查看原文
其他

中报点评16|保利置业:市场份额稳步提升,财务状况有所改善

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究
2024-09-07

存货去化压力加大,香港销售额占比突破20%。融资优势凸显,债务结构仍有优化空间。


◎  作者 / 房玲、洪宇桁


核心观点

【存货去化压力加大,香港销售额占比突破20%】2024上半年保利置业实现全口径合约销售金额284亿元,合约销售面积111.4万平方米,分别同比减少24.1%和24.8%。2024年中期企业的已竣工可售物业存货值由期初的323.1亿元增长了17.8%至380.5亿元,对存货的占比由24%提升至29.4%,存货去化压力加大。上半年保利置业在香港地区的销售金额占比达到了21.9%,相较于2023年提升了13.8个百分点,是近年来的新高。

【拿地销售比控制在40%以下,土地储备仍然充足】2024上半年保利置业在济南和宁波新增3个项目,新增土储建面为66.8万平方米,拿地总价约101亿元,按金额计算的拿地销售比为0.36。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下。截至2024年中期,保利置业的总土储建面为1533万平方米,相较于期初减少了8.1%。

【待结转资源充足保障营收,毛利率有待企稳】2024年上半年保利置业的营业收入为124.6亿元人民币,同比下降20.3%,毛利率同比降低了10.9个百分点至14.3%。年初保利置业的已售未结转规模约为485亿元,整体毛利率约为19%,待低毛利率项目结算完后,毛利率可能企稳。与此同时,净利率同比下降了2.6个百分点至2.0%;归母核心净利润为3.75亿元,同比减少56.0%,归母核心净利率也同比下降了2.4个百分点至3.0%,企业盈利压力加大。

【融资优势凸显,债务结构仍有优化空间】上半年保利置业完成了15亿元公司债券的发行,融资成本低于2.8%,推动企业平均融资成本较期初继续下降了0.21个百分点至3.67%,企业仍然保持着较强的融资能力。期末保利置业的持有现金较期初增加5.8%至337.2亿元人民币,一年内到期的有息负债较期初增加8.8%至226.2亿元(占比增加2.2个百分点至30.3%),现金短债比降为1.49。现金仍能基本覆盖短期有息负债。上半年末企业的总有息负债较期初微增0.9%至745.9亿元,而总权益基本持平,因此净负债率较期初降低了2.6个百分点至90.5%,剔除预收款后的资产负债率也降低了0.4个百分点至72.2%,整体财务状况有所改善。



01

销售

存货去化压力加大
香港销售额占比突破20%

2024上半年保利置业实现全口径合约销售金额284亿元,合约销售面积111.4万平方米,分别同比减少24.1%和24.8%,企业的销售额跌幅同比优于百强房企平均水平,因此在克而瑞《2024上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上全口径销售额排名相较于2023年提高10名至第17名。

值得注意的是,2024年中期企业的已竣工可售物业存货值由期初的323.1亿元增长了17.8%至380.5亿元,对存货的占比由24%提升至29.4%,企业存货去化压力加大。

2024上半年保利置业的合约销售均价达到了25537元/平米,相较于2023年提升了7.3%,再创近年来的新高。企业在香港地区的销售金额占比达到了21.9%,相较于2023年提升了13.8个百分点,是近年来的新高,从而拉高了整体的销售均价



02

投资

拿地销售比控制在40%以下
土地储备仍然充足

2024上半年保利置业在济南和宁波新增3个项目,新增土储建面为66.8万平方米,拿地总价约101亿元,按建面计算的拿地销售比为0.6,按金额计算的拿地销售比为0.36。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下,因此在销售规模减少的情况下,企业的拿地规模也有所降低

截至2024年中期,保利置业的总土储建面为1533万平方米,相较于期初减少了8.1%,其中在建面积728万平方米,待建面积约805万平方米。从土地分布来看,2024年中期保利置业的土地储备中长三角和大湾区的建面占比为47%,相较于期初降低1个百分点;一线城市的占比达到27%,相较于期初提升1个百分点,企业总土储的平均土地成本达到了11177元/平方米,继续保持在近年来的高位。



03

盈利

待结转资源充足保障营收
毛利率有待企稳

2024年上半年保利置业的营业收入为124.6亿元人民币,同比下降20.3%;毛利润同比减少了54.9%至17.8亿元,因此毛利率同比降低了10.9个百分点至14.3%。毛利率的降低主要是受到了行业下行的影响,年初保利置业的已售未结转规模约为485亿元,整体毛利率约为19%,待低毛利率项目结算完后,毛利率可能企稳。

与此同时,净利率同比下降了2.6个百分点至2.0%;归母核心净利润为3.75亿元,同比减少56.0%,归母核心净利率也同比下降了2.4个百分点至3.0%,企业盈利压力加大。



04

偿债

融资优势凸显
债务结构仍有优化空间

在房企融资环境仍然趋紧的情况下,保利置业上半年再次获得50亿元公司债券发行额度,并于期内完成15亿元公司债券的发行,其中3+2年期和5+2年期的票面利率分别低至2.5%和2.8%。推动企业平均融资成本较期初继续下降了0.21个百分点至3.67%企业仍然保持着较强的融资能力。期后7月份,保利置业又完成了20亿元公司债券的发行,其中3+2年期和5+2年期的票面利率分别低至2.45%和2.83%,全年企业整体融资成本或将继续下降。

期末保利置业的持有现金较期初增加5.8%至337.2亿元人民币,一年内到期的有息负债较期初增加8.8%至226.2亿元(占比增加2.2个百分点至30.3%),现金短债比降为1.49。现金仍能基本覆盖短期有息负债,但考虑到受限制现金和预售监管资金也占据一部分比例,未来企业仍需加强现金流管理。

从未来的有息债务到期情况来看,在一年后但两年内到期的规模约为206.7亿元(占比27.7%)、在两年后但五年内到期规模为218.4亿元、在五年后到期规模为94.6亿元。两年内有息负债占比58.0%,企业债务结构仍有优化空间。

上半年末企业的总有息负债较期初微增0.9%至745.9亿元,而总权益基本持平,因此净负债率较期初降低了2.6个百分点至90.5%,剔除预收款后的资产负债率也降低了0.4个百分点至72.2%,整体财务状况有所改善。

排版丨Jenny



更多中报点评




中报点评01|仁恒置地:净利润亏损4.2亿元,债务规模持续下降

中报点评02|美的置业:重组轻装上阵,专注轻资产运营

中报点评03|保利发展:销售稳居行业第一,去库存面临一定压力

中报点评04|龙湖集团:攻坚存量去化,提前债务削峰

中报点评05|绿城中国:代建销售逆势增长,自投项目去化有一定压力

中报点评06|建发国际:增收不增利,去化压力下放慢脚步

中报点评07|中海地产:充裕财务空间应对市场波动风险

中报点评08|越秀地产:融资渠道较为畅通,商住并举协同发展

中报点评09|滨江集团:维持绿档,全年计划销售千亿以上

中报点评10|五矿地产:偿债压力较大,合约销售规模腰斩

中报点评11|万科地产:归母净利亏损近百亿,积极盘活资产保证兑付

中报点评12|华润置地:存货去化承压,经营性业务核心净利润占比首次过半

中报点评13|中骏集团:交付面积大增拉动营收,流动性压力仍在

中报点评14|建业地产:资不抵债情况加剧,保交付和缓解流动性危机是关键

代建中报解读01|绿城管理:新拓速度放缓但结构稳健,商业代建规模、毛利率持续提升





本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点,仅供参考

转载注明出处:克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合

继续滑动看下一个
克而瑞地产研究
向上滑动看下一个

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存