中报点评16|保利置业:市场份额稳步提升,财务状况有所改善
存货去化压力加大,香港销售额占比突破20%。融资优势凸显,债务结构仍有优化空间。
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
【存货去化压力加大,香港销售额占比突破20%】2024上半年保利置业实现全口径合约销售金额284亿元,合约销售面积111.4万平方米,分别同比减少24.1%和24.8%。2024年中期企业的已竣工可售物业存货值由期初的323.1亿元增长了17.8%至380.5亿元,对存货的占比由24%提升至29.4%,存货去化压力加大。上半年保利置业在香港地区的销售金额占比达到了21.9%,相较于2023年提升了13.8个百分点,是近年来的新高。
【拿地销售比控制在40%以下,土地储备仍然充足】2024上半年保利置业在济南和宁波新增3个项目,新增土储建面为66.8万平方米,拿地总价约101亿元,按金额计算的拿地销售比为0.36。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下。截至2024年中期,保利置业的总土储建面为1533万平方米,相较于期初减少了8.1%。【待结转资源充足保障营收,毛利率有待企稳】2024年上半年保利置业的营业收入为124.6亿元人民币,同比下降20.3%,毛利率同比降低了10.9个百分点至14.3%。年初保利置业的已售未结转规模约为485亿元,整体毛利率约为19%,待低毛利率项目结算完后,毛利率可能企稳。与此同时,净利率同比下降了2.6个百分点至2.0%;归母核心净利润为3.75亿元,同比减少56.0%,归母核心净利率也同比下降了2.4个百分点至3.0%,企业盈利压力加大。【融资优势凸显,债务结构仍有优化空间】上半年保利置业完成了15亿元公司债券的发行,融资成本低于2.8%,推动企业平均融资成本较期初继续下降了0.21个百分点至3.67%,企业仍然保持着较强的融资能力。期末保利置业的持有现金较期初增加5.8%至337.2亿元人民币,一年内到期的有息负债较期初增加8.8%至226.2亿元(占比增加2.2个百分点至30.3%),现金短债比降为1.49。现金仍能基本覆盖短期有息负债。上半年末企业的总有息负债较期初微增0.9%至745.9亿元,而总权益基本持平,因此净负债率较期初降低了2.6个百分点至90.5%,剔除预收款后的资产负债率也降低了0.4个百分点至72.2%,整体财务状况有所改善。销售
存货去化压力加大
香港销售额占比突破20%
2024上半年保利置业实现全口径合约销售金额284亿元,合约销售面积111.4万平方米,分别同比减少24.1%和24.8%,企业的销售额跌幅同比优于百强房企平均水平,因此在克而瑞《2024上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上全口径销售额排名相较于2023年提高10名至第17名。
值得注意的是,2024年中期企业的已竣工可售物业存货值由期初的323.1亿元增长了17.8%至380.5亿元,对存货的占比由24%提升至29.4%,企业存货去化压力加大。投资
拿地销售比控制在40%以下
土地储备仍然充足
盈利
待结转资源充足保障营收
毛利率有待企稳
偿债
融资优势凸显
债务结构仍有优化空间
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