁住房REITs的发展，有三点建议：
一是支持划拨土地性质的保租房发行公募REITs。公租房和保租房资产中划拨土地性质的资产占比较大，如果能将划拨土地资产置入公募REITs中，将能有效扩大入池资产的范围，更好地发挥公募REITs盘活存量资产的平台功能，助力打造保障性租赁住房REITs板块。
二是给予配套税收支持政策。在现有税收政策框架下，保租房原始权益人在资产划转环节还面临着较高的税收负担，在一定程度上会限制扩募入池资产的选择，也会削弱企业发行公募REITs的积极性。
三是完善公募REITs投资环境，丰富公募REITs投资人类别。建议从保险风险投资制度及政策方面给予相关支持，将公募REITs这一类资产类别调整为基础资产，降低险资投资公募REITs的风险因子，从而加大险资对公募REITs的投资规模。此外，希望加快推进社保基金投资公募REITs落地，为市场带来更多具备丰富投资经验和能力的投资人，进一步完善公募REITs的投资环境。