本想聊聊苏州和上海的新政，苏州彻底放开，但上海的新政力度属实让人无感，还是说说上海云锦东方5亿豪宅的诈骗案吧。案件就发生在《繁花》主演胡歌和唐嫣所住的小区——云锦东方二期，从当年李佳琦花1.3亿拿下云锦东方二期顶复，再到去年5月份云锦东方三期认购火爆被暂时叫停，这个豪宅小区就一直在舆论的风口浪尖，这次又来了场好戏。案件主角是一位2001年出生的女孩，她把自己包装成在上海很多房产，并称自己在旁边步行100米就能到的西岸传媒港有产业，为了通勤和谈生意方便，打算在云锦东方二期这里租个房子住。图中红1处是云锦二期（云锦东方锦园），云锦东方云筑是云锦三期，右边是西岸传媒港最终，诈骗女在云锦东方二期租了一个400多平的大平层。租房的过程，疑点重重。按照绿中介上的挂牌价格，云锦东方二期400多平的房子月租金大概在15万元。一套月租15万的房子，一般来说诚心租房住的客户会和房东讲讲价，大概月租再降个几万就签约了。但是诈骗女偏不，她出价20万/月，这么反常的事，是谁都要怀疑一下。不过，诈骗女给了个合理化的解释。以女孩子一个人租房住钥匙放在房东那里不放心为由，并以将房租月租金涨到20万为条件，希望房东可以将放置房子的备用钥匙、遥控器等一系列物品的“黑盒子”给自己。这个“黑盒子”是什么东西呢？没什么神奇的，就是像上图一样，交房会给的一个放房产证、房屋钥匙、遥控器等物品的盒子。房东最后还真给了她。手上有这个盒子，一定程度上增加了自己是房东的可信度，为之后成功实施诈骗提供了基础。至于传出来的诈骗女一口气付给房东60万，让人感觉好像很霸气，但是在这种豪宅的租赁支付租金的方式既然是押二付一！押三付一给80万都是便宜租客了好嘛。故事编的还是有瑕疵啊。接下来诈骗女又开始操作了，去云锦三期租了两套240平的公寓，同样的套路溢价租房，同样找房东拿到“黑盒子”。交了是三个月房租，期间云锦二期的房东还来房子里看过，给诈骗女的评价是：干净整洁，是个爱惜房子的好租客。好戏开场了。诈骗女就在这个时候和房东说：“这个房子我住着很喜欢，干脆你就出个价，我把这个房子买了。”房东本来也是想着边租边卖的，现在房子不好卖，给诈骗女开价一个亿。房东价格给出来之后，诈骗女谈判了几轮，最终谈判结果是，诈骗女给2700万现金加上两套三期的公寓，置换这套400多平大平层。绷不住了。最让我绷不住的还要属后面这段——拜托，豪宅市场都是大户型相比小户型要好卖好嘛。几周前云锦二期才刚成交一套顶层复式，人家很抢手的OK。抛开这些不谈。这年头有几个人会去买公寓啊？这个价格去买正看太平湖的锦麟天地，他不香吗？公寓的交易税费还那么高，，你这一下给两个，疯球了！两套公寓再加上现金总共算下来就1.07亿，也就多出来的700万，什么神仙业主能欣然同意？就当这些都顺利进行了，后面的操作也很令人匪夷所思。房东本人在国外，没想太多就把房产证寄给诈骗女了？看到这句话我的脑子都要被问号戳碎了。哪天思聪哥去了海外，你让他把凯德茂名的房产证寄给你试试。公证委托这个环节也疑点重重，哪怕淘宝找个外省的，公证处的委托公证都是视频录像、人脸身份证识别的，绝不是拿个房本就可以办理公证的。更何况，任何公证委托交易，哪怕是亲妈来帮忙签字，钱也是打到业主名下账户的，根本不会打到受托人账户上。诈骗女怎么就在房东在国外的这段真空期把这套房子卖给了若干人？怎么定金就打到她账上了？卖房也是要做网签的，网签只能做一家的啊，后面的人来买房，一拉产调发现房子已经有了买家难道还能欣然支付定金？而且，网签之前，买家最多也就付20%左右的定金，2000万又不是白纸一张，连资金监管都不做吗？这是怎么诈骗到5个亿的？算一下吧，就算故事里说的7700万把房子真的过户给了同小区的富二代，剩下的诈骗额度还有4.3亿，按照2000万的定金额度算，诈骗女至少需要在房东回国之前找到21个买家！她是钻土豪窝了吗？能在这么短的时间里找到21个真金白银付定金的“冤大头”？回过头来再品味一下诈骗女把一个亿的房子以7700万的价格卖给了同小区富二代这个事，要是有个房子价格打了7.7折出售会发生什么事？都不用挂牌，中介就会打电话给目标客户，当天就会有数组客户来看房，不出三个小时这套房子就会被广为流传，指不定还能上个热搜。结果它就这么静悄悄的成交了。完全不合理啊。当时消息刚出来，大碗粉丝群里就有学霸说这个故事很像网飞的纪录片《虚构安娜》——这个剧里安娜去五星酒店吃喝全都是挂账，去国外游玩都是让迷妹刷卡买单，安娜说：“我身上从来不超过几千美元，只要随手给几张100美元的消费，别人就会以为我很有钱。”就是这么个小女生成功的装成了出手阔绰的名媛，在纽约富豪圈里混得风生水起。本案的主角更像个虚构失败的诈骗女，缴纳租金的方式、获得“黑盒子”、房东在海外寄房产证、外地公证处、网签方式、诈骗额度……我只能说，漏洞百出。而现实中确实有过这样的骗子——黎伟业。这个香港骗子假冒富二代在比华利山租下半山豪宅，并投入7000万进行包装，成功在当地富人圈中站稳脚跟，最后骗这些人跟着他投资理财，几年后，卷款4亿多跑路。当然了，这些诈骗离我们常人很远，但是快过年了，诈骗行业也是要考核KPI的，还希望大家能提高警惕，遇事理性分析，守住自己的腰包，过个安稳年！快过年了，大家进入了回家倒计时的阶段，大碗祝已经在路上的一路顺风，将要在路上的等出发了再祝你，已经到家的和我一起祝在路上的朋友一路顺风。年底是诈骗高发期，如果大家有什么疑惑可以来大碗粉丝群里咨询，这群来自五湖四海，从事各行各业的朋友将为你解决各种难题。相信过不了多久北京和深圳就会出台政策，来大碗粉丝群里吧，我们将第一时间在群里答疑解惑！现大碗粉丝群成员已经破万，看来大碗粉丝群以后得加个收费门槛了！扫描下方二维码，限时免费加入大碗粉丝群！专题研究：置业逻辑：上篇

每次去调研，对一座城市总是会萌发全新的感受。旅游时看北京是庄严肃穆，而真实探房后的北京，总是带着些风尘仆仆的意味，那些繁华在每天忙碌密集的踩盘中，都变成了一件件虚无缥缈的东西。这次去大连，一样也不是兴奋的观光者。这座城市有太多让人想去说又难以言尽的东西，除了外表整洁、气质温润的第一印象，在它更深层次的内部，你会触摸到它曾经历过的一些创痛。几近熄火的土拍市场，冷热不均的新房市场，本地人对地段的选择……都是反映这座城市最为直观的楼市“晴雨表”。这次不聊宏观，回到房地产最为本质的土地、市场和人，转而探求一点城市外的精神世界。东北系列最后一篇，就来看看褪去滤镜后的东北代表城市—-大连，真实的行情究竟怎么样？土地慢性贫血是原罪大连的土拍市场，已经太久没有出一则让人振奋的消息了，相反是一直沉默着。最近的土拍消息，还是位于甘井子区的体育新城住宅用地再次流拍。这块地一出场就挺卑微的，它的楼面价仅有6957元/㎡，这个数值是什么概念呢?在2015年的时候，大连的楼面价就是这个数，这个地价直接让人梦回8年前。这块地的不远处就是板块内的销冠招商公园1872，它在2021年2月拍地的时候，可售楼面价就已经高达11126元/㎡。它所在的体育新城板块，一直占据甘井子区最好的区位，它的房价在近几年也是水涨船高，从最初中航华府5000-6000元/㎡的单价，到现在二手房涨至2万＋元/㎡。即便如此，这样一块低价地最终还是难逃流拍的命运。是大连的土地供应太多了么？远远不够。去年，大连主城五区成交有且仅有5宗住宅用地，创下了土地市场供应量近5年的最低值。其中高新区2宗，中山区2宗，以及甘井子区1宗。时间线再拉长一点，自2019年开始，大连土拍市场就已经灭了热情，土地的供应量和成交量连年缩水。2019-2021年，当全国各地兴起扩张卖地的风气，大连却相背而行，唯它在二线兄弟中缩减了供应量。有人或许会问土地供应少，那为啥开发商拿地的热情还不高呢？单就体育新城而言，这个区域新房已经趋于饱和了，未来没有挂牌的土地还有100多万㎡，目前场上的新盘供应，大多集聚在甘井子区和金普新区。过多卖不出去的存量新房，也都集中在这片区域，这让开发商不得不慎重。大环境下，大连的楼市整体也进入了低谷期，随着地铁2号线的兑现，体育新城的投资客发现并没有得到想象中的回报率，出仓损失惨重。最新的贝壳数据中，体育新城板块最近一周的成交均价仅有14152元/㎡，同比去年跌了近16%。即便政府在此次拍地中拿出了极大的诚意，面对严峻的市场行情，开发商也只能继续详装冷漠。市场冷热不均是导向当然，并非大连所有板块都激不起任何水花，像东港、高新、中山等核心板块的改善盘，依旧是市场上难得一遇的天菜。这些板块基本都有着以下类似的特点：连续三年无供地，新房几乎无房可卖；新盘以改善为主，区位周边面向的是庞大的改善客群。在核心区内部，多的是平均房龄超10年、户型落伍的老房子，在大连，改善的需求反而是长线存在的。在大连，400万的预算买不到一个适合的改善住房，并不是一件奇怪的事。这个预算，看似已经进入了大连中高端改善的圈层，但真正选择时会发现，想在市区且拥有三室以上的户型，这两个条件同时兼备实在是太难了。所以大多数大连改善客群，要么是放弃位置选择了偏远一些的下跃或小户型叠拼，要么在市区接受着三室两厅两卫的等比例放大户型。看到这或许你会疑惑，那为啥大连不能在市区多做四室的改善户型呢？首先从流通性上，“大三室”产品依旧是大连市场的主流选择。早年的大连刚需客群，大多把小户型公寓和小面积住宅作为首套住房，其中以70-90㎡的两室户型最为常见。在后来的置换中，以两室的小户型换三室的大户型更符合置换的逻辑，往往开发商也考虑到这点，因此不敢冒险打造大量的四室产品。其次是大连市场对改善房的定位偏差，和追逐房间数量多少而言，他们反而倾向认为改善客群更需要的是空间的尺度感。在三室中做到将尺度拉满，充分享受空间的阔绰感和体验感，才是改善客群的终极目的。至于那些想要四室的客户，完全可以选择别墅一类的产品。说到改善热，接下来就得说说刚需有多冷。作为大型刚需自住板块，整个金普新区新房扎堆，塔吊高竖，一幅热火朝天的画面。走近了发现，很多项目都已经是静止状态，甚至留有大片拿地后迟迟不动工的空地。在这个区域，房子降价出售再普遍不过。以小窑湾卖得比较好的项目来说，其中万科操盘的一个大盘，先前是围绕新建的万达广场拿了十一块地，结果目前就开发了五块。之前的开盘价在1.1万元/㎡，后来实在卖不动，降价到现在的0.75万元/㎡，在刚过去的春季房交会上，金普新区的契税补贴至高6万元/套。即便如此，依旧是卖得够呛。这些盘虽说是刚需盘，但户型设计都卷得很厉害，采光面大多是大面的落地窗设计，加上洋房能做到90%以上的得房率，这些远比市区看到的户型更为惊艳。金普新区卖得最好的华润项目，商业、交通等配套目前都已兑现，而那里的销售也直接坦言，我们是金普新区唯一能保证如期交付的。话以严明，金普的尴尬不点自破。地段过敏体质是症候在大连置业的人，其实基本可以排除外地投资客了。首先是大连真正能带来价值的核心资产，大多不便宜，基本都在3万元/㎡以上，这其中还有大量与之竞争的改善客群。再者是大连的新房和二手房大多存在零倒挂甚至负倒挂，没有泡沫，一片祥和。根据中国房价行情网最新公布的一季度大连房价来看，仅有中山区和普兰店房价出现正倒挂趋势，倒挂幅度最大仅为225元/㎡。所以真正买在大连的人，既有在这里生活的本地人，也有纯纯喜欢看海的外地定居者。先说说大连本地人，他们大多对老城区的执念比较深厚。比如说一个从小在中山区长大的大连人，家里老房子需要置换，绝大概率他依旧会选择中山区定居，再远也只会退居到东港、西岗一带。比起外地游客面对大海的憧憬，他们大多对海景房并不感冒，并扬言要把一线海景留给真正热爱大海的人。究其原因，只怪大连的气候实在是太潮了。以东港来说，能看到大海的房子只能是北向客厅，这除了背离绝大多数人朝南的居住习惯外，临海的那一排，冬天刮北风，冷就不说了，除湿机的水都得比别人多换几次。跑遍了大连新盘，基本上销售也很少提到什么海景房的字眼，提到了大连人只会条件反射来一句：太潮了，我不要。除了海景，大连人选房也带有一些迷信的色彩。很少有城市，能把殡葬行业摆在明面上，并且做得风生水起，在甘井子区，几乎每条街道上都会冒出一两个或连排的殡葬用品店，一条街直接关照“生死”。大连的殡葬行业虽发达，但并非老百姓都能欣然接受。以高新区黄埔路为界，黄埔路以南的价格明显高于黄埔路以北，只因为北面的山上有坟，因此存在不小的价差。其他的还有类似不去金普和甘井子的坚持，即便大连开车去往哪里都能畅达，但这种类似于开发区的边缘板块，大多数本地人不到万不得已不会碰触。而对于纯纯喜欢看海的外地定居者而言，买房的选择大多排除了核心区。就新房市场来说，除了往东港、金石滩一带挤，好像也没有别的更好的选择；一旦放宽至二手，一些临海的二手可太有得挑了。唯一有点纠结的，就看你是想看南向的海，还是北向的海了。接下来该聊聊面对真实的大连市场，购房者究竟该如何抉择？第一，优先高新区黄埔路以南的住宅。这里不谈迷信，只谈黄埔路以南的价值。整个高新园区，目前只有华润置地瑞府，华润半山润景，中海叁号院等少数项目在卖，这些大多都集中在黄埔路以南。后期高新园区暂时也没有新的住宅供地，几近饱和，稀缺性奠定了高新园区主要基调，而黄埔路以南则是高新园区的核心。此外，黄埔路以南，聚集着整个高新园区乃至大连最好的产业资源以及教育资源。这里企业以服务业、外包、软件和动漫产业为主，腾讯大厦、海辉、惠普和几个软件园都在这里，坐拥大连理工、大连海事两所高校。地皮稀缺，又不缺产业和人气，不出意外这里将会是大连最有前景的板块。第二，捡漏市中心次新的房子，价格是真香。虽说买新不买旧，但对大连自住需求比较多的群体而言，买旧反而是保本。大连的城镇化起步足够早，这也因此让这座城市囤积了大量房龄超10年以上、户型跟不上潮流的老房子。这时候核心区域的二手次新就成了香饽饽。以高新区的华润置地瑞府而言，新房售价在4万元/㎡，按最小面积135平来计算，总价也需要540万。而周边的国宝星月湾4月均价也才不到1.4万元/㎡，项目于2017年建成，大三室146㎡的户型挂牌价也才168万。这时候在新房市场寻求不到安慰的改善群体，二手次新也不失为一种选择。第三，牢牢把握住东港70年产权住宅。作为中山区重点开发的区域，东港商务区的概念最早开始于2003年，板块内大多以40年产权的公寓住宅为主。70年产权的住宅，除了一些不太好卖的尾盘，目前有且仅有一个未开盘的保利东港天汇，项目预计还需要等1-2月才能开售。和其他核心区一样，东港供地有限，今后70年产权的住宅房源只会越来越稀缺，日后转手也能有很大的升值空间。以上东北所有的调研部分就讲完了，大碗团队今后依旧会秉持初心，马不停歇，踏破铁鞋，只为给大家带来最真实的踩盘感受，让朋友少走弯路，共同大碗吃肉。想及时获取大碗调研进程，请扫描下方二维码，并添加微信，我们将拉您进入大碗城市群。专题研究：置业逻辑：上篇

很多人一直把东北的希望寄托在沈阳。说这里是地理上的东北中心，作为省会城市，未来必定兴旺发达冠绝寰宇。甚至某国内知名大V带团抄底东北时，沈阳也成了东三省唯一进入大V带团的城市。大碗团队经过半个月扎扎实实的调研，今天咱们再把沈阳楼市揉碎了放大看看。当然，哪怕是其他城市的朋友，也可以对比着沈阳看看，寻找共同之处，避免踩入雷区。毫不夸张的说，当下80%的城市，正在慢慢沈阳化。沈阳楼市，已经彻底倒在了内卷的道路上。很多城市也都在内卷，但沈阳的内卷已经到了疯魔的程度。第一，沈阳楼市，烂尾卷出了新高度。相信很多人都见过烂尾楼，但是我敢打赌，你一定没有见过这么成群的烂尾楼。这是被誉为东北总部基地的项目，位于沈北新城，号称要“云集2000栋企业总部大楼“。凡是目光所及之处，均是烂尾。当然，可能很多人会说，烂尾嘛，每个地方都有，不能以偏概全。对，有道理，咱们来看看沈阳最核心的区域，金廊沿线，究竟怎么样。--这里也被称为沈阳的城市中轴，聚集着沈阳最好的五星级酒店、最高端的豪宅、最多的超高层，几乎都在这条轴线上。毫不夸张的说，金廊沿线就是沈阳的门面，就是沈阳的发展命脉。但是，即便如此，也逃脱不了被烂尾充斥的命运。京城中心、嘉德广场、世茂五里河、世界城、东森总部商业广场、领先国际城、宝能环球金融中心、乐天世界……华丰嘉德广场这些几乎都在金廊沿线，这些项目每个几乎都曾深陷停工风波。中轴线如此，更别说其他郊区项目了。第二，沈阳楼市，开发商卷出了新高度。沈阳目前的商品住宅库存量高达1413万方，去化周期高达40个月。根据贝壳新房的相关数据，目前沈阳的在售新盘，达到了425个。可怕的是，这些浩浩荡荡的数百个新盘，几乎全都卖成了现房还卖不掉。卖不掉怎么办，开发商只能卷起来。开发商内卷第一步，卷门面。沈阳的开发商，可能是全国最会造售楼处的开发商了。这是新市府沈中大街的中海天钻项目，高层带精装。你看看人家这售楼处，大面积的玻璃幕墙加金属铝板，妥妥的现代化气质。这是浑南板块金阳大街新希望锦麟誉，全石材+金属外立面，这在一线城市绝对属于顶豪售楼处了。对于这些1.6万-1.9万之间的项目，沈阳的开发商直接把门面干出了花。大面积的石材、大面积的落地窗、大规模的铝合金在沈阳各大售楼处大范围的投入使用。沈阳的开发商真不容易。卖着最便宜的房子，盖着最豪华的售楼处。开发商内卷第二步，卷营销。堆砌完售楼处，开发商开始堆人。沈阳，可能是拥有营销人员最多的城市。几乎每一个在售新房前面都蹲着“小蜜蜂“（发传单的人）。只要我们从售楼处出来，必然会有两三个人围上来，问你其他项目考不考虑。有的时候，堆人可能还不够，还得堆装标。用着最好的装标，才能留下好不容易来到售楼处的人。浑南新南站的龙湖云颂，0.8万的拿地价，卖1.4万左右，肯定是不赚钱了，但是你瞧瞧人家这装标。大理石双层背景墙，一线品牌厨房家电全部配齐～～这些都是后期统一的交付标准。光这个标准，打底都得3000+。建议全国开发商都来学学沈阳，看看开发商们是如何用最少的钱做出最豪气的装修。开发商内卷第三步，开始卷价格。不管是浑南、还是大东、皇姑，所有的项目都比刚开盘的时候统一降价15%-20%。请注意我的用词，是所有。胆子大的，直接降价。胆子小的，偷偷降。亚泰鲲鹏府原先卖1万+多的毛坯，现在直接送精装，折算下来只要8000多。但是对于沈阳的开发商而言，当下最最重要的，就是卖货的流速。能卖掉才是王道，能跑一套是一套。“赚不赚钱不是最重要的，大家交个朋友最开心。”这种骗人的谎话，是沈阳开发商每天晚上含泪安慰自己最多的。随着内卷的加剧，沈阳楼市，目前呈现出三个典型的特征：第一个特征，沈阳的房价，呈多中心散状分布。和平有和平湾，皇姑有首府新区，于洪有于洪新城，铁西有铁西新城，浑南有浑南新区～～除了每个区都在打造自己的新区外，内部又规划了大量的商业+学区板块。比如浑南在浑南新区打造了环球港项目，除了庞大的商业体外，还要额外再建学校，同时，距离项目不远的华润昭华里也要配置学校。华润引入了南京一小，环球港引入的是北京某知名学校，隔空打着擂台。几乎每个项目都带着商业体，几乎每个项目都承担着新建学校的任务。也正是如此，所以我们看到沈阳新房整体的均价差价其实并不大，并呈现了多中心化发展的趋势。第二个特征，所有的炒作概念，在沈阳全部失效。最近几年沈阳的城市发展战略，就是强力的扩张。据说后期附近要造领事馆的，中海领馆壹号，拿地成本1.4万，精装交付，前期卖2.2万，现在卖1.9万，降幅15%左右，依然卖不动；据说占据了沈阳最核心C位，金廊优质地段，临近沈阳万象城、嘉里城的雅颂阁，豪装交付仅卖3万，依然卖不动；据说拥有最好学区的学樘府，可以念皇姑区的珠江五校学区和第四十三中学，面积就是35平，专为学区打造的项目，依然卖不动。不管是未来规划，还是优质地段、或是学区概念，所有可炒作题材，在沈阳全部都是失效的。第三个特征，笋盘卖完一批还有一批，打折销售会成为一种常态。目前沈阳各个板块的新盘都在打折，关键问题是，虽然相比于刚开盘时的价格已经便宜了15%-20%了，但依然还没有到底。因为大量的库存还没有消化掉。不管是皇姑区首府新区板块的万科府前壹号，还是沈北新区道义大学城板块的明发水韵桃源，新城子板块的城建锦泉蓝湾。好不容易卖完了一批，新一批再接着上，接着打折卖。开发商打折也就算了，各级区政府也下场进行直接补贴刺激楼市。4月25日，皇姑区按照备案合同价格给予买房人1%的消费补贴；5月23日，沈河区开始举办春季房交会推广活动，买房最高可以获得1.5万元区级补贴。没办法，当所有的政策全部都出尽但楼市依然不振时，只能上补贴了。所有的投资客，都应该学会对沈阳说“不”。我们前几天旗帜鲜明的提出，在沈阳，能租绝对不买。但是，很多人可能会说。“我不投资，就是单纯的买套房住住，不行嘛。“如果是本地客户实在要买，给大家两个购买的方向：第一个购买方向，皇姑区首府板块的学区房，适合上车刚需。当我们看完了几十个项目后，发现一个板块的销售去化是正常的，就是皇姑区的首府板块，目前有2个在售项目。万科府前壹号，纯改善的洋房，双学区，均价差不多在1.6万左右，美中不足的是交房时间贼晚，最新的一批得到25年10月才交付。金地江山风华，双地铁房，宁山路小学和43中双学区，以洋房和小高层为主，户型好，精准均价在1.6万-1.7万之间。不知道大家发现没，这两个项目的典型特征就是双学区叠加还算不错的价格。这其实就是沈阳大量普通人买房时最朴素的思路。第二个购买方向，浑南新市府板块的品质新房。作为沈阳重点规划打造的新区，新市府板块整体的界面其实还算不错，适合改善型居住。既然是改善，那么品质就一定是第一位的，浑南新市府中，有两个项目是目前的品质高地。中海天钻，紧邻地铁沈中大街，目前高层折扣力度很大，售价在1.8万多，品质不错，性价比也不错，后期周边有一些配套规划的利好。华润昭华里，整个品质属于沈阳TOP级别的洋房了，临河靠着软件园，后期还会引入南京一校，均价在2.1万左右。当然，还有两个建议放弃的。金廊沿线的仁恒公园世纪和宝能GFC。虽然地段确实不错，但两者的定位都有偏差。仁恒公园世纪主打的是城市顶级改善，但从装标到城市界面的老破小，都无法撑起目前近3万的价格，不知道当初仁恒是怎么挑选合作项目的，建议放弃。抛开宝能的资金情况不说，宝能GFC项目，占据着优质核心地段，但造的产品类似公寓，对于不缺房子的沈阳人来说，其实是有些抗拒心理的。沈北区蒲河板块的亚泰鲲鹏府和御水澜湾。两个难兄难弟最大的问题就是供应量太大，卖不出去怎么办，通过送精装变相的降价，从1万多变相卖到了8000多，直接干死了小区二手房市场。沈阳虽然地处东三省的地理核心，但沈阳楼市其实非常不稳，表面惊涛骇浪背地里暗流涌动。目前在沈阳买房，谈不上高位接盘，也谈不上低价捡漏。放平心态，一切只为自住，品质为王，千万别被开发商那靓丽的售楼处蒙蔽了双眼。写到最后，再次提醒想在沈阳买房的朋友请一定要收藏本文多看看。如果身边有沈阳想要买房的朋友，也请把这篇文章转发给他，帮他避避坑，毕竟，买房是大事，稍有疏忽就是几十万甚至几百万的损失。最后留个二维码，有关沈阳楼市的情况，大伙儿有啥问题的可以一起交流交流！我们会陆续建立各个城市群，考察的第一手资料，也会及时分享在城市群中。想参加大碗城市群的朋友，可添加下方二维码。专题研究：置业逻辑：上篇

半个月前，大碗来到东北的双子星“大连&沈阳”，启动为时半个月的东北考察。今天，我们开启东北系列稿的第四篇：沈阳。哪怕不是沈阳或东北的朋友，也一定一定一定要耐心看完此文。通过此文，你将看到——一个盲目扩张的城市，其楼市最终会有多惨。并且，好不夸张的说，未来中国至少有一半的城市，其楼市将走出这样一条轨迹：嘲笑沈阳，理解沈阳、成为沈阳、不如沈阳。跌，更惨烈的下跌。还是老规矩，评价一个城市楼市健康与否的三个核心指标是：房价、库存和供需。至于沈阳的房价起伏，此前已经提及，这里已无需过多赘述。简单来说，就是——跌嘛，止不住的跌嘛。二手房成交均价，一路从2020年的12000元/㎡跌到现在的9字头，下跌幅度超过20%。哪怕是全国楼市一片回暖的3月份，沈阳二手成交均价依然下跌了5%。别人跌你也跌，别人刹车你还跌。接下来，我要说的并不是“沈阳楼市正在下跌周期中”，我想说的是：未来呢？未来的沈阳房价会怎么走？先说答案吧：继续跌，而且是更惨烈的下跌。至于为什么，我们就要看接下来要聊到的两个核心指标：库存和供需。1、惨烈的库存堆积。截止目前为止，沈阳商品住宅库存量高达1413万㎡，去化周期高达40个月。单看这个数据，库存的确很高，但还没到离谱的程度。毕竟这两年楼市惨淡，各个城市的库存堆积都很严重。库存超过千万㎡的城市，也有七八个；去化周期超过35个月的城市，也有四五个。但是，我们再来看下面这个数据：沈阳的潜在库存量。根据沈阳自然自然局公布的官方数据——沈阳目前有85宗住宅用地，处于“已出让/未动工”的状态，合计土地面积800万㎡。地确实卖了，但一直未动工。至于未动工的具体原因，我们后面会提到。先说800万㎡的“已出让/未动工”土地，意味着什么？按照2.0的容积率计算——800万㎡的土地，约等于1600万㎡、16万套的待建住宅和潜在库存。1400万㎡的现有库存，叠加1600万㎡的潜在库存，沈阳商品住宅库存合计突破3000万㎡。——按近12个月的平均销售速度计算，总库存销售周期高达80个月。而全国库存突破3000万㎡以上的城市，屈指可数！重庆算一个，武汉也算一个。哪怕市场已经惨到不能再惨的郑州，库存量也尚未突破2000万㎡。重庆和武汉，即便库存量也突破了3000万㎡……但是！但是！但是！重庆多少人口？主城区2000万！武汉多少人口？主城区近1400万！而沈阳又多少人口？不过区区900万，尚不足重庆的一半！沈阳是唯一一个住宅库存突破3000万，而人口却不足1000万的城市！我再给大家举个例子，让你知道沈阳的库存堆积有多严重。除了皇姑首府新区外，沈阳几乎所有版块、所有项目全都从期房卖到了现房，而且还没卖完！以上现象，全国罕见！2、更加惨烈的供需结构。关于沈阳的住宅供需结构，我想给大家举一个更直观的例子。下面这张图，是沈阳住宅存量库龄结构图。这张图中，有两个关键数据：第一，超过6年以上库龄的存量规模，占比35%；第二，超过9年以上库龄的存量规模，占比23%。以上两组数据，代表什么意思？大白话说，沈阳有3成以上的新房，属于卖了6年都没卖完；有2成以上的新房，卖了9年都没卖完。当一个城市的3成以上的新房，卖了6年都没卖完，意味着什么？这个城市的新房供应，已严重过剩，已严重超过实际需求。供需结构的扭曲，已经达到近乎变态的程度。这也就能解释上文中的那个例子——沈阳几乎所有版块、所有项目，全都从期房卖到了现房。老的库存远未卖完，新的供应已经跟上，期房卖成现房，去化周期高达6年以上……以上数据叠加在一起——沈阳楼市已经不是“何时才能触底”的问题，而是“还能挺几年”。秘不发丧的沈阳楼市。前面讲的都是数据，可能理解起来还不够直观。接下来，咱们再举若干个活生生的“停摆项目”，以此警示。对，现在“保交楼”嘛。咱们就不能说“停工和烂尾”，姑且称其为停摆。在沈阳为期数天的调研过程中，我被规模庞大的“停摆项目”震惊了。沈阳最核心的版块，当属金廊。——号称沈阳CBD，中央都市走廊，沈阳最好的写字楼、最好的五星级酒店、最顶级的商业、最高端的豪宅、最多的超高层，几乎都在这条轴线上。金廊，就是沈阳的城市中轴。但是，但是，但是！连这样的沈阳脸面，都遍布各种停工停摆的楼盘。正所谓，金廊天际线，烂尾占一半。比如，北金廊黄河府，一个2011年就要交房入住的楼盘。期间，先后经历资金断裂、停工烂尾、传闻收购、再次停工、三次复工……然而，至今都未交房。又比如，宝能T1塔楼，“建成后”将成为568米的东北第一高楼。但问题的关键是——你也要先“建成”啊。自宝能暴雷后，就第一时间停工。期间，先是把高度从568米调整到366米，紧跟着再次停工，今年又搞出来个“复工启动仪式”……然而，施工进度极其缓慢。一路跌跌撞撞，整的稀碎。我们沿着沈阳这条最核心的金廊中轴，自南开走到北，一路先后经过——京城中心、嘉德广场、世茂五里河、世界城、东森总部商业广场、领先国际城、宝能环球金融中心、乐天世界……每个都是超高层，每个都曾深陷停工风波。近两年市场不好，每个城市都有停工的楼盘。但是！城市最核心的中轴线上，曾出现如此多的“停工问题楼盘”，可能只有沈阳。这个问题，不能细想，越想问题越大。连城市的核心中轴，都出现如此大面积的项目停摆，其他不那么核心的近郊原板块呢？当然是，更大面积的停摆。比如，浑南新市府版块的云颂，原计划搞个大型集中商业，引入“爱琴海购物公园”。现在，商业不搞了。连工地围挡上的“爱琴海”，都被扣掉了。又比如，沈北新区的东北总部基地，原计划要搞2000栋写字楼，做东北亚最大的产业总部集群。想当年，多少人冲着这个虚妄的梦，跑过去炒房。现在，烂尾了。数百栋已经封顶的写字楼，就烂在东北的大平原上。还比如，棋盘山上最大的别墅群“绿地棋盘山庄”，号称东北最大别墅群，未来将享有与国宾馆同样的配套服务。现在，也停工了。数百栋写字楼，如同混凝土坟墓一般，大喇喇的烂在山谷里。我不知道你看完以上内容，是何种感受。如果仅仅是单个项目的停工，尚且可以说“这是个别公司的资金链问题”。但若是成片的停工停摆，甚至连现金流相对健康的房企，在沈阳都出现了停工问题，我们只能说——这是整个城市的楼市，都出现了严峻问题。如此多的项目出现“施工进度滞缓”，原因只有一个：市场太差，真卖不动，销售现金流不足以支撑项目投入。讲到这里，我们再回过头去看前面我们提到的那个问题——为何沈阳有85宗土地都处于“已出让/未开工”的状态？房企为何拿了地，却不开发？除了一部分城投托底之外，还有一个最重要的原因：市场太差，真卖不动，即使开工了也没人买。对！这就是沈阳楼市的现实写照。——已经差到，把房企都套了进去。——已经差到，房企宁愿让到手的土地烂在手里，都不开发。没有一家房企能顺畅离开沈阳，正如没有一只鸡能活着离开沈阳。为何沈阳会变成这样？仅仅是一句“东北塌陷”，真的就能解释以上所有问题？若真的能解释，为何东北的塌陷只陷住了沈阳楼市，却没陷住大连？为何大连近三年的房价不仅没跌，反而还涨了12%？其实，原因我们也讲过——沈阳跑的太快了，快到把裤裆扯的稀烂。一个“强省会战略”，让沈阳盲目上马了多少个虚妄的大饼。我就随便举几个例子吧。2006年，搞沈北新区，规划面积819平方公里。十余年过去了，当年火热的大项目，几个落了地？红星信基城，号称要做个东北最大的商贸市场。一期开业后，后期地块烂在了那；国际会展中心，起初要做个大型会展场地，后来搞成个沈北NBA球馆，现在也烂在了那；金科公用城市广场，起初要做个大型公共服务配套，后来改成温泉酒店，现在还是烂在了那；东北总部基地，起初要做个东北亚最大的企业总部聚集区，现在变成几百栋烂尾楼……项目黄了没关系，地是一点没少卖。房价跌了30%也没关系，地卖的也差不多了。2013年，搞浑南新市府，规划面积134平方公里。嫌自己拉配套太慢，于是就换了招：产业勾地。——我要开大运会，我要把市政府搬过来，你们要不要来拍地呀。想拿地，得配合我搞配套呀。于是，每一个进场新市府的项目，都承诺或配建商业、或配建学校、或配建公园。一毛钱不花，饼也能画的又大又圆。七八年过去，那些开发商承诺配建的配套，又有几个落了地？龙湖配建了个龙湖天街，万达配建了万达广场，再然后……全是只搞住宅，不落配套。再看近两年——沈北新区配套停工了、入住率贼低，没关系；新市府成熟度尚不过半，也没关系；笔还是不能停，大饼还要继续画。沈抚新区，规划面积171平方公里！临空经济区，规划面积149平方公里！你以为到这里就结束了？不不不，这只是市里的，还有各区的饼。和平有和平湾、皇姑有首府新区、于洪有于洪新城、铁西有铁西新城……把脚踩进油箱里，大油门轰起来！七百年前，“沈阳”这一名称首次出现在历史中。历经700年建城史，大沈阳建成区面积也不过区区900平方公里。而如今短短不足15年，沈阳画出来的沈北、沈抚、新市府和临空港经济区，合计规划面积已经突破1300平方公里。700年建城史，抵不过15年的大笔一挥，简直疯魔！如此疯魔的城市扩张，所带来的最直接影响是什么？楼市供应量，严重过剩！对于其他二线城市来说，过剩也就过剩了，无非就是熬几年。——比如武汉，反正每年少说也有10来万的人口净流入。但对于沈阳来说，问题要严峻的多。——2022年，沈阳人口净流入规模为2.9万人。一个人口净流入不超过3万、人口总规模不超过千万、经济基本面也不占优势的城市，偏偏学人家画这么大的饼，你不死谁死！最后，再跟大家聊几句真心话吧。第一，别嘲笑沈阳。绝大多数二线城市，与沈阳相比，也不过是半斤八两。尤其是类似石家庄、郑州、西安、济南、成都等平原城市，不仅敢画饼，而且受地形限制比较小，也能画饼。2015-2018年间，趁着市场相对比较好，一个个也都化身神笔马良，嗷嗷叫的一通操作。潜在供应量，虽没有沈阳那么凶残，但也不容乐观。它们唯一比沈阳好的，可能就是——省内唯一的单核城市，人口流入量相对比较大罢了。对于这些城市来说，有一句忠告：凡是2015年以后规划的近远郊新城，几乎可以全面放弃。——不稀缺、供应大、难落地，就是它的原罪。第二，宁租不买。其实，我很少建议刚需“不要买房/要租房”。尤其是对于二线城市来说，哪怕它的市场再差，我们也往往建议刚需能买则买。——毕竟，刚需是赌不起市场的瞬时波动。但是，对于沈阳来说——哪怕是刚需，我们也不建议现在进场。无他，库存太大！正如前文所说，沈阳几乎所有版块/所有项目都卖到了现房，都仍未卖完。这也就意味着——每一个沈阳的新盘，都面临着竞争压力、去库存压力和现金流压力。哪怕是金廊等核心版块的新房，也同样面临着以上三重压力。准确的说，是巨大的现金流压力。对于这样的市场来说，新房价格继续下跌，是极大、极大、极大的大概率事件。与其现在进场，还不如等等。最后留个二维码吧，大碗的城市考察还在持续进行中。后续会陆续建立各个城市群，考察的第一手资料，也会及时分享在城市群中。想参加大碗城市群的朋友，可添加下方二维码。专题研究：置业逻辑：上篇

北方明珠，浪漫之都。在东北调研的这些天，在大连的日子确实更为惬意，湿度刚好的海洋性气候，拂面皆是凉爽。它的城市观感和典型的东北城市不太一样，它是整个东北最洋气的城市，有着北方最好的绿化，有着最多的广场，有着东北人为之向往的山海。当东北三省会还在为争谁是共和国长子而喋喋不休时，大连却独树一帜走出了东北的独立行情：直接单列出来为副省级市。大连，就是这么不羁的看着这些东北大哥们，轻轻松松碾压大哥们的GDP。这样一位种子选手，在经历了改革开放的迅猛发展后，本该是一骑绝尘，但如今却和大多数东北城市一样，深陷“塌陷”的深坑中。大连，真不该如此。在“东北系列稿”第三期，就来聊聊大连这座令人唏嘘的城市。大连，东北人的梦和其他东北城市不同，大连一直在走自己的路。1955年，日本投降后由苏联代管的大连重回祖国怀抱，在这之后，大连脱离了东北传统发展模式，从以重工业为主的东北城市，变成一个以外向型经济为主的“沿海港口城市”。和中国其他发达的沿海地区一样，大连的新机遇来自改革开放。借助港口优势，大连成为了最先开放的那一批沿海开放城市，此后中央又将辽东半岛开辟为沿海经济开发区，这种靠海吃海的优势是其他东北兄弟都望尘莫及的。除了开放港口，大连1985年从东北单拎出来成为计划单列市，拥有自主管理进出口贸易的权限，收支直接与中央挂钩。在这波浪潮中，大连吸引了一大批外资企业，日本的夏普、东芝、松下等巨头纷纷涌入大连。在此后的数十年里，几乎所有的日本企业都把大连作为在华投资的第一个落脚点。雄厚的工业基础加上开放的政策环境，使得大连在90年代后的发展一路向好，在中国城市的经济数据排行中稳居前十，工业产值力压沈阳，位居中国前三。过去东北人对大连的向往，不亚于现在北方人对北京的执着。背靠青山，面朝大海，既有沿海发达城市的经济基础，也有开放自由的人文氛围，当时的东北人是挤破了头也想成为大连人。生活在各种资源极度落后贫瘠、走着一天就能绕完的东北小县城里，提起大连却是另一个不同的平行世界。和具有浓烈重工业色彩的东北城市比，大连实在太耀眼了：一个东北少有的海滨城市；中国历史上最早使用有轨电车的城市之一；大连港拥有中国北方最大的天然不冻港，是东北最重要的出海港口；曾经的星海国宝是全国房价的金字塔顶端，比北京的房价都贵。那里有广阔的大海，扑面而来的海风，有着活力盎然的足球之城，是浪漫入骨的时尚之都，这种魅力吸引着无数东北年轻人为它奔赴前程。这样一个充满朝气的，文明干净的，时尚浪漫的，永远接受新鲜事物的城市，给东北这片黑土地留下了灵动自由的一面。昔日盛况，令人叹惋。停滞的十年“北方香港”的头衔，对大连而言，是荣耀，也是负累。为了不负盛名，大连开始了大刀阔斧的城市化道路，一批批违建被拆除，一条条绿化带被植上，百盛进驻西安路，“二百大楼”涅槃重生。在全国老百姓不知地铁为何物的年代，大连地铁三号线已于2003年悄然开通。理了下这段折腾的时间线：2001年，中国成功加入世贸组织，东部沿海城市及时产业转型，大力发展沿海产业和民营经济，而此时的大连却另辟蹊径，一味地求大求全，扩张城市规模。别的沿海兄弟铆足了劲搞民营经济，短短时间翻了几番；而大连却提出了一个新战略：“大大连”。新一轮大规模城市基建项目让大连就此背上了沉重的债务负担，无力再推动产业转型。一个最典型的例子，大连在1998年就提出重点发展软件产业，打造中国的“班加罗尔”，然而随着政府扶持力度的弱化，软件产业在大连并未形成大的气候。2003年，大连重新回到传统的重工业路线，整个城市的环境受到严重破坏。这次大连把大项目和大款项都押在重工业上，这直接导致了沿海产业和民营经济资金紧张，错失了民营经济发展的最好时期。同时期的深圳、苏州、无锡等城市，都充分利用民营经济实现了快速腾飞。2010年，再工业化难以为继，大连再次调转方向，重新回到第三产业为主的城市定位。这时候，大连提出“三个中心，一个聚集区”的城市定位，但当时东北经济已经整体下行，东部沿海城市占据榜首。进入“一三五”时期，国家开始重视生态和环保，大连的产业体系再次受到重创。2012年，大连几乎停滞发展。在这之后，大连彻底消失的：海之韵广场被填埋，客运港被夷为平地，星海华表轰然倒下。在这之后，大连依旧发展的：地铁1、2号线开通，旅顺轻轨贯通，星海湾跨海大桥全线贯通。牺牲了城市发展的最佳红利期，换来了城市基建的全面扩张，大连可以说走出了一条与时代相背而行的道路。同时期迅速崛起的城市中，有以高科技立身的合肥，有玩转电商互联网的杭州，即便之前大连根本不放在眼里的郑州，也都靠轻工业制造分得一波人口红利。这样的失误，除了带给大连产业停滞的结果，更多的也造成了大连大量的人才流失。从公开的数据显示：2010-2020年，大连15-59岁人口的比重下降了10.66个百分点，在全市人口增长76万人的背景下，适龄劳动人口减少了23万人。2020年大连高校毕业生留连率仅有43%，高技能人才的流失，已经成为制约大连经济发展的重要因素。此时的大连，和众多山海关外的城市一样，迎来了东北整体经济衰退的时代，作为一度走在改革开放前线的沿海城市，如今本地叫得出名字的企业寥寥无几。就连二十多年前高喊“学上海，追大连”的青岛，如今GDP已经超出大连50%以上，提到去哪个海岛度假，优先青岛的游客也远超大连。功败垂成，令人痛惜。泯然众城的困境曾经大连的辉煌是建立在偏爱基础上，现在失去了政策的倾斜，加上不可描述的原因，让大连泯然众城，逐渐变得和其他城市一样的氛围。这里的街道依旧整洁，城市也依旧明亮，融合到其它星光里，却不再光彩夺目。商业上，不及沈阳。沈阳摘得共和国长子，东北第一个K11、万象城、嘉里城全部落地沈阳，商业氛围独霸东北。经济上，甚至跑输了一些普通地级市。2012年，大连GDP已经登上7000亿；2021年，大连GDP才上升到7826亿。十年之间仅增长不到900亿。大连在国内城市经济排名已经跌出30名，除了在5个计划单列市当中垫底，相继也被烟台、唐山等一些地级市超越。除此之外，大连“东北第一城”的地位也受到威胁。依靠强省会战略迅速崛起的长春，在2014年首超哈尔滨后，2020年再次超越沈阳，直逼大连。过去东北人心向往之的大海，随着城市经济的普遍发展和人民收入水平的提高，看海这件事也变得稀疏平常起来。据最新的海南人口统计，1000多万海南常住人口中，东北人就占了100万，如今的三亚变成了名副其实的“东北飞地”。一张机票，东北人第一选择不是北方明珠，而是南海之滨。退潮之后，才发现谁是真的在裸泳。大连这座城市特有的差异性，因为停滞的这些年，已逐渐被其他城市所替代。眼带悲意，让人叹息。这座城市，不该是这样的结局。大连的发展，不能只是固步自封，东北需要大连，大连也离不开东北。想要引领东北振新，大连的破局之路该怎么走？有以下三个大方向。首先是增强政府公信力，重振营商环境。东北城市的营商环境普遍不如国内其他城市，而大连的政商关系在15个副省级城市中排倒数第一，其中政府廉洁度和对企业的关心程度得分都很低。作为东三省的引擎，大连作为辽宁重要的双子星城市，需要发挥其特有的海洋思维和优势，继续发展外向型经济产业。其次是继续放宽落户条件，留住人才。城市发展的上限大多取决于精英人数的数量，人才意味着高端劳动力，意味着稳定而庞大的劳动市场。大连需要做的就是改变目前的产业结构，多去发展高新技术产业，改善就业环境，这样就能虹吸到源源不断的人才。最后是提升大连对整个东北地区的辐射带动作用。地理的狭长，产业的相近，导致大连对东北的辐射较弱，而大连本身需要打造差别化优势，与东北其他城市形成互补关系，从而提升大连整体的辐射能力。相信终有一天，等大连弥补了人口流失、营商环境等明显短板，会重新扛起东北振兴的大旗，带着东北人民跑得更远一点。最后，和一路砥砺前行的辽篮精神相一致的：辽宁一定行！东北调研稿未完待续，将于近日陆续出稿，让大家看得痛快。想随时关注大碗动态，洞察大连情报，请扫描下方二维码，并添加微信，我们将拉您加入“大连城市群”。专题研究：置业逻辑：上篇

中文互联网，有一个保留节目：黑东北。每隔一段时间，就要把东北老铁拉出来溜一圈。东北塌陷，似乎成为了一种刻板的政治正确，谁都能上来扯两句。半个月前，大碗来到东北的双子星“大连&沈阳”，启动为时半个月的东北考察。考察过半，是时候开启“东北系列稿”的第二期：大连。谨以此文，为东北正名：立足楼市角度，80%的中国城市，都没资格嘲笑“东北塌陷”。呸，你也配！你口中那个失落且塌陷的大连，楼市健康的不像话。评价一个城市的楼市，无非就是三个核心指标：房价、供需和库存。1）大连的“房价指标”。下面这张图，是近四年大连的均价走势：自2020年的14214元/㎡，上涨至2023年的15990元/㎡。四年时间，整体涨幅约12%。这个涨幅高么？说实话，不算高，但也要看跟谁比。比如，跟下面这几头货比呢？2020-2023，青岛跌幅3%、济南跌幅7%、郑州跌幅17%、石家庄跌幅9%……大连的确没咋涨，三年也就涨了10%，但架不住其他兄弟是真能跌啊。有人说，葫芦娃净挑点“塌陷的北方城市”一起比，专干“矬子里拔将军”的烂事。那就挑个南方核心城市，与大连正面对抗一次！2020年，南京二手房成交均价33819元/㎡；2023年，南京二手房成交均价31030元/㎡。三年，南京跌幅8%。是否感到一丝丝惊讶？大连的房价涨幅不仅跑赢青岛、济南、郑州和石家庄等多数北方城市，还干翻了南京这样的南方核心城市。若你把“有成熟产业支撑”的大连高新区房价，单独拉出来，你会发现：2021-2023，大连高新区二手涨幅达到30%以上。30%的涨幅，足以超越全国一半以上的核心城市和核心板块。然后……全网却还在嘲笑“东北塌陷、大连完了”。像京沪杭这样的城市笑笑也就罢了，至于某些中西部省会城市……呸！你也配！2）大连的“供需指标”。下面这张图，是大连近20个月的商品住宅成交量/供应量对比图：黄色折线，是成交面积；蓝色折线，则是供应面积。近20个月中，仅5个月出现“供大于求”。剩余的一年半时间，大连的新房市场长期保持供小于求的供需结构。供小于求的供需结构，反馈到真实的市场里，就是我们在此次调研中所看到的：大连核心板块的新房，几乎无房可售。中山区，重点开发的东港仅有保利天汇1个新盘即将入市，剩余都是商办公寓；高新区，仅有华润瑞府、华润半山润景、中海三号院等三至四个新盘在售；沙河口，仅有绿城沁园等两至三个新盘在售。千万不要认为，大连的供需结构是稀松平常！我可以很负责任的告诉你——除一线城市和杭州成都等个别二线城市，剩余80%以上城市，新房市场都已连续一年浸泡在“供大于求”的红海竞争里。比如，郑州/武汉/长沙/南京/苏州/石家庄/济南/青岛……哪怕是核心区域，哪个不都是四五个新盘在中路对狙。然后……全网却还在嘲笑“东北房子没人买，东北楼市完了”。像京沪杭蓉这样的城市笑笑也就罢了，至于其他城市……呸！你也配！3）大连的“库存指标”。既然供需结构都长期保持供小于求了，那库存量自然是连年递减。下面这张图，是大连全市范围的新房库存走势图：自2018年的1388万㎡，一路下降到2022年的845万㎡。五年时间，全市新房库存缩减近4成。以上还只是大连七区范围的数据统计，而大连的新房库存，一半以上都堆积在金普新区和旅顺这样的远郊。若你只看大连核心和近郊的市内五区，库存缩减的比例更高！下面这张图，是市内五区的新房库存走势：五年时间，市内五区新房库存缩减超55%。楼市行情最差的三年时间里，全国有几个城市能像做到大连这样“新房库存量不增反降”？几乎没有！准确的说，90%以上的城市都做不到。这就是史上最惨三年里，真实的大连楼市全貌——平均涨幅超过全国一半以上城市、长期保持供小于求，新房库存缩减50%。健康么？健康的不像话，比全国至少70%以上的城市都健康。但有个屁用，依旧架不住某些憨批大V，市场不看，数据不聊，就坐在办公室的屏幕前、短视频的镜头前，无脑开喷。比如……算了，不提名字了。——管你是好是坏，黑东北总没错。呸，不要脸！被偷走的那十年。看完以上数据，你或许与曾经的我拥有着相同的疑惑：大连怎么了？不是说东北塌陷么，不是说人口流出么，不是说大连被沈阳虹吸惨了么，不是说大连已经停滞十年了么……怎么楼市表现的还如此健康？我们在大连泡了一周，只为搞清楚问题的答案。但是——拿到答案的那一刻，我有种莫名的无奈！接下来，我将用三张图给你讲清楚“魔幻的大连楼市”。第一张图，大连城市地形卫星图。通过上面这张图，我们能发现什么问题？大连的城市可开发面积，极为狭窄。——三面环海，中心是山地丘陵，实际可开发空间严重不足。再加上百年历史名城、东北重要工业城市和东北亚唯一不冻港等诸多因素影响，大连的城镇化起步期非常早。仅剩不多的可开发空间里，早已被塞满了建筑。那么，此时此刻的大连想要扩张，仅剩两条路——要么向北画饼扩张，要么向内拆迁升级。但以上两条路，大连都暂停了，且一停就是十年！我们来看下面这张图。第二张图，大连城市新区规划周期图。通过上面这张图，我们又能发现什么问题？大连现存的所有新区规划，全都是10年前的规划。高新区，起始于1991年；梭鱼湾，起始于2011年；东港商务区，起始于2003年；机场新区，起始于2012年；小窑湾，起始于2010年；体育新城，起始于2009年……自2012年之后，大连的城市发展几乎凝滞：再无新的规划，再无新的概念，再无新的故事。十年光阴之于大连，仿佛被偷走一般。至于大连为何凝滞十年，我相信大家都知道。即使你不知道，我亦无法明说。我就举个简单的例子。曾有近两年时间，大连是没有主政者的。若一个城市没有主政者，则意味着什么？——整座城市的政策和规划拟定、出台、落地和执行路径，极为凝滞。政策规划凝滞后，对于大连最直接的影响就是：向内停止拆迁，向外停止扩张。正如前文所说，近十年的大连再无新区规划，同时也没有新的城市更新和拆迁落地。“凝滞十年无发展”这件事，对于大连来说，究竟是好还是坏？按照过去的逻辑看——当然是坏！城市凝滞十年，就意味着没有发展、没有扩张、没有概念、没有新的爆点和嗨点、城市没有任何传播热点，彻底被遗忘。对，似乎我们已经有太多年没有听到过大连的声音了。但如今看来，似乎也是个好事！城市发展凝滞的同时，也意味着——没有画饼，没有泡沫，没有新增的负债包袱，没有新的瞎折腾……以及，没有过剩的土地供应！我们来看下面这张图。第三张图，2019-2022大连土地供应/成交量。通过上面这张图，我们还能发现什么问题？大连的土地供应和成交量，已连续缩水四年。相比较2019年，如今的土地供应量已下滑一半以上。2022年，大连土地市场的供应量创下近5年的新低，市内五区仅成交5宗住宅用地，而这已经是大连连续第四年出现土地供应量的减少。讲到这里，大家一定不要忘了一件事！2019-2021年是全国土地市场的新一波小高潮，各个城市都在扩张卖地，而大连几乎是所有二线城市中唯一缩减土地供应量的城市！当然，这种缩减供应也是被动为之，也是城市发展凝滞之后的迫不得已。因为没有画饼扩张，自然没有新区的土地供应；因为没有大拆大建，也自然有没有主城的土地供应。但是！正因为这种迫不得已，才救了大连楼市！正因为迫不得已的扩张凝滞和土地供应缩减，才让大连楼市——新房库存缩减一半以上；长期保持供小于求；平均涨幅不仅稳定且超过全国一半以上城市。就这你还有脸嘲笑大连失去了十年黄金时间、躺平十年无发展……对，大连的确躺平了。但躺平的大连楼市，却比70%的中国城市都要健康。无它，唯不折腾耳。看完大连的楼市，我一直在思考一个问题：不折腾的躺平，对于一座城市是好还是坏？就好像近10年的大连，几近销声匿迹。不仅没有大规模的画新饼，而且全在填八年前的老饼。而反观其他城市，全在闷头猛干！过去八年，是二线城市扩张最快的八年，画饼炒概念最凶的八年。郑州/武汉/南京/沈阳/哈尔滨/南宁/济南/南昌……几乎所有的二线城市，要么提出要做大做强省会，要么提出要快上猛干扩张。郑州向东搞白沙绿博，郑汴一体化；向南搞航空港区，做大空港经济；向西搞常西湖新区，主打市府概念。武汉左一个蔡甸，做大做强光谷；右一个长江新城，高举再造武汉城市之星的大旗；沈阳一会浑南新市府，再造新沈阳；一会沈北新区，引领东北黄金走廊。没有一个消停的，不是正在画饼，就是在去画饼的路上。郑州/武汉/南京/沈阳/哈尔滨/南宁/济南/南昌……几乎所有的二线城市购房者，全在追逐各个城市画出来的新规划和新概念。你搞郑汴一体化，那我就炒白沙新省府；你搞空港新经济，那我就炒港区抄底洼地，你搞做大做强光谷，那我就把蔡甸炒到1万+；你搞长江新城，那我就炒阳逻万达旁；你搞再造新沈阳，那我就把新市府炒上天；你搞沈北新区，那我就联合大V一起炒房并发。你只要不消停的画饼，那我就不消停的炒概念。八年之后的今天，我们再回过头去看——那些曾经折腾最凶的、画饼最猛的，反而伴随城镇化红利、人口红利和政策红利的逐步衰退，从时代的高台上坠落。——大量华而不实的规划，纷纷开始下坠和幻灭！销声匿迹的、已经躺平的、不再折腾大连，反而走的最稳当！讲到这里，很想跟大家分享个小故事。一个老财主，有三个娃，三个娃分了家。老大人聪明，分的最多，家底也厚，脑子活泛爱折腾，也能折腾的起。就好像，北上广深杭蓉。老二有点小聪明，分的虽然不太多，家底也不够厚，但就爱瞎折腾，总想搞逆袭。就好像，郑州/沈阳/石家庄/济南。老三脑子不够活，以前吃过亏，分的也不多，不敢瞎浪，就搂着家底过日子。就好像，大连。你说，老财主传下来的这点家底，仨兄弟谁能先给败光了。——大概率不会是老三，老三虽然不太会挣，但架不住老二是真能造啊。最后，就给点实际的建议吧。第一，不要听别人瞎逼逼，大连核心区稳的很。我知道全网都在讲东北塌陷，讲到最后甚至连大连本地的朋友，都不太敢入手了。但根据我们在大连实地调研多日的结果，我可以很负责任的告诉你：如果你要入手东港/高新/中山等核心版块的改善盘，不要犹豫，直接买！以上版块已连续三年几乎0供地，整个板块内也不过就两三个盘在售，而这两三个盘对应的是大量囤积在城市内部的、居住在房龄10年以上老旧社区的庞大改善客群。我不敢说能涨多少，但大概率是很难跌。第二，买新不买旧，二手次新最优秀。前文我们提到，大连是个城镇化起步很早的城市，而城市发展又凝滞了10年之久，导致了大连楼市出现了一种区别于其他城市的现象：成熟的核心区内部，堆积了大量平均房龄在10年以上、户型设计彻底落伍、居住舒适度贼差的老房子。改善需求客观存在，且长期得不到满足。针对这部分改善需求，一定要紧盯东港和高新的二手次新，房龄控制在5年以内。第三，全面放弃甘井子和金普新区。虽说大连已经凝滞十年不画饼，但奈何十年前的饼画的太大。哪怕填了十年，都依旧未填满。小窑湾、机场新区、体育新城、生态科技城……都堆积了大量供应和库存。大连近80%的新房库存，全都堆积在以上区域。建议全面放弃除中山/东港/高新之外的其他版块，哪怕是自住也建议再等等。以上就是我对于大连购房者的三个建议，当然也仅初步建议，更详细的内容，我将放在大连的下篇：楼市格局分析和购房实操建议。大连下篇，可能会涉及部分敏感内容。故，我们将在“大连城市群”中，先发布未删减版，再在公众号里发布“脱敏删减版”。想看未删减版的朋友，请扫描下方二维码，并添加微信，我们将拉您加入“大连城市群”。作为在东北考察了近一个月的人，我特别想对那些曾经黑过东北和东北楼市的憨批说一句话——你懂个锤子的东北！最后的最后，还有八个字：1234，我爱辽篮！专题研究：置业逻辑：上篇

这几天，我们大碗团队正在东北进行密集的调研。说实话，这次调研有点颠覆自己原有的认知。这篇调研稿，主要想跟大家聊聊东北最知名的两个双子星城市，大连和沈阳。最近几年，在强省会的发展策略下，有限的资源都被无限制的投入到省会城市中。于是，我们看到互联网上很多人都在为沈阳欢呼摇旗呐喊：东北的第一个K11，就在沈阳；东北的第一个万象城，也在沈阳；东北的第一个嘉里城，还在沈阳。一时之间，沈阳风光无二，商业氛围独霸东北。与此同时。沈阳还在不断的进行城市的扩张，把二环扩张至三环现在正朝四环迈进。再反观大连。最近几年因为某些原因，几乎完全消失在大众的视野里。大连没有什么雄心勃勃的扩张计划，也没有什么城市发展的大踏步前进，有的只是按部就班的稳定发展。沈阳仿佛就像是集万千宠爱于一身的大明星，大连仿佛就像是一个普通平凡的路人甲。甚至国内某些大V组织的东北看房团，都会直接略过大连，直奔沈阳。但是，经过此次实地调研，我可以很负责任的告诉大家。互联网上对两个城市的评判跟真实的境况相比，真的是完全不同。此时此刻，我想跟你说个残酷的现实：大连楼市，其实比沈阳楼市稳多了。先来看下真实的数据层面。大连和沈阳楼市，正表现出三条无比诡异的楼市曲线图。第一条曲线图，房价波动出现了巨大差异。既然沈阳的城市能见度这么高，从逻辑上看，沈阳的房价应该节节攀升，涨幅完全秒杀大连。但很抱歉，现实的数据就是啪啪打脸。2020年1月，大连二手房的成交均价为15616/平方米；2023年3月，大连二手住宅成交均价为15990元/平方米。近3年，大连楼市微涨2.3%。2020年1月，沈阳二手房的成交均价为11468元/平方米；2023年3月，沈阳二手住宅成交均价为9486元/平方米。近3年，沈阳楼市跌幅为17%。换句话说，虽然在前期大连的房价已经远超沈阳了，但大连房价非常的夯实，近3年不仅没跌，反而出现了微涨。而沈阳二手房的表现就很差，跌幅达到了17%。第二条曲线图，烂尾停工的数量也完全不同。判断一个城市对楼市管控能力的强弱，最直观的维度就是看这个城市的烂尾项目到底有多少。在大连为期数天的调研过程中，说实话，几乎看不到什么烂尾项目。唯一出现的是在近郊区域金洲区金石滩板块，不过也不是什么烂尾，而是项目还没有开建。前2年楼市处于高潮期，开发商脑子一热就拍了下来，但因为楼市不稳就迟迟没有开工，亏的也不是买房人的钱，而是开发商的自有资金。但是，在沈阳为期数天的调研过程中，说实话，我被烂尾楼震惊了。浑南新市府板块的龙湖云颂，原计划盖了商业准备引入爱琴海的，现在商业烂尾了。和平区和平湾板块的华发中东和平首府，原计划在项目南侧引入中东商业，现在也烂尾了。还有很多没有烂尾的项目，整体的建设进度也极为缓慢。甚至在沈阳的中轴线青年大街沿线，也分布了不少的烂尾和停工项目。你以为这样就算了，呵呵，还是太年轻了。给你看个更猛的。位于沈阳沈北新城的东北总部基地项目。这里号称要“云集2000栋企业总部大楼”，目前，虽然已经封顶，但一大半全都处于烂尾状态。项目的现状与下面“高质量发展”的标语形成了鲜明的对比。既矛盾又冲突，既现实又讽刺。相比于大连，沈阳的烂尾项目真的是满目苍夷，冠绝东北。第三条曲线图，楼市的库存和去化周期差异明显。楼市的库存和去化周期，可以判断这个城市的楼市健康程度。2018年-2022年，大连的存量住宅面积是显著下降的，整体的存量面积为近5年最低水平，只有845万方。去化周期为29个月。在调研过程中，我们发现大连核心区和重点开发区目前面临的现状就是--新房几乎无房可卖。高新园区，目前只有华润置地瑞府，华润半山润景，中海叁号院等少数项目在卖；沙河口区，作为大连的老城区，目前只有绿城沁园在售；中山区，作为重点开发的东港区域，目前没有70年产权的住宅在卖，仅有的保利东港天汇也需要等1-2个月才能预售。核心区域普遍缺货，无房可卖，正在成为大连楼市的一个缩影。再来对比下沈阳。沈阳目前的商品住宅库存量高达1413万方。去化周期高达40个月。如果按照库龄进行分析的话。沈阳超过6年以上的存量库龄，高达35%，9年以上的库存库龄，达到23%。什么意思？就是在沈阳有三成以上的房源，是属于卖了6年以上，都还没有卖完的，还有两成以上的房源，是属于卖了9年以上还没有卖完的。这些房源，几乎沦为“死库存”，很难再卖掉。打开贝壳网。如果从板块层面看的话，整个沈阳的在售新盘高达643个。同样的维度来看大连。在售新盘只有320个，仅仅是沈阳的1/2！以上，就是大连和沈阳楼市的三条完全不同的曲线。从房价波动看，大连楼市微涨，沈阳楼市下滑明显；从烂尾停工看，大连楼市几乎没有，沈阳遍地开花；从库存数据看，大连楼市的在售新盘仅仅是沈阳的1/2。普通人看到这里，估计已经蒙圈了。不是说要做大做强省会嘛，面上如此风光的沈阳，怎么在房价的表现上如此的脆弱。甚至完全被默默无闻的大连吊着打。究竟是什么原因。让这两座城市的楼市发展如此的迥异。我们如果单看表面上的数据，似乎也看不出什么。但是，如果我们把很多事情进行串联后归纳总结的话，你会惊奇的发现：最近几年，大连一直就是躺着，而沈阳一直热衷于搞大扩张。咱们再来对比下。1、大连的城市发展战略，是收缩型的。相比于沈阳的扩张战略，大连的战略一直都是收缩的。反馈到楼市项目中，就是大连一直都在躺平式卖地。2022年，大连土地市场的供应量创下了近5年的最低值。主城5区仅成交了5宗住宅用地，其中高新区2宗（华润半山润景、中海叁號院广贤）、中山区2宗（保利、中铁铁龙瓜分热电厂地块）、甘井子区1宗（恒一芳华院）。卖地卖的少了，自然整体的供应量也就少了。结果就是大连整体的房价最近几年虽然没怎么涨，但也几乎没怎么跌。因为拍地少了，所以大连核心区的房子几乎是出来一批消化一批，卖的没那么好大不了就是慢慢卖。反正就是坚决不降价。相比于沈阳的超前规划，大连的最近几年几乎没有什么规划。除了已经建设7年的大连湾海底隧道在今年5月正式通车外，大连整个城市的发展似乎就是停滞了。既然都不规划了，也就不存在什么乱规划导致的烂尾。但是，也正是因为不瞎折腾，大连楼市整体就没有任何的泡沫。购买力全部都是真实且理智的刚性需求和改善。2、沈阳的城市发展战略，就是强力的扩张。最近几年，沈阳疯狂的跑马圈地。聚焦科技产业，做大数字经济，发展元宇宙、新一代信息技术、智能制造等产业，推进五里河元宇宙创新基地；发挥辽宁省普惠金融发展示范区、沈阳续贷服务中心作用，建设和平金融街；聚焦大健康产业，完善“4+3+X”产业体系，推进东北智慧医疗中心等项目建设；重塑“沈阳南六”市场品牌，壮大医美产业。。。。。想要发展板块和产业，需要大量的资源，没有这么多资源和资金怎么办。很简单，学会借力打力就行了。反映到楼市上面就是：--每一家在沈阳拍地的开发商，几乎全部都得代建商业和学校。咱不得不服。沈阳真的是打的一手好牌，自己没有花一分钱，商业+学校也就都有了。“多快好省”的模式，被沈阳拿捏的死死的。沈阳要做的就是不断的做大新区，夯实规划。3、过度的扩张，正在反噬沈阳。在前几年房价嗷嗷上涨的时候，开发商房子卖的比较快，利润也比较高，这么极速的扩张确实是可行的。反正都是开发商掏钱，政府只要画饼出规划就行。但是，一旦遇到市场下行，这么干就出现了明显的弊端。--大量的烂尾商业，开始出现。也不能说沈阳错了，要怪就只能怪这狗日的楼市行情。开发商没钱了，一切就只能停了下来。于是乎，各种前期答应好的商业烂尾了；于是乎，各种降标问题维权问题后期一定会慢慢浮出水面；于是乎，为了快速回笼资金开发商只能不停的降价销售。胆子大的，直接降。中海天钻楼面价1.1万，前期高层带精装修卖1.9万，现在卖1.7万。胆子小的，偷偷降。亚泰鲲鹏府原先卖1万+多的毛坯，现在直接送精装，折算下来只要8000多。我看过那么多城市的那么多项目，当下的沈阳楼市，确实异常混乱。开发商拼命的甩货，二手房房东也在拼命的挂牌抛售。总结一句话概括就是。大连的不折腾和沈阳的瞎折腾，造成了两个城市当下完全不同的楼市格局。其实，沈阳所面临的扩张窘境，也是目前大量的二三线城市正在经历的现实困境。从2017年以来。分别有湖南、江苏、江西、甘肃、浙江、湖北、河南、山东、福建、贵州、云南、广西、黑龙江等至少13个省份，提出了强省会的战略。除了江苏、浙江等少数东部发达省份外，大部分都是中西部的省会城市。这些城市如果都还在秉承着原先固有的思维去经营，就一定会吃亏。有三个重要提醒：第一，要深刻理解，现在的时代跟以前完全不同了。以前的发展是荒蛮的，不管能不能成，先把饼画出来再说，先把地铁延伸到30公里以外再说。产业能慢慢过去，人口也能慢慢过去，无非就是时间问题。但是，很不幸的是，城镇化极速扩张、人口迅速增长、经济增速高速发展的时代已经过去了。有些产业，注定无法过去；有些人口，注定无法过去；有些规划的鸿沟，注定无法被填平。第二，除了时代外，你还要去衡量自己配不配。在当下还想玩极速扩张，上海北京估计可以，杭州成都勉强可以，但对于大量的中西部和东北城市而言，估计很难做到。如果全省的人口数据都在外流，你凭什么独善其身。沈阳楼市面临的问题确实很大。但这不是城市基本面的问题，也不是操盘能力的问题，主要就是沈阳在做大省会的虚妄幻想里，贪多求大，搞了太多不切实际的大规划。比如浑南新区的大规划、比如沈北的疯狂拍地等等，把整个市场的库存量堆到天上，还偏偏落不了地。所以，我们在吃肉之前，一定要先掂量掂量自己牙口。第三，最大恐慌，来自于从高处往下坠落时的幻灭。大连因为某些特殊原因，在前面几年中选择了主动收缩模式。就这样躺着，也不乱规划也不瞎画饼，就这样按部就班的发展。躺平最大的好处就是不会猛的摔下来，房价也没有任何的泡沫。而沈阳选择了主动出击。同时修建多条地铁通到新城，轰轰烈烈的想要进行城市组团发展。想法很好，但却忽略了后期配套是不是能跟的上，忽略了后期的管理半径是不是能跟的上。很不凑巧，这次遇上了特殊的楼市行情周期和经济周期。于是乎，大量的规划都开始往下坠，开始幻灭。规划越大，很可能泡沫越大，一旦不落地，房价直接8折起步。从这个层面看，其实不折腾反而是大连的幸运。大道至简，对于很多城市而言。还是少折腾为妙。遇到那些喜欢瞎折腾的城市，建议速速远离。当大伙儿看到这篇文章的时候，大碗团队正马不停蹄地开启一线调研。欲知最新的市场信息，大伙儿可扫描下方二维码添加咨询师微信哦！专题研究：置业逻辑：上篇

今天出了个大新闻：我国全面实现不动产统一登记。看到这则新闻的第一反映是什么？MMP，要查我家底。那些贪腐公职人员的房产，这下算是彻底藏不住了。下一步，就该整你们的事儿了。那些有钱人的房产，也彻底藏不了。下一步，就该征你们房地产税了。绝大多数人眼中的世界，大致就是八个字：无官不贪、无商不奸。在他们的眼中，90%以上的政策都只有一个目的：伸张正义，惩处贪官，劫富济贫。真实的世界，真的如此么？不动产统一登记制度的真实目的，到底是什么？有何深意？又释放了什么信号？不动产统一登记制度，真的纯粹是为了征房地产税？究竟能否让房价大跌？来来来，让娃哥给你详细科普一下。不动产统一登记，这可能是全网最直白和最详细的解读。开篇普及概念：什么叫不动产统一登记？它的直接目的是什么？你以为的不动产，只是房产，甚至只是住宅。而真实世界里的不动产，不仅包括房产，还包括：集体土地、宅基地、林地、海域、耕林草等承包土地等等。从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权。所谓“不动产统一登记”，就是——给以上物产确权。所谓“确权”，就是——无论是宅基地、林地、承包海域等等，都给发个类似于房产证的红本本。喏，下面这张就是林地的不动产证书。以前没有红本么？还真没有。准确的说，是没有统一的红本本。大家去看看上面那些不动产，有林地、耕地、海域、城镇住宅、农村宅基地……这些不动产，过去分属于不同部门管理。发的证，也是不同部门的证。举个例子吧。过去承包林地，也就是林业局给发个承包合同；过去的农村宅基地，也就是镇上、甚至是村集体给发张地契；过去的承包海域经营，也就是海洋局给承包合同上盖个章……这些承包合同、地契、公章，有的部门认，有的部门不认。再举两个例子吧。比如，宅基地的地契。过去你拿着村集体发的地契，去找银行贷款。但凡能进去门，那就算我输。再比如，林业局给发的林地承包合同。别人欠了你的钱，你起诉了他。法院在清算执行时，发现这货一毛没有，就有个500亩的林地承包权。法院该怎么把这500亩的林地赔给你？折价多少钱，又该怎么过户？是不是还要跑趟林业局？甚至，因为没有不动产统一登记，法院连这货有没有500亩的林地承包权，都不知道。如今不动产统一登记登记来了、确权了、红本发了，就能够证明——该不动产属于你，就是你的物权。而这种物权归属，不仅在网上能查的到，而且拿到任何一个部门，大家都认。讲到这里，大家就明白了。不动产统一登记的最直接目的，就是为了：确权。——彻底打通不同行政部门之间，对某种物权归属的共同认定。确权，仅仅是不动产统一登记的直接目的。那么，还有没有更长线的目的和更深远的影响？有！1、先说个浅层的影响：盘清家底。一提到盘清家底，很多人的第一反应就是——完犊子了，要征税了。盘清家底，的确是征税的基础和依据。但盘清家底，绝不仅仅是为了征税。我举个最简单的例子。2019年，国家发改委等13个部门提出“建立个人破产制度”。那么，问题来了——怎么才算个人破产？是不是账上没钱、家里没城镇住房，还欠了一屁股无力偿还的债，那就算破产。万一他虽然没有城镇住房，却有三块宅基地呢；万一他虽然账上没钱，但却有一大片养蚝的海域呢；万一他没钱也没地，却在山上还有300棵的大胸径林木呢……过去没有不动产统一登记，想要查清以上资产，要跑到林业局，接着跑到海洋局，然后跑到农业局，甚至还要去老家的镇子上查查地契……全部查完之后，新的问题又来了：如上资产，该如何估价？连个红本都没有，估个屁的价。现在不动产统一登记来了，以上资产全部确权且可在统一平台查询。电脑打开，输入名字，有啥没啥，全在表里。红本拿出来，该查封查封，该估值估值。这就是确权带来的最浅层影响，能快速跨部门盘清一个人的不动产家底。2、接着说个稍微深层的影响：提高农民财产性收入，缩小城乡差距。所有不动产类别中，只有城镇住房的流通效率和融资属性是最强的。而其他不动产，比如农村的宅基地、农民手中的耕地、个人承包的林地等等——过去数十年的时间里，几乎是没有任何流通属性和金融属性。以上资产，没有流通属性和金融属性的核心原因之一——没有确权，没有红本，谁敢交易。其物权的归属，并未得到跨部门和全社会的共同认定。自2018年起，高层就反复强调一句话：缩小城乡贫富差距的关键在于，提高农民的财产性收入。而农民手中的财产——宅基地、耕地和林地，却长期连个确权的红本都没有。没有红本，就意味着没有法理意义上的财产权。农民连财产都没有，还提高个屁的财产性收入。现在不动产统一登记了，农民手里的宅基地、耕地、林地……全都拿到了确权的红本，也有了法理意义上的财产权。有了财产权，就意味着——他们能拿着红本，去交易、去转让、去抵押。让农民手中的不动产，变成真正意义上可流通、可抵押的财产，是提高农民财产性收入的第一步。以上就是确权带来的稍深层影响。3、最后说个最深层的影响：全国统一大市场。不提“全国统一大市场”，可能大家都快忘记了这个词。去年初，最高层提出：要加快建设全国统一大市场。与此同时，还把建设全国统一大市场，作为扩大内需的关键、国内大循环的起点、十四五的重要目标。什么叫全国统一大市场？用虽不精准但最直白的语言解释就是：全面解除市场笆篱，加速市场各类商品和资产的交易和流通。——通过提高交易和流通效率，来最大化的释放国内的市场活力。提到“加速各类资产的交易和流通”，其中的重要资产类别就是：包括建筑、土地、自然资源在内的各类不动产。加速各类不动产交易流通的关键，是什么？咱得先给各类不动产，发个统一的红本本吧。连个确权后的红本都没有，连个统一的定价标准都没有，那还交易流通个屁。再说，没有红本的资产，谁敢真金白银的买卖交易。这就是确权带来的最深层影响，就是提高各类不动产的交易流通和金融属性，为扩大内需的国内大循环提供支撑。以上所有，就是不动产统一登记的三重间接目的。而以上三重目的，在诸多西方国家都已经落地数十年。或者可以这么说，不动产统一登记，既是物权法的起点，也是物权自由交易的起点，更是真正意义上市场经济的必经之路。有了全国不动产统一登记，才能最大程度的激活和释放市场的活力。对于当下的我们来说，什么最重要？内需最重要，充分的流通交易最重要，市场活力最重要！这一步，我们早晚要走，而且已稍显落后。全网大V，都在瞎逼逼。这个热点，是昨天下午出来的。原本我也不打算追，但真架不住视频号、抖音和公号的大V，全在瞎逼逼。99%的解读都是——以前贪官把房产登记在不同地方，现在要登记在一个地方，贪官财产无处遁形；以前有钱人动辄都是十几套房子，现在要征房房地产税，割不死你；楼市要崩，贪官要完……看的我既无语又恶心，临时加班赶个稿吧。看完以上的内容，你会发现：不动产统一登记的真实目的，既不是征税，也不是反腐。反腐与征税，只是它捎带手的极其微小影响罢了。既然全网大V都在说，那我也捎带手说两句。1、反腐，还真用不上不动产统一登记。首先，但凡家里有个体制内的公职人员就清楚：早在10余年前，我们就建立了公职人员的财产申报制度，而且每半年都会核查一次。若你真以个人名义持有多套房子，且财产来源不清晰，都轮不到今天的不动产统一登记落地，就已经被喊去问话了。然后，你们怕不是真的以为：体制内的不法人员，会傻到拿着贪到的钱，用自己的名字去购置房产吧。就这全网还一片呼喊，快快快，快公布不动产登记的统计结果！脑瓜子有包！2、不动产统一登记，的确是房地产税的征收基础，但并不意味着登记了就会立即征税。通过不动产登记，确实能查清每一个人的房产持有状况。摸清了家底，的确方便征税。但是！但是！但是！我想跟大家说的是——房地产税至今还未征收，并非因为家底还没摸清。大家去看官方公布的“全国不动产统一登记”时间轴，你会发现：早在10年前，不动产登记就已经启动。率先完成联网的，就是房地产税的核心征收目标“住宅”。今天才宣布全面落地的原因，是其他类别的不动产登记摸排太难，占用了太多时间。换句话说，你的家底，早就被摸清了，真想征税早就征了。我再给大家举个例子。现在很多重点城市的住宅，仍在限购限贷。人家能判断出来“你是二套还是首套、其他城市买没买过房、是否有贷款记录、是否已经结清”，难道还不知道你有几套房，都是多大面积？整天琢磨啥呢，想屁吃。3、即便征税，核心资产也能转嫁。再跟大家普及一个基本常识。商品的价格，是由供需决定的。如果有这么一套房——它位于产业基础极好、常年人口流入量极大、市场供应常年保持低位的城市和板块；市场平稳的年月，但凡挂出去，就总有络绎不绝的买家看房；市场极差的年月，虽然卖的慢，但总有买家进场；哪怕租出去，租金也是同城市内最高的……说句诛心的大实话，只要是供不应求的资产，任何成本都能转嫁给下一个接盘者，包括房地产税。话不中听，但有用。4、垃圾资产，只会更垃圾。像经济基础并不突出的三四线城市、二线城市只画饼不落地的远郊新区、一线城市不带学区的老破小、一二线城市远离成熟产业聚集区的普通刚需板块……如上资产，本身就已经陷入流动性差、供大于求、议价能力弱的泥潭中。一旦房地产税开征，这类资产只会面临一种状况——房东为了减少持有成本，拼了命的甩货，加剧市场红海；集中的甩货，造成更大规模的降价砸盘。卖又卖不出去，拿着就要交税，税还无法转嫁。持有的每一天，都是负收益缩水的凄惨。与其操心房地产税何时到来，还不如操心怎样做好资产优化。房地产税，已经变得草木皆兵。连“不动产统一登记”这种带着多重复杂目标的政策，都能被粗暴解读成：丈量天地，下步征税。而我想跟你说的是——第一，无论是否统一登记，房地产税一定会来。到来的核心目的，也不是为了所谓的平抑房价，就是补充地方税源。第二，把手里的垃圾，换成可以转嫁成本的核心资产。房地产税的征收方式，可能会有很多种，但大都逃不开持有面积。既然是以“持有面积”作为征收标准，那么你要做的就是：减少房产的持有数量，提高房产的持有质量。抓紧时间把手里握着的——三四线城市、一二线城市远郊盘、没有学区的老破小、偏离产业落地方向的普通刚需盘，尽快变现。两套换一套，甚至是三套换一套。抓紧时间两套换一套，甚至是三套换一套——置换到一二线城市里、贴近成熟产业聚集区和成熟改善聚集区的板块。以供不应求的核心资产，对抗和转嫁新增的税收成本。这可能是我关于房地产税的最后一篇文章，显而易见的道理不值得讲太多遍。请把此文转发给身边正在为不动产统一登记而忧虑、为房地产税即将开征而忧虑的朋友，并告诉他们：你焦虑的问题，此文都能给你答案。专题研究：置业逻辑：上篇

现在提起苏州，名号响亮——最强地级市、GDP全国第六、工业总产值全国第一、仅次于深圳的全国第二大移民城市，城市建设如火如荼，“新城”到处开花，比如平江新城、金阊新城、沧浪新城、城铁新城……但是，对城市发展最重要的并不是这几个新城。2011年苏州正式提出——“抢抓长三角建设世界级城市群的历史机遇，在做优做靓苏州古城的同时，重点推进北部高铁新城和南部太湖新城建设，加快提升东部综合商务城、西部生态科技城建设水平，全面提高中心城市首位度”这言简意赅道出了“一核四城”的时代背景、建设方向、发展目标，真是一个多余的字都没有啊。苏州城市发展格局，就此奠基！何以如此？因为，这是必然！——苏州城市格局，必然走向“一核四城”。一个人的命运，既要考虑个人的奋斗，也要考虑历史的进程！个人如此，城运亦如此，——苏州踩中了“长三角建设世界级城市群”的历史进程。2010年，中国成为世界第二大经济体，但是，中国有与这种经济地位相匹配的世界级城市群吗？不用想也知道，当时真没有，有潜力的只有长三角、珠三角、京津冀。2010年，国家发改委印发长三角区域规划，提出——将长江三角洲城市群打造为“具有较强国际竞争力的世界级城市群”。但是，当时，长三角城市群发展质量不高，城市间分工协作不够，低水平同质化竞争严重。南京、杭州都是省会城市，吸附力强；无锡、常州在苏州后面紧追不舍，——在长三角，苏州面临的城市竞争，很激烈！而且，苏州毗邻上海，仅为普通地级市，城市地位不高，2011年GDP破万亿，是江苏省首个GDP万亿城市、全国当时7个GDP万亿城市之一，在长三角，仅次于一骑绝尘的上海，领先于南京、杭州两大副省级城市。——苏州经济基础强，地理位置优，有条件抓住历史机遇！但是，苏州该怎么把机会变成现实？？怎么办，怎么办？——做好内部整合，全面提高中心城市首位度。而且，这种内部整合顺理成章，——既根植于城市文脉，也是城市空间发展的延续，与城市地理密切关联。苏州古城，

楼市松绑已经整整一轮了，现状如何呢？直到现在全国大部分地区还没有从下跌阴影里走出来，不论是京津冀、长三角、还是珠三角，没有哪个区域市场能够走出独立行情。从单城市看，最具研究典型的百城指数，在连跌了8个月后，也在连续不间断的救了8个月后，才刚刚能看到止跌的行情。如果用一个字来形容2021年下半年至今的地产行情，只能说：惨！实惨！但是，有一座城市，却悄悄穿越了这轮周期，平稳的从风暴中走出——合肥。说合肥能够穿越周期，完全不是浪得虚名，先来瞅瞅全国的楼市是个怎样的情况：一线城市成交面积同比下降61.5%、环比下降36.9%；核心二线城市成交面积同比下降55.7%、环比下降16.7%；普通二线城市成交面积同比下降56.2%、环比下降34.6%；三四线城市成交面积同比下降60.7%、环比下降17%。注：以上数据为2022年4月全国成交面积数据三四线跌，正常~众所周知嘛，普通二线跌，合情合理，毕竟是下行周期，拉下水也正常，核心二线城市在跌，嗯~看来这轮比想象中还要冷，可是，一线居然也还在跌，麻了，全国楼市成交面积跌到刹不住车了。而同时期的合肥呢？供不应求！而且价格还在节节攀升。优秀啊，直接来个逆生长。有人说，合肥的逆生长会不会是因为这轮政策放开的过松啦？瞧瞧隔壁南京，“底牌”放出来刚半个小时，差点把市场给点燃，合肥搞不好就是过早亮了底牌，所以才能实现一枝独秀。如果真有这么简单，全国楼市也不至于到跌麻了的境地了，现实就是，合肥不仅离亮底牌还早得很，甚至只是拿出了工具箱里的小螺丝钉，新政仅仅放开了瑶海及新站的限购，只是做了部分区域的修复，而且即便是全国普降的房贷利率，合肥在下调之后，首套利率还是维持在了5.03%。合肥到底怎么做到的？他凭什么能实现逆势发展？合肥小宇宙的爆发离不开自身城市发展的特点。合肥的主城面积极小、城市边界小，合肥从2006年建成区面积224平方公里，扩展至2016年416平方公里，

不知不觉，救市已经第三个月了。大家是否发现一个问题——时至今日，无论哪个城市出台哪种救市政策，几乎已无法掀起任何波澜。救市的第三个月，2022年5月楼市数据出炉了——

对比过去十年，2021年主要城市GDP增幅普遍在100%以上，但是，有一座城市，它的GDP增幅达到213%，唯一增幅达到200%以上的主要城市，这个城市就是——“霸都”合肥市合肥市曾经三次拆巨资豪赌，都赌赢了，拿下面板、半导体、新能源汽车三大产业被称为“中国最牛风投机构”但是，但是，合肥不止赌性坚强，在城市运营上，合肥也是很灵活稳健的！如果问，合肥市有哪几个区？不了解的人说4个区，了解的人说9个区；一番了解下来，原来是4个行政区加5个功能管理区；——蜀山、庐阳、瑶海、包河是4个编制完整的行政区；——政务、滨湖、高新、经开、新站是从4个行政区拆出来的5个功能管理区。正是这种行政区划管理的灵活性，推动了城市产业发展，推动了城市边界扩张，奠基了合肥城市空间发展的基本格局。合肥市区曾长期受制于“三市区一郊区”空间格局，2002年区划大调整，郊区改为包河区、东市区更名瑶海区、中市区更名庐阳区、西市区更名蜀山区，2005年“141”城市空间发展战略问世——一个主城、4个城市组团、1个滨湖新区，其中，政务区在主城，高新区在西组团，经开区在西南组团，新站区在北组团，滨湖区自成一派。后来，政务区、滨湖区、高新区、经开区都是合肥房价的高地，新站区的楼市成交很活跃。合肥4区灵活变9区提高了城市开发的强度，加快了城市开发的进程；通过引进新兴产业，推动产业转型升级，也进一步夯实了城市空间扩张的产业基础。此后，2013年合肥市主城规划“双心两扇两翼”，双心即是老城与滨湖新区；再后来，2021年合肥市十四五规划提出了“中心引领、两翼齐飞、多级支撑”的国土空间格局。这些，都离不开“141”战略的奠基之功，离不开行政区划的灵活管理。不止行政区划管理灵活，城市空间扩张也是很稳健的，基础依然夯实。如果留心观察就会发现，轨交线路的扩张推动城市发展空间的扩张，进而带动房地产板块的扩张。上图是在合肥市城市轨道交通第三期建设规划（2020-2025年）示意图基础上加工的。不难看出，合肥市轨交末端，往西到运河新城，往西南到肥西县/紫云湖，往南到滨湖区，往东到肥东县，往东北到陶冲湖-少荃湖-职教城，往北到合肥北城站。与之对应，这些轨交末端所在的房地产板块，与合肥市区的房地产板块密切联动了起来；运河新城、紫云湖在高新区的下游，肥西县在经开区的下游，肥东县在瑶海区的下游，陶冲湖-少荃湖-职教城在瑶海区的下游，北城站在庐阳区的下游。与之相对，这些轨交末端所在的房地产板块，也是核心区房价向外传导的末端，刚需自住属性不差，投资价值则取决于与上游的联动关系。毕竟，轨交线路扩张的末端，约等于房地产板块扩张的安全边界，约等于城市核心区刚需外溢的安全边界。其实，合肥城市扩张，与

昨天，杭州出台“救市新政”了。看完杭州的救市政策，我只想说——只有杭州才能救楼市。端水大师，又出新花样。先来看看杭州出台的楼市新政，它迥异于此前你所看到的所有救市政策。——杭州救市，核心在救二手。直接上新政内容！个人转让家庭唯一住房，增值税免征年限由5年改为2年；落户未满5年的户籍家庭购买二手房，取消“需连续缴纳24个月社保”的规定，落户即可购买；非户籍家庭购买二手房，取消“需连续缴纳42个月社保”的规定，仅需12个月社保即可购买；三孩家庭多送一张房票，且在新房摇号时可按照“无房家庭”优先摇号。如此一来，杭州的楼市政策逻辑就发生了变化。如果你去买新房——要么需要“落户+2年社保”；要么需要“不落户+4年社保”。但假如你去买二手——要么落户就能买，要么仅需1年社保就能买。你瞧！杭州这个老端水大师，连救市都救的跟别人不一样。别人的救市，是新房和二手一起放松，一起对你敞开大门。——大哥，快进来，一起玩！杭州的救市，是新房市场仍大门紧锁，宛若不动如山的老尼。而二手市场却敞开大门，像个招蜂引蝶的姑娘，站在门口，挥舞着手帕。——大哥，别管她，先玩我！为什么杭州会出台这种“优先满足二手”的救市新政？一张图，足以说明问题——截止3月底，杭州二手房挂牌量突破17万套，跃居全国第1。对，全国二手房库存量最大的城市，既不是倒霉催的郑州，也不是被唱衰的东北，还不是库存重灾区重庆和武汉，而是“最懂拿捏楼市”的杭州。有人说，3月底的数据太老了。好，新的数据出来了！打脸嘛，终归是新鲜的巴掌才最响亮。喏，下面是杭州各城区二手住宅挂牌量，数据来源于杭州房管局官方网站。数据来源：杭州市住房保障和房产管理局截止5月17日，杭州各城区（不含富阳和临安）二手房挂牌量21.997万套。相较3月底，新鲜的库存又增加了。二手房库存21.9万套，成交是多少呢？近半年，杭州二手房单月成交量在3000-4000套上下浮动，平均成交量约为3400套。21.9万套库存，3400套月均成交，二手去化周期64个月。64个月的库存去化周期，意味着什么？2014年2月起，杭州掀起“马年第一砸”。近百名业主，冲进一个个“腰斩式降价”的售楼部，把愤怒的铁锤，倾泻到沙盘上。那一年，杭州二手叠加新房的库存，也不过区区20万套，去化周期不过59个月。八年后的今天，杭州单单二手房的库存已经干到22万套，去化周期已经干到64个月。杭州，苦二手久矣。若再不救二手……讲到这里，你是否就认为——杭州出台新政，就是为了救二手，帮助二手市场消化库存？呵，还是太年轻，还是把“端水大师”想的简单了。杭州二手房挂牌量全国第一，高达22万套，二手房卖不动，消化周期超过64个月……以上这些，真的重要么？不重要！自2017年起，杭州的二手房市场是好或是坏，已经不再重要。自2017年起，杭州的二手房市场只有一个存在价值——证明新房的倒挂！证明新房的套利空间！2016年底-2017年初，杭州新房陆续开始“限价”。自那一刻开始，就有四个字萦绕在杭州楼市的上空：一二手倒挂。倒挂魔咒，把一切不可能变成了可能。只要有新房倒挂的存在，韭菜就永远割不完。新房限价3万/㎡，二手挂牌6万/㎡。动辄都是200万利差，足以催动着一波波的人往里冲。杭州人冲完了，还有浙江人。浙江人冲完了，还有长三角。长三角冲完了，还有全国客。数百万的倒挂利差，足以让“杭州人的杭州”成为“浙江人的杭州”、“长三角的杭州”，甚至是“14亿人的杭州”。倒挂不绝，利差永存。利差永存，需求不断。只要有新房倒挂的存在，楼市就能穿越周期。今年第一轮集中土拍，只有杭州创造了一个奇迹。60宗土地，59宗成交，成交金额827亿，杭州再次刷新了自己的记录。——建城2200年以来，这是单日财政收入最多的一天。与其他城市相比，杭州第一轮土拍的成交额是北京的1.72倍、南京的4.3倍、天津的19倍。全国70个重点城市，只有杭州穿越了楼市周期。为什么？确定性！——在开发商眼中，如今的全国楼市中，只有在杭州拿地几乎是“稳赚不赔”的。因为“新房限价和一二手倒挂利差”的存在，总有源源不断的人往杭州楼市里冲。动辄都是万人摇号，动辄都是当日清盘。只要有万人摇号和当日清盘，在杭州拿地——哪怕不能多挣，起码不会赔本，而且还能快速回款。但是！但是！但是！以上一切存在的基础是什么？杭州楼市“把不可能变成可能”的基础是什么？二手市场的价格体系，必须稳得住！哪怕稳不住成交价，也要稳得住挂牌价！——只要二手挂牌价稳得住，新房倒挂利差就稳得住；——只要新房倒挂利差稳得住，被倒挂利差勾来的需求就稳得住；——只要需求稳得住，每年3000亿的土地收入就稳得住！杭州的二手市场，已经成为杭州楼市的一杆大旗。——二手大旗不倒，新房市场不倒，土地收入不倒。诸位可能都无法想象，杭州是目前一二线城市中几乎唯一一个“至今都未出台二手房指导价”的城市。杭州为什么不出台二手房指导价？怕一不小心就把“二手市场”这杆大旗撅折了。万一把二手撅折了，二手挂牌价崩了，倒挂利差就崩了。倒挂利差崩了，购房者的套利信仰就崩了。客户信仰崩了，新房市场就崩了。新房市场崩了，土地市场就崩了。我摇号打新，不就是图“新房3万/㎡，二手5万/㎡，转手就挣2万/㎡”。——你出个二手指导价，二手也跌倒3万，我还打个屁的新。我土拍拿地，不就是图“万人摇号抢房、当天就能售罄、半年就能回款”。——你出个二手指导价，把倒挂打崩了，客户信仰打崩了。没有快速回款，我还抢个屁的地。此次，杭州为什么要出台“救二手”的楼市新政？“二手市场”这杆大旗，眼看就要被22万套的库存压折了，我得撑起来。新政出来后，杭州人民的心态又变了。各个房产群里，讨论最多的一句话就是——刚通知中介，老子挂出去的房子不降价了。你瞧，二手房这杆大旗又硬朗了一些。除此之外，各个房产群里探讨的另一个问题就是：6月这波红盘潮，哪个倒挂最凶，收益率最高。你瞧，二手大旗硬朗了，杭州的打新信仰又回来了。不出意外的话，杭州的各大古寺又将在6月迎来全年最大的一波客流高峰期。——灵隐寺、径山寺、灵顺寺、法喜寺……又将挤满即将参与摇号的杭州人民。诸位神仙进入杭州时，怎么也不会想到——竟然有一天能和楼市扯上关系，能被购房者看做队友。神仙们的灵验度，即将在杭州楼市的红盘潮里，得到真金白银的检验。火热的六月，神仙们又将迎来一场最大的挑战。你瞧，二手大旗硬朗了，连杭州的神仙们都能变得忙碌起来。对于杭州楼市来说，啥都可以倒，唯独二手不能倒。外面人都说，阿里是杭州的城运，亚运是杭州的城运。呵，还是年轻。杭州的城运，从来不是阿里和亚运，而是二手这杆大旗。只有杭州人，才最懂杭州。也只有杭州，才最懂救市。专题研究：