“土拍对周边二手房成交有什么影响？” | 戈文问买房问答课NO.51

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前言

克而瑞常州房产测评微信公众平台，“戈文问买房问答课”栏目正式上线，定期为读者朋友们解答各类购房问题。无论市场·板块·楼盘等任何买房有关问题，您有问，我来答。

参与方式

周日晚8点30，克而瑞苏常区域总经理、常州房产测评网首席分析师——戈文问，将在抖音和视频号直播间举行买房问答课，为粉丝解答购房问题。

我们选取其中具有广泛代表性的问题，进行整理，以供购房人参考。

QUESTION1

问：土拍对周边二手房成交有什么影响？

答：我们看到去年土拍热度很高，但不是周边所有二手房都有带动。

有些老破小、老破大，尽管旁边的地价都拍到比房价还高，但是他的价格是一动不动的，这种案例其实还是挺多的。德商的杨班村地块，楼面价拍到19793元/㎡，但附近还是有很多二手房的价格，不到楼面价的水平，在15000-18000元/㎡之间的老破小还是蛮多的。

如果这个楼盘的产品已经有点过时了，社区规划也是跟不上的，物业服务也是比较简单，也没有好的学区配套，那他的价格其实是跟不上整个市场增长的步伐，价格可能就是一动不动，或者说也是小幅的动。

所以土拍会有利好，他的利好在于带动旁边优质的次新房，二手房里面的老破小、老破大，带动性是有限的。包括说带动旁边地价更低、房价更低的新房，更快速的去成交，但是对于老破小、老破大不一定有那么大的带动，这些小区更多的还是在自己的价格规律里面去升涨。

QUESTION2

问：青龙板块会成为常州“最贵”吗？

答：青龙板块今天已经是常州的新贵，不是最贵。

这个新贵体现在几方面，第一就是整个板块很新，配套都在成熟的过程中。比如说公园有紫荆公园和横塘河湿地公园，已经成型了并且整个绿化和景观规划做得都是不错的；学区配套通过教育小镇引入多个优质学校；接下来在医疗这块也会有进入，比如二院要搬到青龙东面的智慧城，但其实青龙也是受益的；商业这块沿着东经120一定会有优质商业进来，包括沿着青洋路高架已经有一些商办在建设。

所以这个新贵的新体现在他的这些规划上面，贵体现在他优质的教育、商业、景观配套上面，另外他的贵还体现在因为这些配套以及规划所带来的住宅价值和价格的高位。

整个青龙今天的房价都是在两万每平以上，接下来拍的宅地楼面价也都是在一万五每平以上，地块成交价更高，未来楼盘的售价也更高。所以青龙可能不一定是常州最贵，但也应该是第二或者第三贵的，因为青龙板块的能级摆在这边，是常州前列优质的一个居住板块。

QUESTION3

问：常州皇粮浜的学区对板块房价的拉动大吗？

答：皇粮浜板块是学区先行的，在去年与苏州外国语学校合作办学的常州皇粮浜实验学校，这所私立学校已经建成并开学，包括全民健身中心也建好了。

在去年下半年还有个很重磅的规划就是未来教育港，引进觅小和教科院附中的分校，这是公立的学校，就弥补了这个板块公立教育资源上的短板。这其实也是今年以来区域两个楼盘热销很重要的原因，板块的学区没有后顾之忧，并且这两个学区的觅小和教科院附中大家还是信赖的。

教科院附中在中吴大道北侧，相关的学区二手房价格其实涨了很多，房价都是在两万每平以上，一路之隔他的分校离得很近，对于接下来这些新房未来变成二手房的价格带动作用也是比较明显的。

针对于以上购房问题，您有其他看法吗？欢迎在文末留言，期待您的独到见解！

如果您还有其他买房问题，欢迎视频号、抖音关注“戈文问说楼市”，参与周日晚8点30的买房问答课直播；或者扫描下文二维码，联系官方微信号“瑞瑞”，加入“克而瑞常州买房交流群”，我们将选取具有代表性问题进行回答。

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