常州二手房，是时候抄底了吗?

最近一段时间，全国二手房市场走冷。

一方面是成交量大幅下降，一方面是价格一步步下探。常州也是如此！

分析师翻看了一下朋友圈的一些中介发布的房源信息，最近真的是以降价出售居多：

一套房子降价十几万、二十几万出售，这个幅度可并不小。

甚至有部分房源，中介喊出了“错过了就难找”的口号：

于是，很多人开始咨询：“常州二手房价格明显松动了，是时候抄底了吗?”

常州今年的二手房行情也是挺魔幻的。

3月成交高峰期，常州二手住宅卖了五千多套，自此开始逐步走低。

刚刚过去的8月份，常州二手住宅成交量为2130套，不及3月份的一半成交量。

归根究底，房地产市场的调控是造成这个现象的主因。二手房放款周期拉长，对于二手房成交量的影响是非常大的。

另外，土地市场、新房市场、二手房市场的组合调控，也大大降低了市场预期，导致二手房成交量价下行。

不光是常州，这个情况全国都是呈现统一状态。尤其是一些二手房执行了指导价的一线城市，市场表现更是高度统一。

这些城市，今年的二手房成交高峰期基本都在三四月份，随后逐月下滑。

从全国范围来看，二手房市场是房地产调控的主战场。除了部分城市实行的二手房指导价之外，卡贷款是一个全国通用的手段，这对于市场的流动性是最为直接的打击。

在流动性降低的情况下，且不说现在是不是抄底二手房的好时机。讲一个现实的问题，如果银行不放贷，普通购房者想要买二手房哪有这么容易？

思考两个问题，你有足够雄厚的资金实力全款买房吗？你有足够的耐心，等待一个可能长达半年甚至以上的放款周期吗？

如果这两点你都做不到，请问你抄什么底？

再讲一下市场规律，为什么很多城市要出台二手房指导价。

一个最为明显的指标是，在新房价格的严格限制下，一二手房要么出现了二手房倒挂的现象，要么二房价格跟新房价格一样坚挺。

第一个出台二手房指导价的深圳，自2月以来，二手房月成交套套数断崖式下跌。据公开数据，深圳8月二手房成交量已经跌破了十年内的最低月成交套数，不到3000套。

但即便如此，深圳二手房可以抄底了吗？从市场表现来看，某小区二手房指导价4.4万元/㎡，但部分房东的实际售价仍在6万元/㎡。

这里面就有个矛盾，深圳目前银行二手房放贷是按照指导价放的。这多出来的至少100多万首付，是造成市场成交断崖下跌的又一个重要原因。

成交量下降，肯定会有房东忍不住降价，但即便是调控如此严格的一线城市，真正肯割肉的房东也是有限的。你说抄不抄的到底？

再回过来看常州。常州的住宅市场相对这些一线城市没有太大的可比性：首先常州到目前为主，还是以新房为主导的住宅市场；其次是常州除了名校学区房之外，几乎并不存在一二手房倒挂的价格现象。

常州这一轮二手房行情的下降，其实跟新房市场是同步的，主要是受预期影响。当然，房贷收紧也有一定的关系。

事实上，常州这一轮市场预期的下行，才刚刚开始呢。在新房市场限地价、限房价的情况下，未来常州的新房房价在一定时间内会呈现平稳状态。而在这种平稳状态下，市场流动性降低的可能性会较大。

辐射到二手房市场，流动性会同步降低。与新房不同的是，二手房东的抗压能力肯定会低于开发房企，二手住宅价格下探的空间大概率还会更大。（当然，这个价格的走势并不是一概而论的，一些优质的二手次新房，价格还是会保持在相对稳定的程度。）

要知道，常州的这波市场行情，都还没到一个稳定的状态内，还有一定的波动空间。

如果你在这个时候抄手二手房，后续还要经历波动，你确认你的心态扛得住吗？

真心诚意的奉劝各位，现在这个时间节点，不要轻易抄底二手房。当然，不是出于抄底目的的正常买房另说。

二手房价格，毕竟受政策管控没那么严格。试想一下，一旦各位起了抄底的心思，大概率会发生以下两个现象：

一，一套低价房源入市，大家都想抢着抄底，结果房东一看大家都想要，就坐地起价了，房价被你抄高了；

二，一套低价房源入市，但要求全款，综合考虑下来你买了，结果你会发现后期这样的房源越来越多，且不要求全款。你的现金流却已经投入到这套房子里了。

当然，还会有一些其他现象发生，比如你现在买这套房子，也可以分期，但房贷利率在6%左右，结果你发现隔了一年半载，利率回调了，房价压根没太大变化。

从今年的整体形势来看，房住不炒一定是一个长期的战略。二手房价格，尤其是一些虚高的二手房价格，是有回调空间的。

对于想要“抄底”的各位来说，现在明显不是最合适的时机。

如果你不是非要买房，也不是非要买二手房，真的没有必要拿大价钱进入当下的市场试水。

这几年，分析师在买房这件事情上，很少会说再等等。这一次，关于二手房抄底，分析师可以明确的告诉大家，可以再等等。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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