超前预警！最后两个半月，常州买房逻辑要变一变了！

2020年的常州楼市，在9月之前，基本面非常好。经历了“疫情”的试炼，常州楼市热度迅速登顶，并持续不退。

然而，自9月12日新政实施以来，整一个月的时间，常州楼市被强行退温。（17.2万㎡、15962元/㎡！调控首月，常州楼市跌到冰点？）这对于整个市场来说，意味着什么？

那么，楼市真的就凉了吗？年前还能买房吗？

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10月12日，位于五角场区域的陆家村地块成交，溢价63%，成交楼面价14657元/㎡，被百老汇拿下。

10月16日，龙虎塘板块宅地成交价达11582元/㎡，溢价39%，同样被百老汇拿下。同日，星河拿下春江宅地。

时至10月，又逢楼市调控当口，土拍热度仍然不减。这样的情况该如何解读？

简单粗暴的来讲，房价仍要涨？

这不难理解。近几年，常州房价上涨的最大动力是什么？地价上涨！新政过后，常州的几场土拍，都未有明显的退温趋势，这对于市场来说，是有一定的迷惑作用的。

在房地产发展的几十年历程中。有一句话我们经常听到，预测房价，长期看人口，中期看土地，短期看政策。大部分人分析一个城市的房价走势，也基本是从这几个角度来评断的。

但从经济学的角度来讲，这些因素为何能对房价造成影响？因为他们能影响需求，尤其是政策。

中国房地产市场调控政策的统一目的是什么？房住不炒！意图很明显，抑制炒房需求。

无论是什么需求，一旦这种需求被抑制了，需求减弱，供需关系就会开始出现新的变化。只有供需，才能真正的影响房价。

9月公布的调控新政，意义最大的是什么？限售四年。市场流通性的降低，肯定会抑制部分投资需求，同时降低市场预期。这种效应在调控刚公布后的几个月效果会尤为显著。

这意味着什么？在调控加码的当下，即便常州地价依然不降，常州房价短期内已经没有了大幅上涨的驱动力了。

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2016年过后，常州房价(全市）从7000元/㎡左右涨到了17000元/㎡左右。平均每年的涨幅超10%。

这样一个数据的前提是什么？2016年之前常州楼市长达7年的房价横盘。

好的产品卖不动，房价涨不动，这是2016年之前的横盘期给人留下的最深刻印象。

2016年下半年开始，常州房地产市场开始上行。与房价上涨同步的，是不是买房需求时刻处于高位呢？

其实并不然，2016年下半年房价上涨以来。常州楼市的市场表现依然呈现周期性的变动，只是这个周期有所收窄。从过去几年的表现来看，四季度本身就是市场淡季。

尤其是2018年底，市场降温幅度超出了大家的预期。土地流拍，房价“阴跌”等现象频出。一些所谓的内部员工房源，可以任意的卖给购房者，降价幅度甚至超过3000元/㎡。

这种现象，会在2020年末，被复刻吗？

分析师认为，肯定会有同样的现象发生，但2020年末的基本面必然好于2018年末。

两个理由：

1、常州城市格局大变革。

2020年能支撑常州房价和地价上行的一个强有力的内部驱动力肯定是常州城市发展进程的不断提速。大的方面，苏锡常都市圈、长三角一体化、常州中轴崛起发展道路进一步明确……小的方面高铁新城、常州经开区、老城厢复兴等各种规划落实。

城市的发展决定了房地产发展的基本面，常州的城市发展力，在2020年全面迸发。

2、产品格局已然迭代

2018年底的常州市场，主力房源中包含了2017年土地开闸之前的存量项目，已经部分2017年下半年之后拿地的新项目。

产品的价差正在形成，但购房者对于新的产品的认知度依然不够。经历了两年的发展，常州产品迭代的概念已经深入到乡镇市场，大部分项目价格下行的空间并不大。

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不限购，限售四年，限贷，这是常州的政策环境。（当然还有其他一些规范性政策）

分析师认为这个政策环境依然是沪宁线上较为宽松的政策环境。

限售四年对于市场的流动性肯定有抑制作用，但这种抑制不会作用在刚需和改善需求上。近两年常州开放公积金异地贷款和落户条件的进一步宽松，以及人才引进战略的进一步升级。这些政策都是具体长远性的，对于高层次人才和各层次的人口引进都有长远的帮助。

对比周边部分城市，房价的弹簧近两年同样压的越来越紧，但地价依然在走高，热点区域依然过热。这样的作用下，被压弹簧一旦松了，是爆发还是弹簧失效，就很难说了。

由于没有过于苛刻的限制，常州的房价受市场因素的驱动其实更大一些。

截止到目前，分析师认为能决定常州的房价依然只有两个方向，一是城市发展，二是产品本身。

但值得注意的一点是，在短时间内，政策对于房价的“数据”层面影响会比较大。从这一个多月的市场表现来看，常州各项目从拿证到备案各个阶段的数据都处于被“人工抑制”阶段。这种“人工抑制”的持续时间并不明确，对于市场预期有很大的影响。

最后说一下接下来该怎么买房：

1、逢优惠买入：

年底+新政双重刺激下，常州部分项目肯定会有力度不小的优惠政策，同时议价空间也进一步加大。对于有自住需求的购房者来说，不失为买房的优质选择。

2、二手房可以买，但不要着急：

新政过后，买卖双方对价格的预期差进一步拉大，还处在博弈阶段，可以多观望一下再做决定。

3、不要急着买价格过低的区域：

对于一些低价区域和低价项目，一定要判断其价格低的原因。无论是外部还是内部，如果没有足够的发展优势，不要急着入手。

未来，城市分化、板块分化、小区分化将直接关系到每个购房者的身价高低，阶层定位。

4、可以着重考虑前几年的高价地项目：

前几年的高价地在区域和资源配套上会有一定的优势，同时地价成本又远低于今年的同区域高价地块。如果在产品上又有绝对的优势，就可以着重考虑。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

克而瑞常州房产测评分析师

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