我们可以看到，各个行业都在经历着“推倒重来”的历史性变革，房地产行业也不例外。房地产调控已经走向纵深阶段，购房者的迷茫更胜过往。对于普通购房者而言，现在到底该不该买房是最为现实的问题。面对当下的常州房地产市场，想要得到这个问题的答案，首先要了解几个基本的楼市走向问题。
我们一直说2021年的楼市调控已经进入深水区，主要表现在什么方面：从楼市转向了地市。那限制土地价格之后，房价就会下降吗？毕竟我们一直说面粉价格决定面包价格，面粉价格限制住了，面包价格也得相应的下调吧。从今年年初传出22个城市集中供地的消息以来，时间又已经走过了近半年。在这近半年的时间里，实际执行集中供地的城市已经超过了22个，且所有城市都在已经进入了第二批集中供地的节点，甚至有部分城市已经完成了第二批集中供地。这也就是说，8月这一轮的各城市土拍政策集中调整，都是在第一批集中供地后，针对土拍过程中出现的问题所进行的打补丁。这一轮土拍政策调整的重心是什么？控制实际溢价率，不变相增加地价成本。这么做的目的有两个：第一是实打实的抑制高价地的产生；第二是保留一定的利润空间，让开发商能有余地在住宅品质上下点功夫。那这两个目的背后，有哪一点能直接指向降房价呢？这需要辩证的来看。首先看新房。要知道，对于大部分城市而言，新房价格本身就是处于限价状态了，常州也不例外。自去年9月12日实行调控加码新政以来，常州的新房限价就更为严格，而土拍新规也明确规定了新房的最高备案指导均价。在这种严格的限价之下，其实新房价格已经并不具备多少下探空间。再看二手房。土拍对于二手房市场的影响是很直接的，毕竟每次拍出了高价地之后，周边的二手房东就会“抱团涨价”。在这一轮土拍政策之下，二手房市场明显的已经开始“虚”了。另一方面，受限于贷款政策的收紧，常州二手房市场的流动性明显在降低。多方面因素综合作用下，分析师认为常州二手房价格其实是具备一定的下行空间的，尤其是部分房价虚高的房源肯定是要回调的。
房价还会不会涨，在当前这样的时间点问这个问题，似乎是有点多余了。毕竟从这一段时间的政策走向来看，哪怕是不在重点监控之列的城市，房价冒尖也是不被允许的，调控只会晚点不会不到。但对于购房者而言，要注意的一点是，房地产市场是政策性市场，同时也是一个相对的“自由市场”。在这样一个市场环境下，供求关系对于价格还是有较大的影响力的。在过去的几年，我们反复提到的一件事情是，常州（不含金坛、溧阳，下同）的新房市场，在相对节制的土地供应条件下，供求关系基本是处于平稳状态的。自2017年常州土地开闸以来，常州经营性住宅用地供应计划基本维持在每年3000亩左右。2021年，这个数字变成了3500亩。另外，今年的土地供应计划中，还提到了计划供应租赁住房用地630亩，这在以往是没有的。截止到目前，2021年已供应的涉宅用地面积不到2300亩。按照前两次的供地量来看，常州今年至少还有1-2次集中供地。供应量的适当增加，对于市场来说一定是有好处的，那就是可以打破部分区域内奇货可居的市场环境，用市场行情来调整市场价格。这一点其实不能算是变化，只是由于土拍新规的酝酿，导致土地供应速度有所延缓。但也正是这个土地供应速度的延缓，对常州新房市场的供求关系，造成了短期内的波动。6、7两月常州新房供应量都在20万方左右，8月在35万方左右。这样的一个供应量，已经处于市场的低位。这种供应量的减少，一方面跟市场行情有一定的关系，另一方面也跟土地供应减缓有较大的关系。供应量的缩减，同步带来的是成交量的缩减。这里有一个前提，那就是随着前几年成交的地块基本进入尾盘，市场供应主力将由去年成交的地块来担当。而去年成交的43宗地块中，万元地近半，这种供应结构的变化，意味着短期内的新房均价仍然具有结构性向上的可能性。矛盾来了，从长期来看，市场供应量的增加是为了维持价格的稳定，从供应端降低房价上涨预期。但从短期来看，市场供求同步缩减的背后，房价仍酝酿着新的结构性上涨可能。也就是说，抛开政策不谈，从市场表现来看，常州新房市场已经处于一个新旧市场秩序的过渡期。在这样一个时间段内，常州新房房价还是具备一定的结构性上行空间的，但这个空间已经有限了，一定会在不久后的某个时间点达到平衡点。另外，再谈一下二手房。上面我们讲了部分二手房价格还有回调空间。但同时，部分二手房，如果周边已经很长一段时间没有出地了，且区域上行动力是充足的，二手房本身产品也是没问题的，那价格或许还是有一定的上行空间的。
房价走向已经基本弄清楚了，那这个时间点，常州购房者还要买房子吗？问这个问题的同时，请先问自己另外一个问题，你需要买房子吗？相信每个人对于这个问题的答案肯定是不同的。如果你的答案是，有迫切的买房需求，而且是自住，那没有什么好犹豫的，就买啊！1、如果考虑新房，前几年成交的地块是可以考虑的。别忘了，常州是限价的，不少前几年成交的地块项目在产品力上也是有着较大的优势的，同时在限价条件下，价格会相对低于新成交地块项目的房价。当然，这种房源只会越卖越少，如果考虑的话，就需要加紧了。2、如果考虑二手房，那各个区域的次新房中，也并不缺一些好的产品。但当前的二手房市场，我在上文已经说到了，不同区域的价格还有不同的变数，如果是热点区域，存在上行空间，可以加紧买。如果不具备明显的政策和资源扶持的区域，价格或许还有回调空间，可以把握好议价空间或者等一等。当然，在这个时间段，如果考虑投资或进行多套房的购置，分析师劝你还是别太冲动了。除了产品力和资源具备不可替代性的项目，或者板块房价还没有轮动上涨且具备轮动上涨条件的项目可以入手之外，其他项目都需要慎重。最后提醒大家一句，传统的“出货季”金九银十即将到来，常州不少新房项目已经开始推出小幅度的优惠了。基本在这个时间段，哪些区域、哪些产品的价值更硬，也都该体现出来了，拭目以待吧。
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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