28.8万方，18427元/㎡！常州楼市，已经进入了蛰伏期

今天是8月26日，临近月末。8月的市场行情如何，基本可以定调了。

成交数据如何？

我们不卖关子，直接说结论：截止到25日，8月常州市区商品住宅成交28.8万㎡，环比减少31%，同比减少39%。

◎2020年至今常州主城商品住宅月度供求情况一览

单看成交量，即使加上最后的6天成交数据，8月也将会是今年以来除2月份成交量最低的月份。

而到目前的8月成交均价为18427元/㎡，环比下降8%，同比基本持平，创下近4月房价新低。

两项数据都意味着，常州楼市已经进入了蛰伏期。

从去年9月至今，常州楼市经历了两次影响较大的调控。

2020.9.11，二套房首付提高至6成，限售年限增至4年。

2021.3.22，金坛挂地，首次启动最高限价+摇号竞拍规则；6.11，常州主城区挂地，确定了限地价+限房价+定学区规则。

相较于长三角其他城市如沪宁苏杭锡，常州的调控频率和力度明显小，但相较于前几年的常州，目前的政策明显在收紧，加上隐性的限价、限签，调控效果也一样达到了。

为什么多年宽松的常州也加入了政策收紧的阵营？

很简单，因为近五年常州楼市的上升势头太猛了，从中央到各地方政府都在强调稳房价稳预期，“发展太猛”的常州终究也被迫“降速”。

两套组合拳一齐作用，在挂地阶段把土地价格、未来新房价格限制住，从供应端直接进行了打压，再在需求端控制杠杆率和流通性，二套房首付提高至6成并限售4年，直接挤走大部分短期投资客，终于把房价以平缓上涨的预期稳住了。

近5年常州楼市快步上行，“库存下来后的供需基本平衡”是决定性因素。

克而瑞数据显示，2016-2021年，常州主城商品住宅年度供求比基本在0.5-1.1之间，保持供需平衡或供应略小于求的基本面。

所以，常州楼市新房源一出来就很快被消化，整体的去化速度非常快，半年甚至一两个月就实现清盘的楼盘数量不在一个两个。

但是另一个方面，常州最近几年的城市发展也比较猛。

首先是经济发展势头还不错。2020年全市GDP总值7805亿元，实际增速达到4.5%，全省第3，高于苏州、无锡的增长速度。石墨烯、光伏、机器人等龙头产业发展居于全国前列。

经济发展稳健有力，城市发展节奏也在加快。

“十四五”计划中，老城厢复兴、高铁新城、两湖创新区的发展重点，让我们看到了常州一心两极崛起的信号。

而老城厢复兴的有序推进、高铁新城蓝图初现规模、两湖创新区尤其是西太湖板块的快速成熟，让我们感受到了常州对规划落地的超强执行力。

更重磅的还有地铁2号线的通车，以及5、6号线的批建推进。

今年公示的2020年七普人口数据，常州常住人口527.8万人，10年新增69万人，人口增长量居全省第4。

城市版图全面拉开，产业“腾笼换鸟”深入，经济发展稳健推进，人才引进大力推行，让我们看到常州向上的基本面。

市区近450万的人口，加上一股持续的人口引进，所产生的自住需求不可小觑。

所以，对于常州楼市而言，政策收紧，市场将会更健康，住宅物业更有长期价值。

如今，常州楼市正在进入蛰伏期，买方不用那么焦虑了。

面对下阶段的楼市，有几点认知，想和大家分享一下。

1、我们迎来了现阶段最好的劣质资产置换成优质资产的周期。

从目前的行情看，下阶段的常州房价会比较稳定，大家挑选房源的余地相对以前会更加充裕，这就给了我们比较好的置换周期。

好房源的价格将维持一定程度的稳定，而这样的周期，就保证了我们在置换期间不会有所错过。

所以，我们要买能穿越周期的房子，包括那些核心板块的品质次新房。

2、一二手市场之间的影响，大概率还将持续下去。

目前二手房市场处在成交低谷，贷款利率提高+放款时间延长导致成交率下降、成交周期拉长，从而新房置换周期被延长，新房市场低迷成交量少，进一步促使刚需客不轻易购买二手房，构成一个一二手市场的影响闭环。

所以，如果调控继续收紧，一手市场不见明显起色，加上其他城市对学区房的打压影响，二手市场持续走低将是大概率事件。

3、楼市政策收紧，还有继续从严变动的可能性。

从昨晚到现在，南京、杭州先后发布新规，定品质、禁马甲、下调溢价率等，土拍政策进一步收紧。上海、无锡等周边城市调控新政也不断出台，苏州土拍延迟……全国楼市大有“风声鹤唳”的味道。

常州会不会跟进？会不会禁马甲、下调溢价率？

此前我们反复提醒大家，常州土拍政策可能会在下阶段进一步“打补丁”，楼市的动荡还将会继续存在。

所以，想要买房的朋友要抓紧，在你等待的时候，说不定窗口期就过了。

加息潮目前在全国范围内蔓延，银行额度继续吃紧，对于贷款的购房者，能抓紧的也必须抓紧。

4、楼市周期循环，我们需要用长期的眼光看待常州楼市。

过去楼市周期四年一个轮回，近五年的周期是一年一个轮回，现在的周期会是多久？

实际上，越是在变动时期，时机选择就越重要。那些抄底在大涨前夜的故事，更多的是少数的幸运儿，恰好是运气而以。

更加务实的选择是，虽然我们不知道什么时候会大涨，但是我们还是能够规避楼市的阶段性顶部，这其实就够了。很明显，当下的常州楼市已经脱离了阶段性顶部了。

千万不要用短炒的逻辑去看待常州。

5、买房要相信常识与规律。

过去，我们往往盼望着守正出奇。出奇固然好，可是守正才是根本。

买房选择，到最后看的还是那些朴素的指标，包含人口、信贷、价格、供需关系等，这才是我们可以用上一辈子的买房参考因素。

如果买房是为了纯投资，请必摆正心态，学会敬畏市场，接受保值就是成功的现实。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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