东北之星，内卷之王！
很多人一直把东北的希望寄托在沈阳。
说这里是地理上的东北中心，作为省会城市，未来必定兴旺发达冠绝寰宇。
甚至某国内知名大V带团抄底东北时，沈阳也成了东三省唯一进入大V带团的城市。
大碗团队经过半个月扎扎实实的调研，今天咱们再把沈阳楼市揉碎了放大看看。
当然，哪怕是其他城市的朋友，也可以对比着沈阳看看，寻找共同之处，避免踩入雷区。
毫不夸张的说，当下80%的城市，正在慢慢沈阳化。
沈阳楼市，已经彻底倒在了内卷的道路上。
很多城市也都在内卷，但沈阳的内卷已经到了疯魔的程度。
第一，沈阳楼市，烂尾卷出了新高度。
相信很多人都见过烂尾楼，但是我敢打赌，你一定没有见过这么成群的烂尾楼。
这是被誉为东北总部基地的项目，位于沈北新城，号称要“云集2000栋企业总部大楼“。
凡是目光所及之处，均是烂尾。
当然，可能很多人会说，烂尾嘛，每个地方都有，不能以偏概全。
对，有道理，咱们来看看沈阳最核心的区域，金廊沿线，究竟怎么样。
--这里也被称为沈阳的城市中轴，聚集着沈阳最好的五星级酒店、最高端的豪宅、最多的超高层，几乎都在这条轴线上。
毫不夸张的说，金廊沿线就是沈阳的门面，就是沈阳的发展命脉。
但是，即便如此，也逃脱不了被烂尾充斥的命运。
京城中心、嘉德广场、世茂五里河、世界城、东森总部商业广场、领先国际城、宝能环球金融中心、乐天世界……
华丰嘉德广场
这些几乎都在金廊沿线，这些项目每个几乎都曾深陷停工风波。
中轴线如此，更别说其他郊区项目了。
第二，沈阳楼市，开发商卷出了新高度。
沈阳目前的商品住宅库存量高达1413万方，去化周期高达40个月。
根据贝壳新房的相关数据，目前沈阳的在售新盘，达到了425个。
可怕的是，这些浩浩荡荡的数百个新盘，几乎全都卖成了现房还卖不掉。
卖不掉怎么办，开发商只能卷起来。
开发商内卷第一步，卷门面。
沈阳的开发商，可能是全国最会造售楼处的开发商了。
这是新市府沈中大街的中海天钻项目，高层带精装。
你看看人家这售楼处，大面积的玻璃幕墙加金属铝板，妥妥的现代化气质。
这是浑南板块金阳大街新希望锦麟誉，全石材+金属外立面，这在一线城市绝对属于顶豪售楼处了。
对于这些1.6万-1.9万之间的项目，沈阳的开发商直接把门面干出了花。
大面积的石材、大面积的落地窗、大规模的铝合金在沈阳各大售楼处大范围的投入使用。
沈阳的开发商真不容易。
卖着最便宜的房子，盖着最豪华的售楼处。
开发商内卷第二步，卷营销。
堆砌完售楼处，开发商开始堆人。
沈阳，可能是拥有营销人员最多的城市。
几乎每一个在售新房前面都蹲着“小蜜蜂“（发传单的人）。
只要我们从售楼处出来，必然会有两三个人围上来，问你其他项目考不考虑。
有的时候，堆人可能还不够，还得堆装标。
用着最好的装标，才能留下好不容易来到售楼处的人。
浑南新南站的龙湖云颂，0.8万的拿地价，卖1.4万左右，肯定是不赚钱了，但是你瞧瞧人家这装标。
大理石双层背景墙，一线品牌厨房家电全部配齐～～这些都是后期统一的交付标准。
光这个标准，打底都得3000+。
建议全国开发商都来学学沈阳，看看开发商们是如何用最少的钱做出最豪气的装修。
开发商内卷第三步，开始卷价格。
不管是浑南、还是大东、皇姑，所有的项目都比刚开盘的时候统一降价15%-20%。
请注意我的用词，是所有。
胆子大的，直接降价。
胆子小的，偷偷降。
亚泰鲲鹏府原先卖1万+多的毛坯，现在直接送精装，折算下来只要8000多。
但是对于沈阳的开发商而言，当下最最重要的，就是卖货的流速。
能卖掉才是王道，能跑一套是一套。
“赚不赚钱不是最重要的，大家交个朋友最开心。”
这种骗人的谎话，是沈阳开发商每天晚上含泪安慰自己最多的。
随着内卷的加剧，沈阳楼市，目前呈现出三个典型的特征：
第一个特征，沈阳的房价，呈多中心散状分布。
和平有和平湾，皇姑有首府新区，于洪有于洪新城，铁西有铁西新城，浑南有浑南新区～～
除了每个区都在打造自己的新区外，内部又规划了大量的商业+学区板块。
比如浑南在浑南新区打造了环球港项目，除了庞大的商业体外，还要额外再建学校，同时，距离项目不远的华润昭华里也要配置学校。
华润引入了南京一小，环球港引入的是北京某知名学校，隔空打着擂台。
几乎每个项目都带着商业体，几乎每个项目都承担着新建学校的任务。
也正是如此，所以我们看到沈阳新房整体的均价差价其实并不大，并呈现了多中心化发展的趋势。
第二个特征，所有的炒作概念，在沈阳全部失效。
最近几年沈阳的城市发展战略，就是强力的扩张。
据说后期附近要造领事馆的，中海领馆壹号，拿地成本1.4万，精装交付，前期卖2.2万，现在卖1.9万，降幅15%左右，依然卖不动；
据说占据了沈阳最核心C位，金廊优质地段，临近沈阳万象城、嘉里城的雅颂阁，豪装交付仅卖3万，依然卖不动；
据说拥有最好学区的学樘府，可以念皇姑区的珠江五校学区和第四十三中学，面积就是35平，专为学区打造的项目，依然卖不动。
不管是未来规划，还是优质地段、或是学区概念，所有可炒作题材，在沈阳全部都是失效的。
第三个特征，笋盘卖完一批还有一批，打折销售会成为一种常态。
目前沈阳各个板块的新盘都在打折，关键问题是，虽然相比于刚开盘时的价格已经便宜了15%-20%了，但依然还没有到底。
因为大量的库存还没有消化掉。
不管是皇姑区首府新区板块的万科府前壹号，还是沈北新区道义大学城板块的明发水韵桃源，新城子板块的城建锦泉蓝湾。
好不容易卖完了一批，新一批再接着上，接着打折卖。
开发商打折也就算了，各级区政府也下场进行直接补贴刺激楼市。
4月25日，皇姑区按照备案合同价格给予买房人1%的消费补贴；
5月23日，沈河区开始举办春季房交会推广活动，买房最高可以获得1.5万元区级补贴。
没办法，当所有的政策全部都出尽但楼市依然不振时，只能上补贴了。
所有的投资客，都应该学会对沈阳说“不”。
我们前几天旗帜鲜明的提出，在沈阳，能租绝对不买。
但是，很多人可能会说。
“我不投资，就是单纯的买套房住住，不行嘛。“
如果是本地客户实在要买，给大家两个购买的方向：
第一个购买方向，皇姑区首府板块的学区房，适合上车刚需。
当我们看完了几十个项目后，发现一个板块的销售去化是正常的，就是皇姑区的首府板块，目前有2个在售项目。
万科府前壹号，纯改善的洋房，双学区，均价差不多在1.6万左右，美中不足的是交房时间贼晚，最新的一批得到25年10月才交付。
金地江山风华，双地铁房，宁山路小学和43中双学区，以洋房和小高层为主，户型好，精准均价在1.6万-1.7万之间。
不知道大家发现没，这两个项目的典型特征就是双学区叠加还算不错的价格。
这其实就是沈阳大量普通人买房时最朴素的思路。
第二个购买方向，浑南新市府板块的品质新房。
作为沈阳重点规划打造的新区，新市府板块整体的界面其实还算不错，适合改善型居住。
既然是改善，那么品质就一定是第一位的，浑南新市府中，有两个项目是目前的品质高地。
中海天钻，紧邻地铁沈中大街，目前高层折扣力度很大，售价在1.8万多，品质不错，性价比也不错，后期周边有一些配套规划的利好。
华润昭华里，整个品质属于沈阳TOP级别的洋房了，临河靠着软件园，后期还会引入南京一校，均价在2.1万左右。
当然，还有两个建议放弃的。
金廊沿线的仁恒公园世纪和宝能GFC。
虽然地段确实不错，但两者的定位都有偏差。
仁恒公园世纪主打的是城市顶级改善，但从装标到城市界面的老破小，都无法撑起目前近3万的价格，不知道当初仁恒是怎么挑选合作项目的，建议放弃。
抛开宝能的资金情况不说，宝能GFC项目，占据着优质核心地段，但造的产品类似公寓，对于不缺房子的沈阳人来说，其实是有些抗拒心理的。
沈北区蒲河板块的亚泰鲲鹏府和御水澜湾。
两个难兄难弟最大的问题就是供应量太大，卖不出去怎么办，通过送精装变相的降价，从1万多变相卖到了8000多，直接干死了小区二手房市场。
沈阳虽然地处东三省的地理核心，但沈阳楼市其实非常不稳，表面惊涛骇浪背地里暗流涌动。
目前在沈阳买房，谈不上高位接盘，也谈不上低价捡漏。
放平心态，一切只为自住，品质为王，千万别被开发商那靓丽的售楼处蒙蔽了双眼。
写到最后，再次提醒想在沈阳买房的朋友请一定要收藏本文多看看。
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