东北第一城，还能走出ICU吗？
每次去调研，对一座城市总是会萌发全新的感受。
旅游时看北京是庄严肃穆，而真实探房后的北京，总是带着些风尘仆仆的意味，那些繁华在每天忙碌密集的踩盘中，都变成了一件件虚无缥缈的东西。
这次去大连，一样也不是兴奋的观光者。
这座城市有太多让人想去说又难以言尽的东西，除了外表整洁、气质温润的第一印象，在它更深层次的内部，你会触摸到它曾经历过的一些创痛。
几近熄火的土拍市场，冷热不均的新房市场，本地人对地段的选择……都是反映这座城市最为直观的楼市“晴雨表”。
这次不聊宏观，回到房地产最为本质的土地、市场和人，转而探求一点城市外的精神世界。
东北系列最后一篇，就来看看褪去滤镜后的东北代表城市—-大连，真实的行情究竟怎么样？
土地慢性贫血是原罪
大连的土拍市场，已经太久没有出一则让人振奋的消息了，相反是一直沉默着。
最近的土拍消息，还是位于甘井子区的体育新城住宅用地再次流拍。
这块地一出场就挺卑微的，它的楼面价仅有6957元/㎡，这个数值是什么概念呢?
在2015年的时候，大连的楼面价就是这个数，这个地价直接让人梦回8年前。
这块地的不远处就是板块内的销冠招商公园1872，它在2021年2月拍地的时候，可售楼面价就已经高达11126元/㎡。
它所在的体育新城板块，一直占据甘井子区最好的区位，它的房价在近几年也是水涨船高，从最初中航华府5000-6000元/㎡的单价，到现在二手房涨至2万＋元/㎡。
即便如此，这样一块低价地最终还是难逃流拍的命运。
是大连的土地供应太多了么？远远不够。
去年，大连主城五区成交有且仅有5宗住宅用地，创下了土地市场供应量近5年的最低值。
其中高新区2宗，中山区2宗，以及甘井子区1宗。
时间线再拉长一点，自2019年开始，大连土拍市场就已经灭了热情，土地的供应量和成交量连年缩水。
2019-2021年，当全国各地兴起扩张卖地的风气，大连却相背而行，唯它在二线兄弟中缩减了供应量。
有人或许会问土地供应少，那为啥开发商拿地的热情还不高呢？
单就体育新城而言，这个区域新房已经趋于饱和了，未来没有挂牌的土地还有100多万㎡，目前场上的新盘供应，大多集聚在甘井子区和金普新区。
过多卖不出去的存量新房，也都集中在这片区域，这让开发商不得不慎重。
大环境下，大连的楼市整体也进入了低谷期，随着地铁2号线的兑现，体育新城的投资客发现并没有得到想象中的回报率，出仓损失惨重。
最新的贝壳数据中，体育新城板块最近一周的成交均价仅有14152元/㎡，同比去年跌了近16%。
即便政府在此次拍地中拿出了极大的诚意，面对严峻的市场行情，开发商也只能继续详装冷漠。
市场冷热不均是导向
当然，并非大连所有板块都激不起任何水花，像东港、高新、中山等核心板块的改善盘，依旧是市场上难得一遇的天菜。
这些板块基本都有着以下类似的特点：
连续三年无供地，新房几乎无房可卖；
新盘以改善为主，区位周边面向的是庞大的改善客群。
在核心区内部，多的是平均房龄超10年、户型落伍的老房子，在大连，改善的需求反而是长线存在的。
在大连，400万的预算买不到一个适合的改善住房，并不是一件奇怪的事。
这个预算，看似已经进入了大连中高端改善的圈层，但真正选择时会发现，想在市区且拥有三室以上的户型，这两个条件同时兼备实在是太难了。
所以大多数大连改善客群，要么是放弃位置选择了偏远一些的下跃或小户型叠拼，要么在市区接受着三室两厅两卫的等比例放大户型。
看到这或许你会疑惑，那为啥大连不能在市区多做四室的改善户型呢？
首先从流通性上，“大三室”产品依旧是大连市场的主流选择。
早年的大连刚需客群，大多把小户型公寓和小面积住宅作为首套住房，其中以70-90㎡的两室户型最为常见。
在后来的置换中，以两室的小户型换三室的大户型更符合置换的逻辑，往往开发商也考虑到这点，因此不敢冒险打造大量的四室产品。
其次是大连市场对改善房的定位偏差，和追逐房间数量多少而言，他们反而倾向认为改善客群更需要的是空间的尺度感。
在三室中做到将尺度拉满，充分享受空间的阔绰感和体验感，才是改善客群的终极目的。
至于那些想要四室的客户，完全可以选择别墅一类的产品。
说到改善热，接下来就得说说刚需有多冷。
作为大型刚需自住板块，整个金普新区新房扎堆，塔吊高竖，一幅热火朝天的画面。
走近了发现，很多项目都已经是静止状态，甚至留有大片拿地后迟迟不动工的空地。
在这个区域，房子降价出售再普遍不过。
以小窑湾卖得比较好的项目来说，其中万科操盘的一个大盘，先前是围绕新建的万达广场拿了十一块地，结果目前就开发了五块。
之前的开盘价在1.1万元/㎡，后来实在卖不动，降价到现在的0.75万元/㎡，在刚过去的春季房交会上，金普新区的契税补贴至高6万元/套。
即便如此，依旧是卖得够呛。
这些盘虽说是刚需盘，但户型设计都卷得很厉害，采光面大多是大面的落地窗设计，加上洋房能做到90%以上的得房率，这些远比市区看到的户型更为惊艳。
金普新区卖得最好的华润项目，商业、交通等配套目前都已兑现，而那里的销售也直接坦言，我们是金普新区唯一能保证如期交付的。
话以严明，金普的尴尬不点自破。
地段过敏体质是症候
在大连置业的人，其实基本可以排除外地投资客了。
首先是大连真正能带来价值的核心资产，大多不便宜，基本都在3万元/㎡以上，这其中还有大量与之竞争的改善客群。
再者是大连的新房和二手房大多存在零倒挂甚至负倒挂，没有泡沫，一片祥和。
根据中国房价行情网最新公布的一季度大连房价来看，仅有中山区和普兰店房价出现正倒挂趋势，倒挂幅度最大仅为225元/㎡。
所以真正买在大连的人，既有在这里生活的本地人，也有纯纯喜欢看海的外地定居者。
先说说大连本地人，他们大多对老城区的执念比较深厚。
比如说一个从小在中山区长大的大连人，家里老房子需要置换，绝大概率他依旧会选择中山区定居，再远也只会退居到东港、西岗一带。
比起外地游客面对大海的憧憬，他们大多对海景房并不感冒，并扬言要把一线海景留给真正热爱大海的人。
究其原因，只怪大连的气候实在是太潮了。
以东港来说，能看到大海的房子只能是北向客厅，这除了背离绝大多数人朝南的居住习惯外，临海的那一排，冬天刮北风，冷就不说了，除湿机的水都得比别人多换几次。
跑遍了大连新盘，基本上销售也很少提到什么海景房的字眼，提到了大连人只会条件反射来一句：太潮了，我不要。
除了海景，大连人选房也带有一些迷信的色彩。
很少有城市，能把殡葬行业摆在明面上，并且做得风生水起，在甘井子区，几乎每条街道上都会冒出一两个或连排的殡葬用品店，一条街直接关照“生死”。
大连的殡葬行业虽发达，但并非老百姓都能欣然接受。
以高新区黄埔路为界，黄埔路以南的价格明显高于黄埔路以北，只因为北面的山上有坟，因此存在不小的价差。
其他的还有类似不去金普和甘井子的坚持，即便大连开车去往哪里都能畅达，但这种类似于开发区的边缘板块，大多数本地人不到万不得已不会碰触。
而对于纯纯喜欢看海的外地定居者而言，买房的选择大多排除了核心区。
就新房市场来说，除了往东港、金石滩一带挤，好像也没有别的更好的选择；一旦放宽至二手，一些临海的二手可太有得挑了。
唯一有点纠结的，就看你是想看南向的海，还是北向的海了。
接下来该聊聊面对真实的大连市场，购房者究竟该如何抉择？
第一，优先高新区黄埔路以南的住宅。
这里不谈迷信，只谈黄埔路以南的价值。
整个高新园区，目前只有华润置地瑞府，华润半山润景，中海叁号院等少数项目在卖，这些大多都集中在黄埔路以南。
后期高新园区暂时也没有新的住宅供地，几近饱和，稀缺性奠定了高新园区主要基调，而黄埔路以南则是高新园区的核心。
此外，黄埔路以南，聚集着整个高新园区乃至大连最好的产业资源以及教育资源。
这里企业以服务业、外包、软件和动漫产业为主，腾讯大厦、海辉、惠普和几个软件园都在这里，坐拥大连理工、大连海事两所高校。
地皮稀缺，又不缺产业和人气，不出意外这里将会是大连最有前景的板块。
第二，捡漏市中心次新的房子，价格是真香。
虽说买新不买旧，但对大连自住需求比较多的群体而言，买旧反而是保本。
大连的城镇化起步足够早，这也因此让这座城市囤积了大量房龄超10年以上、户型跟不上潮流的老房子。
这时候核心区域的二手次新就成了香饽饽。
以高新区的华润置地瑞府而言，新房售价在4万元/㎡，按最小面积135平来计算，总价也需要540万。
而周边的国宝星月湾4月均价也才不到1.4万元/㎡，项目于2017年建成，大三室146㎡的户型挂牌价也才168万。
这时候在新房市场寻求不到安慰的改善群体，二手次新也不失为一种选择。
第三，牢牢把握住东港70年产权住宅。
作为中山区重点开发的区域，东港商务区的概念最早开始于2003年，板块内大多以40年产权的公寓住宅为主。
70年产权的住宅，除了一些不太好卖的尾盘，目前有且仅有一个未开盘的保利东港天汇，项目预计还需要等1-2月才能开售。
和其他核心区一样，东港供地有限，今后70年产权的住宅房源只会越来越稀缺，日后转手也能有很大的升值空间。
以上东北所有的调研部分就讲完了，大碗团队今后依旧会秉持初心，马不停歇，踏破铁鞋，只为给大家带来最真实的踩盘感受，让朋友少走弯路，共同大碗吃肉。
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