今年的房地产市场太有意思了，恒大先发力，通过鼓动全民卖房的方式来促销，紧接着又搞了一个75折优惠（不过，据说这个折扣在之前就有，这就有点鸡贼了）。客观来说，作为房企，一开年就搞这种大动作，是明智之举。恒大在北京上海深圳这种一线城市，楼盘很少，只有零星的几个。绝大多数楼盘都集中在二三四线城市，二三四线城市的行情从2018年下半年开始转头向下之后，再想掉头，恐怕还要等很长时间，现在有一些城市有趋于稳定的迹象，但绝大多数地方的房价仍然是阴跌状态。目前这些集中在二三四线城市的房企们，融资的成本都非常高，在楼市还有下跌风险的市场里，早点忽悠，早点卖，是最好的选择，不然耗下去，把资金成本搭进去，房子还卖不掉，那就更惨了。听说，恒大的员工，也都有被迫“去库存”任务。总的感觉就是，公司现在很缺钱，想各种办法能薅多少就薅多少。当然，站在公司的角度，这样做肯定没啥问题，毕竟，没了钱就什么都没了，什么也大不起来了。但是，对于购房者来说，一定要注意这背后的各种坑，别看着人家疯狂搞营销，就傻乎乎地跟着去买一套，最后掉坑里就难出来了。在楼市不好的时候，对于开发商来说，房子卖不掉，资金回不来，这时各种各样的风险就出现了。主要的风险有以下几种：一是房子会降价。不出意外，今年的多数城市的房价还会下跌，买了新房的朋友要有这个心理准备。还没买房的朋友，尽量不要买期房，有些风险，沾上之后，会很麻烦。二是楼盘质量不太有保证，这是楼市下行期的一个常态，尤其是精装修的房子，容易出各种各样的问题，实际上这两年网上的维权事件已经很多了。三是有交不了房的风险。大家看到的有些盖了一半，然后几年都没动静的楼盘，多数是楼市不好的时候出现的。四是拿不到房本。很多交不了房的楼盘，拿房本自然是遥遥无期了。这种情况在三四线城市比较常见。以上这几类风险，都是非常非常常见的，楼市下行期，一不注意就会掉进去。现在对购房者最稳妥的，就是买二手房或者是现房，实际上绝大多数新楼盘都没有现房。现在的期房，开发商为了卖房子，会给你做各种各样的承诺，甚至还会给你承诺可以全额退款，但是，当你的钱不在你的兜里时，你就说了不算了。还有人会说，像恒大这类不都是大开发商吗，总还是有保障吧……这些年，房企都是拿着融资高杠杆在玩，金融机构为了赚钱，都忽略风险，所以目前你们看到的大房企，绝大多数都是背着高风险的。如果今年有倒下的大开发商，一点都不意外。今天的消息，据说恒大三天已经卖出了4.75万套房子，价值580亿。吹牛应该是房企的一贯套路，这几万套房子，都是收的5000块钱的定金，结果人家给折合成一套100多万的房价……据知情人士透露，绝大多数的房子定金，都是某大的员工付的，付5000元，两个多月后，有500块钱利息。有些员工没抢到。。最后评价：成年人应该清楚一个道理，醉翁之意不在酒，在乎山水之间。房企拉大旗看似在卖房，实际上在一个很差的市场里，想把房子卖出去，很难。况且房子的交易周期本来就长，购房者即使前期交钱的时候没犹豫，后期办贷款的时候，也有反悔的机会，开发商赚的钱，本质上还是靠市场，没有了市场，什么都没有。房企做那些努力，更大程度上是为了刷数据，秀肌肉，然后找金融机构拿钱续命。扫码关注：

很多人还在想着，去全职做，多收几套房子，然后装修，再短租。这个成本我就不给大家细算了。如果一年能有一二十万的利润，那也别做了，还不如自己去上班来得省心呢。真要把自己的人力成本算进去，这就不赚钱了。

原因在于房价走势都是按照成交价来统计的，而市场中的真实成交往往是热点区域成交量先提高，而热点区域的房价往往比较高，比如北京的西城区。但其它区域成交量价提升的情况都会迟滞一两个月。

需要强调的是，当楼市泡沫形成的过程中，实体经济一定遇到了阶段性瓶颈。资金大量涌入楼市是因为楼市的回报率更高，这时，实体经济中的资金就会大量撤出，原本发挥不好的实体经济会因此雪上加霜。

市场下行第一个阶段是成交量跟房价全部大幅下跌，市场进入谷底。比如说，五六月份北京市场上会有很多大笋盘出现，恐慌抛售者较多，这个阶段的成交价是最低的（非笋不成交），而且按揭或抵押利率也比较低。

这个也是水库比较有意思的一个打法。由于yevon_ou对知识产权的开放态度，后来各种版本的欧神文集在互联网上流传，无形中积累了很多的粉丝。更有人将其打印出来，899一套，总共卖了几千套了。

作为直辖市，重庆优质地段去年的房价只有六七千元/平米，实在是低得不像话。简直对不起亲爹给它的地位。（同为直辖市，总被人吐槽的天津，老城区的房价也到了五六万，接近十倍的差距。）

（插个话，最近网上一直捧吹的中国安全程度，这背后有安保的因素，但实际上安保的作用非常小。中国安全是因为社会进入了低欲望时代，大家都乖乖哒，没有人想犯罪。）

但是它却像一个种子孵化器一样。在随后的将近二十年时间里，由于没有战争的干扰，它得以把种子散到周边，于是高楼生长、人口从四方集聚。城市的内部生态越来越健康。

在2005年初，北京市发布了2004年-2020年的北京城市总体规划，那时候定的目标是到2020年，北京的总人口规划不超过1800万。（于是国土资源部就按照1800万标准来供应土地）

比如说，你喜欢打游戏，王者荣耀，玩得非常过瘾。当所有外在条件，比如老板要你去加班，你老婆要你去帮她买菜等等，都不能截断你想打王者荣耀的欲望时，你的身体会祭出杀器——“困”。

这个不难理解。比如说一个刚需客户买房子，同时带动的是卖房者换房，卖房者换房又能带动下一级的换房，之后再带动更下一级的换房……这是一个不断把房产向上滚动的游戏。市场就是这样被带动起来的。

其次是帮你选一套合适的房子。按照以往操作，我们都是为你选三套最优质的房子，重点推荐一套，其余两套备选，以防房子被其它人签掉的情况。

他固然是一位成功的投资者，但这不是他受推崇的唯一原因，也不是最大原因。最大原因是他笔耕不辍，启蒙了大批读者，让人们在看透楼市真相的同时，领略到经济学的乐趣，不知不觉中成为自由市场的信徒和支持者。

进到一个小区里，推开单元门，年代感很快袭来，过去电影里的场景仿佛回到了现实。二环内的居民，生活方式虽然会因为新鲜血液（外来者）的不断注入而有一些变化，但老居民的生活状态仍然停留在了那个时代。

最近小密圈成交了2套房子，93平158，92平270送地下室26平。至于地段，各位不用怀疑俺的判断。这些房子买起来往往搞得买家有点不好意思。

欧：经济学呢，分为「体」「用」「术」。那么什么叫「体」呢，就是北京房价3万块的时候，你去问茅老，房地产有没有泡沫？房价有没有被高估？那么茅老就说了，3万块的北京房价，已经是有泡沫了，已经是被高估的。

就是说，我们从入行第一天开始，就听说“地段地段地段……”但是我们吃了很多年亏以后，才知道，地段就是骗你的。你一直坚信和信仰的概念，可能是骗你的。你可以开始毁三观了，地段其实是骗你的。

有朋友在上海要去5月13日签售会，想要代签的可以联系微信：tomibrother

这些年，北京的白领天天坐在办公室里，打开手机中的地图app，在一些二线城市中筛选。左思右想。一边感慨自己被束缚住的生活，一边思量着哪里才是出路。北京，已经不是最好的选择。

我的观点是，一般的城市如果发展开发区，那么最好的方式是始终让开发区保有一定量的新房库存，这个“量”如何把握，需要政府来拿捏，最终目的是把房价控制在一个合理的范围内。

城市发展到一定阶段，就会面临着更新迭代的问题。原有的道路不能继续拓宽、老小区的各种配套满足不了要求、楼层过低满足不了新增人口的购房需求等等。对于地方政府来说，解决这种问题最简单的办法就是：建新城。

在《燕郊是通州的燕郊》里，我们解释了北京市政府为什么搬到了通州。在这个链条上，真正的金矿实则是通州，可是没有燕郊的资源优势条件，通州想成为北京市政府的机会可能就大大下降了。

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想抄底的人多数还都是刚需，刚需最痛恨的就是炒房者。但真正炒房的老手，他的心态绝不是这样的。恰恰是这些人，试图来一次抄底赚到便宜的人，是真正的“炒”的心态。

燕郊的人口是一种天然资源。依靠人口的自然集聚所形成的睡城是一个奇观。在这种优势之下，政府要解决其他问题就非常简单了。交通的完善、产业的规划都可以围绕着这一批人口资源展开。

多年不涨的城市，背后的问题是比较牢固的。目前很多城市都在放松户籍政策，试图通过这种方式来吸引人才，同时为大城市分流。不过，我对这种治标不治本的策略持悲观态度，至少短期是这样。

一个大学生，毕业之后的选择其实是盲目的。当年的学生毕业之后的首要目标就是京沪深。这几个城市的曝光率如此之高，不需要考察，相信市场的力量跟风就好了。

站在政府的角度说，雄安新区尚未建立就有了一大批人开始炒房，这种情况肯定对于城市发展不利。未来的城市建设者辛苦劳动的成果被炒房的人轻松拿走，最终买房还成为大问题，所以高房价对于新区吸引人才来说是弊端。

这张图，实际上是说了京津冀一体化的软肋。河北是一个非常穷的省份。我小时候对于河北的印象就是没有印象，这个地方一点特色都没有，文艺体育能打出名堂的东西一样不沾边，唯一有名的就是唐山大地震。

像保定这样的小城市，他的经济发展水平是远远衬不上这样的高房价的，而我们所知的是，保定的房价一直很稳。这背后的原因是，炒房客在保定买了大量的房子，仅仅依靠当地人……保定一定是需要去库存的城市。

北京的这次限购可以说是史上最严。一方面是为全国各地做出表率，另一方面是要赶人。既然是赶人，那一定是效果非常差的。把一批想留在这里的人强行赶走，那么他只能去环京躲一躲，等到机会一到，很快就会搬回北京。

把钱换成保值增值的房子总要比拿在手里强。等两年后，环京地区的房子升值卖掉换回北京。新政之下，有贷款记录的人首付的比例从35到60，多了25个百分点。很多人要做的是把这25个点的坑填掉。

北京的房地产市场，从宏观上看，它是封闭的，只有买入没有卖出。也就是说，卖房的人假如有100个，那么这100个人中有90个以上的人会变成买房人。像单纯把房子卖出套现的情况实在是不多。

好的经济形势是房价维持高位的核心，经济形势变差是房价下跌的最“有效办法”。拦都拦不住，几只手都不行。

真正炒房的人实际上是对这个社会有益的（见伟大的炒房客），而且炒房者也没有能力提高房价，价值的体现多数原因还是看供求关系，当炒房者赚到钱，你所做的也不过是骂两句发泄一下而已，而看看自己，一套房子没有。

北京的产业外移，转移到环京区域。只要环京地区有了大量的工作机会，人口自然会越来越多，把北京的人口吸引到环境区域，高生活品质，高工作待遇。北京工作机会减少，吸引力下降，房价自然会下跌。

其次是，一定要找交通便利的地方。人类历史有如此繁荣盛世，跟交通是密不可分的，超市里的海南水果，海边鲍鱼，都是因为便利的交通才走进千家万户，社会财富才得到暴涨的。所以，我认为交通是尤其重要的因素。

人们对于炒房客的误解在于，炒房客推高了房价。如果他们真有这样的本事，那各地小县城的县长都应该请炒房客去自己那里炒一炒，把房价炒高一点，由此可以提高土地价值，增加政府收入。也不用再花大力气去库存。

北京的饭店里，普通服务员的收入水平也马上要突破3000了，包吃住。而小地方，一千人民币，甚至再多个三四百……这种工资的巨大诱惑，可以很轻松地打破观念的束缚，乡土文明在伟大的商业面前变得一文不值。

财富的积累需要漫长的过程。从一个穷人到真正的中产，再到富豪，这条路只有少数人能熬得过去。一条万古不变的真理是，想要获得财富就得忍受痛苦，想要获得巨额财富，就要忍受巨大的痛苦。所以，富人永远是少数。

真实的世界里，名义价格总是脱离实际价格。于是人们会跟着名义价格的变动调整自己的消费（生产）行为。比如2块钱的苹果持续涨价时，人们就愿意多买一些苹果，即使再卖出去也能赚到钱，跟股票追涨的道理是一样的。

这个时候你需要根据自己的居住享受是否划算来做判断。如果对于房子的预期是下跌比较严重，不如通过其他方式来解决居住的问题，那就不选择买房。如果只是温和下跌，那就会选择买房，因为要购买居住的享受更重要。

当两人经过时，你站在马路的中间，对面的姑娘必须要躲着你走，而且经过时还愤愤地看你一眼，小声嘀咕道：这人是不是有病。你听到后也回头来一句：你才有病吧。简单的行为换来的坏心情让两人的总财富变得小于1。

同理，我们可以分析当房价下跌的情况下，限购会不得不解除。而即使解除掉，房价处于下滑状态下，人的预期会发生变化，对未来不看好，不倾向于买入房产，需求总体来看还是会下降。

如果我们把污染作为一种附加商品，在每个人购买商品的时候，你要告诉他，这件商品的价格是2元，你还需要购买它所附带的污染，价格也是2元。如果你不购买，那我们就会把附带的污染扔到大自然中去。

经济有周期，这是正常现象。但如果强行维持经济的增长，超发货币，刺激经济，当市场反应过来以后就会发现，并非是有效需求增加（区分“需求”与“有效需求”），这时就会导致产能过剩，企业不得不收缩生产。

在多数人的观念还没转变的时候，中介就是抢劫，收过路费的就是抢劫，贪污就是抢劫，老板少发工资就是抢劫。但观念转变以后，顺理成章，很容易接受这是人家在生产，在创造价值。非常合理，经济学原理，世界真美好。

只不过有时候这个“不确定”比较好对付，而有时候就不太好对付。人不得不想办法对抗未来的不确定，而对于现在的房产投资来说，就是要找真正抗跌的优质房产，其余的房产都没有任何价值。

虽然央行持续放水，房价暴涨，但目前中国还没有出现通胀。一旦出现通胀是非常麻烦的事情。一印解千愁也需要看具体情况。推测最近不会有这种情况出现。如果还放水那就真疯了。（再提醒一下：现在不是2008年）