常州优化预售资金监管政策来了：为房企释放流动性，规范预售资金归集和使用

就在刚刚，常州公布了与房地产相关的一条新措施，即《常州市商品房预售资金监管实施办法（征求意见稿）》。

本次实施办法通过合理合度的监管措施，将有助于进一步改善常州房地产行业基本面。

首先，将为房企合理释放出更多的资金流，利好常州房企资金面的改善。

其次，将进一步保障项目建设及交付、维护购房者权益。

文件全文如下（滚动查看）

常州市是国内首个实施预售资金第三方托管的城市。

2016底，为加强新建商品房预售资金监管，常州正式展开了新建商品房预售资金监管工作。2017年底，常州官方对该项措施进行了加强增补。

2018年末，为了防范新建商品房预售风险，常州对预售资金第三方托管工作进行了优化。

本次《常州市商品房预售资金监管实施办法（征求意见稿）》的发布，是在对于新的市场行情的精准研判下，对于商品房预售资金监管的进一步优化。

针对此次实施办法的优化，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞常州房产测评首席分析师—— 戈文问 认为：

整个实施办法文件，将在规范、安全的范围内，合理释放房企现金流、满足房企销售资金回笼目标。同时也进一步强化了资金监管和使用的规范，更有利于达到保交楼、保障购房者权益的目的。

本次实施办法的优化主要包含商品房预售资金归集、监管资金留存、监管资金拨付和使用，以及监管和处罚等。

相对于2018年的版本，有几个明显的变化：

1、提升了预售资金使用的灵活性。

①本次实施办法将开发房企资金提取使用方式改为了按套提取，每套商品房在预售资金监管账户中的预售资金，超出应留存监管资金的部分，由房地产开发企业直接提取使用。

相比于以前的按栋提取，这对于开发房企来说，这种留存方式更有利于企业的现金流回款，方式更加合理。将大幅提升预售资金使用的灵活性，是一项重要利好。

②本次实施办法增加了监管资金拨付的节点，将以前完成主体工程的1/2调整成了1/3及2/3，同时还增加了完成竣工验收的节点。

同时，工程形象进度达到拨付节点后，监管资金的拨付比例也有一定变化。比如

完成外立面装饰后，原本成品房监管额度为35%，现在统一改为30%，也会给这部分房源释放出更多可用资金。

这一项变化对于房企而言，是增加了多个节点的资金拨付的比例，能进一步加强房企资金流动性，保障项目的顺利建设。

③其他细节性变化：房地产开发企业可凭在我市设立的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函，替换出部分监管资金。这也是为房企缓解一定的资金流动性压力。

从多个层面来看，我们可以看出，本次实施办法对于房企来说是一次适时的“输血”，将利好常州房企资金面的改善。

2、加强预售资金监管和使用规范。

①本次实施办法明确了资金监管第三方托管。

常州商品房预售资金监管采用第三方托管模式。由市住建局确认的机构作为预售资金第三方托管机构，具体开展商品房预售资金监管工作。托管机构开设商品房预售资金监管账户，归集购房人的全部房价款，并按标准留存监管资金，专款专用，保障预售项目工程建设。

区别于以前的由银行对开发企业账户实施预售资金监管，基于政府托管机构账户实施预售资金监管，监管独立性更强、监管效率更高、风险隔离更好。

②本次实施办法明确了商品房预售资金全额归集

本次实施办法明确，本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的具有购房款性质的定金、首付款以及后续付款（含现金付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款） 等全部房价款。

相比于此前首付款游离在监管外的状况，本次监管资金范围更为全面，将进一步保证购房者的合法权益。

③本次实施办法明确了商品房监管资金专款专用、定向支付

本次实施办法还规定监管资金须全部用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。并采取了托管机构向项目参建单位定向支付工程款的方式，监管资金用途管理更加规范。

这对于购房者来说是一大利好，保证项目建设的同时，也有利于进一步保障购房者购房权益，降低购房风险。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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