楼市遇史上融资最难年，房企降价求回款

01 从资金宠儿到弃儿

楼市，作为中国经济的压舱石，二十年来“吸金”无数。中国所有的钱基本都流向房地产这个暴利行业，房价一年高过一年。

有报告显示，中国人的钱，80%都用来买房子了。房子，从最初的居住属性，慢慢地变成了居民投资品，金融属性日益显现。房价的泡沫越大，金融风险性越强。

房地产这个行业和金融紧紧绑在了一起。房企运营基本是空手套白狼的方法。首先从银行那里拿到贷款去拿地，再从购房者那里拿到预付款去盖房，回款后一边还债一边继续拿地盖房，通过“高负债、高杠杆、高周转、低成本”不断扩大规模，获取高利润。

也就是说，整个从拿地到出售商品房的周期，房地产开发商成本非常低。大部分钱都是花银行的，贷款利息和取得的利润相比，不值一提。

图片来源：全景财经

从上图可以看到，上市房企中有息负债动辄上千亿。俗话说“欠银行一百万，银行是你大爷；欠银行一百亿，你是银行大爷。”这些大企业如果遇到什么资金困难，银行还得再给钱让他们好好过下去。也就是说，这些房企的资金链风险也是银行的金融风险。

过去因为房地产有政府土地信用背书，并且因为体量大和利润增长稳定，深得银行青睐，成为首要业务对象。当高层“防范系统性金融风险”提出，各大房企争相“去杠杆、降负债”，楼市融资易的好日子渐渐一去不返。

02 抑制资金过度流入房地产

房企融资中，利率最低的是银行开发贷款，其次是发债券，还有发信托和美元债。越是头部房企，能拿到的开发贷款利率越低，甚至相当于按揭利率。

今年楼市小阳春，多地房价和地价攀升，调控政策再出手，从央行到银保监会再到发改委，密集加强对房地产金融的风险把控，信托贷款融资、海外发债融资、银行贷款融资全面收紧。

高层的意思十分明确：抑制资金过度流入房地产。

5月17日，银保监会就强调针对房地产融资项目的严格管控，接着传来多家银行暂停房地产类信托的消息。

7月12日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，严格管控房企海外发债行为。

7月31日，央行点名房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导商业银行转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

对于违规给房企贷款的行为，等待着的是严惩。

根据银保监会办公厅《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。

据中国证券报报道，今年7月银保监会阿拉善分局开出两张处理违规发单——因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。

这种罕见的顶格处罚，是监管部门对银行警示。

因违规“输血”房地产行业，商业银行遭密集处罚。截至2019年8月14日，银保监会、各地银保监局以及分局针对涉及房地产业务违法违规情况开出的罚单超过100张，罚款金融总计超4000万元，涉及银行约为50家左右。

这导致了房地产融资断崖下跌，成本增加。

2019房企融资利率榜前十 图片来源：乐居财经

境内融资渠道受阻以后，房企或减少融资金额、或求助于利率更为高昂的境外融资。上图显示，多家上市企业境外融资利率达10%以上，融资成本大幅增加。

据同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。

03 房企资金链承压 现金为王

房企“现金为王”这个警钟从去年底已经敲响，多个房企喊出现金为王的口号。

今年财报季刚过，泰禾、金科、新城控股、大悦城、阳光股份等多家房企就接连遭受深交所、上交所的“拷问”，问询的重点主要关乎现金流、杠杆率、偿债能力、盈利水平等几大关键指标。

目前，从土地市场到住宅交易市场，传递出明显的房企缺钱信号。

上海易居房地产研究院报告显示，一线城市今年前8月宅地价格同比涨幅接近于零，土地价格的稳定背后，是房企再也没有钱拿来炒地囤地了。

此外，在融资收紧的大环境下，房企也只能寄希望于快速销售回款。因为，在史上最难融资年中，谁手上的现金多，谁就能更好地活下去。

于是时代中国开始全员营销，恒大带头打起了折，最低折扣到6折。某房企的一高端住宅项目每平方米降价最高近万元，总价降110万元左右。

恒大的打折标准

去年十月部分地方出现了降价维权事件，后来又有开发商降价遭约谈，于是“降价未遂”。今年，为了年终业绩，房企降价的序幕才刚刚拉起。

参考资料：中国证券报，房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

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