为啥这几宗地流拍了？我来说几个内幕
天下武功，唯快不破！
于是，昨天广州第三轮集中供地继承了速战速决的传统，以13宗地底价、2宗溢价成交、3宗流拍收场。
平均每宗地历时不到8min，真是林花谢了春红，太匆匆...
更让人匪夷所思的是，当初明明挂出20块，却在国庆之前撤牌2块。
这一操作，直接把当时正沉浸在普天同庆喜悦中的阿拆拉回了现实。
难道，有诈？
经过一番深入思考和不断挖掘后，今天带着内幕，来和大家聊聊。
开头之前，先大概说下我了解到的两个情况：
其一：开拍之前的一天，海珠召集了参与拍地的开发商，如中海，保利、湖北联投、厦门国贸、中铁建开了一个闭门会议。
大概意思就是，让大家不要抱团，积极报价。
其二：某区到现场盯着开发商出价。
这是这次出让的一个大背景，接下来往下聊。
白云嘉禾望岗地块VS番客北地块
自是人生长恨水长东
世界上最遥远的距离，莫过于明明有人接盘，最后还是惨遭抛弃！
针对广州第三次土拍，最大的黑天鹅，恐怕要数白云嘉禾望岗地块和番客北地块了。
一块在广州北，一块在广州南，隔着珠江遥相对望，原本风马牛不相及，最终的宿命却出奇一致。
想当年，土拍前是广州第三批次最热的两宗，一宗在北部引来12家房企驻足研究，一宗在南部备受4大TOP型房企青睐。
拍卖当日，报名央企选择充耳不闻，硬是任拿地机会从指尖划走，流水也许真的难解落花情吧。
很快，粉丝在后台轮番轰炸阿拆，这两宗地到底什么情况？
白云嘉禾望岗地块，乍一看确实不错，地价2万、周边卖7万，利润空间肉眼可见。
这个逻辑下去，算账虽然很漂亮，奈何它地处非白云新城核心板块，周边还有一大片空地。
再细思，这块地拿了之后怎么开发比较好？
卖刚需比不过周边二手，卖改善争不过新世界，蓦然有一种“食之无味，弃之可惜”的味道。
至于番客北地块，总价约9亿，在广州的土地总价中实属轻量级选手，风险可控。
可是这些看似细枝末节的问题，在危急存亡之秋，却如泰山压顶。
毕竟，前段时间隔壁的盘因为大降价上了热搜，而十一期间番禺在和樾府等网红盘的依托下，才满足31%的去化率。
有人成于细节，有人败于细节，在现金流为王的时代，孤勇并不是一件值得夸赞的事情。
对于房企来说，风险控制，精准投资，大于一切。
于是，拉扯着、纠结着、痛苦着，在犹犹豫豫中，这两宗地最终还是流拍了。
也许，下一次的出场，两宗地会带着新的地价亮相；
也许，下一次拍卖中，两宗地会觅得良主。
白云区·小坪村地块
西风多少恨?红了樱桃，又绿了芭蕉
若阿拆没有记错，这块地是屡次挂牌屡次碰壁，春去秋来，流光把“地”抛呀。
最近的一次挂牌还是在上一次，那个时候的总地价是136453万元。
经历了无人问津的待遇后，小坪村地块回炉重造，直降2.98亿，以总价106685万元再出发。
人算不如天算，还是被遗忘了，这究竟是为何？
从区位上来看，小坪村本身的位置是不差的。
地块位于白云区南部，邻近白云山，地处地铁8号线、22号线、24号线、29号线沿线，距小坪站仅500米。
不仅如此，项目还邻近华南快速、环城高速，驾车30分钟内可快速到达白云新城、广州白云国际机场等重要功能片区。
项目周围商业服务配套充足，附近有惠嘉商场、华丰特惠商场、志远购物商场等。
既然内部地块素质没有问题，那就向外谋求因缘。
归根结底，地价还是太贵了。
就在项目四周的佳兆业小坪村旧改，不仅拥有约94万方的体量，其融资地块的评估地价才1.2万/平。
此次挂出的这块地是小坪村旧改的规划结余，性质属于政府储备用地，起拍楼面价达1.8万/平。
在地价成本上，很明显挂出的小坪村地块就逊色一筹。
同时，白云小坪村旧改的融资商品房广州佳兆业白云城市广场，早就呼之欲出。
待融资商品房的土地款补齐，拿到国土证，即可开盘卖楼，42万㎡、9000户的规模，会把周围的客户吃个精光。
无论是开发成本，还是销售时间，甚至市场吸客力，佳兆业小坪旧改商品房都有优势，对公开出让的小坪村地块是降维打击。
海珠区·金辉路地块
太过优秀，有时候也是一种罪
金辉路是土拍前出让方主动撤下的，很多人都对此很费解，毕竟地块本身是很优质的。
大约10.6万方的建面，3.0的容积率，29670元/平的地价...
适中的体量，在中心城区较低的容积率，相对便宜的地价，怎么看都那么赏心悦目。
可偏偏是这样一宗，看似天生贵胄，花见花开，车见车载的地，竟主动撤牌了！
症结在地块的出身，该项目前身为工业大道南907号化学试剂厂部分用地，后经调规变为住宅用地。
按照经验，化学试剂厂用地，土壤修复时间至少要1年。
这就直接导致，很可能拍地后不能及时交地。
毕竟地块优秀，一经挂出必定会成交，若出让了一年后交不了地，估计会付违约金，所以不如先按下不表，等条件成熟了再挂。
花都区·中轴线八地块一
曾是惊鸿照影来
这一块地全称——花都区花都大道以北、莲山路以东花都中轴线八地块一。
耳熟吗？亲切吗？有印象吗？
若说白云小坪村地块是郁郁不得志，那花都这块地就是秋扇见捐。
2022年5月5日，广州首轮土拍落幕后，市土地开发利用发展中心发布了一则已解除土地出让合同公告。
里面被解除的花都地块，正是此次挂出的中轴线八地块一。
是的，你没看错，它曾经风光成交过，但是后来也被退回过。
早在2019年就表态“不拿地”的富力，在2020年12月高调进场，将该地块收入囊中。
宗地面积65862平方米，计算容积率建筑面积≤104,415平方米，为二类居住用地，富力地产以11.2亿底价竞得，折合楼面价10749元/平。
此后，土地也平整了，便迎来一年多漫长的寂静。
再发声时，便是富力退地，项目被重新收储的动作了。
地块处于花都区中轴、文旅城旁，是花都最核心，也最繁华的区域。
被挂牌、出让、退地、再挂牌、再撤牌如此反复折腾，怕是这辈子都意难平了。
根据此次的挂牌信息，地块起始总价98430万元，较之前直降约1.4亿，楼面价直接跌破万元大关，9000元/平。
如此诚心诚意，希望能成功“再嫁”，为何还是功亏一篑？
因为，市场委实太平淡。
刚刚过去的“十一黄金周”，全广州开盘加推总计884套，去化164套，去化率仅19%，不足去年的一半。
而到了花都，CBD中轴线上的某央企盘加推100套，仅卖出去10套，去化率10%。
雪崩时，没有一片雪花是无辜的，大环境下，郊区便显得尤为艰难。
这种情况下，与其等着被流拍，还不如主动撤牌，回炉重造一番，待起风时，江湖再战。
广州降温了，如今已是深秋，冬天要来了...
冬天不好过，大家都在思考，并且ZF也逐渐创新出新的思路。
在国庆前，广州市又召开了一次城领会，除了像之前一样着眼全市旧改问题，听取意见，研讨解决思路之外。
这一次，ZF提出了尝试研究发行专项债、建立城市更新引导基金的可能性。
这一次，ZF提出要通过有效投资，释放城市潜力。
是呀，冬天马上就要来了，为了熬过这个冬天，大家都得再加吧力呀。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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