继8月26日常州参加住建部房地产工作会商会起，“常州将出台调控政策”已经成了人们的共识。只是，这只调控靴子何时落下、具体内容是什么，一直悬在人们的心上，也让近期的常州楼市充满“魔幻”色彩。一方面，业内关于常州房地产新政细节的诸多猜测，让楼市收紧风声更甚，有部分银行，如江南农村商业银行已经先人一步，将首套房最低首付2成提高到3成。
据银行相关人员透露，常州其他银行也正在逐步跟进，收紧信贷。另一方面，置业者加快购房动作，以期在新政落地前完成房产交易。9月首周，在新政落地前夕，常州楼市一手住宅市场就迎来一波成交高峰！据克而瑞数据统计，9.1-9.7，常州市区商品住宅成交23.11万㎡，比8.1-8.7增加70.7%；成交2010套，比8.1-8.7增加84.6%。
◎3月-9月常州市区月度首周商品住宅成交量走势
而且，从年内来看，9月首周是2020年成交量、成交套数最高的月度首周周期。
◎2016-2020年常州市区9月首周商品住宅成交量走势
纵观近5年9月首周常州楼市表现，我们可以看到，今年9月首周，也是过去五年来成交量、成交套数最高的年份。而且，近些年常州楼市的销售旺季一变再变，传统的“金九银十”成色也不如此前。2017年常州楼市成交高峰在二、四季度；2018年成交高峰在三季度；2019年成交高峰集中在二季度；2020年因疫情影响，压抑一个多月的购房需求在二季度集中释放，二季度楼市复苏即达年度高峰。因此，近两年常州楼市成交旺季已经前置至上半年度，下半年地市降温、房市也基本由高热进入平稳期。然而，2020年7月至今，常州楼市并未如往年一般出现明显的降温，市场的热度一贯延续到9月，这是9月首周成交量没有下滑的原因之一。第二，也是最重要的因素，就是新政即将落地的刺激作用。根据无锡、沈阳等城市出台的调控政策来看，政策多面向供应端。在“稳房价、稳地价、稳预期”的前提下，常州即将出台的政策，重点或集中在提高二套房首付、提高限售年限或增值税免征年限等，必将提高改善置业的门槛、提高房屋置换时长和成本等。2017年，常州楼市同样经历了一波政策刺激下的成交暴涨潮。2017年4月8日，常州市政府出台《市政府办公室关于加强全市房地产市场调控工作的意见》，主要目标是：开供应源、抑（投资）需求流、整顿市场秩序、完善住房保障。其中，抑制投资需求中最严厉的就是“限售”政策：2017年4月9日起新购商品住房（含二手房）的，产权证需满2年才可以交易。而且还规定：用公积金购买二套住房贷款首付由30%提高到50%。政策公示前后，购房者的房产交易节奏明显加快，房产交易中心人们为患，当月住宅成交量达到历史峰值。
据克而瑞数据统计，2017年4月，常州市区商品住宅成交约80万㎡，为2016年以来月度成交量第3高月份。
据克而瑞数据统计，9.1-9.7，常州市区二手住宅成交1058套，比8.1-8.7增加5.5%，涨幅不明显。相比于一手房，二手房交易周期更长。交易过程中涉及买卖双方甚至多方，交易时间长、流程多，在市场数据表现上相对滞后。目前，常州基本形成了“刚需买一手住宅，改善买二手住宅”的客群分化。一手住宅的总价相对更低，在房产交易中应卖方要求，买房支付的首付款经常要高于三成，因此可能出台的首付款比例提高等对二手房住宅影响相对较小，这是一个方面。另一方面，改善时代的一手住宅，总价偏高，二套房首付提高，显然将在购房门槛上拦住一部分想提前置换、投资的客户，而二手住宅相对总价低，首付款比例提高影响相对较小。第三，刚需客偏多的二手住宅，对政策相对敏感，观望情绪更浓。对房价更敏感、更容易放弃置业需求的是哪个群体？首置客户。2020年疫情后市场复苏期，常州的改善住宅相比刚需住宅，反而更快恢复正常成交水平。刚需客群，实际上对房源总价有着更高的敏感度，政策的出台与否，短期内不会促进他们加速上车，甚至会推迟购房节奏。因此，在政策还未正式公布前，更为敏感的他们，反而更容易“按兵不动”，选择观望。 你最近有没有被置业顾问、房产经纪人短信“狂轰乱炸”？
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