文化宫，常州其他板块跨不过的高山！

20036元/㎡，这是8月常州市区商品住宅的成交均价，常州房价首次突破2万/㎡大关。

震惊？不可置信？

可这是事实！常州房价确实2万/㎡了。

但是8月均价必须加上一个备注：受南广场·九洲玺集中备案拉动。

事实上，根据克而瑞数据统计，剔除九洲玺8月成交的413套销售成绩，市区商品住宅均价约18555元/㎡，与7月均价基本持平。

◎1-8月常州市区商品住宅成交量价走势图

可以明显地看到，自2019年11月至今，常州市区均价显著上涨的时候，基本都有南广场·九洲玺的集中备案因素。

譬如2019年11月，市区均价达到19435元/㎡，当月九洲玺备案了709套；2020年4月市区均价首次达到18922元/㎡，当月九洲玺成交了312套；6、7月均价在18600-18800元/㎡，当月九洲玺成交量也在100套左右。

南广场·九洲玺何以有这样的能力？

因为价格高，且成交量高。

据克而瑞数据统计，2019年开盘至今，九洲玺每开每罄，成交均价也一路走高，至今均价已近39000元/㎡，如此高的成交均价，在常州非别墅类住宅中可谓一骑绝尘！

确实，九洲玺在常州楼市，一直是“神”一般的存在。这座位于常州市中心文化宫板块的项目，从土拍起就是楼市的焦点。它的热销，也让“主城价值回归”论有据可依。

这就不得不重点分析一下常州的城市、楼市中心——文化宫板块。

1

文化宫板块，北枕青山桥-红梅板块、东临青龙板块，南与凤凰新城、清凉-丽华板块相接，且与兰陵板块部分接壤，西侧与怀德板块相连。

◎文化宫板块区位示意图

从地理区位来看，文化宫板块既是天宁的中心，也是常州的中心，自带光环，天生贵胄。

但是，在房地产市场面前，文化宫板块就黯然失色了。

2017年重启土拍至今，文化宫板块仅成交一宗宅地，即九洲玺所在地块——火车站南广场地块。彼时成交总价40.3亿元，至今仍是常州总价地王，楼面价8448元/㎡。

虽然有着总价地王的桂冠，但与周边新兴板块如火如荼的土拍、住宅成交相比，文化宫板块显然低调多了。

因为发展完全成型并且成熟、土地资源极度稀缺，常州老中心的房地产市场活力不足成了一个显著特征。

难道在激流勇进的价值争夺战中，文化宫板块真的失去了一战之力？

显然不是！

文化宫板块，依旧是常州各大板块一座迈不过的高山。

2

目前的文化宫板块，大致可以划成两块。以白家桥为分界线，白家桥以西为市中心区域，白家桥以东城市面貌相对落后。

市中心区域不用多说，历史上的老常州和80年代后城市化最繁盛的常州，全部浓缩在了新老运河中间的延陵路沿线。

◎古常州示意图

时至今日，常州人、武进人说到“去市里”，基本就是指的这一小块区域。

和大部分城市的市中心一样，文化宫片区发展较早，土地开发建设程度高、商品住宅及商办物业较为密集。

商业配套上，常州奢侈品商业体购物中心坐落在文化宫板块。

科教文卫等配套上，文化宫片区堪称城市之最。

局小、解小、博小、实验小学、二十四中、省常中、一中等常州最顶级、最集中的教育资源在此。

◎局小

◎省常中

一院、二院、中医院、儿童医院等医疗配套也满足区域内医疗需求。

进入地铁时代之后，已经投运的地铁1号线、明年投运的2号线，也在文化宫板块内交汇。

衣食住行、医疗、教育配套成熟外，文化宫的人文历史气息，在整个常州也是无出其右。

常州古运河、天宁寺、红梅公园、文笔塔、东坡公园、青果巷、前后北岸、近园、工人文化宫、天主教堂、常州府学、吕思勉故居、太平天国护王府等常州的地标建筑、历史源头皆在于此。

◎红梅公园

◎东坡公园

纵横交错的周线巷、正素巷、鲜鱼巷、县学街、局前街、斜桥巷等，更是承载着老常州人的历史记忆和老常州的历史人文风貌。

◎青果巷

常州的老城故事，在现代化和商业化的商场、大厦、高楼中和谐共生，孕育着浓浓的“龙城味道”。

所以，就配套而言，文化宫板块占据着常州绝对的优质资源，这是整座城市的深厚积淀，是其它板块穷极数十年也难以填平的差距。

集萃了常州最精华的文化宫板块，是一座完整的城市。除了人多、交通堵，基本上没有明显的硬伤。

但抹掉文化宫，常州就不再是常州。这就是文化宫的底气。

3

从房地产市场层面来看，文化宫板块在土地出让频率上，与其他区域完全不能比，因为其土地资源太紧张了。

2017年至今仅成交一宗宅地，就是火车站南广场地块。

另一宗就是9月4日挂牌的关河东路北侧、青龙道路六十九西侧地块，即五角场区域陆家村地块，起始楼面价9000元/㎡。

严格来说，陆家村地块已经是文化宫板块边缘区位了。地块规模很小，最大总建面仅约2.8万㎡，对板块内的供应紧张状况缓解作用非常有限。

然而，文化宫核心区那些老破小，早就占据着二手房市场的价格和租金天花板。

但凡市中心的老破小，均价基本在3万/㎡以上，如果是四大名校、二十四中或北郊的双学区房，6万+/㎡也不鲜见。

土地价格虽然可以简单粗暴地衡量新城价值，但不足以妄评老城价值。

2020年常州楼市的一个突出特点，就是主城价值回归。

无论是南广场·九洲玺贵而热卖、天价学区房价不断被突破，还是老城其他热点板块地价创新高，无一例外都让常州人重新审视市中心的价值底色。

在南拓北进、东联西扩的发展格局下，常州城市骨架拉大，新兴板块不断崛起，很多人开始质疑市中心的基本价值。

但是，价值和地位，从来不是以曝光量为衡量标准。

等到什么时候，常州的各大楼盘不再以“XX分钟到达文化宫”为卖点说词、媒体讲到主城时不再反复咀嚼现有的价值点、常州人说“去市里”指的不再是文化宫板块时，老中心才算真正的没落。

而在此之前，它依然是常州一座翻不过的高山。

文化宫，依旧是常州最鲜明的坐标。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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