这里房价泡沫曾破裂，今年前8月房地产销售额腰斩
01 “房价泡沫破裂第一省”要去房地产化
海南，曾是中国首个房价泡沫破灭的地方。
自1988年设省以来，海南的房地产开发热就逐步升温。
到1992年的“南方讲话”后，海南房地产吸引了无数淘金者，顺口溜唱道：“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
现在的SOHO潘石屹、地产专家冯仑起初都在海南做过房地产。
当时海南房价疯狂上涨，两年翻三倍。国家出手调控后，房价泡沫破裂，房价一落千丈。
直到近二十年，海南房价才在房地产发展的大潮中，慢慢涨到当年高点。
过去，海南和其他省份一样，以土地出让收入，作为经济发展的主要支撑。各地财政收入中，卖地收入常常能占比50%以上。
图片来源：克而瑞
地方经济对房地产的依赖，就像吸毒。明明对长远经济发展有害，就是停不下来。上图显示，从2012年到2018年7月，土地出让收入占政府性基金收入比例都在70%以上。
在国家供给侧改革和经济转型的档口，海南现在成为了首个鲜明提出“去房地产化”的省份。
国务院新闻办公室9月16日发布会上，海南省省委书记刘赐贵、省长沈晓明、副省长沈丹阳介绍海南发展建设情况时，就提出“海南的新旧动能转换重点在于摆脱经济对于房地产的依赖。”
省长沈晓明直言：“相当一段时间来，房地产占到海南的投资、税收各50%左右，可是房地产的发展需要用土地，会带来环境负荷的增加、土地资源越来越少。因此，经济发展靠房地产是不可持续的。”
海南省现任领导班子认识到依赖房地产发展的局限性，开启了铁腕摆脱房地产依赖进程。
02 1-8月房地产销售额腰斩
经过一年多，“壮士断腕般”持续调控，海南房地产降温。2019年1-8月，海南省房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%。
8月国家统计局发布的70城房价统计中，20城的二手房价环比下跌，其中就包括海南的海口和三亚。
海南跌宕起伏的楼市情况，还要从一年前说起。
在2018年4月22日以前，海南楼市还充满了狂热的激情。
即使在3月底已发布调控，表明外来购房者仅能持有一套，首付比例不低于7成，且5年内限售。
这也挡不住购房者的热情，海口某楼盘连夜开盘，遭市民哄抢，结果被住建局罚款150万。海南此时，人人看涨，楼市充满了不理性热情。
2018年4月22日，海南不得不在已出台限购政策的基础上，开始全域限购：
只针对本市县居民家庭销售：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
严格的调控政策从户籍、社保、贷款、年限等各方面，堵死了任何钻政策漏洞的可能，让炒房者有来无回。
海南楼市一夜入冬。
因为海南冬季的宜人气候，很多“候鸟族”会在海南置业，限购出来后，将这一部分的市场需求抑制了。
原来岛外置业群体可能占到住宅市场8成，现在购房人群更偏向本地刚需或新落户海南的人口。
东北人作为海南外来购房主力军，现在不得不转战冬季同样温暖宜人的珠海。
严格的调控，对房地产来说，影响很明显。
2018年销售额环比减少700多亿元，全年房地产开发投资、房屋销售面积、房屋销售额分别同比下降16.5%、37.5%和23.2%。房地产销售额到了今年前八月则腰斩了。
现在海南的楼市，仅能依靠人才引进政策，松松调控政策的口子。这和之前来旅游、度假的购房人群不同，这部分“新刚需”，是新来海南工作和生活的人。
03 去地产化，不易的抉择
土地财政让中国崛起完成了原始积累，高级城市规划师赵燕菁曾表示。
土地是各地方政府的摇钱树，卖地收入是支撑城市发展的重要经济支柱。这成为地方官员轻松保障政绩和GDP的杀手锏。
土地财政城市发展互动模式
图片来源：中指研究院
房地产是一把双刃剑，它可以带来短时间的经济高增长，完成资本的原始积累。然而，房地产过度的繁荣和房价过度高涨，结果是反噬经济的。
居民杠杆率过高，挤压了生活消费；房产资源占用过多，抑制了科技和生产投入；过高的房价赶走了人才等。
有人质疑：严格的调控会导致海南GDP失速？
海南省长沈晓明表示，“1-8月海南房地产销售面积降低52%，房地产销售额降低50%，全省地区生产总值增长5.4%，没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况，预计明年一季度末海南经济将进入良性快速发展轨道。”
房地产来钱快，可以让GDP好看，终归是不可持续的。原本靠卖地就能轻轻松松获得收入，但是海南选择了发展新动能，去房地产化这条更具可持续性的道路。
省委书记刘赐贵说：“如果不控房地产，那今天的GDP、财政收入可以好看很多，但是它的后果就非常严重。”现在的海南正培育旅游业、海洋产业、热带高效农业等千亿产值的产业。
海南的去房地产化，给全国各地树立了一个标杆，不依赖房地产也能保证GDP。2018年海南省全年GDP增速在5.8%，今年上半年稍有减速，总体保证了经济长远的健康发展。
这充分说明，没有房地产，没有土地财政，经济也可以取得不错的发展。可惜的是，很多地方都没有海南这般壮士断腕的勇气。