惠民大红包，存量首套房贷利率下调时间确定！
最近政策络绎不绝，不仅是证券金融政策，还有房地产政策，密度都比较大。我可能得写几篇文章阐述这些政策来龙去脉，正本清源，以免不明真相群众被网络上非蠢既坏的自媒体给带歪了。
PS：房地产其实没什么好聊的了，大局已定，没什么新鲜事儿，我强烈推荐昨天分享的文章《【大金砖时代】世界迎来新秩序！（7000字大文章，必读！）》，该文大幅提升您对世界形势观察的高度和视野，有助于提升您的系统性认知！
本文主要针对【中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》】进行分析。
1、
首先，降低存量高利率按揭贷款利率是好政策，属于实打实惠民大红包！估计4000万户家庭、25万亿资金受惠。
涉及客户会超过4000万户，按照5.15%的利率粗略统计，大概存量贷款余额在25万亿左右，目前全部的房贷余额为39万亿左右，也就是说，按照比例来算，差不多有三分之二的用户将受到此次政策利好。（25万亿资金，如果利率下降100BP，也就是1%，一年少掉的利息就是2500亿元）
根据官方文件，存量首套高利率房贷家庭要准备好去银行办理贷款置换或者利率变更，2023年9月25日开始办理，可以提前预约咨询一下，刚开始几天估计人会非常多。
有朋友咨询银行经理得到的回复是说当银行制定好策略会自动帮所有符合条件的首套存量贷款下调利率，如果是自动下调利率，就是银行自动给大家办理利率变更，这样对大家都好，省了很多时间。
大家应该注意到本次下调利率仅针对存量首套住房，基本上限定给刚需首套家庭让利，多套房存量贷款默认为经济条件较好的家庭，暂且没有包含在内。
官方文件最难理解的一句话是：“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”
官方对此的解释是：“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。”每年各个城市都有首套房利率下限，大家都可以查到，因此也可以预估下降幅度。
其实也用不着猜下降多少，本次既然国家让下调，就是为了给高利率存量首套房贷家庭减负，让利肯定比较可观。
本月5Y-LPR没下调其实就是为本次降低存量房贷利率服务的，这一点我在旧文《【房贷利率】如何看待5Y-LPR没有跟随MLF下调？》已经详细分析过了。
最近25天（9月25日就要办理了）内各大银行会制定出下调利率策略，大家要密切关注，具体降低幅度马上出炉。
央行此前公布的数据显示，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。此外，2019年至2022年期间发放的房贷利率平均在5.15%左右。
房贷利率下降影响几何，以贷款200万举例，6%房贷利率下的利息总额是231.67万，4%房贷利率下的利息总额是143.74万，也就是说房贷利率减少2%，仅利息就节省约88万，相当于贷款本金的一半了，0.5%差别就是约20万的利息差距。
2、
为什么要下调存量房贷利率？官方回答就写的很全面了，首先是给存量首套高利率房贷家庭减负，这样可以刺激他们在非房地产领域消费，别忘记了今年我国经济主打消费，我从去年反复强调到今年。
其二则是减少居民提前还贷潮，这一点我在公众号【悟空择善固执】文章《依法有序调整存量个人住房贷款利率，影响几何？》也阐述了：
置换高利率房贷无疑会减少银行利息收入，但是，如果按揭置换可以打消借款人提前还款的意愿，那么贷款置换则是有利于银行的，因为与其让人们提前还款赚不到利息，还不如贷款置换少赚一点。
我国当前降息不是走老路，务必牢记这一点，不管是降低存款利率还是贷款利率，都是稳经济策略，而不是为了走房地产老路、更不是在大水漫灌刺激经济。
我国降息是逐步下调的，每次幅度比较小，对于领导层来说，他们不想政策大幅波动造成经济盘跌宕起伏，所以小幅微调，一旦降息看到效果，国家就会收住了。
为什么全球加息缩表大周期，我国还可以降准降息？
因为20-21年欧美防疫失效、只会瞎放水、且大放水，这注定会造成恶性通胀，恶性通胀自然要加息缩表应对，美国政策大起大落属于自食其果罢了。
而我国20-21年就没有瞎放水，通胀控制良好，自然可以有限的逆周期调节。我国政策控制力很强，所以政策对社会经济的影响更平滑，甚至可以平滑危机对经济社会发展影响。
这也是我国改开几十年，全球历次危机（98亚洲金融危机、08年美国次贷危机、13年欧债危机、22-现在的全球金融危机）对我国影响都比较小，以至于很多人对危机没有警惕心理，比如相信房地产永远涨这种，这就是典型缺乏风险教育。
无节制放水属于及时行乐，痛苦并没有消失，仅仅是delay了。
过去的历史经验和教训告诉人们，任何所谓改变只不过是转移了矛盾，矛盾并没有消失，而是会换一种模式到来。
3、
对于下调存量高利率房贷利率其实国家铺垫良久了，前面就公告过要下调了，本次算是给出时间表了。参考文章《央行：支持新发放贷款置换原来的存量按揭贷款！》。
而且我还告诉大家国家会通过下调存款利率、降准等分摊银行下调房贷利率成本以及风险，目前已经完全兑现，5年期存款利率跌破2.5%了。
整个房贷利率下行在我们预料之内，详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》，当年多次大声疾呼劝大家转成LPR浮动利率。
而且其后也告诉大家国家还会给机会的，被无良自媒体忽悠没有转LPR浮动利率的朋友还是有机会的。
现在机会来了，那就是贷款置换来降低存量高息按揭贷款。
当年我分析利率下行的理由其实更精彩，基本上完美契合此后事态发展，当年我的分析如下：摘录如下：
个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。
那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。
消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。
我写这么多政策实时解析是让大家知悉、大家不用激动，房地产价值回归趋势不变。
由于政策边际效应越来越弱，甚至有激发人觉醒的负效应，或许更会加速房地产价值回归、房价迅速回落到合理区间。这波政策过后，房地产价值回归曲线能划的工具箱也消耗差不多了，就轮到房地产税试点落地了。
经过这么多年的经验教训，存量笨蛋越来越少，理性声音越来越大，理性力量现在是越发想着“再忍一忍，房价更低、房贷利率更低，生活更幸福”！
大家不要把这和08年转贷类比，认为国家要走老路，这是房地产利益集团混淆视听惯用伎俩，目的忽悠人接盘，他们赚佣金甚至套现！20%首付、认房不认贷这种鸡毛蒜皮政策根本不配让心绪有波澜！
今时不同往日，基本面已天翻地覆，走不了老路的。人口是决定房地产命运的最核心基本面，不要被非蠢既坏的自媒体/中介忽悠了。
他们每年年初都要炒作“M2”“房地产是支柱产业”，年中再炒作“几篇小作文”，20年房贷利率那么高还忽悠人说房贷利率会更高要赶紧上车，22年末同样手法忽悠人说房贷利率马上反弹上涨再不上车就要多付好多利息……
都说吃一堑长一智，有些人都吃三堑了，应该聪明些了吧。
最后再次强调，不要把我和其他人相提并论——我科学系统性认知体系帮助一些朋友省钱百万甚至千万，而诈骗犯靠奇谈怪论忽悠粉丝接盘后抽取的巨额佣金买豪车住豪宅，这就是我和他们根本区别！
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