市场丨溢价率指标延续上行 后期市场仍以稳为主

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土地市场成交情况，素有房地产市场的“晴雨表”之称，土地市场的成交对于日后的房价有着一定的预示性作用。从土地的成交情况，我们可以看出片区的未来发展、区域的新房供应量，除此之外，最为重要的是，土地成交价会直接影响房价，试想面粉价格上涨，面包还会便宜吗？

房企“抢地”忙 土地市场热度高

从cric数据分析，截至四月底，南京（除高淳、溧水）已成功出让17幅地块，成交总建面142.22万方，与去年同期数据相比，宅地出让数量与面积明显增加。同时楼面价也有很大提升，同期的2018年的几场土拍中，底价成交成为常态，甚至出现NO.2018G08因无人报名竞拍,宣布流拍的情况。而截止目前2019年的土拍，南京已有7幅地块以最高限价成交，新老房企积极拿地，土地市场回温明显。

除了南京的土地市场火热，全国多城市土地市场也都出现了显著回温。以杭州为例，4月16日土拍中，位于主城区的4宗宅地均以高溢价率成交。其中杭政储出[2019]12号地块经过55轮报价，由滨江集团以52.03亿元总价竞得，楼面价4.53万元/平方米，溢价率30%，自持22.0%，成为“单价地王”。另外，苏州4月24日的土拍中，共拍出7幅地块，吸金135.7亿元，吴中区太湖新城板块和尹山湖板块均产生了新地王。

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房企布局重心转移 短期补货

首先，从土地市场回温的源头来看，房企近期拿地热情高涨，主要是以下这几个原因导致的：首先是目前融资环境“放松”，可支配资金增多，企业资金压力得到缓解。其次房企纷纷把战略重心调回二线和强三线城市，加上拿地的数量与全年的业绩是有着联系，开展土地项目可以尽可能的完成业绩指标。

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供应端平衡土地市场竞争 结构优化

今年以来，中央部委为保障土地供应规模适量有序，多次作出相关表态，要求各城市根据商品住宅消化周期，调整确定2019年供地计划。随之，南京市也及时调整今年的土地供应规模，据了解，今年全市经营性用地供应总量将增至900公顷，其中商品住宅用地将增至620公顷。

在增加供应总量的同时，南京市对土地供应时序、区域结构也进行了优化，在5月15日召开的2019年南京市经营性用地招商推介会上，不难看出，政府重点加快了江北新区、南部新城、紫东地区等重点功能片区的土地供应。

土地供应量的增加与供应结构的优化都将会有效地平衡土地市场的竞争，稳定南京市的土地价格，确保土地市场持续健康平稳运行。 

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溢价率低于往年同期水平 市场走稳

前四月南京含住宅用地土地成交平均溢价率为26.1%，随高于去年同期，但较2017年同期下降56.8个百分点。若与2016年同期来看，降幅达到95.4个百分点。从土地行情与政策等各方面来判断，2019年南京土拍市场将走稳，尽管房企战略布局已经转向二线城市,但依然没有超出合理范围，稳定依旧是今年楼市的主基调。

总体来看，资金相对宽裕，开发商土地储备下降，都是造成土拍激烈的主要原因，当前的土地市场的确出现了回温的迹象，加上全国各城不同程度的放松了楼市调控，“因地制宜、分类调控”的特点更为突出，从土地市场也可以看出，开发商对于城市、楼市发展的信心倍增。同时，管理层地价预警给了市场调整信号，加上供求端平衡优化，土地价格尚属平稳，购房者不必担心房价的新一轮暴涨。

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