魔幻又现实，论这一轮“救市”的必要性和可行性！常州何时跟进？

房地产市场，从来没有像当下这样，魔幻又现实！

一边是全国各地轰轰烈烈救市，一边是又有房企传来裁员消息。

从政策面来看，经历了上一轮的去库存浪潮，我们在2022年又看到了限购、限贷等各方面措施的放松。甚至还有城市“祭”出了货币棚改措施，为楼市创造需求。

从市场面来看，房地产行情是真的差，差到什么程度呢？从去年年底到今天，房企还在规模化的裁员自救，这到底是行业的悲哀还是从业者的悲哀?

市场缺乏信心，本轮疫情又不见明朗之势，救市意愿很强，但如何救才能行之有效又不过度，是当下房地产市场的关键问题！

另一方面，相信大众心中还有这样一个更为重要的问题：“再坚持坚持，房价不就降下来了吗？为什么要救市呢。”

是啊，为什么呢？

救市，不仅仅是救房地产

2022年，比我们想象中的更难！

需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，国际环境和疫情也为经济增长带来了更大的压力。我国2022年经济增长目标是5.5%，但一季度完成的增长是4.8%，数据并不理想。

在2022年过去的近1/3时间里，除了房地产市场持续低迷外，社会消费、服务业等也进入了负增长状态。

看看这个数据：

事实证明，经济行情差，普通人收入不稳定，就很难有消费动力。不做非必要消费、不买房，已经成为大部分普通人的共识。

另外，在疫情反扑的当下，国内就业压力也开始增大。2022年3月城镇调查失业率为5.8％，比去年同期高出0.5个百分点，仅比2020年同期低0.1个百分点。

如果仅是疫情影响下的短暂失业率上升，其实问题并没有那么严重。但经济压力下，就业吸纳力的减弱，是一项我们都在害怕却必须面对的问题。

在这样的情况下，我们就知道，保住工作、守住口袋，其实才是当下大部分人的心态。至于消费啊、买房啊，其他问题都可以放一放……

这也是为什么我们说，救市这件事情，不仅仅是在救房地产市场。

一方面，从宏观政策来看，一系列货币工具的使用，都是为了经济稳增长，提升对各行各业的支持，不仅仅是房地产。

另一方面，房地产行业是实体经济，上下游相关的行业很多，对于经济增长仍有着支持作用。房地产行情这么差，如果不救，不仅不能拉动已经处于低增长的经济，还要拖累经济增长。

救市政策又密又急，如何才能有效托市？

当下的市场，想要提振信心，太难了！主要难在以下几个点：

1、市场不缺风向标，缺的是信心和反应速度！

在以往的周期里，我们往往会将政策宽松、土拍等各方面信号作为市场向上的风向标。

然而，站在当下，大家发现没？房地产市场里，压根不缺风向标。要论政策放松，全国各地已经乒铃乓啷的丢出了一堆放松政策，但市场似乎还没给出响应。

这是为什么？理由很简单，2021年房地产政策收紧有一个重要原因，那就是市场已经进入了新拐点。居民房产杠杆率高，房价/地价高，人口增量有限，房子从居住属性偏离向了金融属性，于是才有了这一轮政策收紧。

市场各方面数据已经见顶了，市场预期也就会降低，信心指数很难调高。

而本次政策放松，有一个前提是，“房住不炒”的主基调不能突破。实际上，经历了政策重压，纯粹的投资需求基本已经离场。对于自住类需求的购房者来说，市场敏感度相对低，反应速度不可能快。

2、市场不缺好的房子，缺的是购买力！

近几年来，居住迭代、产品力的提升已经成为我们经常说的一个话题，但产品力提升的同时，购房成本也在增加。

加上严格的限贷、限购等措施，想要实现居住迭代的购房者不一定有资格入场。有资格入场的购房者，不一定有能力入手，这就是购买力的缺乏！

也正是基于以上两点市场困难点，我们看到本次政策放松有一种穷尽手段的感觉了。

降息、降准、降利率、降首付比例、提高公积金贷款额度、棚改货币化安置、通过各种口径放宽限购、抢人大战……

从利好政策频出，到救市政策尽出，这中间只用了一个4月的时间。

根据政策力度来看，我认为这些政策对于市场的效应由强到弱依次为：信贷宽松→限购放松→降交易税费等。

信贷宽松包括降息、降首付比例，这对于购房者入场来说作用最直接。压低购房成本，才能真正刺激购房需求。

限购的放松对于调控严格的一二线城市意义较为重大，部分城市限购极为严格，市场已经被调控打趴，如果这方面政策能宽松，长期来看肯定对市场有积极意义。

从当前来看，降交易税费也会有一定作用，但这方面的作用相对次之，不能起到短期内刺激需求的作用。

从这个逻辑来讲，降息、降首付比例已经箭在弦上，不得不出。

值得注意的是，目前我国执行的LPR利率是4.6%，所以这两天大部分城市即便降息也没低于这个值。但不排除今年LPR还会继续下降，为经济包括房地产松绑。

常州什么时候跟进?

救市的原因和基本逻辑我们已经搞清楚了，还有一个关键的问题，那就是常州为什么还不跟进？

放眼周边城市，先下手的是被严格的调控政策几乎按在了地上的苏州，紧接着无锡、南京也纷纷出手。

气愤已经烘托到这了，常州到底会如何跟进呢？

先看一个具有定调意义的会议，即今天召开的中共中央政治局会议。

会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

这也说明了两个重点：

第一，不能偏离房住不炒的基调；

第二，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。

这是一个非常强烈的信号，意味着只要不偏离“房住不炒”，对于最近各地的房地产宽松措施，中央不仅给予确认，还给予了支持。

这也意味着接下来各城市更多的政策组合拳肯定会落实，常州也肯定是组合出拳的。

事实上，相比于这些落实了严格限购的城市，常州的调控政策是相对宽松的。不限购、4年的限售，虽然限贷但只认贷不认房……能宽松的空间并不大，都是可以进行预判的。

首先是降首付比例，五一过后常州可能会出台首付比例下调的措施，当然这也是只针对贷款未还清的二套。

这项措施需要叠加房贷利率来看，根据我了解到的消息，常州首套房贷利率已经有银行可以做到4.6%了，二套大多银行都是5.2%（也有银行能做5.1%）。比如江苏银行针对公务员等购房客户首套可以做到4.6%，其他客户首套4.7%，二套5.2%。

4.6%就是目前的LPR利率，没有加点，二套加了50-60个基点。这个利率已经是近几年的最低点了，更何况LPR还有可能进一步下行。

降首付比例叠加降利率，如果还能碰上疫情好转，是有助于加速推动购房需求入场的。

除了首付比例降低外，常州可能还会有限售年限调整、公积金额度提高等一系列宽松措施落地，具体措施五一过后应该会有公布。

讲一句大家可能不爱听的话，当下这个时间节点，其实真的到了买房节点了。

上面我也说了，即便大救市开启，市场还需要一定时间的反应力。对于房企来说，这段时间还要持续自救，除了裁员那就只有继续以价换量。

而降价叠加降利率降首付比例，对于购房者来说，何尝不是机会？毕竟常州无论是从城市基本面还是新房产品力来看，都是值得买入的。

从历史的经验来看，没有重磅政策托不起来的市场。市场从成交量的回升到推动价格的回稳只是时间问题。

市场量价拐点已经渐行渐近，有切实需求的购房者可以入场了！

本文为戈文问观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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