全域发展规划出炉，常州的人居高地，终究绕不开天宁！

时间，见证城市发展的沧海桑田。

城市更新，是一个城市一定会走过的宿命。

随着历史的车轮滚滚向前，任何城市的价值高点都会发生迁移，但中心的价值，恒久稳固。

在常州，亦是如此。作为常州中心城区的天宁区，以强劲的向心力，稳站常州价值高地。

随着城乡更新上升到国家战略，在天宁区城乡更新的全新战略中，我们又看到了属于这个中心城区的全域价值提升的新未来。

近日，天宁区出台《关于推进城乡更新的实施意见》。

实施意见指出，今后五年，天宁将转变城乡开发建设方式，全面提升城市能级、激发乡村动能，加快实现城市、农村有机更新，打造“长三角三新经济高地、现代化城乡治理样板”，争当“美丽常州”建设率先示范。

实施意见从片区开发、格局重塑、增强城市活力等多个方面进行了规划。

片区开发方面，意见将凤凰新城、省高新板块划定为重点聚焦的转型开发片区；并将推进焦溪古镇、东青等片区的转型开发。

未来5年，天宁区将重点推进丽华养老集聚片区、东风片区和凤凰新城核心片区开发建设，协调推进兰陵片区开发。统筹推进未来智慧城、高新区核心产业区域发展。有序实施东青小镇、火车站北广场、铁路东货场、万都金属城、查家湾等片区开发。

值得注意的是，这份开发意见重点强调了要转变城市开发建设方式，以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

未来五年内，将完成市儿童医院移址新建，加快推进市二院迁建工程，打造江苏省智慧医院建设试点。持续推进文体设施补短板，新建文化馆、图书馆各1座，新建、更新健身器材200套。推进教育基建项目37个，其中学前教育项目15个，义务教育阶段项目21个，高中阶段项目1个。

在过去，我们从未看到常州有哪一个区，对于未来有如此系统而明确的规划。

不着眼于新城开发，将城乡更新提升到首位。天宁这份发展规划，对于常州各个区域的开发建设，都是有着示范和引领作用的。

也无外乎，近年来常州人的置业眼光，也不断向天宁区聚焦。

近十年的时间，天宁的置业版图，一直在扩张。

从天宁新城到凤凰新城，再到郑陆镇。跟随着天宁区域开发的进程，人们的置业眼光一直在向东延伸。

有着优质的教育、医疗、商业配套的人文老城，这两年新房价格天花板站上4万+元/㎡，优质二手房价格达6万-7万元/㎡。这也是常州房价的天花板，对于其他区域来说，这个价格可望而不可及。

区域“新贵”天宁新城，这几年成为了开发房企和购房者的“必争之地”。

7月成交的东风五六地块、青龙2-1地块以及9月成交的青龙苑七期北侧地块均在报价阶段就达到了最高限价，最终分别保利发展、苏高新、中海摇号竞得。板块内的新建商品房销售流速基本都优于常州其他板块，价格也即将进入普遍2.5万+元/㎡的阶段。

另外，随着未来智慧城概念的提出，天宁新城的发展领域进一步扩大。与此同时，在未来智慧城内，还规划有医疗、教育、交通、产业等综合性配套。整个天宁新城，将形成产、城、人融合发展的示范区。

作为全市范围内唯一的岛状陆地，凤凰新城在今年迎来了规划升级。通过岛内水系串联，凤凰新城将划分为四片主题鲜明、功能多元的“小岛”，即科创研发片区、产居融合片区、活力宜居片区与品质居住片区。

与此同时，2021年的凤凰新城，也迎来了人居产品迭代的新契机。7月成交的古运河畔九钢西地块，可售住宅楼面价16313元/㎡，由保利置业拿下。1-1.8的容积率，60米的限高，加上周边配套的完善，使得这宗宅地成为开启凤凰新城人居新时代的一把钥匙。凤凰新城的高端人居时代，也正在到来。

天宁区的郑陆板块，不光是其唯一的乡镇板块，还是苏南乡镇振兴的示范区，也是天宁高新区的所在地。这里的人居也在进行着颠覆性的变革。在这里，未来天宁还将着力壮大乡村功能禀赋，加速城乡一体化资源要素配置，全面提升农村基础设施、公共服务、经济发展水平。

周其仁先生在其《城乡中国》中开篇提到，“中国很大，不过这个很大的国家，可以说只有两块地方：一块是城市，另外一块是乡村”。

当“共同富裕”进入实施阶段，乡镇振兴、新型城镇化已经站上了前所未有的战略高度。而城乡更新，是实施这个战略的主要表现形式。

2021年8月10日，住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）公开征求意见。

其中明确提到，实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

天宁的这次城乡更新规划，符合国家发展战略的同时，也对整个常州都有着示范作用的。但在这个过程中，如何协调城乡更新与房地产市场的关系，也是一个值得探索的问题。

天宁的房价已经站在了常州高位，未来人居还有提升空间吗？毕竟防止房地产化也是城市更新的一个重要指标。

从远景来看，天宁的人居是有更高的发展空间的。为什么这么说？

就住房而言，依据十四五规划和2035年远景目标纲要，我国是“住房市场体系和住房保障体系”两套体系。保障房由政府来供给，商用住房恐怕还是市场说了算。

未来的人居价值革新，除了基本的住房保障之外。重点还是要看商用住房的迭新力度，而这种迭新，是建立在区域发展能级提升，配套提升等各项基础之上的。这样的城市更新和区域振兴，才更具灵魂性。

事实就是，无论政策如何变化，无论是现在还是未来，常州的人居高地，终究绕不过天宁。

文章部分资料及图片来源于锦绣天宁公众号

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