帝都解除二手房指导价限制，学区价格会反弹吗？

事件背景：财联社9月12日电，多名中介人士称，指导价限制自9月8日起被取消，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，而此前这些房源不能挂牌。

不要幻想学区房会暴涨，不可能的，生源决定学区房需求，也决定北京学区房泡沫将在未来五年极速价值回归。

不仅北京，全国亦如此。

 2014 年北京市受“单独二孩”政策和 2016 年全国“全面两孩”政策的影响，北京市新生儿数量在 2014 和 2016 年突破 20 万人，这对应的 2020 年、2022 年小学入学压力较大。

其后，生育成本和育龄女性基数下降等多重压力下，2020 和 2021 年的北京新生儿数目降为过去 10 年里最少，降幅也很剧烈，2021 年仅新出生 13.9 万人，量级回落至 2007-2010 年间水平。

北京户籍出生人口更惨，2022年北京（籍）新生婴儿约7.5万，其中二胎占比近一半。相比2021年的9万下跌约15%，相比2017年的17.1万少了近10万，也就是5年时间户籍出生人口降幅超过50%，快速下跌的态势依然在持续。

数据显示，2023年北京硕博毕业生预计为16.08万人，普通本科毕业生预计为13.61万人。也就是说今年北京研究生毕业人数将远超本科。

不仅如此，北京每年本科生和研究生招生人数也将远超每年出生人口。

招生是全国性的，本数据只是告诉大家北京出生人口下降真的很大，目前水平很低，并且还没有见底。

为什么说全国如此？

数据说明了一切，如下图所示，2016-2022年全国出生人口减半，货真价实减半，下面的数据是七普后修正过的数据，所以2016年的出生人口数据显示为1889.4万（修正100万），

中国工程院院士、北京大学医学部主任乔杰在8月8日举办的2023医药创新和科技前沿论坛上表示，我国新生儿人口数量近5年内下滑约40%，2022年全国出生人口共956万人，“预计2023年出生人口数约为700万～800多万”。

二胎小高峰以及城镇化导致某些常住人口骤增的城市最近两年处于小学生源暴增期，但是过5-6年不管什么城市，小学生源都会锐减。

22年是【二胎儿童】小学入学潮，现在大多数城市幼儿园开始面临生源锐减了，而且大城市由于城镇化到头、城市更新变慢生源也会越来越少，只不过比小城市慢1-2年，而不会是例外！

城镇人口数目很可能今年就会负增长，城镇化率进入被动增长时代。

生源锐减导致学区房根本逻辑变了，未来将大贬值回归一般住房，考虑到很多学区房破破烂烂，很可能一文不值。

从多校划片、中考招生大比例分配到校、教师轮岗、教育集团化、9年一贯制推行……措施来说，国家已经在去除房地产教育属性了。

19年我就写文章分析学区房必完蛋了，其后上海、北京率先改革，很多原本热炒学区房价格也开启下坠模式，这种新闻想必一些朋友有印象吧！

2019年我在文章《“学区房”的前世今生 及 未来》对学区房总结如下：

【以前，地方政府出于卖地需要，可能会默许学区房这一概念，但是国家不可能靠房地产富强，靠卖地终究会走到头。关于地方财政的问题，房产税将会完美解决地方政府靠卖地为生的窘境。

出于教育公平化的需要，也没有刺激房地产的考量，“学区房”的概念将从房子上面完全剥离掉，房子会回到其本身属性，决定房子价值的唯一属性就是其地理位置以及舒适度。

但是，对于“学区房”概念何时会被完全剥离，没有人会知道具体时间。如果你有小孩3年内就要入学，那么时间上你可能来不及，还是需要考虑学区房的；如果你的小孩3年内都不会入学，那就还有时间观望等待事态发展。

如果你有投资性学区房，此时不卖更待何时？

现在的学区房绝对处于历史的高位，要是哪一天政策彻底出炉，老破旧的“学区房”就会价值归零了。其中的风险得失，可以自己体会！】

两年开外上小学可以完全不用考虑现在买学区房，明年就要小孩上学可以优先考虑能不能转学，这样可以考虑2-3年级转到优秀小学。

房子是要买的，关键是要买在一个合适的价格，如果明知道房价泡沫巨大，而且国家的人口、经济和政策等各个方面并没有支撑房价上涨的理由。

反而预示着房价要步入下行通道，你们？为什么不等等呢？

最佳购房时机的逻辑一直没变，详见旧文《最佳购房机会在何时？500字道尽购房的终极逻辑！》《2023年，会是买房的最佳时机吗？》。

不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了，务必记住——中介是靠2%佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能交房和房价变化的。

而你靠什么过上幸福生活呢？

你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。

备注：图片来自网络

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