江阴多个项目破3万元/㎡，常州终究还是洼地？

由于工作的关系，这几天分析师去了一趟江阴进行房地产市场调研，颇有感触。

这几年的江阴楼市，房企抢驻、地价、房价皆颠覆了大众的想象。

2020年，华晟以13340元/㎡竞得澄地2020-C-1地块，从该地块的成交开始，江阴共成交了6宗万元地，其中4宗超1.5万元/㎡。这等光景，在其他县级市，是不容易见到的。

这两年，进驻江阴的房企又有哪些呢？仁恒、中海、龙湖、建发、华晟、嘉宏、旭辉、华润、金茂、融创、金地商置、银城、金科、通银、中梁等等。

可以看到，这其中不乏一些在常州市场上至今未拿到地的优质房企，包括仁恒、建发等。在上一轮土拍中，这些房企均有报名，最终空手而归。

与此同时，也正是由于这些房企的入驻，江阴主城多个高端项目售价也已接近或突破3万元/㎡。当然，与高房价同步的是高端产品的加速进场。

从公开数据来看，江阴在售的项目中，报价（非成交价）在3万元/㎡以上的，已有5个以上。再看常州，至今为止，全市范围内报价在3万元/㎡以上的项目，也不过六七个。

作为一个县级市、江阴的这样一个房价水平，在意料之外但又在情理之中。

情理之中的是，这里毕竟是江阴，中国资本第一县，2020年GDP4001亿元，超过了整个常州GDP的1/2，占无锡2020年总GDP的1/3。

◎江阴

意料之外的也是，这里毕竟只是一个县级市。市场供应端和需求端能否维持平衡，是一个大的议题。

由于在地理上与江阴相连，常州人对于江阴也是相对熟悉的，也有着地域上的亲切感。

从当下的交通环境来看，从青洋路转芙蓉大道往东开三十分钟左右，就能到达江阴的市中心。从规划来看，未来还将有轨道交通5、7号线终点站向东延伸，与江阴相连。

而也正是因为地域上的相近，让人更容易从心里上去拿两个城市去做比较。虽然一个是县级市，一个是地级市。

江阴都有这么多3万元/㎡以上的项目了，在限价环境下，常州的房价洼地效应，又要进一步凸显了吗？

我们曾多次在此前的文章中提及过，常州的房价结构，相对于苏州无锡，确实还有着很大的差距的。单从3万元/㎡以上的楼盘来看，苏州有约150个，无锡有约30个，常州还在10个以内。

另外，从今年的土拍情况来看，虽然常州上半年出了一宗2万元/㎡以上的宅地。但整体而言，无锡首轮集中拍地设置了竞租赁房等配件条件，多宗宅地实际拿地成本都是远超常州这宗“地王”价格的。进入下半年，各城市宅地价格限制就更为严格，各城市的地价体系基本已经是成型了。

截止到目前，常州确实依然是苏锡常的地价洼地。这种价格结构上的差异性，在房地产政策频出的今天，实际上在短期内是很难缩小的。

当然还是要强调一下，当前的洼地和多年前的洼地是不一样的，常州的城市价值在这几年进一步被市场认可，苏锡常主城之间的资产价差正在明显的缩小。

像江阴这样的县级市，由于受政策调控的影响相对较小，加上本身的经济条件，其实是更容易在高端市场上发力，毕竟区域内是有着一定量的具备购买力的高端需求存在的。

但值得注意的是，正因为是县级市，江阴的房地产市场产品结构是不平衡的。从分析师的调研来看，高端产品多是一个事实，但满足首置首改需求的产品供应并不充足，很多刚需客户只能买一些产品力相对次的二手房。

江阴目前的这种市场环境，让分析师联想到了多年前的溧阳。

2018年初，分析师走访溧阳燕山板块时，该板块就正处于市场行情的高峰期。彼时的溧阳燕山板块，新房成交均价约12500元/㎡左右，略高于常州主城（不含金坛溧阳）的新房成交均价。当时该板块的热门项目宋都·悦宸府，洋房16000元/㎡左右，还一房难求。

当然，从配套来看，区域内万达广场、吾悦广场、燕山公园、教育、医疗等资源在当时也都已经落位或建设中，城市建面焕然一新。

但溧阳的房地产市场在这个时间点往后，基本就形成了一个“平稳”的状态。房价没有太大的上行、成交量变化性不大，市场内生属性得不到大的突破。当然，溧阳的文旅在现阶段也给市场带来了一定的新活力，这个特性不能抹杀。

肯定有人会说，溧阳和江阴没有可比性，无论是GDP还是人口或者其他经济指标，溧阳都差了江阴一大截，他们唯一的共同点就是都是县级市。

道理肯定是没错的，溧阳的房地产市场，在高端产品这一块，其实是属于缺失状态的。哪怕是已经并区的金坛，都无法跟江阴相比。

但分析师想补充说明的一点是，2018年前后的溧阳，在市场活力方面，可能还要高于现在的江阴，当然那个时间段的江阴，市场活力也并不差。

只是到了今天，江阴先于周边的其他县级市，进入了高端市场，承受的市场考验，是更大的。这对于常州的新房市场，是有着借鉴意义的。

作为一个强地级市，常州这几年的市场供应结构，其实还是处于相对平衡的供需状态的。高端产品迭代的同时，刚需、改善产品的供应也有所保证。但在未来的市场中，如何保证这种平衡，是需要市场参与的各方慎重考虑的。

同样，未来金坛、溧阳等区县的新房产品如何迭代，能在多长时间能实现迭代，也是房地产市场的一个重要指标。

未来的房地产规则，将在更大程度的去检验市场健康度，这是毋庸置疑的。

希望，在全新的考验中，常州的房地产市场能走向更健康的方向。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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