房贷利率的“锚”，由央行公布的“贷款基准利率”变为18家银行算术平均的“报价利率（LPR）”。
LPR利率每月20日刷新一次，遇到节假日顺延。所以，从今天开始，跟银行新签的贷款合同，其利率在10月21日之前，都受到9月20日报价的影响。根据央行8月25日发布的公告，未来房贷利率游戏规则是：1、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
9月20日公布的5年以上期限的LPR利率是4.85%。所以，各地以4.85%为标准，确定近期房贷利率。
易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算，这14个城市包括：4个一线城市，北京、上海、广州和深圳；7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市，无锡、珠海、佛山。
上述14个城市在执行LPR贷款利率后，利率稍有增加，按照贷款本金100万计算，其中首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。
从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。
从房地产的角度看，易居研究院的数据， 2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度为2bp，即0.02个百分点。
同时，4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。
从此类房贷利率数据可以看出两个特点。第一、一线城市采用新的利率定价机制后，利率变动其实不大，只有微小的变动，进一步体现了利率稳定的导向。第二、首套房和二套房的利率变动方面，二套房利率的变动幅度稍微更大一点。
本月，7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同时，7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度为5bp。
苏州的首套房贷利率出现下降，相比上个月下降8bp,不过整体仍维持在高位，为6.05%。
从此类房贷利率数据可以看出两个特点。第一、二线城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相对大。第二、横向对比看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。3个三四线城市样本中，首套房的LPR房贷利率为5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度为5bp，即0.05个百分点。同时，3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度为5bp，即0.05个百分点。
房贷利率新政规定中“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率”，意味着中国房贷的“打折时代”结束了！
而政策公布同一天（8月25日）的央行答记者问也重申——定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR。
按照9月20日5年期以上LPR，全国各地首套房贷款利率理应“大于等于”4.85%。
但是，上海的房贷利率出人意料的低于4.85%！且低于LPR基准利率20个基点！
房贷利率挂钩LPR之后，上海当前执行房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以此计算，上海房贷利率为首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。
对于首套房房贷利率为何降20bp，据知情人士介绍，“个人住房贷款利率对市场供求影响大，同时也是LPR定价改革的重要组成部分，之前上海首套房最低是95折，贷款利率大概为4.65%。
如果按新定价机制，等于上海首套房要加20个点，对于市场会有比较大的影响。根据上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势，所以采取“一城一策、因城施策”的措施。”
由此看来，房贷利率作为房地产调控手段的一部分，也充分显示了“央地博弈”的姿态，有一定的灵活性。
上海给房贷利率优惠，归根结底还是稳发展需要。毕竟，2019年上半年，上海GDP的增速为5.9%，名义增速为5.4%，低于全国平均水平。
此外，对于大家普遍关心的存量房贷利率如何“换锚”的问题。央行要求，存量贷款利率仍按原合同约定执行。
综合整理自：21世纪经济报道、刘晓博说财经、第一财经