黄埔风向真的变了？错，现在才是机会
在广州，谈楼市，聊GDP，或许你都无法绕开扛把子：黄埔。
过去一年，受到楼市调控以及旧改降档换速的影响，黄埔楼市充满了挑战，也收获了不小的质疑。
｜今年上半年，黄埔GDP依旧稳居全市第二
市场用脚投票，黄埔依旧值得
我们也许有情绪上的焦虑，但冷静下来，这一年来的数据，或许是最好的反击。
首先，来自抓取阳光家缘的数据显示，除了不限购的增城，黄埔力压有国家级政策加持的南沙，成为限购区成交的头把交椅。
过去一年，广州一手楼交易约9.2万套，当中黄埔就分走了约1.7万套，遥遥领先番禺、南沙。
而黄埔约18%的网签占比，也意味着，在广州每6个人买房，就大约有1个人选择黄埔。
不管市场如何，黄埔都是中心区，乃至限购区成交最猛的，这个毋庸置疑。
|黄埔临港经济带
其次，就算是把均价拉出来，去年7月黄埔均价约38313元/平，而现在新房均价约38839元/平，抛开个盘，说黄埔楼价下跌那是违心的。
不可否认，一年前黄埔的房价是有过疾冲时刻，但经过调整价格还是站住了。
你把时间拉长来看，片区的价值有目共睹，既跑赢大市，也跑赢很多区域。
市场在用真金白银投票，东进还是香。
CBD第一梯队，老黄埔凭什么？
其实，经过一轮调整，整个黄埔基本价值，也逐渐明晰：老黄埔约5-6万、科学城约3-4字头，而知识城约2-3字头。
那么，长远来看，哪些板块值得入手？又该如何入手。
这事关很多购房者的决策。
|老黄埔航拍图（@拆神细鹏摄）
当中，老黄埔无疑是值得高看的，无论是城市界面，还是配套都在逐渐释放，价值挖掘的空间。
大家不妨看看东部各个板块，在城市战略层级上，老黄埔鱼珠-临港所处的第二CBD是毫无疑问的第一梯队。
这是天河智谷、科学城都比不了的。
这是一个能够与珠江新城、琶洲、金融城三大CBD产生联动的板块，有望成为湾区大CBD集群的板块。
路网与各大CBD的联系更是紧密，黄埔大道、中山大道、5号线、13号线、琶鱼隧道（在建），不用半个小时就可以直达天河商务区、金融城、琶洲。
一方面，上班很近，繁华配套触手可及；另一方面，板块价格很容易受到珠江新城、金融城的价值传导。
珠江新城、金融城普遍10万+的当下，接壤的板块5万+，这是鱼珠-临港板块最大的基本面。
不要忘记的是，这里还有轨道交通和城市更新带来的价值跃升。
先说说地铁吧。
从这两天广州发布的新一轮地铁规划就可以看出来，黄埔独揽15条地铁，而老黄埔无疑是最大的赢家。
比如，28号线会串联湾区快线18号线和22号线，这会极大拉伸城市发展的骨架。
买房跟着地铁走，一定错不了。这样的资源倾斜，大家可以细品。
一个城市板块的量变，不可能是单个变量，而是多个组合拳的叠加，才能实现发展量级的跃升。
旧改，更打开未来的想象空间，这是老黄埔板块的潜力所在。
｜黄埔临港经济带 2021年5月
毕竟很多人说，和科学城相比，老黄埔的城市景观和界面一言难尽。
这句话，有心的人听，会觉得是一个机会。
科学城城市景观是很棒，但是随着核心区改造完成，增量空间有限，没有更核心的项目带动，无论是价值提升，还是话题都会少很多。
老黄埔则不同，从黄埔大道一路下来，有茅岗旧改、珠江村旧改、文冲旧改、横沙旧改、新溪旧改、裕丰围、双沙旧改...都是围绕鱼珠-临港第二CBD展开。
而且速度都很快。
比如，就在上周，鱼珠旧城改造项目，实现了回迁安置住宅地块拆迁“清零”；
仅仅隔了一天，双沙以及文冲东旧改，又都挂出了旧村改造实施方案（片区策划）的公示。
这是黄埔旧改重启后第一次有项目“清零”地块，也是第一次有旧改项目公示方案，不是在知识城，也不是在科学城，而是在老黄埔，临港经济区。
这事关城市发展量级的跃升，包括产业升级，商业导入、社区医疗和学校的修建。
目的很明确，就是要加速建设第二CBD。
而有一个项目，是提起老黄埔旧改时，不得不提的——横沙城中村改造。
项目实施方案获批，要比双沙和文冲东，还要早上十年。
政策逐步明晰，横沙加速蜕变！
横沙村东至丰乐北路，南至大沙东路，西至茅岗路，北至护林北路，属黄埔旧区府板块，配套醇熟，居住氛围浓厚。
早在2007年，横沙村就拉开了改造序幕；
2010年，又被列入全市52条全面改造的城中村之一。
项目规划总建筑面积约280万方，致力打造成集居住、文化、商业、教育、旅游休闲于一体的大型都市综合体和城市人居生活示范区。
｜横沙城中村项目规划效果图
但由于存在众多历史遗留问题和用地手续报批问题等，改造工作开展过程却并不顺利。
虽然项目一期在2015年就完成了摇珠分房，但与2017年启动的二期拆迁工作，却一度被质疑进度停滞。
好在，随着黄埔“城市更新10条”等政策的出炉，横沙作为重点项目，也迎接了新的机遇。
去年，即使是在住建部“63号文”、历史文物、树木保护等相关政策的多重约束下，项目也从未停滞。
今年以来，随着政策也逐渐明晰，项目也迎来了新的契机。
|横沙旧改@拆神细鹏摄
说两个重要的节点吧：
·今年5月，在落实“控规模、调节奏、提品质”的改造原则下，黄埔将一批已落实优化调整措施的项目，列为接下来加快推进的重点项目。
横沙村旧村改造项目，就在列表之内，属于黄埔旧改第一梯队，将进一步加快复建安置房建设及摇珠分房工作。
·今年7月，广州发布2022年城市更新项目年度计划，横沙项目依旧榜上有名，是老黄埔为数不多的续建项目。
这说明，横沙旧改，无论是在区的层面，还是在市的层面，都被赋予了极高的关注度。
|横沙旧改航拍@拆神细鹏摄
相信很多人和我一样也会关心，横沙旧改造进度，到底如何。
来自@水秀书香新横沙的消息，截止至2022年7月，项目签约率已达92.5%。
4c#、4b#回迁房已完成主体结构封顶；
3A-2#四栋塔楼共504套回迁房，正在进行基坑支护及土方工程施工；
2C#小学主体楼体全面封顶，砌体工程完成抹灰75%...
我们了解到，与此同时，经过多个月的详细摸查、调研，结合各方的意见，横沙旧改紧锣密鼓推进了树木保护专章，目前正在提报审批，预计在八月中旬敲定。
在强调划定底线、加强生态树木保护的新时期，只有做好了这一专章的报批工作，改造才能亮起“绿灯”。
而纵观周边，甚至是整个黄埔的其他旧改项目，大多是处于编制、修改及完善阶段，横沙旧改无疑是跑在前面的。
届时顺利通过之后，横沙村旧改报批报建工作将加快，项目工程进度将迎来质的飞跃。
｜横沙城中村项目规划效果图
在黄埔临港“一核三带多点”空间的新格局中，项目位于大沙地智慧商业服务区，主打综合服务，宜居宜业。
看——
·周边的数字经济核心区，是以中国软件CBD为广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）产业内核，建设以区块链为特色、以人工智能和数字经济为重点的核心功能区；
·数字创新带，重点聚焦核心装备、系统软件、信息技术、自动驾驶、关键材料、基础零部件等领域，打造十里数字经济产业长廊；
·滨江商务带，是“一岸”的沿江产业带“最强最美十公里”，大力发展总部经济、数字航运、跨境电商、数字贸易、文创旅游等生产性生活性服务业，打造广州第二中央商务区、服务“一带一路”的新贸易创新中心...
核、带、点间的辐射联动下，这里将摇身一变成为高品质住宅区，也将为CBD带来新一轮的价值腾飞。
硬核配套+超强预期，主城仅此一家
说起来，在老黄埔城市发展基本面明牌，对于买家来说，买房安家无非是一个选择，在总价可控的范围之内，选择成熟度更高，地铁更近的。
而总价可控，又涉及到户型产品能力，相同总价之下，多一个房间，那么就不用犹豫了。
由横沙旧改二期蝶变而来的—中鼎君和名城·珺合府，就是这么一个项目。
为什么是这个项目？
尤为重要的，是确定性，配套所见即所得。
|中鼎·君和名城珺合府现场图
重中之重就是地铁了。
地铁5号线大沙地站在此设站，直线距离约800米，就是项目在售的二期珺合府组团。
不远处还有地铁7号线二期大沙东站（在建中）、13号线裕丰围站等，三条地铁交汇。
从这里出发，1到2个站，就到鱼珠三溪，有美林天地、M+park漫广场、盒马鲜生、宜家、山姆会员店提供的精彩生活。
|中鼎·君和名城珺合府地铁示意图
更为重要的是，大沙地周边省级学校环绕，下沙小学、港湾小学、怡园小学、中大附属外国语实验学校幼儿园、广州86中、黄埔广附实验学校等等。（注：上述学校，具体地段划分以教育局当年公布政策为准）
当中，怡园小学的考试成绩，一直都是黄埔的翘楚，培育出众多学霸。
再来看看商圈，惠润广场、中大附属一、区妇幼、黄埔体育公园等，又让生活充满烟火气。
|周边生活配套
不要忘记的是，项目周边还有多个旧改环绕，很多配套可共享。
尤其是已经启动的华润新溪旧改，全城关注的万象系商业，就在项目附近。
我们去现场看过，地块已经围挡起来了，“拔地而起”指日可待。
当然，君和名城·珺合府本身就是一个体量约280万方的巨无霸旧改，有商业，有3年幼儿园+9年制教育，妥妥的“航母级”综合体。
项目所在的板块本就成熟，加上横沙旧改本身所释放出来的配套，未来的精彩程度更让人值得期待了。
稍微说几个数据。
这里规划有写字楼、SOHO公寓、商业街、步行街、五星级酒店等等，其中光是商业就有约40万方。
这是什么概念呢？比天河城还要大！
这会带来什么？
大家可以想想，为什么珠江新城里中海花城湾的二手房价最高？这跟猎德旧改综合体IGC分不开，出门就是顶级的繁华商圈。
更为重要的是，这里坐拥5号线、7号线、13号线三条地铁，未来还可以把横沙旧改释放的商业格局带到更远的地方，是区域最有活力的板块之一。
这样的体量，这样的配套，是板块之内其他项目所不能比拟的。
|中鼎·君和名城珺合府现场图
其实在放眼主城，你很难找到第二个像珺合府这样，既有所见所得的硬核配套，又有令人期待的项目。
去年6月，中鼎君和名城·珺合府开盘，5.1-5.7万/平的均价，在开闸短短5分钟内，就卖出了9成单位，275套房源直接抢光。
接下来的持续热销，一直都是市场的宠儿。
项目的价值，是经过市场和时间检阅的。
｜去年首开现场图
相信很多人都知道了，前两天，项目新楼栋已经取证，产品包括建面约86㎡-110㎡三房多个户型。
据内部消息，预计本周将加推新楼栋。
市场最关心的，自然是价格了。
听说总价470万起，即可上车主城南向三房。
我查了一下，鱼珠-临港板块核心区新房，这个价格能上车的南向三房，仅此一家，大家有时间可以去看看，眼见为实。
当窗口期出现，抓住它就对了。
|中鼎·君和名城珺合府规划效果图