本文由《蓝白观楼市》与腾讯新闻联合出品，独家授权腾讯新闻，未经允许，不得转载。近日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2019年年度报告》，披露了2019年全国住房公积金运行情况。其中提及了几个数据：去年全国缴存额达到了2.3万亿，提取人数5648万人，共提取1.6万亿，发放了286万笔住房个贷，额度达到了1.2万亿。我查了一下2018年的报告，缴存额是2.1万亿，住房个贷发了252万笔，额度是1万亿出头。图示来自全国公积金2019年报显然，公积金的“盘子”越做越大了。这是一份例行的年报，年中5月末或6月初都会发出来。起初是在2015年的时候，住建、央行、财政3大部门发过一个公积金信息披露的通知，每年都要向社会全面亮出"家底"。例行公事，并不意味着没有干货。尤其放在今年的舆论环境下，高层对于公积金制度的态度，值得重视。比如，报告中说：住房公积金支持缴存职工群体进一步扩大，支持租赁住房消费力度加大；非公有制经济缴存职工占比持续增加；重点支持了职工基本住房需求，努力减轻职工住房贷款利息负担。这就是三大部门对公积金制度定下的基调：缴存的人多了，基数更大了，对刚需更友好了。01可很多人并不这么看。今年开始，呼吁取消公积金的说法，日趋白热化。因为疫情的原因，不少专家、企业家反复呼吁取消公积金，为经济和企业减负。2月份时，正值复工复产的关键时刻，黄奇帆说：1，现在买房，商贷已经成主流。2，公积金管理中心不是金融机构，账上趴着巨量资金，却不能投资和融资，没效率。3，房价高涨，使公积金的存在形同鸡肋。这一番话颇为吸引眼球，财政部原部长楼继伟也公开表态称：“公积金的缴费率是单位和个人各5%-12%，合计最高到24%。现在是可以缓缴，我认为今后可以将缴费率统一降至5%，包括一些专家提出取消公积金的建议我也赞成。”董明珠甚至说，给9万员工一人一套房，“我们都盖房了，还要给公积金干嘛？”结合2019年报里话，细品一下，似乎是为了回应质疑，给公积金“存废之争”下结论：公积金制度可以改，但不可能取消。我们的住房公积金制度，是90年代从新加坡学来的，上海当时是第一个“吃螃蟹”的城市。因为长期的福利分房，导致住房严重短缺、建设资金匮乏，上海在1991年2月启动房改，通过“国家支持一部分、单位补贴一部分、个人合理负担一部分”的方式，推动住房由“实物补贴”向“货币补贴”转换。到了1999年，《住房公积金管理条例》颁布，全国铺开，配合1998年开启的住房商品化，如今体量日益庞大。02这么好的一个政策，为什么专家和企业家频频反对？除了上文所说的给企业减负以外，公积金制度还存在以下几个问题。比如，覆盖面太小。从房改至今，公积金已经运行了20多年，实缴单位仅292万个，实缴职工还不到1.5亿人。这是什么概念？去年人社部部长说，开放40年以来，我国城镇就业人数已经达到了7.8亿人，根据中金公司的数据，城镇职工总数不到5亿人，社保缴纳人数是3亿人。也就是说，现在交公积金的人，只占全国就业人数的18%，城镇职工的33%，社保缴纳人数的48%！交的人少就不说了，关键是享受公积金的人，很多都是公家单位。实缴职工中国家机关、国有企业和事业单位的人数占比高达51%，达到7344万人，而城镇私营企业及其他城镇企业职工占比为31%，仅4464万人。制度设立的初衷，本来是让低收入者能享受到政策倾斜的福利，现在公积金大部分都是单位机关的人在享受，这让月入1000的6亿人情何以堪？正所谓“不患寡，患不均”，“恨人有，笑人无”，上大街上找发传单的、送外卖的、送快递的问一问，公积金这3个字，离他们太遥远了。更重要的是，公积金没效率。公积金条例要求：每月缴交金额被存入受规管的个人存款账户，除用于购房、建房、租房等用途之外，不得提取使用。这样的提取条件，异常苛刻。由此直接催生了公积金代提的地下中介，21世纪经济报道4月份做过采访，在一些地方，公积金代提的价格随着公积金管理趋严水涨船高，从早先的3-4个点，一路上涨到现在最高10个点。按公积金年报数据，去年有5648万人提取了公积金，这些人连实缴职工的40%都不到。上文提到，黄奇帆建议取消的理由之一是“房价上涨使公积金变得鸡肋”。目前，绝大多数城市个人公积金首套房贷款上限目前为30万元至60万元，全国最高的上限是北京，达到了120万，家庭双职工公积金贷款总额为个人上限的1.5至2倍。图示来自安信证券对一线大都市来说，房价动辄数百万乃至上千万，即便按最高提取上限，对购房者来说也是杯水车薪。由此带来的弊端，是大城市公积金动不动就“告急”。举个例子，在2016年，一轮席卷全国的房价上涨潮开启，上海、南京、福州、郑州等城市先后传出公积金当期缴存额“被贷空”的消息，资金池枯竭，公积金中心出现通宵排队，等待放款的现象。03有这么多的缺点，是不是就得照专家说得那样，把公积金直接取消就完了？一刀切当然不行，年均5000多万人的提取规模，不容小视。更重要的，是高层的态度。如上文所说，本次3大部门给公积金制度定调，其实是态度鲜明的“力挺”，可以看做对公积金存废之争做出的回应。在5月18日，高层发布了一份加快完善市场经济体制的意见，其中有一句话：“改革住房公积金制度”。结合“改革”这俩字，再看看3大部门的态度，我们就知道公积金是不可能取消的。有问题，改就是了，没必要直接取消。既然不能取消，只能慢慢改，又该怎么改呢？有以下几个方向。基于对经济和企业减负的角度，允许断缴、续缴，允许部分企业少缴，允许一部分公司改变双方各担50%的比例。事实上，今年住建部、财政部、央行就允许6月30日前缓缴住房公积金，青岛允许企业申请降低缴存比例最低至5％，山东、广西、甘肃、江苏都出台了政策，阶段性降低企业住房公积金缴存比例。很明显，给企业减负是大势所趋，目前还只是疫情下的阶段性政策，未来会成为常态。应该扩大公积金的用途，不能只局限于买房。目前的提取用途中，用于职工租赁住房的，仅占提取总额的5%。用于其他住房消费的，仅占2%，公积金已经跟买房划等号了。这是楼市的现实问题，很多人不是不想在租房、装修时使用公积金，而是租的房子很少有备案的，房东不想多交税，也不可能配合去备案，长租公寓的体量又太小，动不动就倒闭关门，租房提取的难度更高。因此，租房、装修提取率低，不是人们不想用，而是提取门槛太高。以后的方向，应该是减少各种杂七杂八的证明，大规模的供给公租房，对年轻人重点倾斜，针对社保和个税缴纳时长，相应增加提取额度。04大家更关心的是：房价大涨导致公积金额度没了用处，如何把形同鸡肋的资金用到刀刃上？答案是：旧改。我们房屋老化速度很惊人，交房不到10年的小区，进小区没有人车分流，大门形同虚设，楼前全是杂乱的三轮车、电动车，走路都举步维艰，停车都是老大难的问题。外立面剥落，绿化带不断被居民侵蚀，租房客群什么人都有，水电管网不断维修，电梯使用频率高，维修次数频繁。高层还好些，2000年以前建造的大量单位老公房，家属院，问题尤为严重。方正证券夏亦丰的测算称，将老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境。这三部分的改造成本估算分别为400、200、100

01我们记忆中的地摊、夜市，要回来了。5月27日，中央文明办宣布：在今年全国文明城市测评指标中，已明确要求不将占道经营、马路市场、流动商贩列为文明城市测评考核内容，推动文明城市创建在恢复经济社会秩序、满足群众生活需要的过程中发挥更加积极作用。昨天，多家媒体开始集中报道地摊经济。28日下午，总理答记者问时提到：我们西部有个城市，按照当地的规范，设置了3.6万个流动商贩的摊位，结果一夜之间有10万人就业。最近几年，城市化进程不断提速，一个个新一线城市脱颖而出，商业机构的排名一个接一个，城市框架越拉越大，卖地动不动就是几千个亿，高楼林立的背后，是地摊、夜市经济的萎缩。每天起大早买菜的路边早市，没了。公司楼下摆摊的鸡蛋灌饼、煎饼果子，也不见了。卖廉价包包的、贴手机膜的、10块1大包的袜子、30块钱一件的短袖衬衫、各种花式手机壳、千奇百怪的玩具、卖卤菜的、卖雪花酪烤鱿鱼麻辣烫的、烧饼夹一切的。。。。几年功夫，全都没了。凡事有利有弊，地摊消失后，马路一片开阔，城市确实干净了不少，最近看新闻上说，在西安，一平方米灰尘超过5克，环卫工就会罚款。但是，车水马龙的背后，烟火气也没了。02地摊消失后，购买力并未进入商场和店铺。经济观察报今天报道说，根据赢商大数据系统监测，北京39个购物中心的9671家店铺，自2019年10月至2020年5月关店总量为1570家，总关店率为16%，其中城市核心商圈购物中心的关店率为11%。用三个词来总结，就是：3月在观望，4月在调整，5月就撑不下去了。一位老板感慨，之前大部分顾客不太在意价格，单价30块钱左右的小食，可以买个两三份、三四份。疫情过后，原来那批不在乎花钱的中产阶层，似乎一夜之间消失了，就连年轻人点餐都开始谨慎起来。这些话只是主观感受，消费萎缩却是冷冰冰的事实。4月份，社会消费品零售总额28178亿元，同比下降7.5%。其中餐饮收入2307亿元，下降31.1%；商品零售25871亿元，下降4.6%。4月份全国的复工复产已经进入正常节奏，报复性消费却迟迟没有出现。中信证券报告说，前4个月，居民存款累计增加了5.6万亿，而同期企业存款仅仅增长了3亿元。而根据央行的数据，同期企业贷款共投放6.9万亿，居民贷款共投放1.8万亿。存款高增，只能说明一个问题：收入前景不明确，大家都不敢花钱了。手里攥着钱都不花，消费券又能有多大用处？中泰证券徐驰前段时间发了一个报告，研究消费券的拉动作用，把95后—00后跟日本1990年代后期的“年轻世代”做了对比。在1999年3月，日本为了刺激消费，发放了不少“地域振兴券”。消费券的刺激下，只有家庭半耐用品消费支出增加

万众瞩目的大会召开了。5月22日，2020年政府工作报告发布，这是一份指导2020年经济和社会工作的文件，也是全国乃至全球都在关注的一份报告。值得注意的是：以往报告字数约两万字，而今年缩减一半至约1万字，是40年以来字数最短的一份报告。俗话说：字数越短，事情越大。报告中，有一个说法是史无前例的：没有设定GDP的增长目标。后面的解释是：主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素。这样做，有利于引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”。截止5月21日，全球累计确诊519万，新增10.5万，美国欧洲新增确诊再次反弹，第二波疫情有山雨欲来的趋势，南美、俄罗斯、印度迭创新高，没完没了。世界卫生组织总干事谭德塞表示，过去24小时，是全球疫情爆发以来，世卫组织记录到新增确诊患者最多的一天。太难了。尽管我们的复工率已经接近100%，但海外经济活动的下滑却是冷冰冰的事实。WTO预测，今年全球贸易将缩水13%至32%。有网友去佛山小作坊供应商跑业务，老板说工厂已经基本没有订单了，仅剩的几个年轻工人，躺在流水线上无聊的玩手机。01GDP不设目标，不代表今年经济没有目标。如上文所说：今年最大的目标就是“六稳与六保”。2018年8月，高层提出了稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，这是“六稳”。今年4月份，高层提出了“六保”：保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。放在今年的环境下，以上两段话，每一个词都有千钧之重。六稳和六保中，第一个关键词都是“就业”。在本次报告中，“民生”出现了21次（2019年出现了10次），“就业”出现了39次（2019年出现了25次）。中信证券杨帆指出，今年毕业大学生人数预计将达到874万，同比增加约40万；截至到4

015月17日晚，高层发布了新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见。该份指导意见共七大点，三十六条，超1万字。意见提出，确保到2020年西部地区生态环境、营商环境、开放环境、创新环境明显改善，与全国一道全面建成小康社会；到2035年，西部地区基本实现社会主义现代化。这是一份人们期待了整整14个月的意见。去年两会的工作报告上提出，制定西部开发开放新的政策措施。时隔1年两个月，这份意见才面世。原因不难理解，因为疫情影响，今年两会推迟到了5月21日，选在5月17日发布，绝非巧合。这也是一份人们期待了整整20年的重磅文件。1999年，西部大开发战略首次提出，进入第一个“10年”。2010年，发布了实施西部大开发战略的若干意见，进入第二个“10年”。站在2020年的时间节点，西部大开发已进入第3个“10年”。现在，西部12个省市总面积为685万平方公里，约占全国的71.4%，总人口约占全国的25%，GDP总和占全国的20%左右。7成国土面积，全国四分之一的人口，五分之一的GDP，都在西部。嗅觉最灵敏的资本市场已经做出反应，截止18日收盘，新疆、青海、西藏、甘肃、陕西、宁夏等地区板块全线飘红，大基建、土地流转、农业农村等跟风板块也有表现。02从各个区域的规划顺序来看，也该轮到西部表现了。2017年4月，雄安新区设立，集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎。2018年4月，海南自由贸易试验区、自由贸易港设立，实施范围为海南全岛，海南由此一跃成为开放标杆。2019年2月，高层发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，目标对齐美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区，建成充满活力的世界级城市群。2019年末，高层发布《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长三角城市群上升至国家战略。京津冀、长三角、珠三角都已经安排上了，怎么能少得了西部？更重要的原因，是“国家战略”。目前，我国有5大国家战略。即：一带一路、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。以上5大规划，均是重大国家战略。1江（长江），1河（黄河），3大城市群，关乎中国的未来。值得注意的是，一带一路国家战略所涉及的范围更广阔，两横三纵（陆桥通道、沿长江通道为横，以沿海、京哈京广、包昆通道为纵），几乎连接国内所有城市群。今天的《经济参考报》指出：以共建“一带一路”为引领，加大西部开放力度。说白了，一带一路范围太广，框架太大，需要一个载体。西部大开发，就是“一带一路”国家战略的行动方案，正适逢其时！意见中，对9个区域、9大城市群、8大城市进行了定位，蓝白将从这3个角度分别进行梳理。039大区域如下：支持新疆加快丝绸之路经济带核心区建设，形成西向交通枢纽和商贸物流、文化科教、医疗服务中心。支持重庆、四川、陕西发挥综合优势，打造内陆开放高地和开发开放枢纽。支持甘肃、陕西充分发掘历史文化优势，发挥丝绸之路经济带重要通道、节点作用。支持贵州、青海深化国内外生态合作，推动绿色丝绸之路建设。支持内蒙古深度参与中蒙俄经济走廊建设。提升云南与澜沧江－湄公河区域开放合作水平。加快珠江－西江经济带和北部湾经济区建设，鼓励广西积极参与粤港澳大湾区建设和海南全面深化改革开放。探索利用人工智能、互联网等开展远程医疗，支持宁夏建设“互联网+医疗健康”示范区。继续支持毕节试验区改革发展。新疆是核心区，重庆、四川、陕西是开放枢纽。甘肃、陕西要突出历史文化。青海、贵州主打生态，珠三角和海南将直接辐射广西。注意，这是在一带一路框架下，对各大省份的定位。在2019年，贵州、西藏、云南GDP增速均超过8%，位列全国前三。而四川GDP总量达到了4万亿以上，陕西、重庆均在2万亿以上。经济总量高的省份，是未来西部开发的中坚力量。因此，我们看到四川、陕西、重庆的定位是“枢纽”和“高地”，“综合优势”最明显。经济增速快的区域，是未来西部开发新的增长极。虽然现在贵州、云南、广西的经济总量不高，但未来发展的方向很明确。各个省份的分工明确之后，接下来是城市群的定位。049大城市群的定位如下：促进成渝、关中平原城市群协同发展，打造引领西部地区开放开发的核心引擎。推动北部湾、兰州－西宁、呼包鄂榆、宁夏沿黄、黔中、滇中、天山北坡等城市群互动发展。也就是说，西部12个省市里，龙头城市群只有两个：成渝和关中。剩下的7个城市群，目前连接程度还不够深，还无法独当一面。按照一般定义，所谓城市群，是指在特定地域范围内，一般以1个以上特大城市为核心，由3个以上大城市为构成单元。成渝均是千万人口以上的特大城市，已经形成了真正意义上的“双核”。关中平原城市群里，西安是合格的特大核心城市，咸阳主城区及西咸新区作为包围圈，宝鸡、渭南常住人口在300-500万之间，至少符合“城市群单元”的雏形。让蓝白有点奇怪的是，根据21世纪经济报道的梳理，2010年深化西部大开发的若干意见里，北部湾是跟成渝、关中并驾齐驱的“经济区”。或许是因为这些年北部湾没有主动跟珠三角对接，北海、防城港、钦州等地迟迟没有出现龙头城市引领，使北部湾与成渝、关中的距离越拉越大。即便如此，在成渝之外的7个城市群里，北部湾因其区位忧、开放早，依然是最有潜力的区域。至于呼包鄂榆、宁夏沿黄、黔中、滇中、天山北坡等地，限于区位、人口、经济总量等因素，发展尚需时日。058大城市的定位如下：鼓励重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市。提高昆明、南宁、乌鲁木齐、兰州、呼和浩特等省会（首府）城市面向毗邻国家的次区域合作支撑能力。3个龙头浮出水面：重庆、成都、西安。成渝因为是双核驱动，现在已经成为了除京津冀、长三角、珠三角之外的第四极，城市群地位不断提升。今年初的高层会议上，除了研究黄河流域生态保护和高质量发展问题之外，还提到了一个词，叫“成渝地区双城经济圈”，足见两个城市的体量之大。从最近一段时间来看，成都、重庆频频扩容，也是对“大城战略”的呼应。成都向东。4月28日，四川省正式同意设立成都东部新区，5月7日挂牌。重庆向西。5月9日，重庆将原来只有9个区的主城区，增加涪陵、长寿、江津、合川等12个区，加上两江新区、重庆高新区、万盛经开区三个功能区，共同组成新的“主城都市区”。前段时间，蓝白跟评论区的朋友们聊到，今年长江中游城市群的核心武汉掉队之后，成都极有可能会迎来加速扩张。现在来看，西部开发战略的升级，恰恰是成都、重庆展示更大雄心的契机。西安也不是善茬，去年GDP突破9000亿，离万亿俱乐部仅一步之遥。根据中国城市商业魅力调查结果显示，2019年西安城市人活跃度指数居全国第七，是年轻人指数最高的6个城市之一。论抢人的狠劲，西安出手最快，力度最大，吃到的红利也最多，这一点要比其他高高在上的一二线城市务实的多。如果你非要比较这3个城市谁的地位更高，那就像“鸡生蛋、蛋生鸡”这个问题一样没有答案。而昆明、南宁、乌鲁木齐、兰州、呼和浩特，有省会的底子在，虽然当不了龙头，但虹吸一省资源，区域性中心城市的定位会进一步凸显。像昆明、呼市最近两年房价补涨很凶，一方面受益省内地市购买力的涌入，另一方面，也是受益旅游、养老、毗邻国际合作的差异化路线。至于贵阳、银川、拉萨这3个没有被点名的城市，拉萨和银川没上榜并不令人意外，因为地广人稀，城市化难成气候。但是，贵阳近年来发展势头尚可，虽然总量不高，经济增速却连续6年位居全国省会城市第一名，在城市定位中没有提及，蓝白猜测后续可能会有新政策“打补丁”。069大区域、9大城市群、8大城市，这是“层层递进”的关系，也是“面-线-点”的关系。唯有扶持龙头，做大做强城市群，才能带动整个西部，才能使“一带一路”的国家战略落到实处。抛开城市化规律去谈西部大开发，没有任何意义。不要以为西部大开发会继续“摊大饼”，也不要对西部中小城市产生不切实际的幻想。区域均衡发展的前提，是诞生能够和东部一二线城市掰手腕的特大、超大城市。人口回流，是涌向大城市。李迅雷去年发布研报称，2018年东部地区的农民工数量减少185万人，东北地区农民工数量减少9万，而中西部地区则增加378万，呈现“孔雀西南飞”的特征。基建加速，同样也是以大城市为主要节点。川藏铁路、沿江高铁、渝昆高铁、西成铁路的建设将提速，打通断头路、瓶颈路，加强出海、扶贫通道和旅游交通基础设施建设，加强航空口岸和枢纽建设以及水利工程，都是由大型城市带动。弥补区域间的不平衡，用转移支付、新增用地指标、资本金融支持、财政投入、政策倾斜多种手段，让西部地区也享受到城镇化红利，几乎不计成本的修高铁，修公路，修水利。这是“大气魄”。遵循城市化规律，放开落户，撤县设区，放低身段抢人才，集中优势资源，推进农业转移人口市民化，使重庆、西安、成都“强者恒强”，甚至敢跟长三角和珠三角叫板。这叫“大智慧”。往期精选央行化身“牧羊人”，楼市希望又落空！事关8亿人！5000亿住房维修资金要算账！5大区域、300个三四线城市大盘点！为何房价还不跌？2020楼市真面目：先保住饭碗！央行无悬念降息，我却闻到了暴风雨的味道！买房花100万喝茶费？这杯茶不妨再喝一会大国大城！楼市有了“定海神针”！城市化已经走到尽头？央行动用“上古武器”！梦回2008年！拭目以待！楼市大杀器即将重现！楼市正游走在生死边缘！73个城市房价下跌，也挡不住赚钱的心中年阴影下的大学生从口罩看房价，你要效率还是要公平？谢邀，人在北上广，房子在鹤岗

5月10日，央行发布了《2020年第1季度中国货币政策执行报告》。这份报告梳理了2020年第一季度我国货币信贷概况、货币政策操作、金融市场运行和国内外宏观经济形势的总体情况，并展望了中国宏观经济和介绍了下一阶段我国货币政策思路。简单说：回顾、总结、展望、执行。每个季度的政策报告，都是例行且重要的风向标，市场各方对报告一直高度关注，其中每个字、每个词、每句话的变动，增减都耐人寻味。作为每个季度的重头戏，这份报告由央行的货币政策分析小组发布，由5大部分组成，正文穿插了4个专栏介绍背景，还有13个图表。可以这么说：读懂了货币政策报告，就能读懂下一阶段经济、货币、楼市、股市的密码。下面，蓝白尝试为大家梳理这份报告。01今年的宏观形势，大衰退已成定局！报告的第四部分《宏观经济分析》，开篇第一句话就是“今年全球经济衰退已成定局”。这是非常罕见的表态。国际货币基金组织（IMF）连续下调全球经济增速预期，189个成员国中有170多个国家人均收入将出现负增长。美国在截至5月2日的七周内，已有超过3300万人首次申请失业救济，4

01最近，财政部制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》，自2021年1月1日起施行，住宅专项维修资金应当作为独立的会计主体进行会计核算。财政部会计司有关负责人表示，通过规范维修资金的会计核算，有利于维修资金管理机构向广大业主交出一本符合统一核算标准的“明白账”，满足社会有关方面对维修资金会计信息的需要。5月7日，经济日报发文指出：《核算办法》的出台，有利于进一步规范住宅专项维修资金的会计核算，保证会计信息质量，促进维修资金的规范管理和安全有效使用。新的会计核算办法里，有以下几点需要注意：1，账户实行专户存储、专款专用，把维修基金和代管机构的自身资产独立开来。2，商品住宅和原来的公用房（比如直管公有住房、单位自管产等老房子），要分别建账核算。3，独立核算后，业主交的维修基金确认为收入，期末转为净资产。住宅维修资金，因为极其低调、数目庞大、一直潜藏在“水面之下”。业主们都是听得多，见得少，兜里的钱肉疼得交上去，平时却又看不见，可以说是楼市里一股很神秘的资金。新的会计准则，就是为了摸家底，揭开这股资金的真面目！02所谓住房维修资金，是由业主交纳并所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金，在我国发挥着住宅“医保金”和“养老金”的重要作用。在1998年启动房改时，住宅维修金制度也同步进行配套，最初的名字叫做“房屋维修基金”，这个称呼一直延续到了现在。到了2007年12月，建设部和财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，把这笔钱的名字改成了“住宅专项维修资金”。叫什么名字不重要，关键是钱从哪里来。目前，业主购房同时需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”首期住宅专项维修资金，作为小区日后维修养护之用。而当余额不足首期交存额30%时方才续交，续缴时，一般也按照现行的维修基金标准缴纳。具体流程是这样的：没有业主大会的情况下，资金缴存——房管局代管，委托当地银行开立住宅专项维修资金专户——物业申请动用资金。有业主委员会的情况下，资金缴存——业委会开立专户，房管局监督——业委会申请备案动用资金。图示来自中信证券根据中国物业管理协会数据统计，截止2014年底，我国收缴的房屋维修资金在5000亿元左右。要知道，从2014年至今的6年内，房地产年销售面积已经达到了惊人的17亿平米，相当于每年卖出去1700万套房子。如果考虑到最近6年新交资金，目前的住宅维修资金远远不止5000亿。03明确了这笔钱的概念后，我们来聊一聊，为什么住宅维修基金的地位，正变得越来越重要。原因很简单：这么大笔钱，提取率太低了！审批手续繁琐是一方面，还需要业主各种论证，开会决策，平时都忙着上班生活，随便一个方案，大家都七嘴八舌推诿扯皮，就算把方案报上去，光提取周期就在一年以上，门禁、电梯、管网出问题的话，黄花菜早就凉了。从各地的实践来看，维修资金的提取率普遍都在2%左右。截止2018年底，北京累计归集商品住宅专项维修资金549.56亿元，支取44.36亿元，提取比例8.07%，这在全国算很高的提取率了。天津2018年收了57亿，划拨了1.9亿，提取率仅3.3%。截止2017年8月，深圳累计收了150.39亿元，支取3.60亿元，提取比例仅2.39%。截止2019年6月，青岛累计收了98.9亿元，支取794万元，提取率0.08%，低到不能再低了。截止2015年年底，广州累计收了174.52亿元，支取1.97亿元，提取比例1.13%。这可都是白花花的银子啊！04一边是巨大的余额趴在账上，另一边是住房养护的需求日益强烈。1998年的住房商品化，开启了房地产市场巨大的供应。但是，房屋养护却没有跟上来，维修基金形同虚设。绿化带裸土化，长遍杂草都没人管，草坪上随意停车。管网快速老化，平时疏于管理，取暖时才发现各种问题。消防设施做做样子，连丢了都不知道，清扫垃圾费要等到堆满了才行动。交房时门禁、可视对讲、智能识别系统显得高大上，没等几年就成了摆设。图示来自中信证券陈聪要知道，住房商品化已经有22年时间了，随着卖出去的房子越来越多，房屋老化的速度、范围远超我们的想象。更关键的问题是：老房子维护成本高，交到账上的维修基金却并不多，因为首期住宅专项维修资金与当时工程造价有关，房龄越长的老破小，房屋养护的需求就越强烈。成千上万亿的钱提不出来，“房屋老龄化”的问题日益突出，这才是给住房维修资金“算账”的原因。05这个配套政策，恰好跟“老旧小区改造”有关。仅在4月份，高层就强调了3次旧改。4月14日，国常会提出“2020

01前天发了篇文章，其中提到一个观点：三四线才是楼市里“沉默的大多数”。事实上，包括蓝白在内的大部分人，提起三四线这几个字，都会下意识的摇摇头。原因无它，涨得太高了，不值！中泰宏观梁中华发过一个报告：他们考察了百城房价，绝大部分中小城市房价在2010-2016年间几乎一分未涨。主要原因在于：城镇化需求增加同时，房屋供给增加得更快，各地都在做新城开发，随便一个贫困县都敢造超高层地标，2016年时全国房屋待售面积达到了惊人的7亿平米。回顾一下2014年的历史：浙江温州房价连续30个月下跌。人口不足60万的江苏淮安，涌入了近400家开发商。辽宁营口，1年时间，住宅用地成交面积超过了同期北京的2倍。甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，陕西延安达到了4.34，严重供过于求。是什么拯救了岌岌可危的三四线？相信大家都明白：棚改。关于棚改货币化的作用，以前蓝白的文章里已经分析够多了，这里就不再赘述。结果大家都看到了，按百城房价来看，2016年至今，中山涨幅高达76%，昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、嘉兴的房价涨幅均超过50%。这个百城数据其实是失真的，事实上，如果只统计建成区均价，三四线房价翻倍的城市比比皆是。复盘这个过程，我们可以得出2个结论。1，2016年以前，中小城市房价一分未涨，“供过于求”呈现常态化，说明这才是三四线的宿命。2，短短两年的棚改，只是数十年房地产发展史上的一个短暂变量，已成过往。02但是，在一片看衰之声中，最近两年，楼市却有点啪啪打脸的意思。比如，三四线的房子依旧卖的不错。平安证券杨侃的报告指出，以剔除40个大中城市后的三四线城市来看，2017-2018年销售面积增速分别为13.9%、1.8%。进入2019年之后，虽然棚改规模腰斩，销售面积同比增长0.9%，以三四线为主的西部销售同比增长4.4%，均高于同期全国销售增速（-0.1%）。更叫人难以理解的是：西部的房子，甚至比东部卖的还火爆！本来大家都以为，江浙粤有城市群，有都市圈，即便不考虑沪苏宁杭、广深莞佛，再不济也有外溢效应，科教文卫、管理水平普遍比中西部要强，房子肯定也要比中西部地市和县城卖的好。数据有点让人意外。2019年，剔除核心12城的西部三四线2019年销售增速达10.7%，远高于剔除核心18城的东部三四线（-2.7%）。2020年一季度，尽管所有区域的销售面积都是负增速，但是，西部三四线城市销售降幅为-16.4%，东部三四线城市降幅达到了-24.3%！03原因何在？说白了，还是板块轮动效应。东部三四线上涨的巅峰，是在2017年，当时一二线已经开始收紧政策，资金顺势外溢至都市圈，环京的燕郊、固安，环沪的嘉兴、昆山、太仓，环深的东莞、惠州、中山、珠海开始启动。涨得太凶，限购限售自然会出现。2017年的时候，海宁、海盐、嘉善、平湖、桐乡同时规定非本市户籍居民家庭限购1套。中山非本地户口社保满半年买1套。江苏淮安，河北霸州非本地社保满1年限购1套，保定非本地社保满3年买1套。到了2018年，东部的调控政策开始传导至中部和东北，部分城市如湖北宜昌、河南开封、许昌跟进限售政策。但是，环京、长三角和珠三角都市圈三四线的调控，无论是限购限贷的力度还是次数、频率，远远要超出中西部。这就会造成事实上的板块轮动：2015年-2016年一二线起涨——2017年核心城市调控加码——2016-2017年外溢至东部核心三四线上涨——2017-2018年东部三四线限购+限售——2018-2019年中西部三四线上涨。时间有先后，传导很清晰。因此，不是西部三四线有多大本事，而是市场里的钱太多了，投机客太多了，随便碰到一个房价低的城市，都要挖地三尺，非要挖出概念来不可。如果按2010-2016年的剧本，就算一二线涨到天际，西部三四线也不可能像现在这样随便一个县城都要七八千，这个阶段恰好有棚改助力，天时、地利、人和缺一不可，才造成了如今的普涨局面。都说爱笑的人运气不会差，但失去板块轮动效应，没了棚改加持，三四线不会一直笑下去的。在一个价格持续波动的市场中，这些三四线城市的房价不是不跌，而是下跌时间早晚的问题。04接下来，蓝白按区块来做一个简单分析。广发证券房地产团队按照地理位置将全国划分为5个大区：东部核心（北京+长三角+珠三角）、东部非核心、东北、中部、西部。在5个大区内部，进一步划分一二线、三四线，最终得到10个板块。我们今天主要聊的是三四线楼市，因此接下来要分析的是5个板块。即：东部核心三四线，东部非核心三四线，东北三四线，中部三四线，西部三四线。东部核心三四线，包括浙江、江苏、安徽、广东、海南等省份，剔除北京、上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、广州、深圳、海口、三亚、合肥的地市。东部非核心三四线，包括河北、山东、福建，剔除天津、石家庄、福州、厦门、济南、青岛。东北三四线包括黑龙江、吉林、辽宁，即剔除大连、沈阳、长春、哈尔滨4个城市的地市。中部三四线包括内蒙古、山西、河南、湖北、湖南、江西，即剔除太原、南昌、郑州、武汉、长沙、呼和浩特的地市。西部三四线包括新疆、青海、甘肃、宁夏、西藏、四川、重庆、云南、贵州、广西、陕西，即剔除南宁、北海、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐的地市。05按券商报告的统计，东部核心+非核心的三四线去化周期为16.8个月，去化率为77.9%。但东部核心圈的中小城市，普遍享有外溢效应。比如前几年房价涨最凶的嘉兴、中山和惠州，最近两年表现强势的南通、绍兴、徐州、珠海。这些城市还有人口流入+大基建的支撑，大概率能维持横盘，而非核心三四线，房价随时可能开跌。东北三四线是整个三四线板块中表现最差的区域，其2014-2019年城镇人口年均增长3万人，部分年份处于人口流出的状态，类似大庆，佳木斯、鹤岗此类城市，几乎没有任何回升可能性。中部三四线当前去化周期仅10.7个月，去化率仍达94.6%，表面上看起来供需结构很健康。实际上，除了中原城市群，长江中游城市群的周边的副中心城市、核心地市下跌速度比较慢之外，其他城市几乎没有任何支撑，这一点和东部非核心三四线如出一辙。西部三四线有一个共同特点，地域广，省份多，不少都在胡焕庸线以西，除四川、贵州外，其他地区的人口流出不可逆，且很难形成像中部河南、安徽等省份的人口回流。截止2020年一季度，西部三四线去化周期已经将近18个月，虽然最近两年房子卖的好，但随着库存逐步堆积，下半年的房价下跌压力非常大。06从这个框架来看，接下来全国三四线的房价下跌次序（你没看错，是下跌次序）为：东北三四线>西部三四线>中部三四线=东部非核心三四线>东部核心三四线。熟悉资本市场的朋友应该很容易理解这个过程，如同上证50-沪深300-创业板50-中证500的轮动一样，市场存在一条“主线”，城市的轮动也不会以人的意志为转移。这个房价下跌次序，和房价上涨次序正好相反。当然，这只是蓝白的个人看法，我只是希望在不确定性泛滥的年代里，大家能守护好自己的资产。在2020年，我们赚的每一分钱，都是维系一个家庭的基石，不要再像过去几年那样任意挥霍。从此，挥手告别普涨时代吧！

013个月时间，卖保险的人增加了70万！这个数字是《中国经营报》援引的行业数据，以某上市险企为例，一季报的销售队伍总是达到了200多万，年报的销售人员是184万，3个月时间，增加了近20万人。为什么卖保险的从业者增速这么快？说白了，还是工作不太好找，今年尤甚。事实上，自2015年资格考试取消以来，保险营销人员数量大幅增长，由2014年的325万人增至2018年的872万人。不光是卖保险的，我还查了一下快递和外卖从业人员的数据。国家邮政局主管的中国邮政快递报社，在年初发布了《2019年全国快递从业人员职业调查报告》，从2016年至2018年，中国快递员数量增长了50%，总数量已经突破300万。2年时间，从业规模增速超50%，但是，7成送快递的月薪在5000元以下。外卖骑手这个职业的增速，比卖保险和送快递更恐怖。根据《2018外卖骑手群体洞察报告》，从2013到2018年，部分地区骑手数量增长31倍；2018年，美团外卖骑手有270万，饿了么注册骑手超过300万。仅仅今年前3个月，美团新注册并且已经有收入的骑手达到45.7万人。调查显示，这些新增骑手中有60%以上是来自生活服务业以及制造业的转移劳动力。以上这3个行业的数据，其实都有滞后，统计截止日期大部分都是2018年之前。如果考虑到2019年和今年一季度的新增，保险+快递+外卖3个行业吸纳的劳动力数量，保守估计，也要在2000万以上。生容易，活容易，生活不容易。02统计这些数据，并不是我心血来潮。主要是最近市面上流行几份报告，让我怀疑自己身处两个世界。央行的城镇居民家庭资产负债情况调查里提到：城镇居民户均总资产317.9万元，中位数141万元，老百姓7成资产都是房子。前几天发的1季度储户问卷，只有15%的居民预期房价会跌，仅不到3成的居民认为收入减少。这个世界里，人人都是百万富翁。另一边，CNNIC发布的《中国互联网络发展状况统计报告》称，全国6.5亿网民月收入不足5000元，超过80%网民学历低于大专。李迅雷曾说，80%的国内机场吞吐量不足，10亿左右的国人从没有坐过飞机，可以非常保守的说，至少6亿人还没用过坐便器。统计局第三次农业普查中提到过一组数据：1亿户农民仍在使用旱厕，469万户连厕所都没有。数据来源：统计局、中泰证券研究所这个世界里，人人都被生活毒打。为什么这些报告的结论如此迥异？原因很简单，统计样本不一样。央行的城镇居民资产报告，是从去年10月份开始，对30个省市3万户家庭开展的调查，调查对象为县级以上城镇居民家庭，不包括农村居民家庭。3万户城市家庭，调查的过程匿名、随机，按常住人口分布在30个省市确定调查样本数量，广东最高，山东、江苏、河南位列其后。这就相当于：跑到火车上问大家有没有买到票，当然买了啊！有机构统计数据说，2018年有6亿人次坐过飞机，乍一听数据高的吓人，实际上去掉重复往返人次、境外人次，真正坐过飞机的人要大打折扣。这就是“幸存者偏差”。在售楼部里抢房的人潮，在新闻里反复出现的豪宅售罄，在自媒体笔下各种“听朋友说买了几套房”的故事，编织成了一个投机、疯狂、暴富的光鲜世界，这些消息占据了聚光灯的90%。而那些真正代表房地产市场购买力的刚需族，是很难发出自身声音的。前天看到，东莞毛纺基地四五十岁的女工找不到零活，中午吃3块钱的午饭，一位大姐说：我不是发愁，我是着急！讽刺的是，攒了一辈子的几十万，给孩子掏了首付，转头回到东莞，今年收入又没着落了。去年有个报告说，一线城市施工面积占全国的比例不到6％，二线城市占比在28-29％左右，三线及以下城市占比在65％-66％。全国有几百个地级市，几千个县城，这些地方盖出来的房子，是房地产的真实供给。而外卖+快递+餐饮+工厂流水线+小作坊从业人员的收入，就是房地产的真实需求。收入断流，就意味着楼市需求断层，过剩的供给无法消化。03绕过“幸存者偏差”，才能看出2020年楼市的真面目。这也是蓝白一直以来的观点：买房已经成了少数城市和少数人的游戏。深圳千万豪宅秒磬，百万喝茶费重现，经营贷流入楼市，热到引起了央媒、央行、银保监会、全国舆论的全方位关注。何止是深圳，单在3月份，上海豪宅成交金额达35万平方米，占3月全市新房销售金额的16%。深圳、杭州豪宅成交占比更高，分别达到66%、43%。根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场月度发展分析报告》，3月份全国24个核心城市综合房价超过2020年春节前的水平，同时也高于2019年全年最高房价。楼市真的有这么火爆吗？我觉得，可能是金字塔尖城市遮住了我们的双眼。据CRIC监测数据，3月份，成都、杭州等核心城市成交量已高于去年同期，但重庆、宁波、郑州、武汉等城市楼市复苏相对缓慢，成交量同比仍下跌超50%。数据来源：CRIC即便到了复工率超90%的4月份，福州、武汉、大连等城市4月以来的周度累计成交量还不及去年的50%。隐藏在高频成交数据背后的，其实是需求的下滑。需求，需求，需求，从来没有像今年这么迫切。经济学家李奇霖前几天发了个报告：需求不足是经济问题的核心。制造业PMI新订单指数从52.0回落到50.2，制造业PMI新出口订单指数从46.4大幅下滑到33.5。非制造业PMI新订单指数从49.2回升到52.1，非制造业PMI新出口订单指数从38.6下滑至35.5。根据国家统计局的介绍，4月PMI调查中，高达57.7%的企业反映订单不足。啥意思？复工倒是很顺利，没订单啊！李迅雷接受南周采访时说：还有5亿人没坐过马桶，10亿人没有坐过飞机，但是，今天我们的马桶还是过剩，飞机载客量依旧不足。一边是产能过剩，一边是市场潜力巨大，形成这种奇异的供需结构的原因，是“有效需求”不够。04这是在生产率难以提升的存量时代，所有行业都碰到的问题。比如，直播卖货搞的风风火火，代价是线下商业的凋零，社会商品零售总额依然在下降。比如，外卖、快递吸纳大规模就业人口的同时，代价是制造业劳动力的流失。比如，一二线城市创造出一个又一个GDP高增速奇迹的同时，代价是人口从三四线向头部城市不可逆的流入。宏观环境的变化，必然会在微观个体身上体现出来，放在房地产市场也是一样的道理。有人说：XX城市能买吗？有一体化规划。有人问：XX新区可以投资吗？有高铁和城轨。看一眼2019年各地新增人口排行吧，堂堂的南京第12名，流入不到7万人，大名鼎鼎的苏州位列TOP20，流入不到3万人，常州、南通、泰州流入不足1万人。这可是鱼米之乡的苏南呀！这可是食物链顶端的长三角呀！这可是中专落户、抢人最猛、一体化最强的城市群呀！连这些城市的人口吸引力都开始衰微，你所在城市的CBD和新区，又有多少需求能够支撑？没有人口，没有“有效需求”，没有真金白银的购买力做支撑，一张蓝图画到银河系又有什么用？05当然，对很多城市来说，需求不够，刺激来凑，给楼市松一下不就行了？这种想法太天真！驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例、济南产业园区内购房取消限购、海宁房博会期间放开限购1个月、青岛限时百日取消限售、赤峰鼓励个人购房取消限售、荆州降低首付提高公积金贷款额，政策发布之后迅速撤回。2个多月，8个城市撤回涉房政策，房改20年以来，还是第1次见到。前几天，深圳住建局局长说：遏制高房价，我们的手段还多得很。比如，交易环节提高房贷利率、提高税率。持有环节直接上房地产税。用他的话说：政策早都准备好了，只是什么时候出的问题。能让官方直接进行“政策暗示”，这样的情况可不多见。调控的“底线思维”，远远比我们想象的要坚韧。06城镇化潜力巨大，农民进城动力十足，改善需求一直存在，这是事实。房地产是压舱石和稳定器，一二线城市未来10年房价再翻番，全球货币大放水推涨资产定价，这也是事实。以上这些逻辑，一点毛病都没有。但别忘了，今年是2020年，每个人的健康、工作、收入乃至命运都面临着巨大的不确定性。巴菲特在今年的股东大会上说：油企的未来我无法预测，疫情也无法预测，利率也无法预测。当整个世界都变得不可捉摸，凭什么有人会觉得今年的房价可以预测，甚至5月份的房价也可以预测？保住饭碗，以后才能站着把钱挣了。往期精选央行无悬念降息，我却闻到了暴风雨的味道！买房花100万喝茶费？这杯茶不妨再喝一会大国大城！楼市有了“定海神针”！城市化已经走到尽头？央行动用“上古武器”！梦回2008年！拭目以待！楼市大杀器即将重现！楼市正游走在生死边缘！现在的中国，像极了1945年的美国！73个城市房价下跌，也挡不住赚钱的心中年阴影下的大学生从口罩看房价，你要效率还是要公平？谢邀，人在北上广，房子在鹤岗2020年买房，先了解3个故事

毫无悬念，央行降息了！4月20日上午，央行公布4月LPR利率，一年期LPR利率下调20个基点至3.85%，五年期LPR利率下调10个基点至4.65%。之所以说毫无悬念，是因为市场对此已经有了充足预期，蓝白之前多篇文章也已经跟大家分析了4月降息的必然性。01我们再来梳理一下时间线。4月3日，央行宣布定向降准，同时将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%，“利率走廊”下移，无限趋近于零利率，详见央行动用“上古武器”！梦回2008年！4月15日，央行开展1000亿元1年期MLF操作，中标利率2.95%，较上一次“降息”20个基点（BP），这是继3月30日逆回购利率“降息”20个基点后，时隔仅半个月后，迎来MLF操作的利率降息。4月17日，高层会议强调：运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，坚持房住不炒。请注意3月末以来货币政策的时间线：降逆回购利率——降准——降超储利率——降1年期MLF利率——高层明确指示降息——降LPR。这是个非常清晰的链条，央行制定逆回购和MLF的利率，向市场投放流动性，引导银行间利率下行，银行的负债成本降低了（因为同业间的资金成本下降），终端的LPR自然会降低。去年8月份贷款基准利率换锚LPR后，1年期MLF就成了LPR的“锚”，变化是同向的，参考此前出现的信号，本次降息实属意料之中，并不算超预期。02重要的是“非对称降息”的信号。LPR报价分1年期和5年期，1年期利率下降20BP，是为了重点扶持小微企业，让生意人能拿到便宜的短期贷款。5年期利率跟中长期房贷挂钩，只降10BP是从侧面显示央行对房地产的态度，也是对4月17日高层会议重提“房住不炒”的响应。请注意：这是央行第4次“非对称降息”了。去年8月份，LPR报价机制形成，1年期LPR下调6BP至4.25%，5年期4.85%不动。去年10月份，1年期下调5BP至4.2%，5年期4.85%不动。去年11月份，1年期下调5BP至4.15%，5年期同步下调至4.8%。今年2月份，1年期下调10BP至4.05%，5年期非对称下调5BP至4.75%。今天，1年期下调20BP至3.85%，5年期非对称下调10BP至4.65%。也就是说，除了去年11月份保持一致外，每次LPR下调都是1年期幅度最大，5年期要么不动，要么象征性的降一下，足见央行对于房贷的谨慎程度。对正在还房贷的人来说，能减轻多少负担？按贷款100万，房贷期限30年来算，5年期LPR调降10BP，月供每月可以减少约60元，合计30年减少利息大约21600元。如果考虑到去年11月份和今年2月份共下调了10BP，对正在还房贷的人来说，月供已经减少了120元，30年利息已经减少了4万多块钱。对还没买房的人来说，降息能否带来实惠？关键要看银行的态度，因为这里牵扯到加点的问题。融360研究院对全国41个城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年3月（数据采集期为2020年2月20日-2020年3月19日），全国首套房贷款平均利率为5.48%，环比下降4BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比下降5BP。显然，在房住不炒的基调下，银行该加的基点依然不会少，顶多跟着央行的动作，5年期LPR降了5BP，加的基点也跟着降5BP，预计房贷利率未来只会小幅下降。参考人民银行副行长刘国强在2月份接受《金融时报》的报道：LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。你有张良计，我有过墙梯。5年期LPR降了，房贷利率到底降不降，关键看加点有多少，“非对称降息”，实际上已经表明了央行的态度。因此，首套房、二套房利率能降到什么地步，只能是跟在央行的指挥棒后亦步亦趋。03关键的问题是，今年LPR还有多大下降空间？这里要谈到银行负债结构的问题。银行负债主要由居民和单位存款、同业负债（包括同业存放、拆入以及卖出回购）、债券发行和对央行负债构成。存款成本，就是活期与定期存款利率。同业负债成本一般由资金利率决定。债券发行成本则是一级市场金融债利率。对央行负债成本，由逆回购利率、MLF利率构成。从去年11月份以来，银行的同业存单利率、央行的逆回购、MLF一直都在下降，这是推动LPR下降的直接动力。但是，受流动性监管的影响，银行存款增速持续低于贷款增速，两者的“剪刀差”已经创出了近年以来的新高。也就是说，银行“高息揽储”的意愿非常强，存款占银行负债至少6成以上，大家都在抢存款，这部分利率降不下去，银行贷出去的款没有息差可赚，LPR下行的空间就不会太大。国盛宏观假设了两种情形。1，重点看CPI，从1988年到现在，32年的时间里，央行从来没有在CPI明显高于存款基准利率的时间段出手，这也就意味着，只有通胀下降了，央行才可能调降存款利率，LPR才可能继续下降。2，如果央行降低存款基准利率25BP，并将短端利率R007压降至2008年的低点，这将合计拉低银行负债成本20BP左右。我们可以得出一个结论：降息到现在的地步，已经快逼近央行公开市场操作的极限了，政策工具箱里的存款利率极其重要，要等今年CPI什么时候下降。到那个时候，LPR才会再次大幅下降，在此之前，LPR下降的速度，就像是老太太走路一样，慢慢挪。04下面来聊聊对房地产市场的影响。从历史经验来看，每次降息的威力都非常强。在2008年4季度，央行总共降息了5次，到2009年3月份，销售面积迅速反弹。2012年6月、7月连续两次降息，到2013年1月，新建住宅价格同比指数转负为正。从2014年11月至2015年底，央行连续降息6次，到2015年12月份，房价增速回正，一轮房价上涨潮席卷全国。表面上看起来，似乎每次降息都能引发房地产回暖。但是，大家考虑过没有，“房住不炒”是什么时候开始提出来的？海通证券梳理了关于房住不炒的提法：在2016年12月中旬的高层经济工作会议上首次提出，随后2017年、2018年各提及了一次，2019年分别在3月、4月、7月、12月份提及了4次。到了2020年，短短4个月时间，已经提及了5次！图示来自海通证券研究所蓝白总在重复一个观点：千万不要低估政策的定力。2008-2009、2012-2013、2015-2017，降息确实带来了房价高涨，翻倍城市四处有，房价过万遍地走。但是，2008-2017年，“房住不炒”的力度跟现在完全不可同日而语！以2019年为例，上半年抢房、地王成风，跟现在一模一样。7月30日，高层会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。随后，8月2日，8月8日，8月14日，央行、银保监会、住建部3大部门连开3场会议。市场随即做出反应，银行贷款、信托、房贷利率全线收紧，当月40家典型房企融资金额环比下跌58.15%，公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。恒大率先开启“抢收潮”，金九银十变成“铜九铁十”，各地又开始上演降价维权的戏码。05当然，非对称降息会导致短期利率大幅下降，投机资金绕道进入楼市。如同现在的深圳。名下有一套红本在手的房子以及注册公司，备齐名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同，利用银行扶持小微企业的机会，拿出来抵押做低息贷款，只要上面不加码打压，银行就是睁只眼闭只眼，流程合规就没问题。但是，对高层来说，既要降LPR，扶持小微企业，又要实现房住不炒。“既要、又要”的目标下，一边是低得不能再低的企业短期融资利率，一边是固若金汤的房地产调控政策。资金绕道流入房地产，你觉得银保监会、央行会无动于衷吗？驻马店、广州、济南、海宁、青岛，松绑政策发布后就撤回，这些城市的决策者，一定比冲到楼市里疯狂投机的人聪明。《证券时报》在4月15日、4月20日连续发布关于深圳楼市过热的报道，《中国证券报》4月13日、4月19日也发布了相关报道。下一步，一旦等到《经济日报》、《经济参考报》等央媒瞄准“经营贷流入楼市”，到时会发生什么可想而知。如果说去年7月30日的高层会议，吹响了房地产加码调控的号角。那今年4月17日重提“房住不炒”的高层会议，则是2020年楼市的关键转折点。这次毫无悬念的降息，反而让我闻到了暴风雨即将来临的味道。如果说去年的矛头直指苏州，那今年的典型就是深圳！在1周前关于喝茶费的文章里买房花100万喝茶费？这杯茶不妨再喝一会，蓝白表达过自己的看法：当深圳房价开始引起更高层面的关注，2020年房地产宽松边界达到极限，经营贷、消费贷、信用贷大网收紧，喝茶费自然会成为过眼云烟。经济学家李迅雷前段时间感慨：在个案面前，要相信大数据；在大数据面前，要相信逻辑；在奇迹面前，要相信常识。这句话快奏效了。往期精选买房花100万喝茶费？这杯茶不妨再喝一会大国大城！楼市有了“定海神针”！城市化已经走到尽头？央行动用“上古武器”！梦回2008年！拭目以待！楼市大杀器即将重现！楼市正游走在生死边缘！现在的中国，像极了1945年的美国！73个城市房价下跌，也挡不住赚钱的心中年阴影下的大学生从口罩看房价，你要效率还是要公平？谢邀，人在北上广，房子在鹤岗2020年买房，先了解3个故事

5年前，全国的目光都聚焦到了深圳。那一年，深圳房价连涨13个月，同比2014年暴涨47.5%，上海和北京分别以18.2％和10.4％的涨幅紧随其后，广州则涨了9.2%。如果从2014年中算起，深圳房价已经连涨15个月，涨幅高达63%。经济学家贾康接受采访时很焦急：必须赶快出房地产税。秦朔在旁边补充道：应该像德国那样，3年内涨房租10%就是犯罪。中国房地产的既得利益者太多了。专家们的话很有见地。可惜，说了也白说。一轮房改20年以来力度最大、波及范围最广的上涨潮，彼时正在由深圳引领京沪，沿海引领中西部，一二线引领三四线，徐徐展开。015年后，全国的目光又聚焦到了深圳。这次是因为喝茶费。所谓喝茶费，就是吃回扣。既然是拿好处的费用，你甚至可以叫排号费、茶杯费、抽烟费、张三李四费、乱七八糟费。我们的文化就是这样，擅于用“黑话”把难以启齿的事，包装得冠冕堂皇。楼盘限价，开发商不甘心卖低价，对外说已售罄，中介渠道暗地里拉着你，偷偷的说还剩几套内部房源。意不意外，惊不惊喜？想买房，就得掏喝茶费，你不愿意，后面还有大把人追着要。某楼盘116平4房户型总价1120万，喝茶费100万；89平3房户型总价816万，喝茶费85万。某楼盘一套总价800万左右的房子，单价是8.5万-8.7万/㎡，最后以“喝茶费”60万成交。某楼盘97-100平2房，喝茶费75万。这杯茶，看起来真烫嘴，实际上很划算。宝安中心区目前二手房挂牌均价近12万，限价盘备案价就算按9万来算，100平米的总价是900万，旁边二手房至少1100万起，加上喝茶费85万，躺赚100多万。买到就是赚到。大家都听说过一句口号：来了就是深圳人。以前来的，是走投无路的冒险家，一文不名的异乡人。现在来的，是豪掷千万不眨眼的富家翁。02喝茶费并非深圳独有，也不是每次都稳稳当当。武汉楼市的“茶水费”历史悠久，2016-2017年的时候，不交这笔钱几乎买不到房，后来监管日益严厉，操作开始隐蔽化，开发商不直接收钱，而是由中间人代收，代收也不会给任何发票，大家心照不宣。就算买房的人不地道，偷偷录像录音，事后人家也不承认，行业潜规则下很难追究，一来二去，不了了之。套路玩的多了，就冒出来很多啼笑皆非的事。一个中介老板说自己有关系，保证能买到房，按照每套房4万到14.5万元价格不等收取“茶水费”。最后骗了41个人，收了400多万，人送外号“茶水大王”。讽刺的是，仅有买到的几套所谓“内部房源”，都是这名中介自己排号摇来的。有“上海北大门”之称的南通，最近几年楼市颇为火爆，喝茶费在南通叫做“号子费”。在2018年，中国经营报出过一个报道，当时南通的“号子费”已经炒到了20万~40万元不等。中介拍着胸脯表示，自己的路子很野，上至开发商老总，下至置业顾问，钱只要到位，关系不是问题。事实上，重庆、郑州、西安、苏州、环京，只要楼市火热的地方，必然会出现喝茶费的名目。记得2017-2018年的时候，甚至流行一种说法，100万茶水费的上海与60万茶水费的杭州，号称“茶水双雄”。当然，你如果找开发商去问，全国统一的回复样板是：我们从未委托任何网站、中介、代理机构或个人进行内部申购、名额落位等行为。暗地收茶水费，只能做，不能说。规规矩矩卖房，只能说，不能做。地球人都知道。03从情感上，我们每个人都讨厌这样的套路，但站在道德高岗上去凭空指责，是没有意义的。喝茶费的根源，是资源稀缺引起的供需失衡。任何存在套利的灰色地带，必然滋生出类似的利益链。地方调控——新房限价——新房与二手房价倒挂——低价房引来哄抢——价高者得——喝茶费诞生。开发商的关系户收了好处，中介有了外快，购房者买到了低价房，皆大欢喜。谁吃亏了？当然是那些老老实实拿着“六个钱包”排队的刚需。因此，别再动不动说小城市的人不遵守规则、没有契约精神，至少在楼市里，所有城市都是半斤八两。当没有足够大的利益出现时，每个人都是岁月静好，键盘打的劈啪作响，一旦出现套利空间，任何人都会趋之若鹜。在利益面前，不要考验人性。春节的时候，蓝白写过一篇文章，叫从口罩看房价，你要效率还是要公平？提到过类似观点：1，供不应求时，口罩限价和楼市限价，都是“安慰剂”。2，投机情绪高涨时出手打击，给刚需以希望。市场低迷时力挽狂澜，给房企留下一丝生机。3，限价是为了刚需能享受到“相对公平”，而非“绝对公平”。喝茶费也是一样，限价造成了“价格洼地”，引发投机利益链，就需要调控之手营造“相对公平”的环境。深圳就很擅长做这样的事。在去年11月份，因为豪宅税取消，深圳楼市一片躁动，有业主对买房的人说：接受不了高价就别买，先去百度一下什么叫社会主义先行示范区，再来跟我谈。12月份，深圳住建局首次宣布对二手房业主出手，宣布将对恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等发布集体涨价言论、恶意炒作二手房价的小区进行调查，约谈发布集体涨价言论相关当事人，并暂停办理上述两个小区的二手房网签手续。通稿上的严厉措辞言犹在耳，又出了喝茶费这档子事。一次不行，就来两次。4月3日起，宝安住建局开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，涉案楼盘将暂停全部房源网签权限。4月9日，深圳南山区住建局发布通知称，严禁恶意炒作哄抬房价，“各中介机构及从业人员切勿以身试法”。雷霆措施必然会产生威慑，至少短期内，开发商会老老实实的卖房。04但是，靠限价和处罚措施营造出“相对公平”的环境，只是让购房者心理稍微平衡一些，还不足以从根本上消灭套利空间。一边是全球大放水。自2008年金融危机以来，全球央行一共降息853次，而今年在短短三个月时间里，就已经达到65次。另一边是出于对印钞机开动的恐惧，高杠杆投机客们四处拿着房子抵押做经营贷，房产金融化愈演愈烈。货币宽松造就了楼市热度高涨，房产升值预期催生了喝茶费。唯有调控与市场之手形成合力，喝茶费才会消失。回顾一下历史：2013年，靠大量民间借贷支撑的温州楼市崩盘，断供后的业主打官司都要排队。2015年中到2017年5月，环京房价暴涨两倍，燕郊逼近4万。到了2018年，环京房价腰斩，成交暴跌9成，投机客资不抵债。同年，杭州未来海岸，泰禾合肥院子，文一豪门金地，漳州融信一号府，上饶碧桂园信州府，厦门首开白鹭郡，全国降价维权潮拉开大幕。2018年末，受信贷收紧影响，广州、深圳法拍房激增，断供案例频出。人心惶惶的气氛下，哪里还有什么喝茶费的影子？05从这个角度来看，房地产是个“有效市场”，价格是具备“自我摧毁”机制的。把限价的洼地填平，投机客自然会作鸟兽散。房价涨到高不可及，只需要调控动动手指头，楼市必定轰然崩塌。这就是所谓的“反身性”原理。当深圳房价开始引起更高层面的关注，2020年房地产宽松边界达到极限，经营贷、消费贷、信用贷大网收紧。当外贸出口连续27年居全国首位的深圳，出现失业与断供。写字楼空置率再创新高。到那时，喝茶费自然会成为过眼云烟。现在，不妨让这杯茶再喝一会。

4月9日晚，高层发布了一份关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见。其中共有9个大项，32条细分意见。包括推进土地要素市场化配置、引导劳动力要素合理畅通有序流动、推进资本要素市场化配置、加快发展技术要素市场、加快培育数据要素市场、健全要素市场运行机制等。是不是有种感觉：这么多字都认识，却不知道是什么意思？不急，慢慢来分析。有两点值得注意。1，此次发布意见的内容之全，涵盖之广，都非常罕见。纵观意见全文，把股市、债市、汇市、存贷款基准利率、土地市场、人口人才落户、科技全部包括在内。2，既非周末，又非盘中，大周四晚上突然发布，耐人寻味。一般来说，类似的重磅文件发布之前都有前兆，比如资本市场尾盘急拉，个别板块异动等，或者会等到周五晚间、周日晚间发布，不会对市场造成太大的情绪影响，但这次事出突然，从侧面说明了规格、定位、格局之高。可以肯定的是，这份文件，将会成为今年乃至未来10年宏观经济、财政与货币政策、楼市、股市、汇市的“定海神针”！蓝白把大家最关心的部分摘出来，也是本次文件中关键的两项：土地和户口。01

央行再出大动作！4月3日，央行宣布为支持实体经济发展，促进加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。此次定向降准，将释放4000亿资金。所谓存款准备金，是各大银行存在央行的一笔钱，这笔钱用来保证银行存贷款业务稳健运行，及时兑现储户存款，可以视为一种风险预防措施。因此，存款准备金率越高，各个银行往央行存的钱就越多，反之，存款准备金率越低，就意味着银行用于放贷的资金越充裕。今年以来，央行已经降准了3次。元旦那天，全面降准0.5个百分点，释放8000亿元；3月，开展普惠金融定向降准，叠加对股份行的定向降准，共释放5500亿元。共释放8000亿+5500亿+4000亿=1.75万亿元！事实上，降准一点都不稀奇，在3月底的国常会上提出“再贴现1万亿，进一步实施对中小银行的定向降准”后，降准没有任何悬念。与降准同步发出的消息，才是下面要说的重点。央行决定，自4月7日起，将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%！01什么叫超额存款准备金利率？超额准备金是存款类金融机构在缴足法定准备金之后，自愿存放在央行的钱，由银行自主支配，可随时用于清算、提取现金等需要。央行对超额准备金支付利息，其利率就是超额准备金利率。请注意：超额准备金利率，仅在2008年调动过，彼时从0.99%下调至0.72%，下调27BP，之后一直未做调整。此次下调超额准备金利率为12年以来首次，且由0.72%下调至0.35%，大幅度调整37个BP，将超额准备金利率“腰斩”了一半以上！把超额准备金的利率给降下来，已经无限趋近于0利率了，相当于央行在“倒逼”银行把钱贷出去。为什么超额准备金利率如此重要？这里要提到“利率走廊”这个概念。利率走廊调控(interest

每天睁眼一看，世界一天一个样。疫情在变。最新数据显示：全球确诊病例突破70万例，达到701822例，美国累计确诊132637例，意大利升至97689例。卫星图像显示，美国经济活动已经陷入停滞状态，繁忙的高速公路在高峰期空无一人，度假胜地成为鬼城，港口航运活动也在急剧下降。救市措施也在变。前一段时间，美联储将利率降至零区间，直接推出“不限量买入”国债、MBS的QE计划，把印钞机开动到极致，史无前例的2万亿美元刺激计划已在众院表决通过。26日晚上，G20会议承诺：“不惜代价”对抗危机，各国向全球注资5万亿美元。随后的高层会议指出：适当提高财政赤字率，发行特别国债，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。显然，在G20催化剂+全球宽松潮的预期下，我们的经济环境也要变了。01

非常时期，决定世界命运的一场会议召开了！26日晚上，本届G20举行了第二场“基础工作会议”，由于疫情原因采用了虚拟会议方式召开，这是G20有史以来首次举行的领导人视频会议。会议中提到：各国应该联手加大宏观政策对冲力度，防止世界经济陷入衰退。要实施有力有效的财政和货币政策，加强金融监管协调，共同维护全球产业链供应链稳定。最新数据显示：美国确诊病例达82404例，成确诊病例最多国家，意大利确诊病例升至80539例，法国新增确诊病例3922例，瑞士及列支敦士登确诊病例破万，情况危急。在这样的情况下，大家开会光喊喊口号是不行的，必须有大手笔的资金注入，才能挽救股市、汇市、大宗商品的流动性危机，才能联手稳定全球产业链。因此，我们看到会议有一项重要内容是：承诺“不惜代价”对抗危机，各国向全球注资5万亿美元。5万亿美元！不惜代价！01对比3月23日的G20央行团队会议上，承诺将会“毫不犹豫”的行动，力度显然又升级了。最近一段时间，美联储将利率降至零区间，直接推出“不限量买入”国债、MBS的QE计划，把印钞机开动到极致，史无前例的2万亿美元刺激计划将在众院表决，不出意外将获得通过。欧洲于3月18日宣布了总规模达7500亿欧元的资产购买计划。日本将ETF年度购买目标增加6万亿日元至12万亿日元。美联储、欧洲、日本把牌打完了，我们手里的牌还非常多。从2月份以来，央行的货币政策一直都是偏“保守”的。除了支持复工复产的债券、贷款、2月降息1次、3月降准1次之外，央行已经连续25个工作日暂停逆回购了，3月20日的LPR报价，更是出乎市场意料选择按兵不动。不是不动，时机未到，快则今晚，慢则下周，央行极有可能会行动。原因有二。1.

3月22日上午，央行、银保监会、证监会、外汇局在一起开了个新闻发布会。央行副行长陈雨露表示，近期国际疫情扩散蔓延，国际金融市场动荡加剧，欧美国家和新兴市场的股市已经平均下降30%左右。但是，目前断定全球已经进入经济危机还为时尚早。后面还加了一句：我国金融市场经受住了考验。按蓝白的理解：国外比较乱套，危机来临尚早。纵观世界风云，风景这边更好。股市方面，证监会表示，现在杠杆资金总量比2015年高峰时下降了80%，股票质押较高峰下降了三分之一，市盈率处于12倍低估区域，2700多家上市公司，其中98%的公司都复工了。汇市方面，外汇局表示，年初到3月20日，美元指数上升了5.2%，新兴市场货币指数下跌13.4%，同期，人民币只贬值了1.4%，非常稳。发布会上虽然没有提楼市，但最近深圳杭州抢房、广州上海出地王、苏州佛山抢落户，表面上房地产有多坚挺，大家都心知肚明，根本不用拿出来单独说。1为什么我们的市场表现更强？以至于大家公认中国成了避风港？疫情控制得力当然是前提，最大的原因还是经济稳住了，复工很顺利。中国人就是这样，只要有工作和收入，一切都不是问题。但是，在全球化联结日益深入的今天，金融市场传导是短期的情绪化宣泄，而现实中的就业压力，却是看得见、摸得着的。只有工厂订单不断，白领能在写字楼里加班，饭店能通火通明营业，路边商店人流攒动，股市、汇市、楼市才能长期稳住。显然，我们距离这样的情景还有点远。最近一段时间，高层连续多次强调就业的重要性。在3月12日的表态：只要今年就业稳住了，经济增速高一点低一点都没什么了不起的。在3月20日的原话：想尽一切办法让中小企业和个体户生存下来。这样的措辞，印象中很久没有出现过了。对比一下，在2009年初，身处全球金融危机时，两会工作报告也只是说：一些行业产能过剩，部分企业经营困难，就业形势十分严峻，财政减收增支因素增多。没办法，形势比人强啊。数据显示，今年年1-2月的城镇新增就业人数为108万人，为有记录以来的最低值，较2019年同期减少64万人。同时，2月城镇调查失业率较1月上升0.9个百分点。在3月16日，“百度搜索指数：失业金领取条件”创去年8月底以来新高。光大宏观昨天发了个报告，他们调研了11家制造业企业，涵盖了家电、电子、塑料制品、铝制品、灯饰、陶瓷、装修材料等行业。复工率虽然达到了80%以上，但现在生产都是年前的订单，下游商家没开工就没新单子，国际疫情一天一个样，很多企业都开始考虑做口罩了。数据的背后，全是压力。2即便不考虑失业的问题，2020年，到底有多少人需要工作？华创宏观前天发文称，这个数字可能高达1800万-1900万。图示来自华创证券计算过程并不复杂，把急需就业的人分为5类。今年大学毕业生874万，去掉考研和专升本的人数，700万毕业生需要工作。可参考蓝白之前的文章中年阴影下的大学生中专每年毕业500万需要工作，这个数字有点惊到我，应该是包含中等专科学校、职业学校、技校、蓝翔、新东方厨师之类的所有学校。初中、高中毕业就辍学进社会的人，大概是50万人左右，按个人看法，这个数字我觉得应该是大大低估的。每年农民进城再就业人数高达500万-600万人。每年退伍复员人员可能在50万左右。但是，我国每年离退休人员是600-700万，腾退出来的工作岗位毕竟有限，GDP每增长1个点，只能拉动130万人的就业。有人社部专家反复测算：要保证新增就业1000万人、城镇登记失业率在4%左右，需要7.2%的GDP增长。7.2%？确定不是开玩笑？最近不少经济学家已经把今年GDP增速预期下调到了4.8，能不能保六，尚在两可之间，7.2%的难度可想而知。图示来自华创证券从宏观大局上看，2020年也必须要迎难而上。大家都知道“六稳”，即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，就业排在“六稳”之首。同时，2020年是十三五规划的最后一年，需要稳增长，是三大攻坚战的最后一年，需要金融稳定。两个周期相遇，需要的是“稳增长+金融稳定”。偏偏又遇到了最近这档子事，前有失业压力的堵截，后有就业压力的追兵。31800万个就业岗位的一粒沙，就是一个家庭的一座山。稳定的收入和现金流，需求从来没有像现在如此迫切。还记得2018年底吗？阿里巴巴所有业务线都不批offer，锤子科技裁员60%，金立工厂裁员50%，科大讯飞优化50%员工，知乎被曝裁员300人，美团3分钟裁员，签字画押滚蛋。职位不再开放、末尾淘汰、绩效考核，减员的方法让人眼花缭乱，结果却殊途同归。随后，房地产市场迅速做出反应。广深等地在2019初1-2月份法拍房增加数量，甚至超过了2018全年。阿里拍卖房源上升速度较快，北上广深加起来拍卖数量是1年前的2倍，在2019年1月份的前20天，几乎已经追平了12月份的数量。图示来自新京报就业不稳，会动摇楼市根基。要知道，现在仅仅过去了一年多的时间而已。别看最近又是抢房又是地王的，在就业压力下，其实楼市已经游走在生死边缘。如同一个拳击手，块头有多大，被击倒后伤的就有多重。这一段时间，我们听惯了陈词滥调，说今年房价会涨的原因是：地方依赖卖地收入、大城市购房需求强、教育医疗资源稀缺。这些话一点毛病都没有，从10年、20年、30年的周期来看，都是正确的废话。正如我们一直强调的：货币放水要持有资产、重仓核心城市的中心城区、负债才能跑赢印钞机。但是，这一切的前提是收入！收入！收入！2020年刚开始，没人知道接下来几个月疫情会如何变化，正如你不知道哪一天上司突然打电话吃散伙饭一样。4在这一点上，今年调控看得很清楚：就业才是楼市的命门，制造业才是房地产的七寸。梳理最近发生的几件事，就能看出调控的思路。1，央行3月份不降息，说明银行间利率已经够低了，不需要跟着美联储一起疯，只要小微企业贷款能降下来，房贷利率别想低于5%。2，21世纪经济报道的消息，监管部门已下发要求，明确2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，总额加起来将近3万亿，这么多钱撒下去，跟楼市没有任何关系。3，驻马店、广州、宝鸡、济南多个城市调控放松“一日游”，背后的原因大家都明白。很明显，各个城市都盯着自己那一亩三分地，打着自己的小算盘。但央行发出来的货币，财政部的拨款，却不会往房地产身上瞧上一眼。地方上考虑的是开工资、建广场、修游园、改善民生、吸引人才，高层考虑的是稳就业。最终的结果，胳膊肯定拧不过大腿，这个微妙的状态，可能贯穿2020全年。5从这个角度来看，复工、复工、复工，再怎么强调都不为过。国泰君安花长春今天发文指出，从投入产出表的产业链角度来看，建筑业单位产出用工人数大约是计算机、电子光学设备制造的3倍，若加上城轨交通，传统建筑业拉动就业能力大约是新基建的2倍左右。而批发零售业的单位产出用工人数，大约是建筑业的5倍左右。我们需要机器的轰鸣声，川流不息的大货车，繁忙的工厂流水线，热闹的商超。我们不需要高大上的“新基建”概念炒作，也不需要宏大叙事下的“京沪永远涨”、“人口流动、国家中心城市、城市群格局”。放在今年的环境下，这些东西太虚了。而售楼部里排队的人潮，除了能维持虚幻的热闹景象以外，对房地产来说屁用都没有。一切只是为了保住工作，仅此而已。往期精选现在的中国，像极了1945年的美国！73个城市房价下跌，也挡不住赚钱的心中年阴影下的大学生从口罩看房价，你要效率还是要公平？谢邀，人在北上广，房子在鹤岗2020年买房，先了解3个故事

来得太快了！当地时间3月15日，美联储紧急宣布降息100个基点至0-0.25%的水平，并宣布启动了一项规模达7000亿美元的扩大宽松计划。美联储称，该央行将从周一开始启动量化宽松(QE)，在未来数个月内，购买至少5000亿美元的国债，以及2000亿美元的住房抵押贷款支持证券，以帮助维持市场正常运行。01这一次，美国直接把牌打完了。12天之前，美联储紧急降息50个基点，打出4个A。市场并没有买账，美股1周内2次触动熔断机制，道琼斯指数下跌超过4000点，搞得大家天天都在见证历史。短短12天之后，100个基点+7000亿QE，利率降到0，美联储直接打出“俩王+4个2”。市场料到了美联储会行动，但没想到说干就干，降息宽松的力度、速度，都远超2008年。一次把子弹打光，美联储的魄力固然够强，关键的问题是，疫情在哪个阶段？根据世界卫生组织3月14日公布的数据，中国以外的新冠肺炎确诊比例已经达到了61518人，当日新增确诊9751人，总确诊人数有指数上升趋势。截至3月15日，意大利已确诊21157例冠状病毒和1441例死亡。3月12日，英国公开宣布疫情第一阶段“遏制阶段”失败，第二阶段从主动防疫转为被动防疫，以期形成“群体免疫”。3月15日，美国新增确诊697例，累计确诊2,943例。最关键的是：美国及申根国家累积确诊病例，依然维持在接近“3天翻番”的快速上升通道！图示来自中金公司研究部张文宏教授昨天发文指出：按照当前全球的抗疫情况，本场疫情在今年夏天结束基本已经不可能。如果意大利和伊朗的疫情继续向纵深演化，那么新冠的跨年度疫情风险越来越大。显然，疫情高峰仍未到来，拐点遥遥无期。02美联储寄希望于用一次雷霆万钧手段，来挽回市场信心，无异于一次豪赌。这一次，赌的是国运。所谓QE，财政部发行债券，美联储来购买，简单说就是印钞机开动，源源不断的钞票派生出来，让市场获得流动性。同样的手段，美国曾经赌了3次，都赌对了。2008年次贷危机，美联储买入6000亿美金MBS，至2010年6月，一共买入了价值2.1万亿的国债、抵押债。QE2始于2011年2季度，美联储又买入了6000亿的国债。QE3开始于2012年9月，联储每月购买450亿国债和400亿的MBS，2014年10月29号正式结束。经过这3次QE，美联储共购入4.5万亿的国债和MBS。图示来自民生证券研究院效果立竿见影，股市长牛，就业人数新高，失业率新低，通胀预期下的市场充满了活力。根据美国国家经济研究局（NBER）公布的数据，截止去年7月份，从2009年6月份开始的这一经济扩张周期已经打破了历史纪录，进入了自走出金融危机以来的第121个月，创下自1854年开始统计这一数据以来持续时间最长的一次。此前的纪录为120个月，还是在1991年3月份至2001年3月份之间创下的。放水的极限在哪，没人知道，显然美联储已经食髓知味了。但是，连续宽松带来的副作用日益明显，即便没有疫情，美国也早就走在了钢丝上。比如，2008年的时候，美联储有5个百分点的降息空间，这一次只有2.5个百分点，两次就把子弹用光了。比如，自2008年救市以来，美国政府部门杠杆率大幅上行，截止2019年3季度，非金融企业杠杆率已经达到75.3%，已超次贷危机时的融资水平（72.6%）。比如，纽约联邦储备银行称，美国家庭债务总额目前达到13.7万亿美元，超过了2008年的峰值，有40%的美国人称难以支付账单。03这一次，美国能赌对吗？很难。1，此一时彼一时，疫情才是根本。2008年能救回来，靠的是美联储印钞，美国财政部兜底，市场相信有“接盘侠”，同时全世界都在给美国买账。这一次，疫情更像一个无底洞，全球抗疫才是重中之重，而非简单的印钱所能解决。2，超级大放水，会动摇美元体系根基。美联储敢这么降，后果显而易见。现在美国十年期国债收益率已经达到百年以来的新低，如果继续降息，国债收益率继续下降，引起全球抛售潮该怎么办？数据来源：彭博过去欧洲和日本是零利率，强势美元能够吸引全球资金涌入美国，如果继续降息，资金流出是必然。04风水轮流转，中国的机会来了。早在疫情开始之初，美国商务部长罗斯说了句：疫情会帮助制造业岗位回流美国。打脸来的有点快，不知道他现在会不会后悔说了这句话。欧洲失控，美股熔断，欧美成了惊弓之鸟，中国却显示出了令人惊叹的定力。与2008年不同的是，这次谁拥有了供应链，谁就能笑到最后。12年前，G20首次领导人峰会在美国首都华盛顿举行，全世界研究的是如何刺激“需求”，让工厂积压的产品卖出去，让外贸企业的订单多起来，让民众重拾信心。美国赢了，因为他们的需求足够强，美元体系足够强大。12年后的现在，疫情导致停工、停课、停航、恐慌、闭不出户、国界隔断，这次不是需求的问题，而是扩大供给、促进生产的问题。说到供给，没有比“世界工厂”更在行的了，这一次，中国才是世界经济的稳定器。中信宏观诸建芳指出，WTO发布的全球价值链报告显示，与2000年相比，2017年中国、美国、德国成为全球三大供给中心，2000年时最大的三个供给中心还是美国、德国和日本。图示来自中信证券研究部现在的中国供给，不仅辐射周边国家，还辐射欧美。从这个意义上来说，我们的复工复产，就是在拯救世界，这句话毫不夸张。根据中金宏观的日度追踪报告，3月13日全国复工率已经达到了79.6%。日耗煤指数（73.5%），货运物流指数（88.2%）和市内客运指数（56.7%）均有所上升。建筑钢材成交回升至20万吨，已经达到了去年同期的水准。就连30个监测城市房地产的成交量，也上升到32万平方米，要知道，仅仅在1个月之前，这个数字还是5000平米，上升速度之快，令人叹为观止。地产、钢铁成交继续回升，图示来自中金公司研究部这就是中国经济，一旦开始复苏，规模、速度远超我们想象。与此同时，我们看到了恢复生产的中国，是如何驰援世界的。沈阳捐赠物资运抵日本，中国专家组带31吨医疗物资赶赴意大利，中国向日本捐赠新冠病毒检测试剂盒，向世卫组织捐款2000万美元，北京拟向首尔、德黑兰、东京、横滨捐赠防疫物资，马云筹到50万份检测试剂盒100万只口罩，捐给美国人民，捷克从中国订购新冠病毒快速检测盒。。。意大利人在社交媒体上感叹：疫情结束后，希望不要忘了是谁帮了我们，这一次，欧洲又在哪？并不是美国、欧洲不愿帮，而是能力有限。当美国人被股市搞得焦头烂额，疫情呈现指数级上升趋势时，他们在牌桌上匆忙打出了俩王带4个2，现在正是疲于应对、押注豪赌的阶段，眼睛不会离开本国半分，哪有余力顾得上名义上的盟友。05而中国担当的背后，其实是“供应链在手、天下我有”的雄厚实力。在1945年二战末期，美国的钢铁产量达到了世界总产量的60%以上，石油产量占到了全世界产量的50%以上，彼时美国还是世界第一农业大国，粮食产量和出口量位居世界第一。太平洋战争爆发后的短短四年时间里，美国一共生产了32.4万架飞机、10.84万辆坦克、238.22万辆车、37.4万门火炮，还有150多艘航母、千余艘各类战列舰以及64500艘辅助舰只。产能之强，国力之盛，一举改变二战格局，奠定了美国的百年国运。现在的中国，如同二战时期的美国。国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇今天说，1-2月份，口罩、发酵酒精产量分别增长127.5%和15.6%，冻肉和方便面分别增长13.5%和11.4%。智能手表、智能手环、半导体分立器件和集成电路产量分别增长119.7%、45.1%、31.4%和8.5%。要知道，2月份全国复工率极低，大家都闷在家里，产能还能同比倍增，足见我们的生产能力之强。一声令下，格力、富士康、比亚迪、小米、中石化都可以生产口罩。一个号召，京津冀、长三角、珠三角全线迎来复工，在新增病例保持零增长的同时，还能完成世界上规模最大的人口迁徙回流，这样的能力堪称恐怖。记得前年贸易战之初，安信首席高善文说：我老了，也无所谓了，年轻人可以洗洗睡了。现在来看，一场疫情冲击全球，各国都在做出历史性的选择。欧洲已经躺平认输，随波逐流。美国寄希望于靠放水豪赌。日韩已经出现拐点。世界早已结成共同体，每个国家都难以置身事外。期待这场疫情能够早日结束，我们的年轻人，可能会迎来“战疫”后数十年的繁荣。

01刚刚过去的2月份，应该是房地产史上最不堪回首的一段时间。销售额：克而瑞数据显示，TOP100房企单月实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。土地成交：全国土地市场成交建筑面积仅为10073万平方米，环比降幅高达41%，同比降幅也接近两成。当然，最惨的是房价。中泰宏观发布的数据显示：100个监测城市中，2月房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多！如图所示，2月份房价下跌城市数量猛增。上次出现如此陡峭的增幅，还是在2014年。也就是说，时隔6年，房价下跌城市数量再次达到了70%-80%的高位。把时钟拨回到6年前，那一年发生了什么？2014年2月，杭州打响降价第一枪，单价降幅高达数千元，3-5月份开始蔓延全国。2014年，杭州业主打砸沙盘4月份，任志强接受南都周刊采访说：2014年房价降不了，一旦降价，中国经济要崩溃。房价还是降了

事发突然，当地时间3月3日，美联储宣布将联邦基金利率标准区间下调50个基准点，将超额准备金率（IOER）下调50个基点至1.1%。长话短说，为什么这条消息如此重要？1.这是美联储自2008年以来的最大幅度降息，50BP。2.还没到3月19号的议息会议就降息，足见紧急程度。12008年，是什么时候？2008年1月，在美国衰退迹象加剧导致股市暴跌之后，美联储降低关键利率75个基点至3.5%。2008年9月，雷曼兄弟倒闭震惊全世界，大衰退担忧加剧，10月份，美联储下调联邦基金利率50个基点至1.5%。图示来自金十数据12年后，历史再度重演。在上周五，美联储主席鲍威尔发布声明称，“我们将使用我们的工具并采取适当行动来支持经济。”按高盛的预测，3月份虽然会降息，但也只是在议息会议上降25个基点罢了。力度这么大，来的这么急，说干就干，让每次都对美联储声明字斟句酌的专家们，惊掉了下巴。为什么？美联储给出理由很简单：病毒。2截止3月3日16时，韩国新冠肺炎确诊病例累计达到5186例。伊朗累计2336例，日本累计近1000例，德国累计188例，到今天，除中国外全球70多个国家累计确诊人数超过10000例。疫情在以我们目瞪口呆的速度，在全球蔓延。在刚刚过去的一周之内，美股跌幅超过12%，10年期国债收益率跌破1.4%“荣枯线”，日本1年期国债下跌至-0.197%、10年期国债下跌至-0.104%，澳大利亚10年期国债下跌至0.84%。失业率上升、全球进出口供应链受到冲击、工厂关停、物流受阻、航班减少、零售萧条......这样的局面，想都不敢想！怎么办？全球降息潮，已经是箭在弦上，不得不发。降息的实质作用有多大并不重要，重要的是，在病毒面前，全球央行的可选工具，只有宽松一条路可走，没有其他任何选项。于是，我们看到3月3日澳联储意外降息25bp至0.5%，马来西亚央行随后也宣布降息25bp至2.5%，美联储此次行动后，市场普遍预期加拿大会跟进降息，至于欧洲和日本，本来就降无可降了，QE板上钉钉。是不是有点讽刺？因为一场疫情，大印钞时代的脚步，突然间加速了。3好吧，你可以觉得以上这些话都是闲扯淡。重中之重是：全球放水，对我们有什么影响？海通宏观发过一篇报告：宽松货币环境下，最为受益的是资产价格。从2007年9月到2008年12月，联邦基金目标利率从4.75%迅速调降至0.25%，到2014年，美联储共实施了3轮QE，资产负债表从2008年9月的9600亿美元，扩张至2014年10月的4.5万亿美元。与此同时，自2009年3月以来，10多年间，标普500指数累计上涨了300%，道琼斯工业指数和纳斯达克指数分别上涨了400%和600%。图示来自choice数据这就是传说中的十年长牛，大A难望其项背。最终的结果，大家都看到了。美国的基尼系数在2017年达到45.5%，过去10年，美国最富的1%家庭，现在控制着上市公司和私营企业一半以上的股权，几乎与美国整个中产和中上阶层所拥有的财富总额相同。这个过程是如此的清晰，从2008年美联储摁下“降息键”的时候，就注定了这个结局：持有房产、股票、基金的人们，身家不断膨胀，富人资产的升值速度，远超穷人的工资涨幅。兢兢业业的上班族、奢侈高消费的月光族，成了这场财富盛宴的“下酒菜”。4如果说美国的“压舱石”是股市，那我们的“稳定器”就是房地产。任泽平前两天发了一组数据：2020年1月，中国广义货币M2首次超过200万亿，距离2013年3月突破100万亿不到7年。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增长了16倍。这么多的钱，动不动就是十几倍的，为啥我们的食品、衣服价格涨幅并不大？看看我们的电视机、智能手机、汽车，反而还越来越便宜？正如美联储降息、QE导致资金流入股市里一样，我们的钱都流到房地产里了。从金融机构人民币新增贷款数据来看，房地产行业贷款占金融机构总贷款的比例，从2012年以来持续走高，到2019年，占比已经提升到了33.97%。西南财大之前发过一个报告，2017年中国家庭总资产中，房产占比高达77.7%，远高于美国的34.6%。而我们的金融资产占比11.8%，远低于美国家庭的42.6%。不管股市还是房市，中美两国的富人家庭，用脚投票，做出了自己的选择。过往的经验也告诉我们，这年头持有现金，就意味着年复一年的缩水。与此同时，我们看到了两个现象。1.美股已经创下1980年来的最高溢价，上市公司不断回购股本，推高每股收益，股价涨破天际，估值逼近2000年的科技股大泡沫。2.我们的居民杠杆率在去年底已经逼近65%（天风证券测算），居民加杠杆购房的空间越来越小了。5往前一步是黄昏，退后一步却不是人生。印钞机的威力下，所有经济体都无路可退，唯有继续降息，药不能停。你可能会说，为什么又是这样的套路？明知山有虎，为何偏向虎山行？为什么不能戳穿泡沫？为什么没人做那个皇帝新衣里的孩子？杠杆都这么高了，为什么所有人还是飞蛾扑火？如果说货币超发导致资产价格上涨，是一个不能让所有人都满意的结果。那么，你一定不知道通缩有多可怕。债务规模和价值大幅上升，所有人都在抛售资产，有房族成批断供，生意人资不抵债，工厂倒闭，银行惜贷，没有生产，没有需求，甚至没有经济活动。疫情面前，别无选择，全世界都是如此，这是明知不可为而为之的无奈。经典的美林时钟投资理论里，把经济周期划分为四个阶段：复苏-过热-滞胀-衰退。很明显，全球央行们明知道降息无法解决病毒引起的恐慌，宁可大放水迎来“滞胀”，宁可像上世纪70年代的美国，本世纪的日本和欧洲一样，也绝不愿意面对大衰退的惨象。低利率、零利率、负利率的终点在哪里？没人知道。难怪最近连巴菲特都发出感叹：有些东西会发生重大变化，我只是不知道是什么。6中国怎么办？如上文所说，一切还得看房地产的脸色。我们甚至应该庆幸，中国5年期LPR还能维持在接近5%的水平，大部分城市的首套房利率，甚至依然维持在5.5%的水平。至少从政策空间上来说，我们的余地还有很多。换言之，去年11月份、今年2月份，这两次LPR的下降，在时间的长河中，只是开始罢了。从这个角度来看，3月份开始的存量商贷转LPR合同，恰逢其时，遇到全球降息潮的加速，相当于又一次稀释房贷的窗口期。对你我这样的普通人来说，又该怎么办？要适度负债：大宽松时代，无人能幸免，没有负债和杠杆，财富就是印钞机打出来的数字。要持有资产：负债不是用来吃喝玩乐的，想办法配置流动性强、难以扩大供给的稀缺资产，比如，能跟一二线中心城区、创新药、三甲医院沾边的东西。要有副业：资产可以升值，主业可以谋生，副业可以救命。要有自知之明：早睡早起，定期体检，不与人争一时长短。

2月28日，建行深圳分行官网发布一则声明称：我分行降低二套房首付的报道系误读，目前个人住房信贷政策没有变化，首套住房贷款首付比例不低于30%，二套住房贷款首付比例不低于70%。

有个消息被很多人忽视了，昨天召开的国常会，为了稳就业，提出了3个措施。1，扩大硕士研究生招生和专升本规模。2，离校未就业毕业生提供2年户口和档案托管。3，加大农民工稳岗和就业补助，促进就地就近就业。2019年4月末，同样也是国常会，讨论通过了高职院校扩招100万人的实施方案，有人称力度堪比上世纪90年代的大学扩招。显然，一提及就业，我们就想到了2个群体：大学生和农民工。大学不断扩招带来的后果，是全国新增高校毕业生呈现逐年增加，按天风证券的测算，在2019年毕业生达到了860万，而这一数字在2001年仅仅只有100万。统计局去年发布的《2018年农民工监测调查报告》显示，农民工总量为2.8亿人，新增184万人，增幅仅0.6%，创出新低。大学生变多，农民工变少的背后，是一场我们未曾经历过的大变局。01

根据金融时报2月17日求证，央行表示，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。

楼市深度内容分享，用宏观视角，感受微观冷暖

买口罩大家都知道现在买个口罩有多难。家里的口罩只剩几个了，正好小区超市的老板说，18号会到货一批口罩，一包40块，我顺手订了两包。今天超市老板把钱退给我，其他业主们都说他发国难财，卖假冒伪劣口罩，这帽子太大，不敢卖了。超市老板发过来的60秒微信语音里，全是愤怒。我并不知道他的进货渠道，也不知道他的成本是多少，更不关心这位老板是否资质齐全。我的考虑是：就算他卖的口罩是假的，抬头不见低头见，80块钱的试错成本，对我个人来说，大不了以后不买他家的东西了。口罩到底定多少钱是合理的？界限又在哪里？在一片慌乱的氛围下，没人讲的清楚。在湖北洪湖，一药店因将进价6毛的口罩1块钱售卖，被罚没5.68万元，现在已经重启调查。有人说这个价堪称良心，有人说要罚他个倾家荡产。在同一件事上，出现如此极端的两种情绪，这就是我们对待“稀缺品”的态度：要么得到，要么毁灭。供给与需求但是，这从来都不是非黑即白的世界。有人支持高价，因为涨价可以抑制需求，大家都省着戴口罩了，企业看到有利可图，千方百计扩产能，供增需减，价格自然回归正常。问题是：企业想扩大供给，没那么容易。中国产业用纺织品行业协会产业研究部负责人季建兵说，“加上临时新建、扩产的产线，全国口罩日产量肯定会大于2000万，就算以3000万计算，眼下每天需求达到了一个亿，每人每天一个口罩，是不可能的”。这并不是动动嘴，让工人返工、物流通畅就能解决的问题，作为一个平时需求量并不高的物品，原料才是最大的瓶颈。2018年，全国熔喷无纺布产量不到10万吨，现在1个工厂2条产线，24小时无间断运转，每天产1吨的熔喷无纺布，还是不够用。新建一条生产线，则需要一年的时间，我们等不起，这是一道“兼顾效率与公平”的难题。戴口罩需求暴增-上下游涨价-加速生产-产能遇瓶颈-口罩价格继续涨-调控出手打压-限渠道、划定价格红线-保公平-误伤刚需。房子和口罩房子和口罩是一样的道理。一二线资源稀缺，地价上涨传导至房价，各大城市加速卖地，如同口罩有利可图后，厂家千方百计扩大产能，完全是一个路数。以2019年为例，2019年全国50大城市合计卖地共4.41万亿，同比上涨19.33%，刷新了历史纪录。部分城市的卖地收入超过2000亿，其中属杭州最多，达到了2836亿。其余像上海卖地1992亿，广州1864亿，苏州1850亿。与口罩供应存在同样的问题：中心城区的土地，永远都不够，无解。要保证房地产的效率，需要继续加大卖地的力度。有了土地收入，才能更快速的更新基建，吸引人才，高校、医院、高铁、地铁才能更多更快的上马。要保证市场的公平，需要设定“房票”的门槛。个税、社保、摇号、抽签、排队，新房不准涨价，买到手里不准卖，降低流动性。调控之手你看，我们最熟悉的名词出现了：限购、限价、限售。对天天浸泡在楼市调控的城市来说，这些手段是看家的本领，简直不要太拿手。由此造成的后果，是房价倒挂，摇号寻租，捆绑车位装修，新房供应减少，刚需拿不到房票。当然，市场至少表面上稳定下来了。这与目前口罩的价格体系几乎一模一样。因此，我们可以得出一个结论：对稀缺品来说，无论采用什么方式来分配，都不是万能的。之所以成为“稀缺品”，就是因为拼尽全力都没办法扩大供给。想让口罩达到供需平衡，问题根源不是产能，而是新冠能否被消灭。想让房价不这么离谱，不是卖地、做大都市圈就能解决的，而是教育、医疗资源能否下沉。至于限购、限价等调控措施，很大程度上，是为了刚需群体能享受到“相对公平”，而非“绝对公平”。打压or自救有时调控是为了打压，有时是为了自救。今天看到报道说，仅2月12日一天，就有上海、浙江、西安、无锡、南昌五地发文，为房企纾困。据不完全统计，目前全国已经有超过10省市出台了各类涉房政策。无锡17条，西安10条，杭州提及可以顺延缴纳土地出让金和开竣工时间，上海未能按期缴付土地价款可申请延期。图示来自亿翰智库央行副行长潘功胜说：现在市场预期下次MLF操作的中标利率和2月20日公布的LPR利率较大概率会下行。可以预期的是，未来1个月，类似的政策会越来越多。救市的效果能有多大，完全取决于疫情的进展，而非降息降准、买房补贴、减税降费之类的措施。要公平还是要效率？从这个角度来说，口罩调控和楼市调控，都是“安慰剂”，改变不了“稀缺品”供不应求的现实。投机情绪高涨时出手打击，给刚需以希望。市场低迷时力挽狂澜，给房企留下一丝生机。西方名言说，“凡有的，还要加倍给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来”，说的是效率。老子说：“天之道，损有余而补不足”，说的是公平。相对来说，我更希望公平，尽管知道短期很难实现，但谁还不能有点梦想呢？

前天发了一篇文章，讲了楼市“供需错配”的问题。比如，3线以下城市的施工面积，占到了整个房地产的6成以上，而大部分地市和县城，最近几年人口净流出、空置房增多的态势一直在加剧。再比如，上世纪90年代，潘石屹冯仑撤离海南时，北京的人均居住面积只有10平米。20多年过去了，尽管北京的环线一直在扩张，城市群的规模越拉越大，人均居住面积依然不到20平米。没办法，虽然小城市房子卖的好、盖的多、涨得快，但大家还是喜欢往大城市里挤，用脚去投票。由此，我想起一句老话来：与人不睦，劝人造屋。啥意思？搁以前，跟谁的关系不对付，一定要劝他多盖房子。一方面，想要盖房，必然会牵涉左邻右舍、屋檐高低之类的琐事，口角之争由此而起，一家人不得安宁。另一方面，盖房子工程浩大，家庭财富被消耗尚在其次，高楼一起，必须要配以精美器具，吃穿用度日渐奢侈，透支了对方的财气与精力。这句话用到现在的小城市，不也是很贴切么？小城市本来就挣不了多少钱，在收入没有提高的前提下，买房、首付、月供、装修、家具，强行的拔高消费，与“劝人造屋”没有任何区别。10月份的时候，统计局公布了前三季度居民人均可支配收入，京沪、江浙粤均突破3万元，甘肃、云贵、黑龙江、河南均在1.5万左右。西南、东北、西北、中西部人均收入连东部的一半都不到。与此同时，从央行测算的居民杠杆观察，2018年末，我国居民杠杆率已经达到60.4%，到2019年底，这个数字可能达到65%。即便如此，前赴后继在三四线买房的人，依然拦不住。拿今年来说，参考70城房价指数的表现，6月的洛阳、7月的平顶山、8月的绍兴，还有临沂、秦皇岛、唐山，各领风骚几个月，引其他城市竞折腰。明知道小城市是个坑，为啥还这么多人往里跳？因为大城市更买不起。去年的时候，我写过一篇文章，现在已经没有100万以下的房子了，今年马上要结束，形势依旧。一线不必多说，北京的西城，深圳南山和福田，上海的浦东和徐汇，平均值全部在700万以上。二线城市中，杭州的滨江与西湖区，武汉武昌区，成都青羊区平均值全部在200万以上。三线城市中，扬州广陵区，洛阳的洛龙区，包括南昌的东湖区，单套房产平均值全部在100万以上。图示来自安信证券研究中心这种情况下，按照50万3成首付，利率上浮20%来计算，选择的余地已经很小了，动辄六七千以上的月供，一般人也很难承受。50万首付，7000月供，对三线以下城市来说，是什么概念？前段时间看到一个网友发出来的招聘，坐标华北某县城，全国百强县TOP20，小学和幼儿教师，底薪1650元+绩效。按一个月挣2000块钱，可支配收入800元来算，家里没矿的话，50万需要存52年，7000月供需要攒将近9个月。这绝不是孤例，而是绝大部分小城市的常态。大城市的房子高居云端，没有任何机会，小城市里多淘一淘，找找熟人，买个老破小二手房，哪怕是小产权房，靠父母周济，亲戚朋友转借，还是有可能买到的。这是一个让人感到无奈的现实：大城市根本买不起。而几千个县城，几百个地市，则需要掏空整个家庭，背着沉重的负债，才能勉强买到。人一旦背上了负债，收入却没有任何盼头，就只能去大城市拼机会。这就是今天我们要说的重点：供需错配的背后，是愈演愈烈的“人户分离”。房子买在老家，消费强行被拔高，月供还不起，只能选择去一二线热点城市打拼，一边还老家的房贷，一边在大城市省吃俭用租房住。这就是“人户分离”。前几天有位朋友在文章下面留言：在上海工作，想回长春买房，对比绝大部分城市，长春也不算小了，但他依然纠结出手的时机，还有工作、回家、收入、月供的问题。我的建议是：首套随时买都没事，但是，在没想明白回家做什么工作之前，还是暂时放一放为好。李迅雷之前发过一个数据，即便是人口流入量最大的广东省，在可获得的19个城市人口统计数据中，居然有11个城市的常住人口扣除自然增长人口后出现了负值，也就是人口净流出。广东尚且如此，其他省份的中小城市，可以想象会是什么样子，尤其是郑州、武汉、成都、西安此类省会首位度较高的地方。所以，我非常理解年轻人为啥会变得越来越“佛系”。按经济学家梁中华的统计，现在我国农村地区有3000多万光棍。不想打光棍，就要去城里买房，买房就要背上债务，想还债就需要去大城市找高收入的机会，挤在合租屋里感慨，奔波半生，不知道哪里才是落脚之地。这种生活，没几个人想要，还不如不结婚，不生孩子，不买房，能在大城市里混一天就算一天，当一天和尚敲一天钟，成为越来越多年轻人的生活方式。房地产飞速发展了20年，演化出这样的结构，着实让人哭笑不得。但是，作为个体，我们在大势面前是无力的。冬至来了，以后白昼渐长，黑夜渐短，希望在大城市租房的“有房族”们，能早点找到回家的路。降低负债，提高收入，努力提升自己，才是最好的应对办法，而不是一味的抱怨。该加的班还要加，996吐槽几句就行，别真以为自己是公司的主人翁了，遇到难缠的客户也别跟他置气，绝大部分人只是大城市的过客，现在一切的委曲求全，都是为了房子。假如下次有人问你“租房”还是“买房”，不妨淡定的回答一句：谢邀，人在北上广，房子在鹤岗。

今天想分享三个故事。一，农民工。在知乎上看到一个问题：火车硬座和卧铺相差仅一百元，为什么会有那么多人选择硬座？这个问题，透露出浓浓的“何不食肉糜”式的高冷气息。去年看过一个视频，42岁的邢万强是河南信阳人，在新疆打工，常年劳作，看起来像个50岁的人，为了回家，在列车上站了40多小时，两天没有合眼。随身的两个编织袋，除了被褥，全是给孩子带的零食，身上带的方便面吃完了，就一直饿着肚子。记者问他：“孩子跟你的感情深吗？”邢万强眼里含着泪：“经常不跟他们联系，孩子都已经快不认识我了。”他还说了一句，我到现在都忘不了：“晚上不干活，吃不吃饭都可以的”。邢万强只是千千万万农民工中的一个，过段时间，他们还会出现在绿皮车、大巴、汽车站里，奔波千里，回家过年。根据统计局的跟踪调查，我国农民工总量自2016年以来已突破2.8亿人，2018年农民工总数2.88亿人，约占我国总人口的21%。二，北漂高材生。“住在燕郊500块钱一个月的合租房，省钱一天只吃一顿饭。努力寻找试镜机会，用健身和学习消解掉焦虑。”12月1日，毕业于中央戏剧学院的科班演员安子然告诉时代周报记者，以上就是他的日常生活。毕业两年，安子然演过两部剧的男二号，参演七部电视剧，但至今为止无一播出。今年一整年，他没有接到过一部戏，靠出演话剧挣了两万块钱，这是他2019年全部的主业收入。数据显示，2019年以来，共有超过3228家公司名称及主营业务涵盖“影视”的公司注销或吊销，远高于2018年的1946家。没事可干怎么办？回家似乎是大部分人的选择。2017年末上海、北京、天津常住人口净流出数量分别为8.2万、10.4万、9.28万，合计27.88万。2018年末，北京全市常住人口2154.2万人，比上一年减少16.5万；上海常住人口为2415.27万人，比上年减少3万以上。三，在上海养孩子。12月9日，上海社科院发布了有关中小学生成绩变化影响因素的调查，报告显示：在上海，养一个孩子到初中毕业要花费84万，而且孩子每天在家写作业要3个小时以上成绩最为理想。家庭收入越少的家庭，给孩子教育的比重就越高。比如年收入在5万以下的家庭给孩子教育的投入达到了71%，接近了家庭收入的4分之3，而5-9万元收入的家庭，大约会有一半的收入投到了孩子教育上面。无独有偶，央行最近发了个报告，低收入家庭债务负担较重，尤其是年收入低于6万元的家庭。有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比为

这些年，楼市的增长速度有多快？第一个阶段，1998-2009年，我国住宅开发投资额从2081.6亿元增加到44319.5亿元，增长了20倍。住房开工面积增长了7.8倍，年均增长18%，比上世纪日本经济高速增长那15年还要快。住房万人开工量[v]从1998年约22套增加到最高的2011年128套左右，增长了4.78倍。第二个阶段，2009年到2018年，新增建设了9374万套住房，比上个10年还要多36%。到目前，基本实现了户均住房套数超过1套，人均住房建筑面积近40平方米。但是，在房改初期，当年低价获得公房的有房群体，通过资产置换、卖一换一的方式推高了房价，现在，首次置业群体只能通过加杠杆购房，这就陷入了“杠杆高-房价涨-杠杆高”的循环。由此带来的，是居民杠杆率不断走高，房企经营性杠杆持续增加，好比是不断拉紧的弓弦，只要负债率、杠杆率、空置率继续走高，就极有可能会断掉。那么，在下个10年，房地产还会不会加速发展？我们可以从购房需求的角度，分析这个问题。太平洋证券经济学家肖立晟此前发布研报指出，房地产需求主要由城镇化需求、二胎需求、结婚需求以及改善性需求组成。先说城镇化。我国2018年的城镇化率为59.58%，到2030年，10年间城镇化率目标为70%。根据发达国家经验来看，城镇化率60%-70%时，城镇化进程仍处于较快发展阶段，当城镇化率超过70%时则会显著变慢。显然，我们正处于从60%向70%过渡的阶段。那么，发达国家城镇化率从接近60%提升到70%的时间是多少呢？数据显示，美国用了15年左右，日本是12年，法国11年，韩国最快，只用了7年。因此，未来10年，农村人口涌入城市的城镇化需求依然存在，但是10年之后，需求变小是必然的。再说生育率。经济学家任泽平在《生育报告：2019》中指出，2016年全面二孩政策不及预期，生育堆积效应业已消退，2018年出生人口降至1523万，比2017年减少200万、减少12%。育龄妇女规模已见顶下滑，2030年20-35岁主力育龄妇女规模将比2018年减少29%，其中25-30岁生育高峰期妇女将减少41%；出生人口即将大幅下滑，预计2030年将降至1100多万、较2018年减少26%。也就是说，10年之后，新生儿会下降到1100多万的水平，对比2018年的1523万人，足足下降了423万人。新生儿减少，意味着二胎增加所带来的房屋置换、以小换大的购房需求持续减少。还有结婚率。根据网易最近发的一篇报告，在1999-2010年间，总抚养比持续下降，结婚率上升，两者呈现出背离的趋势。2013年至今，总抚养比持续上升，结婚率持续下降，变化轨迹刚好相反。结婚率从9.9‰到9.6‰、9‰、8.3‰、7.7‰，到2018年只有7.2‰，且经济越发达地区结婚率越低。数据显示，2000年之前我国每年结婚登记维持在900万对左右，自2005年以来登记人数持续上升，但是近几年登记人数又不断下降。到了2017年，我国结婚登记1063万对，相比于2013年的最高峰，已经下降了超过280万对。短短几年时间，下降幅度近30%，我们可以得出一个结论：结婚率的跌幅是呈现加速状态的，时间越久，跌的越多，越是房价高的地方，结婚率越低。这样的趋势，会直接导致婚房需求量的减少。改善性需求又会如何变化？何为改善型需求？原来在乡下住大院，现在想去城里住高层，远离市城中村里的大棚房，后来想换到配套更好的现代化小区，棚改、拆迁、旧城改造就是典型。以棚改为例，以前是拆迁给房，这几年是拆迁给钱，也叫棚改货币化，2015年至2017年，全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套，超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务。但是，今年的棚改总量还不到300万套，货币化的安置方式也大幅收紧，大部分拆迁户仍以实物安置房为主，这样一来，由棚改带来的拆迁置换购房需求，将会大大减少。此外，还有“旧改”这个因素存在，据测算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元，高于“棚改”减半导致的资金缺口。也就是说，老旧小区以后可能不拆了，用“修修补补”代替“大拆大建”，既能改善老小区的居住环境，还能弥补棚改缺失的投资额。综上所述，无论是城镇化进程放缓，还是生育率降低，包括结婚率趋势性回落带来的婚房需求走弱，还有棚改被旧改接替，大拆大建模式的改变，都意味着房地产市场的“整体需求”难免下降。商品房归根结底是一种“商品”，需求下降，必然会导致供给过剩，对不少中小城市来说，房子“多如牛毛”是大势所趋。作为楼市的见证者，我们要明白，住房商品化从无到有，不过短短20余年的时间而已，在历史的长河中，不过是白驹过隙的一瞬间。一个行业从“蓝海”到“红海”，遇到瓶颈，供应过剩，也是迟早的事，对购房者而言，下个十年，改变正在悄然发生，房子，不再是一件稀缺的金融投机品，而是属于每一个人的自住消费品。