市场研究丨“从0到1” 青龙山生态新城亟待突围

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前言

十几年前，河西新城按照“先整体规划再开发”的开发模式，发展至今成为南京不可动摇的富人区。而与河西规划类似的青龙山生态新城，也在高起点高规划下，快速前进着。

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青龙山生态新城从无到有

2014年12月31日，江宁区政府与中国金茂签署《南京江宁上坊中心区棚户区改造项目合作开发协议》，由上坊建设、中国金茂携手，以ppp模式改造上坊旧城，青龙山国际生态新城由此开篇。

青龙山国际生态新城位于南京主城东南侧，距南京市中心约12.5公里。作为继江心洲之后，南京第二个一二级联动项目，被誉为“第二个河西”。青龙山新城是与河西新城、江北新区并列的第三个现代化新城。不同于“边拆边建”的旧城改造模式，青龙山生态新城联动开发最大的特点就是“先整体规划，再开发”。

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青龙山生态新城地价一波三折

2015年青龙山生态新城首批两幅地块由中国金茂、融侨地产获取，楼面价均超万元/㎡。后期两幅地块分别打造为东城金茂悦、融侨悦城项目，目前住宅产品均售罄，最后一批精装销许价分别为24500元/㎡、22583元/㎡。

时间追溯到2016，这一年南京楼市异常火热，地价不断被拔高、刷新。这一年，融侨以19476元/㎡的地价拿下G18地块，一举刷新板块内楼面价纪录，保持至今。随后，中南也拿下两幅楼板价在1.7-1.9万元/㎡地块。2017年，受政策及市场影响，青龙山国际生态新城地价开始回落，除了朗诗以17319元/㎡楼面价拿地，其余地块楼面价均在1.4万元/㎡左右。2018年，楼面价继续回落至1.2万元/㎡左右。

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青龙山生态新城硝烟弥漫

目前，青龙山生态新城片区内有融侨观澜、东城金茂悦Ⅱ期、中南上悦城、朗诗玲珑郡、江宁金茂悦在售。经调研发现，这些项目存在着很多共性。

通过上表可以发现，融侨观澜、中南上悦城、朗诗玲珑郡三盘销许精装均价25600元/㎡，东城金茂悦Ⅱ期、江宁金茂悦销许精装均价分别为24490元/㎡、24291元/㎡。片区内主力在售户型为90㎡、100㎡、115㎡、124㎡左右，整体面向刚需、刚改客群。单从均价和户型来看，同质化现象较为严重。青龙山生态新城目前硝烟弥漫，竞争较为激烈。

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青龙山生态新城亟待突围

后期，片区内还有多幅地块待售，同时地价相对较低。除朗诗G22地块外，其它地块楼面价集中在1.2-1.4万元/㎡。目前的青龙山生态新城亟待突围。

青龙山生态新城在售项目及待售地块图

不过我们也应该注意到的是，在刚刚过去的“金三”，青龙山生态新城中南上悦城、朗诗玲珑郡、江宁金茂悦、东城金茂悦Ⅱ期接连开盘，已经对外公开的去化口径在7成-10成。在目前的市场环境下，同一个片区多盘齐开，整体去化能达到7-10成，已经算是不错的成绩了。同时片区客群较为固定，多为泛东山片区刚需、刚改自住客群。为什么同质化现象严重的青龙山生态新城能取得这样的成绩？

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片区规划高标准高起点

青龙山生态新城规划约70万方核心商务区，内部高端商业配套丰富，坐享城市购物、文化、休闲、娱乐等多功能复合商业配套，兼之区域外部的高端生活机能配套，全面满足人们生活需要。同时，片区内分为内环和外环，内环将利用海绵城市的设计理念，建设完整的雨水自循环系统。作为中国金茂和政府联合打造的一级开发项目，青龙山国际生态新城的整体规格非常高。

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距离市中心约12.5公里的价格洼地

青龙山生态新城距离市中心约12.5公里，地理位置较好，目前在售项目精装均价在24291-25600元/㎡，而南京目前普通住宅（不含高淳、溧水、六合）成交均价已经达到28586元/㎡。整体来看，青龙山生态新城尚属于南京价格洼地之一，一套小户型的房源总价220万左右，也是刚需客群可选择的片区之一。

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从产品打造上走出差异性

尽管青龙山生态新城目前在售项目的户型和价格比较接近，但是各家都努力从产品打造上走出差异性。以首开售罄的中南上悦城来说，该项目打造了片区内首个艺术级会所式售楼处，据说该售楼处曾获得过国际大奖。配有游泳池、书屋、健身房等，未来会对业主开放。同时，项目在精装细节的打造上比较精细化，门口有1米高入口挂钩、玄关处有爱心留言板（方便提醒家里不习惯用手机的老人）等。

此外，朗诗玲珑郡精装的朗诗科技系统，为项目核心竞争力之一；江宁上悦城后期规划有160㎡大户型产品，这也是目前片区所没有的产品，同时因为项目地价相对较低，项目销许均价也较周边低1000元/㎡左右，把红利与客户共享。

结语

目前青龙山生态新城已经有金茂、融侨、朗诗、中南、深业和金地等大牌房企入驻，板块内的品牌格局已经初步成型，潜力被广泛看好。从0到1，青龙山生态新城已经走了一部分。不过在地价回落，房价受限的当下，青龙山国际生态新城想要从1-N，真正的比肩河西新城，全面突围，或许还有很长一段路。

完

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