在开展本期话题之前，我们来看一个数据，这是贝壳截止今日的二手挂牌量，11.7万套。
| 图源：贝壳找房
根据中原统计数据，2021下半年，全市二手成交套数为41891套，而2022年上半年，这个数据为41982套。如果没有强政策刺激，全市一年的二手成交将不到9万套。而我们也多次报道过，随着市场的变化，二手房越来越不好卖。不少业主，甚至网红盘的业主，都要割肉出货，包括天河、黄埔、南沙等。二手卖不出去，对希望炒房一夜暴富的人来说，是致命打击；但对很多有正常换房需求的人来说。亲，不是每个人都能年入几十万的，不卖一套房，如何能买一套房。
| 广州房产摄
其一：价格涨不起来，克而瑞前几天不是公布了一个数据嘛，全市真正网签10万+的板块，其实只有一个，那就是琶洲。其二：则是旺丁不旺财，很多项目到访量并不低，但是成交却并不容易。
来说说房产君的观察，这些都是一些碎片，但能看出未来的一些走势。最近哪个盘卖的最火，为天河壹品126平的大四房，根据房产君核实，其售价为6.5—9万/平，在目前的市场上，不算低。
| 广州房产制图
但成交却非常好，除了天地层极少房源外，开盘都卖光了。
毫无疑问，这个户型是天河壹品卖的最好的，它匹配了市场最旺盛的需求，填补了空缺。
而这也是同盘分化的典型案例。
第二个：漏斗扩大
其实，一个房子好不好卖，营销只是临门一脚，真正的考验在拿地，在设计，在产品定位上。
所以，如果现在产品错配，要想跑出市场，开发商在成交概率不变的情况下，只能扩大漏斗。
什么意思？搞到访！
比如，一个项目周末有50组到访，我能不能想办法，做到200个到访呢？这样即便成交率还是20%，也能多卖几套。
| 开发商提供
那么，如何提高人气呢？
气氛组，不需要了，这是浪费钱；上中介渠道，这个OK，但曾经的渠道带客，有一个非常大的约束。
那就是客户报备。
简单来说，如果一个客户到访过售楼部，那么，即便中介再带他来，也不算中介的客户，中介拿不到佣金。
但现在不一样了。
据房产君了解，广州已经有项目，愿意把已经到访过的客户，分给中介，只要中介能再次约访，那么成交后，中介还是能拿佣金。
这是全民带客上门的节奏哇。
| 广州房产摄
另外，就是疯狂降低首付门槛，比如，有央企补贴两成首付，你买它家的房子，20%的房款，会以京东购物卡的形式返还。按照一套房首付60万左右计算，那么，家电之类的支出，相当于开发商帮你买单了。这样的力度，不可谓不大，想知道是哪个项目？可以扫码咨询我们的老赵，开发商兜兜里的糖，他都知道。
好了，开发商的这些动作，其实都是吸客上门，鼓励买家出手。资金不够？没关系，我给你首付分期，或者补贴两成，十几万就能上车。价格太高？没关系，看看特价房嘛，说不定有大惊喜，楼层朝向还很好哦。服务不好？没关系，全广州中介都能带你来，车接车送；像越秀地产这样的国企，还有自营的好房推荐官，你来想看，马上安排。拿不定主意？还是没关系，现在有30天无理由退房，给你足够的思考期。房产君的建议是：一切以自我为中心，市场的诱惑很多，你可以多看，多选，多对比，但任何时候都要清楚：如果是求学位，就选学位最确定的，哪怕是二手；如果是要交通，那么就盯着地铁最近的。如果要买的安稳，可以重点选国企；如果是改善，希望景观好的，那么去珠江边和白云山脚，走一圈就好了。请记住，一定要买“一专多能”的房子，在某个资源配置上，达到最优。只有这样的房子，未来才有升值潜力，只有这样的房子，才有精准的接盘侠。所以，房产君不主张捡漏式买房，还是要找准需求，精准买房，在这个前提下，进行对比和分析。最后，每个人买房的情况都不一样，没有什么方法是百试百灵的，有问题，可以来我们直播间，也可以加我们选房师老赵，一对一私聊。
这里有你们最关注的热盘选筹指南，还有不敢写在文章里面的大V点评！详细到每一户的日照时间，和噪音分析。我相信，你点进去看完之后，会惊叹一声：“卧槽”！这么好的东西，竟然现在才发现...