15年前，存量房贷利率“七折”和 “转按揭”往事

Original 潘言厚雪

2024-09-16

导言

近40万亿元的个人存量房贷市场，一轮利率调整的大幕已拉开。

7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或新发放贷款置换原来的存量贷款。”

如今两周已过，虽然业内高度关注，但银行却鲜有落地案例。利率下调将直接减少银行利息收入，而以市场化协商的方式则意味着“讨价还价”，要综合考虑各方的利益和影响，这一过程可能并不会太快。

那么，个人存量房贷利率下调可能会遇到哪些问题？最终会形成普遍优惠的局面吗？

在15年前，我国曾经历过一轮存量房贷利率优惠的先例，当时从央行发文到各家银行方案全面落地大概用了四个月时间，从往事中，我们或许能找到一些答案。

出品 | 厚雪研究

作者 | 潘言

2008年，美国次贷危机引发了全球金融海啸，并对中国经济形成巨大冲击：出口遇阻、外资流出、市场萎缩。中国经济由2007年的过热快速转入了冰点。

房地产市场也剧烈调整。有数据显示，2008年5月，深圳房价比上年最高点时下降了36%。前三个季度，深圳、北京、武汉等地房产成交量下跌50%。与房地产相关的产业链也受到极大冲击，10月份，钢材、水泥的价格已经从最高点下降了40%多。

这就是当时房贷利率优惠的经济和市场背景。

从2008年下半年开始，房地产领域出台了多项组合刺激政策：包括5次降息、降税和贷款利率优惠等。其中，个人新增房贷利率优惠从八五折降到了七折，存量房贷则经过了几个月的各方博弈之后，在2009年初也实现了利率七折优惠。

一番猛火救市的措施起到了关键作用，房地产市场得以快速恢复甚至再现高热。大概在两年之后，“房贷利率七折优惠”退出了历史舞台。

房产救市政策组合拳齐出

2008年，为刺激房地产市场恢复，中央和地方打出了救市的组合拳。

9月16日，人民银行6年来首次下调贷款基准利率，此后又降息了4次，五年以上贷款基准利率从7.83%一路降到年底的5.94%。在此之前，成都、长沙、西安等地纷纷出台了救市政策。

10月22日，财政部和人民银行几乎同时发布“救市新政”。财政部宣布，从11月1日起下调住房交易契税、印花税和土地增值税三项税率。人民银行则发布了《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（下称《通知》），扩大个人住房贷款利率下浮幅度。

当时这份《通知》，和今年7月14日人民银行的公开表态类似，掀起了个人房贷利率优惠的大幕。

《通知》的主要条款包括：

一、商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。

(一)金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

(二)对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

(三)已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，金融机构应根据第一款的原则，在合理评估贷款风险的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定；首付款比例按原贷款合同执行。

(四)借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50％的政策保持不变。

二、金融机构应在实施日之前抓紧制定具体操作细则。要切实完善贷前调查和贷后跟踪制度，及时评估贷款风险并调整定价和抵押策略。

三、下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32％调整为 4.05％，五年期以上由现行的4.86％调整为4.59％，分别下调0.27个百分点。

存量房贷利率七折，遭遇多重阻力

《通知》从2008年10月27日起开始执行。对于新增个人房贷利率的七折优惠，各家银行多快速落实以吸引新增客户。但对于存量房贷利率的七折优惠，银行则分歧较多，当时出现了观望、方案延期、变卦和变相提高门槛等现象。

存量房贷是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。

《通知》中要求，各银行“在合理评估贷款风险的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定”。由于政策并没有一刀切，而是让银行自己定。因此，各银行在《通知》出台后多在观望，看同行怎么制定。利率降到七折，各银行的利息收益压力会很大，而不降又面临市场竞争和舆论影响。所以，一段时间内各行的解释都很模糊。

每年1月1日，银行将根据新的贷款利率对存量房贷客户利率进行调整。因此，进入2009年1月后，存量房贷利率下调的关注度和争议愈加强烈。

据证券日报2009年1月7日的报道，应对“存量房贷利率七折优惠”的房产新政，北京银行、南京银行以及民生银行等中小银行先行一步，已经于1月1日起正式执行；国有银行也陆续宣布跟进。

当时分析人士认为，部分中小银行抢先试水，是因为其所受影响小。数据显示，若存量房贷利率从八五折降至七折，中国银行、工商银行和建设银行房贷收入均将下降超过20亿元，在银行中降幅最大。

不过之后，国有大行的存量房贷利率七折优惠方案落地并不顺利，甚至出现了方案“变卦”事件。

据新闻晚报2009年2月3日的报道，在四大国有银行中，工商银行早先公布的房贷细则在自动调整政策上是最为方便的，存量客户只要是原来享有八五折的客户，且24个月没有二期违约，不要提出任何申请，也没有贷款金额上的闲置，就可享受七折优惠。但是工商银行在2月1日起并没有执行这一细则，称要暂缓七折优惠，哪怕已经接到可享受七折优惠书面通知的客户现在仍需暂缓。

此外，一些银行通过设立附加条件或捆绑搭售金融产品，抬升了客户在办理存量房贷优惠时的门槛。

据华夏时报当时的报道，比如兴业银行北京分行方面就规定，即使借款人只有一次逾期还款记录，也无法享受到七折的优惠。光大银行北京分行对七折优惠设定了非常详细的规定：包括面积在145平米以下；房龄不超过10年；首付超过三成；逾期还款连续不超过3期，累计不超过6期；房屋价格三环以内在215万以内；三四环在175万以内；四五环在165万以内；五环以外100万以内。中信银行上海分行则规定，贷款50万元以上才可办理七折优惠。

某些银行在客户申请七折优惠时，会开出借款人必须办理信用卡、做基金定投、购买银保产品、存款入银行成为贵宾客户等不同的条件，才肯接受借款人的优惠申请。有的银行办理了七折优惠以后不能提前还款，否则需要缴纳一定的违约金。如华夏银行上海分行就规定，一旦借款人享受了七折优惠，那么一年内不可以再办理提前还贷业务。

“转按揭”复出，成为博弈手段

在2007年，央行为抑制房地产市场过热，防止投机者通过转按揭套取信贷资金，曾发布明文通知叫停转按揭业务。在转按揭后，实际上已经不属于购房贷款，而是抵押贷款。

在2008年底和2009年初，由于部分银行在存量房贷利率优惠业务上设置了诸多条件，一些购房人只好做了两手准备——申请不成功就向其他银行转按揭。另一方面，趁着国有银行观望之际，一些中小银行瞄准了大银行的优质房贷客户，纷纷承诺利率打七折，并推出办理同名转按揭业务来“挖墙脚”。转按揭由此登上了台面，被媒体广泛报道，成为了存量房贷客户获取利率优惠的博弈手段。

一般而言，同名转按揭就是由新的贷款银行帮助客户找担保中介公司，将原贷款银行的本息还清，然后在新贷款行办理贷款，利率最低可享受七折优惠。

据2009年1月13日北京日报的报道，招商银行房贷人员当时介绍，银行为客户承担了转按揭环节所需的手续费，办理转按揭的客户只需交纳400元的评估费。在办理过程中，只要客户贷款购买的是首套普通住房，需要提供房产证、原来的借款合同、最近一期的账单、身份证、以及贷款银行的还款明细，客户新办贷款的额度和年限则不受原贷款条件的限制。

深发展银行（后并入平安银行）甚至承诺为办理转按揭的客户免除全部手续费，包括评估费、抵押登记费、担保费、公证费。根据当时的信息，一笔30万元的房贷转按接费用基本上在7000-8000元之间。

对于“跳槽”过来的转按揭客户，许多银行都对享受七折优惠利率提出了一些附加条件，主要包括贷款余额、资产总额、限制提前还贷等。

当时招商银行的“附加条款”要求，获得利率优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。深发展的要求是住房面积不超过 144平方米，贷款余额不少于20万元，两年内不得提前还清贷款，而客户在办理转按揭过程中，还可能被银行推荐选择双周供、至少存款5万元的存抵贷及按揭信用卡等理财产品。

存量房贷七折优惠终落地

房贷客户和媒体的不断呼吁和报道，跨行转按揭以及银行之间的竞争，加速了存量房贷利率七折优惠落地的进程。

2月4日，一度暂缓实施存量房贷优惠政策的工商银行正式发出通知称，将于2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一调整。至此，包括工、农、中、建四大国有银行在内的15家主要银行存量房贷优惠细则全部出台。

工商银行的通知称，对2008年10月27日前发放的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期以上违约记录，在工商银行其他贷款无不良记录，可自2009年2月10日起享受七折的利率优惠。对此次利率调整不采取客户到工商银行网点逐一申请办理的方式，而是通过计算机系统对符合条件的个人住房贷款统一进行调整。这一方案大大节省了客户跑银行的时间。

另外，针对银行存量房贷利率优惠业务中捆绑销售金融产品的乱象，中国银行业协会2月底公开发布了《关于自律规范做好存量房贷利率调整相关工作的提示》，要求银行在办理存量房贷利率调整业务中一律不准强制搭售银行理财产品或其他金融产品等内容，并应认真督导各分支机构明确存量房贷利率政策的实施细则，及时将房贷政策调整原则主动通知借款人。

从2009年3月份开始，存量个人房贷享受七折利率优惠的问题逐步缓解，个人房贷利息大幅下降，当年房地产市场就迎来了快速复苏。

据全国工商联房地产商会《2009-2010年度中国房地产报告》显示，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比大增42.1%；商品房销售额43995亿元，增长了75.5%；同时，当年全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，创出了历史新高。

2010年，房地产市场出现过热，政策也转向调控。据报道，从11月1日起，商业性个人住房贷款利率的下限将由贷款基准利率的0.7倍上调为0.85倍。这意味着时隔两年之后，个人住房贷款利率的七折优惠时代落下帷幕。

当时对银行业绩影响多大？

在多次降息及个人存量房贷利率七折优惠后，房地产市场迅速回暖甚至一年后再度出现过热，个人房贷规模也急速增长，抵消了利率下降对银行的影响。因此，利率七折优惠对于银行业绩的直接影响主要体现在2009年，特别是上半年。

根据工商银行2009年年报，当年个人贷款利息收入 484.45 亿元，同比下降 14.7%。利息收入的下降是由于平均收益率由上年的 7.13%下降至 4.93%，部分被平均余额的增加所抵消。平均收益率的下降主要是由于两点，一是降息政策的累积效应；二是为贯彻国家刺激居民消费的宏观经济政策，对符合条件的个人住房贷款实行优惠贷款利率。

不过，工商银行抓住国家刺激居民消费扩大内需的有利时机，加大对个人信贷需求支持力度。2009年底，工商银行个人住房贷款总额为8742.44亿元，大幅增长46.3%。

根据招商银行2009年年报，当年净利差为2.15%，比上年下降109个基点。主要是生息资产平均收益率由2008年的5.29%降低为2009年的3.65%，下降了164个基点，计息负债平均成本率由2008年的2.05%降低为2009年的1.50%，下降了55个基点。

截至 2009 年底，招商银行个人住房贷款总额2638.52亿元，大幅增长 77.74%。受 2008 年末人民银行降低法定存贷款基准利率、个人住房按揭贷款优惠幅度扩大等因素影响，招行净利差水平在上半年随着生息资产集中重定价而出现一定幅度的下降；面对不利环境影响，招行积极优化资产负债结构，努力提高贷款定价水平，并随着生息资产重定价逐步完成、市场利率逐步回升，下半年净利差稳步回升。

中信证券的数据显示，2008年底，我国个人住房贷款余额规模为2.98万亿元，不足现有规模（2022年末为38.8万亿元）的十分之一。个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重由2008年的9.82%上升至18.13%。

2008年和当下相比，两个时间段的经济背景并不同：存量个人住房按揭贷款体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对银行的整体影响较2008年会更重大。

注：关于42家上市银行房地产个人贷款和企业贷款对比，可以参考厚雪的两篇文章：《上市银行个人房贷版图》《迎战房地产“灰犀牛”：国有行进，股份行退》。

参考资料：

1、上海证券报：2008楼市主旋律：降价、交易萎靡、救市新政

2、华夏时报：存量房贷乾坤大挪移

3、新闻晚报：七折房贷优惠临阵变卦惹众怒出尔反尔忽悠客户

4、证券日报：数据详解存量房贷利率七折对银行直接负面影响

5、明明：如何看待存量按揭利率调整的可能性？

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