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代建中报解读02|朗诗绿色管理:营收净利均下滑,战略重心转向海外业务提升

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究
2024-09-07

净利连续四年亏损,首次出现权益为负的情况;海外业务快速拓展,半年新增34个境外项目。



核心观点【朗诗出品签约销售78.3亿元,境内代建项目业绩占比85.6】2024年上半年,朗诗出品签约销售额约为78.3亿元、签约建筑面积约为42.3万平方米。中国境内市场开发代建服务项目签约销售额22.0亿元,占国内朗诗出品签约销售额85.6%。美国市场贡献签约销售额52.69亿元,同比增长22%,均来自独立投资开发的权益项目。

【境内新增均为代建项目,自有权益项目拓展集中境外市场】2024年上半年,朗诗共获取36个项目,包括中国境内2个、美国34个。总计储备面积增长86.3万平方米,对应可售货值约为175.1亿元。其中,持有权益项目新增可售面积为53.4万平方米,均在美国;境内新拓展开发代建服务项目2个,新增可售面积为33万平方米。

【营收全面缩水,净利连续亏损】报告期内,朗诗累计实现营业收入13.2亿元,同比减少66.6%。企业主要营收入来源,代建服务收入和物业销售收入均缩水。其中,开发代建服务收入为1.83亿元,同比减少12.9%;物业销售收入为11.4亿元,同比下降69.9%;租金收入0.02 亿元,同比保持稳定。

【短期债务持续增加,经营面承压明显】截至报告期末,朗诗的债务规模约32.6亿,其中短期债务占比73.9%,短期资金压力持续增加。早在2024年4月的时候,朗诗就出现过债务逾期。报告期内,朗诗权益总额为-7.051亿,首次出现权益为负的情况,负债总量超出企业资产规模。整体来看,债务风险仍在延续,正常经营面临较大的不确定性。



01销 售

朗诗出品签约销售78.3亿元
代建项目业绩占比85.6%

2024年上半年,朗诗出品签约销售额约为78.3亿元、签约建筑面积约为42.3万平方米,分别同比下降29.9%24.9%,业绩下滑速度较快。

朗诗房地产业务布局于中美两地,境内在轻资产转型下以开发代建服务为主,开发代建服务项目签约销售22.0亿元,占国内朗诗出品签约销售额85.6%;权益项目签约销售仅为3.71亿元,占国内朗诗出品签约销售额14.4%,主要来自成都、重庆、无锡等8个城市13个项目。朗诗的境内业务以代建为主,23年至今拓展项目全部为代建服务,但随着代建赛道的扩容,竞争压力不断加剧,2024年上半年朗诗代建业务的签约销售也同比下滑60.9%。

此外,美国市场贡献签约销售额52.69亿元,同比增长22%,均来自独立投资开发的权益项目。


02投 资

境内新增均为代建项目
自有权益项目拓展集中境外市场

2024年上半年,朗诗共获取36个项目,包括中国境内2个、美国34个,获取项目均为开发销售型物业。总计储备面积增长86.3万平方米,对应可售货值约为175.1亿元。其中,持有权益项目新增可售面积为53.4万平方米,持有权益项目34个,均在美国;境内新拓展开发代建服务项目2个,均位于无锡,新增可售面积为33万平方米,预计可售货值约88.2亿元。境外业务拓展个数远超境内,在国内业务发展受阻的情况下,朗诗进一步押注境外业务发展。

截至报告期末,朗诗拥有储备项目总可售面积为726.3万平方米,预计可售货值约为人民币1467.8亿元。持有权益项目可售面积为223.47万平方米 ,对应可售货值约439.6亿元。开发代建服务项目共76个,可售面积502.85万平方米,维持500万平方米规模。

从储备项目地区分布来看,美国地区总可售面积约170.97万平方米,占比23.5%,中国境内储备项目总可售面积555.35万平方米,占比76.5%,主要位于二线城市和热点三线城市,如苏州、成都、无锡等。


03盈 利

营收全面缩水
净利连续亏损

报告期内,朗诗累计实现营业收入13.2亿元,同比减少66.6%。其中,开发代建服务收入为1.83亿元,同比下降12.9%;物业销售收入为11.4亿元,同比下降69.9%;租金收入0.02 亿元,同比保持稳定。受困于国内房地产市场下行波动,物业销售收入大幅缩水。

截至报告期末,毛利约2.15亿元,毛利润同比减少70.46%,毛利率约为16.2%,较2023年同期下降2.2个百分点。朗诗净亏损为6.73亿元,净利润连续四年为负。企业整体盈利仍深陷困境,预期并不乐观。


04负 债

短期债务持续增加
流动性持续承压

从偿债压力指标来看,非受限现金短债比为0.05,扣除预收款项后的资产负债率约为107%,债务压力大。特别是短期债务压力,报告显示,截至2024年6月末,朗诗总债务规模为32.6亿,其中短期债务占比73.9%,短期债务规模约为24亿元,而现金及等价物仅有2.38亿元(含受限制现金),面临较大的流动资金缺口。早在2024年4月的时候,朗诗就出现过债务逾期。当时,因一笔存量约9614.5万美元的债务无法赎回至少30%本金和利息,朗诗官宣违约。

报告期内,朗诗权益总额为-7.051亿,首次出现权益为负的情况,负债总量超出企业资产规模。整体来看,债务风险仍在延续,正常经营面临较大的不确定性。


排版丨Jenny




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