没有1000万+，别打开这篇文章！

前段时间，天河公园，不是有房源集体降价百万吗？

阿梨觉得是个上车机会，于是出了一期测评：挂牌直降百万，天河公园，我感觉又有机会了...

很多粉丝，吵着要“续更”。

这不，大家想看的【天河公园续集】，来啦！

开门见山，今天我们来评测，片区2个标杆楼盘：东方新世界、熹园。

饭前来道开胃菜。

首先，东方新世界/熹园，适合什么样的买家？

1、注重学位+改善的中产人群，预算1000万+。

2、东方新世界，目前行情：两房总价约750-800万，三房总价约1000万；大四房约1500万+。

| 东方新世界园林

3、熹园，是东方新世界三期，独立管理。比起东方新世界，小区楼龄更新，价格更贵，有2梯2户/3户的板楼设计，密度低。

挂牌单价基本在11万+/平，没有1000万，都不好意思去看房。

先看东方新世界。

小区南门，距离地铁21号线天河公园站，步行约770米 。

在建的地铁11号线——华景站，就在小区北处。

西侧就是天河公园这个“大IP”，小区东北门出来，步行约400-500米就到公园西门了。

周边，有天河区政府、南方医科大学第三附属医院、中大附属第六医院等配套。

沿街商铺有钱大妈、华润万家、百果园等。

另外，阿梨也要客观说一点，附近缺少大型高端购物中心，想要逛正佳广百，还得往珠江新城、天河路方向跑。

小区内部没有幼儿园。

好在，附近有熹园幼儿园、天晖幼儿园、华港幼儿园、天府幼儿园，都是公立性质，满足人户一致就可入读。

小区东北门一路之隔，就是对口的天府路小学；初中是广州113中学（东方校区）。

| 广州113中学

此前我们也提到过，天河区教育局今年发布的学位预警，其中就有天府路小学。

如果报名人数超过对口学校招生计划，按房产拥有时间的先后顺序，安排入学。超出的招生部分统筹入学。

也就是说，冲着学位的买家，要注意了，早点拿到房产证，迁入户口，“人户一致”才能排队。

| 2021年招生政策，来源天河教育局官网

来看看楼栋户型。

东方新世界，建筑年代在1999-2011年。有12栋高层电梯住宅（22层-29层），共计2291户，在整个天河公园片区，体量还算比较大。

小区绿化还挺高的，环顾四周，绿树成荫，还有泳池、球场、少儿游乐设施，遛狗遛娃都很方便。

小区分2期。一期为1-3栋和10-12栋，建筑年代在1999年-2007年。

二期为4-9栋，大概在2009年建成。嘉苑独立成体，建筑年代在2011年-2013年。

小区除了二期5栋和7栋是3梯7户，其他楼栋为3梯8户。

小区主打约70-90平2房，以及约115-135平3房。港商开发，几乎所有户型，都有飘窗和阳台。

不过，户型非常复杂，有些楼栋，甚至每隔几层，就有不同的户型。

| 小区（二期9栋）一楼大堂，空间还挺大的

最小面积约67平1房，挂牌单价约8.9万/平。

约70-80平小两房，有北向和西向，单价在9-9.5万/平左右，总价约750-860万都有，也是小区挂牌量较高的户型。

约123-145平大三房，以南向和东南向为主，总价要到1300-1500万。

| 注：此图有误，想了解东方新世界挂牌价，关注下期报道

比如，这套83平2房户型，业主报价745万，满五年，朝北向，单价约9.1万/平。

优势在于，除了储物室有斜角，整体户型很方正，阳台面积就有6.6平，客厅和卧室都很亮堂。

不足的是，房源北向望中山大道西，开窗噪音较大，且部分视野被东方都汇广场遮挡。

我们再来看看熹园。

熹园是东方新世界三期，独立管理。和东方新世界，一路之隔。

建筑年代在2011-2015年，是天河公园，少有的次新盘之一。

小区共有6栋高层住宅（30-32层高），总户数770户。

其中，熹明、熹韵2梯2户，熹悦为2梯3户，这3栋是板楼设计，密度较低，以改善为主。

西侧的熹睿、熹景、熹容为2梯6户，小区中间是中央园林，内部有熹园幼儿园。

熹园的园林，比东方新世界，保养得更好。草坪修剪得整整齐齐，乔木花卉错落有致。

小区人车分流，地下总车位数800个，满足每户一车位。也是天河公园少有的，车位不紧张的楼盘。

小区主打约80-90㎡2房，95-165㎡3房以及190-194㎡大4房。

熹园在售房源不多，只有10套。这意味着，选择较少，且业主心态强，挂牌单价都不低。

2梯2户/3户的熹明、熹韵、熹悦，以约127-165平大三房为主。

格局方正，楼距大，南北通透，南向视野无遮挡，是片区难得的改善产品，目前挂牌价在13万/平。

“有个别珠江新城的业主，置换到天河公园，买的就是熹园的大三房”，中介告诉阿梨。

是吧，资金雄厚的土豪，可以上车。

总价稍低的约80-90平2房，以南向和西南向为主，主要分布在熹景、熹容和熹睿这3栋，2梯6户。

| 入户大堂

这套81平2房户型，业主报价968万（近期下调10万），单价约11.95万/平。满五唯一。

户型亮点在于，客厅开间有3.6米。进深和面宽比大概在1：1.5，西南朝向，采光还是很棒的。

阳台视野很开阔，能远眺小蛮腰和东塔。

最后提几嘴。东方新世界、熹园，一直是板块成交热门小区。

不过，阿梨觉得，熹园1000万买2房，性价比不是很高，不如去看东方新世界，面积段选择更多。

如果想住得舒服一些，预算高，首选熹园南北对流三房。熹园无论是户型设计、楼栋、园林、车位比......都要优于东方新世界。

两个小区客群，不乏一些政府部门、证券、银行、高校教授以及企业高管等高薪人群，有学位和改善需求，整体圈层素质高。

你觉得这两个小区怎么样，快来评论区聊聊吧！

最后，如果你想在天河置业，一定要看阿梨的二手房测评系列：
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