如果说苹果，开创了智能手机时代；Tesla，开创了新能源车时代；那么，越秀地产和广州地铁，则联手开创了：这是一种未来的居住方式，它身上的标签很多：立体交通、单点高密、混合业态，垂直都市等。而正是如此复杂精密，让做好一个TOD都殊为不易，而要成为TOD的天花板，则是难上加难。今天，房产君获取了越秀地产的TOD打造心法，大大小小细节超过100多项，干货很多，请耐心读完。
| 日本新宿，TOD的对标样板（视觉中国已授权）
再造居家场景，是TOD的灵魂
在解读之前，我很想问大家一个问题，TOD项目的灵魂究竟是什么？为什么？因为TOD哪怕在5年前，也没有出现过，所以，如何营造舒适、高效、生态、智能、丰富的TOD生活。是一个全新的挑战，做不好，就是伪TOD，做得好，则能引领未来很多年。其一：点对点通勤，TOD项目多是地铁上盖，业主回家之后，出了地铁就到社区楼下，那么，买菜，休闲，运动，接娃这些需求，如何满足？
其二：归家动线，TOD被称为垂直都市，房子建在十几米的盖板之上，垂直交通如何解决？同时，项目占地面积较大，如果动线不合理，从大门到家门，步行需要十几分钟。其三：大疏大密，很多人不知道，TOD的容积率，往往不到3.0，小区留白空间很多，如何才能物尽其用，让大家愿意下楼，“兴趣部落”耍起来。其四：产品设计，买TOD的业主，多是年轻人，他们不需要金碧辉煌的装修，不需要层层叠叠的天花，但需要生活情趣，老一套行不通了…。其五：城市公民，越秀地产打造的TOD，多位于核心区，是贵重资产，但作为城市公民，光有楼可不行，与自然的共处，更考验功力。
| TOD样板：琶洲南TOD
八大价值体系，打造TOD天花板
通过考察深访，也通过从1.0到5.0的迭代，目前，这家国企梳理出了TOD的八大价值体系，对应的各种细节超过100项。在归家动线、配套服务、社区运营、产品创新上，都有诸多考量和尝试，它们构成了越秀地产参与TOD的基石和底座。具体到各项目，则因地制宜，为此，当你走进每一个TOD，都是既熟悉，又惊喜。
好了，现在就让我们走进越秀地产参与的TOD项目，首先，来看一张图：
这是其推出的第一个TOD项目——星图TOD。
大家发现什么了吗？开发商做出了“天空之境”生活馆，巧妙利用16.8米的抬高，小区的入口仿佛是浮在空中的巴比伦花园。
毫无疑问，一亮相就是网红，而对业主来说，则是满满的荣耀感，我家的房子，一出生就与众不同。
漂浮在空中，让TOD有诸多优势，比如采光通风，比如视野，比如垂直绿化，还有彻底的人车分流，甚至停车场都是阳光挥洒。
但也带来了一个问题，垂直交通，业主如何才能抵达盖上花园呢？
越秀的答案是：手扶梯和垂直升降梯。
上下出行，如履平地。
而到了盖板花园，第二个难题又出现了，因为很多项目，确实太大了。
举个例子，星图TOD和星汇城TOD的平台面积，都约20万㎡，所有洋房加起来，一个超过50栋，一个合计36栋。
如果动线规划不好，光回家就要走上十几分钟，碰上高温暴雨，简直哭爹喊娘。
所以，越秀地产在设计上，采用了树状归家动线，保证每一栋楼的业主，无需绕路即可快速回家。
喏，下面就是星汇城TOD的动线图：
| 星汇城TOD归家动线
当然，除了缩短归家路线，越秀地产更致力于，减少地铁与家门的距离。
| 星汇城TOD与地铁的关系
是不是很美妙，这些都是越秀地产对TOD超级出行的尝试，而如果你去过现场，你还能体验安全的无忧上学，便捷的出行换乘等。
很早之前，越秀地产有一句广告词：回家的步子，总是欢快的。
现在，用在TOD项目身上，格外合适。
当你一只脚踏入社区，那么，你进入的不是一个楼盘，而是一座城市绿岛。
这是全新的生活场景，我们依然先看图：
| 星樾TOD平面图
| 星汇城TOD航拍图
| 星图TOD航拍图
| 星瀚TOD平面图
发现共性了吗？
在这些TOD中，配建了幼儿园、学校，商业街，图书馆，体育馆，有的还配建了少年宫。
这意味着，业主不需要外出，在社区内就能享受餐饮、娱乐、零售、休闲、亲子教育等服务，诠释便捷生活体系。
值得一提的是，这样的服务和配置，可不是什么小打小闹。
比如，星图TOD图书馆，是广州图书馆分馆；星樾TOD是Y-LIFE商业街，同时也搬来了广州图书馆分馆；而星瀚TOD的学校，则是24班幼儿园和9年一贯制广外附。
更妙的是，这么多配套服务，越秀地产通过巧妙布局，顺其自然嵌入到生活中，来看星瀚TOD：
丨小区出入口与地铁站接驳示意图
下了地铁，不必着急回家，逛逛街，喝杯咖啡，再买点美食，生活可以多一点甜。而星图TOD更有想法，把室内泳池和图书馆结合在一起，游完泳后静心看一本书，可以待上一整天。当社区配套如此丰盛，各种兴趣活动便应运而生，畅享活力体系和理想聚落体系，实现完美交融。比如图书馆中的读书会；比如飞鸟剧场的孩童表演；比如球场上的社区联赛；父母们，则能在老人之家找到组织。
这里，房产君还可以透露一个小细节，为了让大家聚在一起，越秀地产在社区中，采用了圆形设计，因为圆天生具有向心力。
丨星樾山畔TOD实景图
丨星图TOD双圆环实景图
如果说配套，让TOD像一个微型城市，那么越秀地产对园林的打造，则让社区成为一个大公园。星图TOD的网红体验馆就不说了，我们来看看新的方法和创意。琶洲南TOD，广州楼市的天选之子，项目利用自然生态，精心打造了滨水公园，你真的很难想象，这是在CBD里。
越秀滨江·星航TOD，越秀地产携手造园大师杭州滨江，让老黄埔的钢铁硬朗，有了更多的绿色柔美。星瀚TOD，把小树林、小广场串联起来，融入文化、生态、休闲等多重功能，打造出高线公园。星樾TOD，巧妙利用对景，把山“纳入”到景观之中。来欣赏一波园林美图吧，真的有一种生态绿洲的感觉，那么柔和，那么美。
| 星瀚TOD园林实景图
| 星樾TOD园林实景图
这样的绿洲，再加上人车分流、市政嵌入、周界安全警报，以及医疗卫生服务等，又铸造了安全岛屿体系。而且，见缝插绿，多重园林，流水潺潺，乃至滨水公园，本身也是TOD项目作为城市公民，缓解城市热岛的努力。这一方面，我们解读过很多项目，如果有一个关键词来形容，我会选择：舒展。当下的买房人，多是城市中的打拼族，平时工作承压，回家带娃，养老同样承压，而房子作为容器，舒展能营造一种神奇的气场。
不仅是舒适，更是心情开朗。
所以，我们看到，越秀地产参与的TOD项目，不管房子面积多大，不管房间多少，客厅都是大面宽，因为舒展，因为开阳。
| 越秀·星耀TOD建面约125㎡创意鉴赏空间实景图
连一个阳台，都要能放的下帐篷，让老妈养的了花，种的了菜。
每一扇窗户，都要把尺寸开的更大。
在设计上舒展，在朝向上则是尽量朝南，其实这些TOD项目，有一些已经实现了全南向，在具体设计中，三开间朝南、四开间朝南，都是常规操作。
日照、通风、采光、观景什么的，无需担心。
| 越秀·星耀TOD建面约125㎡创意鉴赏空间实景图
舒展，还体现在功能空间的可塑性上。
最典型的例子，便是餐厅、厨房、客厅的LDK一体化设计，以岛台为枢纽，打破隔离和便捷，营造社交化，无边界的场景。
此外，可分拆的隔墙，能打造半开放的舒展空间，让生活有了更多情趣，房子，可以跟着家庭成长。
| 越秀·星耀TOD建面约125㎡创意鉴赏空间实景图
当然，为了守护家人健康，TOD项目的每种户型都设置了入户花园，或者配有玄关柜，回家一应消毒，清爽干净。比如琶洲南TOD，引入华为鸿蒙系统，又比如在更多项目上，安装人脸识别，四合一智能门锁等。可以毫不夸张地说，越秀地产参与的TOD项目，产品力在广州领先不止一步。另外，这些TOD项目，产品可不止洋房，还有复式和小洋楼，有兴趣的朋友，我们今后可以慢慢聊。
是天花板，更是城市优秀资产
最后，我们来聊聊，为什么越秀地产参与的TOD项目，会成为行业的天花板。
这里有很多因素，比如，越秀地产是国企，其与合作方广州地铁同属市国资委，拥有天然合作基础。
又比如，越秀地产融资成本低，且有大越秀集团金融支持，资金实力极为雄厚，可以沉下心做产品。
还有，越秀地产非常前瞻性的，组建了TOD研究院，对产品不断升级迭代，再加上近40年的开发功力，厚积薄发。
此外，越秀地产的朋友圈，也让其在产业导入上，有独一无二的优势。
这些原因都对，但只是一个维度，另外一个维度，则是：简单来说，就是越秀地产参与的TOD项目，位置卓越，是城市的优质资产。琶洲南TOD就不说了，星航位于第二CBD，星樾和星樾山畔在科学城中心，星汇城位于知识城的南大门，星图和星耀则占据新塘城际枢纽。而在南站商圈，则有星瀚和星寰，北部的白云湖畔，又落子了天悦云湖。
这些地段，要么是科创中轴，要么是交通枢纽，要么则是CBD商务区。其实，越秀地产参与TOD的逻辑很简单，在价值体系上，多维并进；在产品设计上，领先一步；而在地段位置上，则占据核心。什么是天花板？是实力，是战略，是沉淀，也是实打实的创新和迭代。请相信，一个深耕了广州近40年的国企，会更懂城市的发展和趋势。接下来的几个月，这些TOD项目都有新货亮相，各位有置业需求的朋友，不妨实地走访。好了，如果想了解更多TOD项目详情，不妨扫描下方二维码，加入讨论群，我们敞开来聊。
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