这一轮调控意图太明显了，常州会被波及吗?
沪宁线上的楼市，要开始出现新的变数了。
从杭州到宁波，再到南京，热点城市纷纷出手调控。
相比于深圳、东莞的重拳打压，这几个城市的调控显得温和了很多。
7月2日
杭州
人才限售5年！不能多盘摇号！3.5万/㎡以下 “无房家庭”倾斜比例不低于50%！同时，提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。
7月6日/7月22日
宁波
7月6日，宁波发布新政，从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。7月22日，调控升级。市六区无住房家庭，可优先认购1套商品住房满5年后方可转让。房产企业提供不少于50%的可售房源，供无房家庭优先认购，同样满5年后方可转让
7月23日凌晨
南京
加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市。优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
从这几个城市的调控力度来看，我们发现了一个共通点。那就是购房资格向“无房家庭”倾斜。
三个城市同步规定了每个商品住宅项目向无房家庭提供不同程度的房源比例，从30%-50%不等。
这个规定出台的背景是什么？首先是这三个城市新房购买需要登记摇号，甚至出现了热点房源“万人摇”的现象。
那问题就很好解释了，无房家庭是不是很大程度上可以理解为刚需？加大对刚需家庭的政策倾斜，这肯定是重大利好啊。
这样想，大概率是没错的。
但这背后，还有一个更深层的原因。那就是，市场更需要无房户。
在“房住不炒”作为主基调的今天，官方肯定不会鼓励炒房需求，这部分需求必须要压抑。但一旦压抑了这部分需求，市场又想正常运转，该怎么办呢？鼓励和帮助“无房家庭”入市，无疑是一个好办法。
那无房家庭如何认定呢？参考宁波的新政，一是，家庭成员（配偶双方及未成年子女）之一具有市六区户籍的；二是，近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的；三是，本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。以上三类家庭统称“无房家庭”。
从这个标准我们就可以看出端倪了，最近一段时间，沪宁线上各个城市纷纷放松落户政策和进一步加大引进人才力度。而最终，落实到买房上，就完全契合了。
不过，宁波也会这个政策打了个补丁，那就是无房家庭购房后五年内不得转让。很值得其他城市借鉴。
很显然，这样一个政策密集的出台，背后不仅仅是“无房家庭”的利好。更深层的是，城市和无房家庭的双向获利。
为什么不学深圳？
既然都要调控了？为什么不能学学深圳，直接做的狠一点，把房价压下去？
这个问题肯定很多人会讨论。那官方一点的回答是什么呢？一城一策，每个城市的楼市表现不一样，没必要去学深圳。
而最真实的理由是什么？这些城市的市场能级跟深圳还没法比。
撇开宁波不说，南京、杭州毕竟是省会城市，而且都是长三角城市群的领军城市。为什么还是不能下定决心，加强调控手段呢？
首先，从深圳的调控来说，这次最严调控并没有什么意外。这种过热的市场必须要压制。全国范围内，除了长沙，调控最严格的城市包括北京、上海，早已不复今年深圳的这种楼市热度。这三个全国经济总量前排的城市，必须在楼市调控上保持高度一致。
其次，再看沪宁线上上海以外的几个热点城市。杭州、南京其实本身调控已经相对比较严格了，但这一两年还是有点过热的趋势。一方面是热点盘摇号报名情况过热，一方面是地价涨幅过高。而这几次的调控，与其说是调控，不如更多的是对于市场的“规范”的制定。没有过多的压制性手段。
沪宁线上被压制的城市，典型的就是上海和苏州。但即便是苏州，在限制性政策方面，也是分区域实施的，并没有一刀切。长三角区域的这些热点城市，最大的问题是什么？各个城市都均好，差异有，但不足以让一个人非要选择某个城市而放弃某个城市。这就导致一个比较大的问题，那就是区域内人口流动性并不高。这是区域内大部分城市的共同问题。
也基本就是因为这个原因，这几个城市的调控都偏向于“无房家庭”，其实也是在一定力度上为了吸引新的人口买房。
很显然，这些城市，压根学不了深圳，也没必要学深圳。
调控最有效的手段应该是什么？
一切不以控制房价为目的的调控，都是耍流氓。
上面这句话有点极端，但确实事实。
注意，分析师用的是控制，而不是抑制。房住不炒的最终目的，也是稳房价，而不是降房价。
那控制房价最有效的手段是什么？严格的限购和限售吗？
分析师认为不尽然。
从北京、上海、苏州这样的城市的严格调控背后，我们确实是看到了房价调头的趋势。但这种调头，是陪伴有一定的损兵折将的。
为什么这几次各个城市的调控，我们看到了各种打压“假离婚、假落户、假人才”的政策呢？因为购房者对于这些城市的预期并没有降低，而是依然带着高预期的心态想尽各种办法获得买房资格。
这种行为，打压的彻底吗？分析师表示一定的怀疑。
再看长沙，全国房价控制的范本，前两年闹出了劣质水泥的丑闻，以及假泳池的小区景观。这又是为什么呢？所有的物价都在涨，房价打压的过于严格，导致开发商只能牺牲产品质量。
如何在控制房价的同时，保持市场的健康度，这是一个很难解的问题吗？
其实并不难！
最有效的方案是什么？适当加大供应。
全国范围内，有几个城市能说，我们没地了，没法加大供应？分析师认为，屈指可数。
远的不说，就说苏州，自2019年调控加码以来，同比2018年，土地供应增量至少2-3成，这是一个很好的趋势。
我们这一轮调控新政中，看到了不少城市有这样一条，那就是增加土地供应。但未来能有几个城市做到，就要看落实了。
同样，为什么这么多城市将目光集体投向“无房家庭”，也是调整供应的一种强制手段。
这样的政策后期预计还会有城市跟进，但对于市场的的影响来说，也不见得有能有太大效果。
未来要判断一个城市是否真的有魄力去控制房价，最简单的方法就是，这个城市有没有真正去增加土地供应，并且这个供应是按照区域合理排布的。
结语
那么？作为沪宁线上，买房政策最为宽松的城市之一，常州未来有出现调控政策吗？
我们可以从这几个方面去做预判：
第一，市场过热吗？
常州的市场热度确实不差，房价涨幅也不低，为什么一直没有出现调控？
主要的原因还是热点项目并不多。开盘能百分之百卖掉的项目，一个手也数的过来。而南京这样的项目至少有三四十个，宁波同样。
常州的市场，有热度，但分化更为明显。
第二，一二手房是否倒挂？
观察这些调控的热点城市，调控收紧的城市，一二手房倒挂的区域居多，尤其是这些城市的中心区域。
再看常州呢，除了重点学区房的价格有倒挂（这样的项目仅一个），其他区域的一二手房价格几乎已经没有倒挂现象。
这是为什么？区域新房产品，明显优于二手房产品。
第三，土地供应是否合理？
对于常州这样没有太多政策限制的城市来说，供应对于房价的影响更为明显。
近三年来，常州市区的土地供应，每年基本控制在3000亩左右。最重要的是，常州的供地，是根据各个区域和板块的库存来进行供应。这也使得这几年常州各个区域的市场形势都非常明朗。这个观点我们在前面的文章中说过了，常州对于刚性需求的房源比例控制的也非常好（229万！常州买房的平均总价！）。另外，今年常州还增加了人才用地等供应，这都是好的趋势。
基于以上三点，这一波调控大潮下。如果有人问我，常州会调控吗？分析师的判断是，可能性并不大。
但不大，不代表没可能，如果，常州真的要调控，最大的可能性是什么样的调整?严格的限制政策几乎不可能有，最多只会出现市场规范性内容。
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