按往年情况，年底将至，本是楼市的“收尾”阶段，然而不论是深圳豪宅线调整，还是广州各区新规定接连出台，都让这个冬天的楼市有些蠢蠢欲动。房地产行业在“房住不炒”的总基调下，韧性前行。
关于2020年，国家也已给出明确信号，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”。相信在“房住不炒”的定位下，房地产调控不会松懈。预计2020年，房地产行业总体仍将继续保持平稳。
2019年楼市在跌宕起伏中落下帷幕，克而瑞深圳区域总结出房地产十大“关键词”，一起回顾这难忘的一年。
01“整顿”
12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
把“当下改”和“长久立”结合起来，加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，就“租金贷”乱象作出整顿要求。进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。既有巩固租赁市场监管政策效果、促进2020年租赁市场的发展具有较积极的意义，同时也使租赁企业可更规范发展业务模式。
2019年12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行。会议确定，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。并一再强调要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。全面落实因城施策，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一新提法，也意味着国家不会为了实现短期的经济增长而放弃“房住不炒”这一长期定位。因此，未来房价的稳定依然是重中之重。今年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，随后各种相关的利好政策也接连落地，也为企业增加了新的机遇，众多开发商纷纷抢滩进驻这块热土。从提出到落地经历了近一年时间，在粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划，为大湾区的发展提供了清晰的方向，尤其是为港澳地区经济发展开拓了新空间注入了新动力。随着大湾区城市群的深度融合带来的一体化效应，深圳等土地资源缺乏、住房空间有限问题也会有所缓解。今年，深圳的关注度倍升，随着8月18日《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，深圳将再一次迎来历史性时刻，在继经济特区之后迎来2.0的时代。深圳要建设一个国际化、市场化、法制化的中国特色社会主义先行示范区，在探索新方向上有了更大的自主空间。到2035年，深圳高质量发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。2019年8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（简称 LPR）为定价基准加点形成。这被市场喻为房贷利率“换锚”。但这对绝大部分购房人来说，其实影响并不大。后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，需要注意的是，这仅指最低利率，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。2019年9月4日，《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》正式公布！据广东省自然资源厅官网发布，截至2019年8月底，全省共实施三旧改造73.59万亩，完成改造42.58万亩，投入改造资金1.48万亿元，节约土地约18.88万亩，有力促进了我省高质量发展和生态文明建设。聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难规划调整难、审批门槛高、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题，提出19条针对性的改革措施，全力推动“三旧”改造工作。根据《行动方案》，至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%），其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。年末，粤港澳大湾区楼市接连出台了多条购房优化政策，犹如给房地产市场注入一股强心剂。2019年11月06日，大湾区放开港澳居民购房政策；11月08日，江门放开人才限购；11月11日，深圳取消豪宅税；11月21日，广州社保和个税可以互证；11月29日，佛山对“人才”放开限购；12月02日，深汕特别合作区商品房全面解冻；12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”；12月13日，广州南沙对“人才”放开限购；12月17日，广州花都对“人才”放开限购；12月20日，广州黄埔对“人才”放开限购；12月24日，大湾区8成申请广州公积金贷款无需提供缴存证明。楼市政策，既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨，又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫。虽然楼市调控政策全面退出还为时尚早，“房住不炒”的基调也不变，但购房政策优化，确保楼市健康平稳的信号已明显。随着房地产行业的各种调控政策继续出台，地方省市集中于限售加码、土地出让环节收紧、房地产交易环节乱象整顿等。加之银行对房地产融资全面紧缩，一些负债率过高的房企走向破产之路也是必然，房地产行业迎来新一轮“大洗牌”。2019年房地产行业从高速增长向平稳增长过渡，龙头企业优势更加明显，一些实力偏弱的中小型房企在激烈的竞争中业绩严重分化，面临被洗牌出局的压力。据不完全统计，年初至今已经有超过500家房企宣告破产，平均每天接近1.5家，创下了房企倒闭的历史纪录。2019年4月8日，据国家发改委网站消息，为深入贯彻落实中央经济工作会议精神，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。提出加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态、推动城市高质量发展以及加快推进城乡融合发展四个方面重点任务。此外，还提到将继续加大户籍制度改革力度，全面取消落户限制。据最新数据显示，在粤港澳大湾区，2018年，江门、肇庆、中山、珠海全市的常住人口在189万-460万之间，而城区人口均在100万以下，这意味着，这些城市也满足此次“全面取消落户限制”的条件。
12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，其中明确指出，要以户籍制度和公共服务牵引区域流动，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
今年9月4日，国务院常务会议提出，明年专项债资金不得用于土地储备和房地产等领域。这意味着土地储备的专项债资金来源也被堵住了。
央行数据显示，2019年三季度末，房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速较上年末回落10.8个百分点，连续14个月回落。前三季度新增的房地产开发贷款1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比较去年全年相比低3.9个百分点。
在房地产贷款增速连续回落的同时，其他渠道融资也在收紧。5月17日，银保监会23号文，重申432红线，开始穿透式监管；信托也在2019年对房地产关上了大门；很多地产公司因为拿了地王，被“窗口”指导；多数银行开发贷门槛已经从TOP50缩减到了TOP30。
随着房地产行业境内融资门槛大幅提高，房企纷纷转向海外融资市场。但房企海外发债的成本也在不断上升。“找钱难”的困境下，房企的还债高峰期还来了。
路径全面收紧，偿债高峰期来临，今年“钱荒”已成定局。预计2019年房企还债规模超过4000亿元，2020年将超过5200亿元。
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